武汉_统建新干线_后湖片区办公市场研究

1、1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2一、项目本体二、写字楼市场三、项目基础研判目录按照目前规划，本项目由5栋住宅、1栋办公楼以及商业构成。住宅与商业完全分离，实现动静分离项目本体写字楼住宅1#住宅5#住宅3#住宅4#住宅2#商 业商业地块主要经济技术指标地块主要经济技术指标项目项目数量数量净用地面积37826总建筑面积（计容）151304停车数1098个容积率4.0建筑密度25%写字楼汉口写字楼市场集聚化趋势明显，本项目位于传统写字楼片区外

2、，目前整体商务办公氛围不浓项目本体4一级商务圈二级商务圈l建设大道金融街代表武汉写字楼最高档次，汇集武汉顶尖写字楼及各大金融机构，是外资大公司首选之地。l武广商务圈繁华商业中心，环境略嘈杂，以中高档写字楼为主。l滨江商务区目前商务氛围较弱，但随万达中心和绿地中心的顶级写字楼面市，有望与中南中北商务带融合，共创武汉商务新中心。l中南中北商务带武昌高档次写字楼与聚集地和外企及大型公司在武昌首选；目前供应量大，竞争激烈，有望比肩金融街。l光谷商务圈新兴发展区域，主要针对中小企业和高新企业，目前吸引力有限，商务氛围一般。lCBD及青年路：以甲级写字楼为主。l徐东大街：甲级写字楼为主。l楚雄大道：公寓型

3、、类甲级写字楼为主。l四新片区：以商务公寓，甲级写字楼为主。一级商务圈二级商务圈光谷商务圈光谷商务圈滨江商务区滨江商务区武广商务圈武广商务圈建设大道金融街建设大道金融街中南中北商务带中南中北商务带徐东商务区徐东商务区四新片区四新片区CBD及青年路及青年路楚雄大道楚雄大道商务区商务区本项目5堤角区域内工业园客户有一定的中低端办公需求，远距离工业园由自备办公物业满足，目前导入性较弱项目本体武湖工业园十大家工业园机电产业园我们工业园是老板自建的，有自己的平层乙级写字楼，1-4楼（共计10层）是出租给工业园的厂家的，面积约20000平米，租金价格：26元/平米，水电另计，含物业管理费，出租率83%弘毅

4、钢材市场工业园物业现在在租用200仓库，20-30元/月，已租用两年，做五金生意的，在市内做生意，租用武湖工业园仓库，很多仓库使用者都是这种情况。对堤角认知不大，不会考虑购买住宅，子女都已经长大了，没有需求。会考虑商铺投资，对堤角购买商铺会考虑。弘毅钢材市场工业园仓库租用者如果你们那可以做工业园工厂的话就好了，不过要是有个250以上的地方能做办公，也可以；买个1万多/的LOFT，从性价比上看，用作办公可以接受，比买平层划得来，考虑去你们项目那里买公寓办公。原丹水池旧货市场新址文汉家具店店主武湖工业园办公楼堤角专业市场6一、项目本体二、写字楼市场三、项目基础研判目录武汉写字楼产品演进过程武汉写字

5、楼产品演进过程建设期建设期快速发展期快速发展期稳定繁荣期稳定繁荣期超甲级超甲级乙级乙级甲级甲级产品档次产品档次1996-20001996-2000年年2001-20162001-2016年年2017-20202017-2020年年入市时间入市时间泰和广场泰和广场建银大厦建银大厦世贸大厦世贸大厦新世界国贸新世界国贸新世界中心新世界中心瑞通广场瑞通广场民生银行大厦民生银行大厦企业中心企业中心5 5号号浙商国际大厦浙商国际大厦IFCIFC20212021以后以后武汉保利文化广场武汉保利文化广场市场特点： 以乙级写字楼为主； 产品特点： 产品商务感、纯粹性都较薄弱； 硬件仅能够支持基本的办公需求； 客

6、户特点： 客户对于办公产品认知尚处于初级水平，常由于单纯的价格因素对高端产品存在排斥心理； 市场特点： 甲级写字楼逐步取代乙级写字楼，超甲级写字楼开始出现； 产品特点： 产品开始关注客户更高层次精神需求； 硬件、设计融入商务化、效率化、人性化关注； 客户特点： 客户对于高端办公产品逐渐认可，但对于过度超前产品仍存在接受障碍； 市场特点： 甲级、超甲级写字楼全面占领市场； 产品特点： 产品满足客户物质、精神双重需求，并给客户带来尊崇感、荣耀感； 硬件、设计全方面以人为本并追求独特、个性； 客户特点： 客户对于高端办公产品价值认知成熟，并乐于接受； 武汉目前的写字楼市场正处于快速发展期，高端写字楼

7、为主流发展方向，产品及市场需求呈现多元化趋势武汉写字楼市场武汉写字楼市场2015年上半年写字楼成交面积43.97万，同比上涨6%，成交均价11988元/,同比上涨7%，主要集中于中心区域内武汉市写字楼、商业成交量价（2011上半年-2015年上半年）41.5441.3341.6541.5143.9737.9444.4746.8541.0033.33915793711095311219119881376412440145101569314761100040007000100001300016000202530354045502011上半年2012上半年2013上半年2014上半年2015上半年写

8、字楼成交面积（万）商业成交面积（万）写字楼成交均价（元/）商业成交均价（元/）武汉写字楼市场武汉写字楼市场未来3年内预计入市写字楼项目共计16个，其中5A甲级写字楼14个，总体量约140万方，但大部分为持有，出售型的乙级写字楼相对而言存在市场空白项目名称所属区域预计上市年份竣工时间物业档次租售模式预计建筑体量（）合计葛洲坝国际广场武汉CBD201620175A甲级确认持有700001127500泛海CBD双子塔武汉CBD2015、20172015.11、20185A甲级确认持有356000新世界中心3期武广商务圈20142016.04.305A甲级持有60000越秀精武路项目武广商务圈2015

9、20175A甲级持有80000恒隆武广项目武广商务圈201720195A甲级确认持有151500武汉水游城武广商务圈2015未知5A甲级持有70000武汉天地A1-A3地块汉口滨江商务区201520185A甲级确认持有100000世茂锦绣长江汉阳滨江商务区201520175A甲级持有100000越秀财富中心硚口区域201520165A甲级持有140000长城汇中南商务圈201420165A甲级出售30000718787人信汇国际文化城武广商务圈20162016.125A甲级出售120787绿地国际金融城武昌滨江商务区20162017超5A甲级出售（定制）240000西湖印象建设大道商务圈201

10、52016标准甲级出售80000中城CBD项目武汉CBD20162016标准甲级出售80000融科天城五期汉口中心区201620165A甲级出售48000武汉环贸中心建设大道商务圈20142017超5A甲级出售（定制）60000卓尔钰龙国际金融中心 建设大道商务圈201420155A甲级出售60000武汉写字楼市场本项目所在的大区域内，未来供应量超51.9万方，办公产品供应量呈井喷态势项目名称 项目区位项目定位入市时间 体量（万方） 物业组合国际百纳后湖大道与金桥大道交汇处(塔子湖体育中心正对面)后湖片区首座城市风尚综合体预计2016年共44.4万方，办公约7.5万方2栋写字楼越秀星汇君泊江岸

11、塔子湖东路与健美路交汇处（塔子湖体育中心旁）高层住宅、写字楼、公寓及独立商业街区于一体，量身定制活力版综合体已入市，内部认购16套共41.3万方，办公7.4万方2栋loft长江传媒大厦（出租）武汉市民之家旁地标性、环保型、智能化绿色地标建筑预计2016年共14.8万方，办公14.8万方1栋超高层写字楼（主楼+副楼），本案不出售，仅出租。地上48层，地下2层圣诚阳光丽景后湖百步亭花园路与幸福二路交汇集自住、办公、商务多功能于一体已入市，月去化15套共7万方4栋LOFT百步亭幸福时代四期江岸江岸百步亭花园路160-162号生态生活社区2015年年底共11.2万方，办公6.5万方2栋写字楼立城中心后

12、湖新春村以西甲级写字楼2015年年底共2.79万方，办公2.3万方底商+独栋写字楼中央华城南临塔子湖体育中心、西临塔子湖水景公园、集住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身为一体的大型综合性居住区预计2016年共约151万方，办公10万方住宅、商业及写字楼合计（办公）51.9万方武汉写字楼市场汉口量价峰值均在建设大道商圈，而后湖大区域未来有7个写字楼项目入市，主要沿金桥和后湖大道沿线，不乏超高及标准甲级产品1序号项目1国际百纳2越秀星汇君泊3长江传媒大厦4圣诚阳光丽景5百步亭幸福时代6立城中心7中央华城23456后湖区域未来供应分布71、武汉写字楼发展呈现集群状况，整体供大于求目前武汉市

13、的写字楼发展呈现集群发展，项目所属的武广商圈是武汉市传统的老旧商圈；连续五年来，武汉市的写字楼的呈现供大于求的现象，其中近两年尤为明显。2、武汉写字楼市场上，综合体的写字楼项目去化优于单体写字楼武汉市的写字楼的市场的价格以建设大道商圈为最高，武广商圈暂无甲级写字楼的供应；在去化速度上，武汉市大型综合体中的写字楼项目去化最快，以万达汉街和泛海国际SOHO城为代表。3、大区域内，未来供应量超51.9万方，办公产品供应量呈井喷态势大区域未来有7个写字楼项目入市，主要沿金桥和后湖大道沿线，不乏超高及标准甲级产品武汉未来3年内预计入市写字楼项目共计16个，其中乙级写字楼相对而言存在市场空白武汉写字楼市场13一、项目本体二、写字楼市场三、项目基础研判目录14区域项目名称项目区位总体量（）实收均价（元/）去