北京平谷中罗庄项目可行性研究报告

1、平谷中罗庄项目可行性研究报告北京嘉铭投资（集团）有限公司二00七年九月第一早论1.1项目概况1.2可研报告编制依据1.3可研报告编制主要内容1.4可研报告结论意见第二章 项目建设背景及必要性 2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章 市场需求分析3.1文化创意产业及发展预测3.2项目建设优势及市场预测 第四章项目总体规划4.1规划原则与依据4.2指导思想4.3项目总体规划第五章建设选址5.1建设用地概况5.2 土地取得方式5.3工程地质条件5.4水文气象条件第六章工程建设方案6.1项目编制依据错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书

2、签 错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签错误！未定义书签6.2规划建设原则6.3工程建设方案 错误！未定义书签6.4主要技术经济指标 错误！未定义书签第七章配套工程 错误！未定义书签7.1给水、排水 错误！未定义书签7.2采暖通风、空气调节 错误！未定义书签7.3电气系统 错误！未定义书签第八章 环境和生态影响分析 错误！未定义书签8.1编制依据 错误！未定义书

3、签8.2主要污染源及污染物 错误！未定义书签8.3环境影响分析 错误！未定义书签8.4环境影响评价 错误！未定义书签第九章 节能、消防、防潮及地震安全 错误！未定义书签9.1节能 错误！未定义书签9.2消防 错误！未定义书签9.3防潮 错误！未定义书签9.4地震安全 错误！未定义书签第十章劳动安全卫生 错误！未定义书签10.1编制依据 错误！未定义书签10.2劳动保护和安全措施 错误！未定义书签第十一章组织机构及人员配置 错误！未定义书签11.1组织机构 错误！未定义书签11.2年工作日 错误！未定义书签11.3劳动定员 错误！未定义书签11.4人员来源及培训 错误！未定义书签11.5项目管理

4、 错误！未定义书签第十二章 项目实施进度 错误！未定义书签12.1项目展示信息中心 错误！未定义书签12.2项目示范服务中心 错误！未定义书签第十三章 项目招投标方案 错误！未定义书签13.1编制依据 错误！未定义书签13.2招标组织形式及方式 错误！未定义书签13.3招标投标工作的安排 错误！未定义书签13.4招标方案 错误！未定义书签第十四章 投资估算与资金筹措 错误！未定义书签14.1投资估算编制依据 错误！未定义书签14.2投资估算资金构成 错误！未定义书签14.3资金来源 错误！未定义书签第十五章效益分析 错误！未定义书签15.1经济效益分析 错误！未定义书签15.2社会效益分析 错

5、误！未定义书签 项目概况1.1 项目背景本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部 分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通 过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。 完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再次入市， 通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。 北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市 政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工 业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽 车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方 公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方 公里），全部实现了 “七通一平”，具备了发展工业 的良好条件。兴谷工业开

6、发区二期总体规划于 2004年12月29 日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城 东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平 镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电 子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、 公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿 化等类别，其中工业用地 330.6公顷，道路用地 74.04公顷，绿化用地79.50公顷。目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。1.2地理位置区域位置平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里，人口约40万。距北京市区

7、70公里，距首都机场约45公里，距天 津新港140公里，南临京沈高速公路 20公里，顺 平快速路与开发区相连。1项目所在位賣C1P宗地四至兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围 的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。 其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛 庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m宽约1740m兴谷工业开发区（二 期）距卫星城中心约2.9km。项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务, 其中南侧地块用于拆迁户回迁。宗地四至具体见下图Fl1Fii/|I:btF谷开发区二期*：s43?-jj/Ki 玄鈕1.3周边环境及质素1.3.1经济环境

8、2007年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业生 产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体 平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双 增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民 收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。工业生产稳步增长上半年全区实现工业总产值 53.9亿元，较上年同 期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产 值49亿元，同比增长15.6%;实现工业销售收入 55.7亿元，较上年同期增长17.8%,其中规模以上 工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%; 实现工业利润总额6897.0万元，较上年同

9、期下降 52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额 6264.0万元，同比下降51.8%。商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢上半年，全区实现社会消费品零售额 16亿元，比 上年同期增长7%从商品用途划分来看：实现吃类 商品零售额5.3亿元，同比增长5.8%；实现穿类商 品零售额1.8亿元，同比增长8.1%；实现用类商品 零售额5.6亿元，同比增长7%实现烧类商品零售 额3.3亿元，同比增长8.3%。投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长 上半年，全区实现区内固定资产投资17.7亿元，较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增 长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年投 资已达8.7亿

10、元。上半年，全区实现建筑业总产值 10.8亿元，较上 年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方 米，同比增长16.9%。工资水平快速提高，居民收入稳步增加上半年，从业人员劳动报酬总额为 8.6亿元，同比 增长16.9%，从业人员人数 7.3万人，同比下降 4.8%，从业人员平均工资 11,724元，同比增长 19.3%。上半年，城镇居民人均可支配收入 9,503元，较上 年同期增长10.9%。其中：人均工薪收入7,804元, 同比增长11.6%。上半年，农民人均现金 收入4,761 元，同比增长9.3%。其中：人均工资性收入2,009 元，同比增长22%人均家庭经营收入2332元，

11、同 比下降6.8%。1.3.2交通环境区域交通平谷位于北京市区的东北部，南与河北省相邻，东 南与天津市接壤，处于京津冀的交汇处，融于环京 经济圈及环渤海经济圈之中。平谷区境内现有总长1000公里的标准化公路，到 北京市区70公里，到天津市区100公里；依托北 京作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势，大秦铁路穿境而过，设有客货运站，平谷地方铁路与京 秦线连接；平谷空运条件优越，距离首都国际机场40公里；平谷航运条件便利，有咼速公路到港口， 至天津新港130公里，至京唐港140公里，至秦皇岛港230公里项目周边道路项目周边主干道、次干道有：平镇路、平翔路、兴谷路、平瑞街、平谷北街。平镇路平兴谷西1

12、33 商业环境由于项目处于农村，开发区周边商业配套还很不完善，没有大型超市等购物场所，日常生活品消费基本以村民家中开设的日杂小店为主。 这为以后本区 域大型商业的发展提供广阔的空间。1.3.4 周边配套周边的配套如下：【学校】：平谷区第八小学、北京师范大学平谷附属中学；【银行】：农行、建行等；【医院】：农村卫生所；【政府机关】：水务局、税务局（以后会搬迁来此）；【酒店】：北京华欣绿都国际酒店等。1.3.5 市政设施条件项目周边道路体系良好（平翔路、平镇路尚未完全 打通）。据介绍，开发区市政条件良好，供水、供 气、供电、排水、电信等都可就近解决。136自然环境水系绿化景观带一一开发区绿肺水系绿化

13、景观带，横贯开发区自东向西的河道，平 均海拔高28米左右，项目北侧的小辛寨河河道采 用20米宽，1.5米深再向两侧平扩5米后再向两侧 起坡，坝顶与河底3.2米深。主河道长2.5km。河 坝顶两侧向外设10 20米绿带。整个水系规划为 80100米宽的自然生态绿化带，使其成为该工业 区最大的景观特色，成为工业区的一条绿肺。137地质状况工程地质：兴谷工业开发区（二期）持力层土质为 粉质粘土，属于适宜工程建设的三类地区，平均海 拔高程34米左右。根据初勘资料，地基承载力平 均Fka=120160kpa,可不考虑地下水排除问题。开 发区内工程设计需依据有资质的勘察单位所出的 地质勘察报告进行有关设计

14、。灾害地质：兴谷工业开发区（二期）用地西南侧局 部为一级地震断裂带，结合本规划各方面的要求， 设为集中绿地。水文地质：兴谷工业开发区（二期）位于平谷山前 盆地平原区，按地形地貌、地层岩性特征、富水条 件和富水程度划分的水文地质区域中，属于平原第 四系孔隙区。含水层平铺展布，连续性较好。1.4经济指标项目经济指标兴谷工业区中罗庄项目经济指标控制指标地块编 号用地性质用地面 积（ha）容积 率建筑面积 （万 / m2）备注B-14R210.131.818.23工业区配套居住C-02R26.581.811.84停车位按2辆/户C-04R212.541.822.57停车位按2辆/户其中可开发用 地9.

15、561.817.208除去兴谷家园一期2.98公顷一期用 地R27.81.814.04兴谷别墅2.8公顷未计算C-05R50.410.80.33C-06R51.490.60.89平谷第八小学B-15G11.4B-17G10.7C-01G11.32C-03G10.93E-10G10.15B-16C36.062.515.15文化娱乐用地E-09C23.533.512.36商业金融用地E-06B-13C611.81.79多功能用地U11.30.30.39供热厂居住用地合计34.48II61.648HII其中，配套小学占地1.9公顷， 建筑面积1. 2 2万平方米可开发商业合计9.5927.51合计5

16、0.8791.338另外：北部绿地及河 道面积34.391.5 宗地现状宗地目前尚未拆迁，其中包括农民住宅、农田、厂房等。1.6资料保密要求内部有关人员。【平谷中罗庄】项目可行性研究报告2市场调查2.1北京市经济和房地产市场分析2.1.1经济形势和投资环境分析经济快速发展在国家加强宏观调控的经济背景下，北京市经济 保持持续快速增长的运行态势，城乡居民收入稳 定增长，对外贸易增势强劲，消费市场活跃。从 2001年2006年，北京经济增长率保持在10%以 上，见图。2001年2006年北京市经济运行态势o o O o o O o o O8 7 6o o O o o O o o O5 4 3o o

17、Oo Oo O2 114.10%6814.572.32001 年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年16.0%14.0%12.0% )10.0% (率长WLDGO aGDPT GD增长率2006年北京市实现地区生产总值7,720.3亿元， 按可比价格计算，比上年增长12%人均GDF突 破6,000美元。全市按常住人口计算的人均 GDP 达到49,505元（折合6,210美元）,按可比价格 计算，比上年增长8.8%。地方财政收入较快增长， 企业效益有所改善。全市完成地方财政收入（一 般预算）1,117.2亿元，比上年增长21.5%;其中 实现增值税、营业税、企业所得税和个

18、人所得税117.8亿元、461亿元、213.9亿元和102.3亿元, 分别增长20.7% 20.1% 29.8%和21%居民消费 价格涨势平稳。2006年以来，居民消费价格涨幅 大致保持在1%左右，全年居民消费价格指数为 100.9%,低于上年0.6个百分点。其中，低收入 居民消费价格指数为101.2%,低于上年0.7个百 分点。固定资产投资不断增长2006年完成全社会固定资产投资3,371.5亿元， 比05年增长19.3%,增幅比05年提高7.5个百 分点。在全社会固定资产投资中，完成城镇投资3,086.3亿元，增长18.9%,增幅高于05年7.7 个百分点；全市完成基础设施投资 935.3

19、亿兀， 比05年增长53.2%,增幅比05年提高21.4个百 分点，占全社会固定资产投资的比重为27.7%,比05年提高6.1个百分点。其中，交通运输、公 共服务业分别完成投资439.6亿元和265.3亿元, 分别增长96.2%和65.4%。2.1.2 07年1-5月房地产市场情况2007年1-5月，北京市房地产开发投资增速继续 放缓，商品房施工面积和竣工面积小幅增长，影 响未来市场供给的新开工面积持续下降。商品房 销售面积继续下降，但是降幅比一季度有所趋缓。 由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格 指数仍然高位运行。房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落 1-5月，北京市完成房地产开发

20、投资 532.8亿元, 比去年同期增长10.8%，增幅同比回落7.3个百 分点。商品住宅投资增幅回落。1-5月，住宅投资280.4 亿元，比去年同期增长11.7%,增幅同比回落21.3 个百分点。商品房施工面积小幅增长，新开工面积继续下降，住宅竣工面积保持一定增速5月末，北京市商品房施工面积为 7977.9万平方 米，比去年同期增长3.5%。其中，本年新开工面 积718.6万平方米，下降29.5%。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈 下降趋势，分别为4452.7万平方米和455万平方 米，比去年同期分别下降6.4%和25.7%。自年初 以来住宅新开工面积连续较大幅度的下降，将一 定程度

21、上影响未来住宅市场的供给。住宅竣工面积保持一定增速。商品房中，住宅竣工面积为459.7万平方米，增长12.2%,占商品房竣工面积的比重达 73.2%。由于去年上半年住宅新开工面积增长较快，今年1-5月住宅竣工面积保持一定增速，但是比年初增幅有所回落房屋销售价格依然保持高位运行1-5月，北京市房屋销售价格指数累计为109.2%, 房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到 109.6%。比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月在房屋销售价格总指数中，二手房价格指数超过 新建商品房价格指数。1-5月，新建商品房销售 价格指数累计为109.1%,其中5月份为109.5%; 二手房销售价格指数累计为

22、109.4%,其中5月份 为109.7%,二手房价格涨幅总体高于新建商品房 价格涨幅。普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅 销售价格指数累计为110.1%，其中5月份为110.3%；非住宅价格指数累计为104%其中5月 份为105.3%。在新建商品住宅中，普通住宅价格 指数累计为111.4%,其中5月份为111.6%；高档 住宅价格指数累计为108.3%，其中5月份为108.3%。【平谷中罗庄】项目可行性研究报告2.2平谷区宏观环境和房地产市场分析221 基本状况平谷区总面积1075平方公里，人口 39万，下辖21个镇，279个行政村。平谷城区总面积20平方 公里，接近12万人口。北京市

23、平谷区区位图son2.2.2产业发展全区目前是以现代农业和旅游业 为支柱产业，全 区的产业布局为建成西部的经济带，主要包括兴 谷和滨河两个北部和东北部旅游带，东南部的生 态型城镇群。北京市产业结构调整，市区产业向 远郊转移，平谷的产业有了新的发展机会。平谷区是北京市主要的农副产品生产基地之一。 全县有粮田28万亩，粮食总产量达到1.85亿公 斤。果品生产是平谷农业经济的支柱产业和农民 致富的主要来源。平谷区分布以汽配业、服装、食品加工为主的工 业生产基地，其稳定的经济收入和目前居住条件 急需改善的现状决定了本区域居住需求增量巨 大。223平谷新城规划发展目标：京东发展门户、上水宜居新城、清洁

24、制造中心、精细果蔬基地、生态休闲绿谷。发展布局：一纵两横五个发展区（1个新城、3个 重点镇、8个一般镇、2个乡）一纵：沿密三路工业、物流产业发展轴；两横：顺平-平蓟路沿线城镇综合发展轴、京平高 速沿线文化旅游休闲产业轴；五个发展区：中部综合发展区、西南部工业物流 发展区、西部工业贸易发展区、东部旅游发展区、北部旅游、林果业发展区224经济发展经济总量持续增长，GDP200（年的28.7亿元增长 到2006年的65亿元，6年增长126.5 %,平均年 均增长21.08 %，但增长速度波动性较大，年均 增长呈马鞍状。平苔区2DDO-2D佣年EDP年均増蔬平谷区2000-2006年GD增长地方财力逐

25、年增强，单位人口拥有财政收入2006年比2000年增长170%;固定资产投资增长迅速,固定资产投资增幅较大，6年增长了 4.66倍产业结构：第一产业持续下降，第二、三产业增 长明显快于第一产业，在国民经济中所占比重逐 年增加，06年三次产业结构发生明显变化，由长 期的“二三一转变成三二一结构”；以旅游业为主 的第三产业增长迅速，在国民经济中的比重仅低 于第一产业。平谷区2000=200 6年三次产业结构变化100%80%60%40%20%0%2000200120022003200420052006Q朋一严业扯：产业 口第三严业与五个生态涵养区县比较：平谷 GDP处于中间位 置，但人均GDP排在

26、末尾；平谷能源消耗量最大， 万兀GDP能耗最高；平谷城镇居民人均收入 2006 年排倒数第二位，仅高于密云；2006年平谷旅游 收入和游客量排在倒数第二，仅高于门头沟。2.2.5房地产市场房地产投资同比增长19.9 %，住宅建设成为 开发热点今年一季度，平谷区房地产完成投资 3050万元， 同比增长19.9 %，其中住宅投资1916万元，同 比增长12.38 %，商业经营性用房投资619万元， 同比增加40倍，其他用途投资404万元，同比增 加9倍。由于部分开发项目处于基础设施和底商 建设阶段，因此其他用途投资、商业经营性用房 投资在本季度增幅较大。房地产施工面积同比增长32.3 %，住宅面积

27、占主导地位截至今年3月底，平谷区房地产施工面积34.8万平米，同比增长32.3 %，其中住宅面积25.9万 平米，同比增长11.9 %，商业营业用房面积4.9 万平米，同比增长2443.1 %。主要是在施项目的 续建带动整个住宅面积的增长。资金来源小幅增长，定金及按揭贷款占主导地 位平谷区房地产本年资金来源合计 14336万元，同 比增长4.7 %，其中金融贷款3100万元，同比下 降41.5 %，定金及按揭贷款 9245万元，同比增 长291.2 %，成了开发资金的主要来源。房地产销售稳步增长，销售价格不断提高一季度，平谷区商品房销售面积达到1.3万平米， 同比增长27.2 %;实现销售额4

28、796万元，同比 增长66.1 %。商品住宅销售均价为3430.5元/平 米，同比增长22.4 %，销售增加的主要原因为： 一是居民投资性需求增大，带动了优势商品房销 售的增加；二是房地产企业销售模式及销售手段 不断完善，增加了商品房销售数量。商品房空置面积下降，空置期限缩短3月底，平谷区商品房空置面积 1.4万平米，同 比下降78.6 %，其中空置1年以内的商品房面积 1.2万平米，同比下降80.2 %。2.3平谷区土地交易市场分析231 土地一级开发交易情况07年4月份，平谷区昱新家园商住小区项目土地 一级开发招投标，土地面积为 28949平方米，建筑面积为69498平方米，招标底价为46

29、93万元， 最终由北京林河兴业房地产开发有限公司以4418万元竞得土地一级开发权（其他两家报价分别为4462万元、4439万元。土地一级开发地面地价为101.79万元/亩。2.3.2 土地二级开发交易情况截至07年9月底，平谷区公开出让土地共两块， 折合地面地价（熟地）为154万元/亩、136万元宗地位置起始价土地面积（平方米）规划建 筑面积 （平方米）容积率交易方式规 划 用 途成交价楼面地价地面地价受让单位开发程度（万 元）合计建设用地面积代征地面积（万元）（元/平 米）（万元/ 亩）平谷区建设西街24号2184946594650189302.00挂牌商 业 及 住 宅2184115415

30、4北京华鼎晟房地产开发有限公司三通一平平谷区新平南路北侧284713932139320278642.00挂牌居住28471022136北京兴谷 园房地产 开发有限 公司三通一平【平谷中罗庄】项目可行性研究报告2.3项目周边商品房市场调研231研究区域说明本项目位于平谷城区北部，为兴谷工业园区二期用 地的综合服务功能区。目前该地区购房对象主要还 是以本地居民为主，城区内项目数量虽有限，规模 也相对较小，但区域竞争还是比较激烈，存在较强 参考价值，因此，城区内所有在售、待售及已售项 目均是区域市场研究的考察对象。主要调查样本项目名称发展商地理位置渔阳公馆北京益阳房地产开发有限公司平谷中心商业区 E

31、区中卫世纪城北京中卫房地产开发有限公司平谷中心商业区迎宾花园北京乾兀房地产开发有限公司迎宾环岛西南侧金谷御景豪庭北京华欣金谷房地产开发有限公司迎宾环岛东南侧东方国际公寓上海万杰、香港城建置业大龙环岛西南侧都丽豪廷北京智能通达房地产开发有限公司平谷中心商业区林萌家园北京星宇昊经济技术发展中心平谷区林萌南街9号阳光城北京亚连房地产开发有限公司平谷大街路口西北角无限幸福阳光北京无限置业有限公司平谷区新平老路9号兴谷嘉和北京市兴谷区和平农工商联合总公司平谷区平翔路（电视塔东南角）世外桃园北京八通房地产开发有限公司平谷京东大溶洞西南一公里2.3.2区域住宅市场分析区域住宅市场总体特征从区域住宅产品供应看

32、：一是项目总体规模比较小，最大也就20万平米，总体规划布局比较传统规整，缺乏相应的现代时尚 感；小区总体缺乏对景观环境的营造；二是市场供应主要以80120平米的两、三居户型 为主；130平米以上大户型目前项目基本都有配备， 不过销售去化慢；但 70平米以下为主的小户型产 品还属市场空白；三是以传统户型（进深大，面宽窄，出现暗厅，功 能分区不合理等特点）为主的市场开始逐步被取 代；四是建筑单体从纯多层过渡到目前多层、高层、小 高层混合为主，板式住宅依旧是市场供应的主体， 但是楼体单元数比较多，大都在 5个单元左右，最 高的达到8个单元，部分塔式单体开始出现； 五是交房标准依旧以毛坯为主，精装户型

33、市场还属 空白；六是小区缺乏相应的会所配套，会所概念在平谷市 场还未形成。从区域市场需求看：市场总体需求主要以平谷城区及周边乡镇当地居 民为主，主要以居住为购买目的，投资需求有待释 放；价格是决定当地居民购买的首要因素，通过衡量总 价的高低来确定购买的户型面积。从项目开发运营看：就单个项目而言，虽然规模不大，但开发周期还拉得比较长，说明当地购买力相对有限；从整个市场项目运作看，开始从“盖房子”阶段向房地产开发的方向转变；在项目运作过程中，注重项目容积率的提升，缺乏 对项目整体品质的打造，缺乏对居住舒适度的提 升;在营销推广上，整体市场不注重市场产品形象的包 装，宣传道具、广告制作等均处于市场的

34、低端，业 务人员专业水平也有待提高；项目总体品质较低，后期物业管理服务还停留在低 端基础管理阶段。区域住宅产品供给分析区域住宅产品基本情况（表一）项目名称占地面积（万就）建筑规模（万 就）总户数容积率物业费（元/就月）首次开盘 时间渔阳公馆3.913.62.2未开盘中卫世纪城1.6127未开盘迎宾花园8.515.757641.9多层0.6 ;高层12004.11金谷御景豪庭142.90.752005东方国际公寓4.53高层1,多层0.92005都丽豪廷182.712004林萌家园201.4多层0.6，高层12005.6阳光城20一期 6241.40.762005.4无限幸福阳光63.63821

35、.70.52007.4兴谷嘉和5.15201.360.552005.3世外桃园124.84000.353.22004.10区域住宅产品基本情况（表二）项目名称物业类型建筑形式主力户型户型特点装修开发周期渔阳公馆高档 住宅多层板楼、29层高 层板塔、联排别墅50- 250就的一居至四居，以80 - 90的小户型为主高板塔为一梯 四户，大户型南 北通透毛坯两期中卫世纪 城普通住宅16层、29层高板，5层商业连接70 - 90平米（两居）为主一梯两户或四 户，岀现暗厅毛坯一期迎宾花园普通住宅24栋6层、4栋16 层、2栋3层、1 栋18层、1栋2 层二居：75.75 就、99.66 就、96.34

36、就、102.75 就、107.28 就；三居：115.1 就、127.99 m2户型南北通透， 大户型为三层 两跃户型毛坯三期金谷御景普通3栋25层高板，3两居：90、118 ;三居：132、两梯四户，大户毛坯两期豪庭住宅栋9- 11层小高层140型南北通透四居：151 ;跃层：250东方国际 公寓普通住宅多层板楼、21层高板塔两居:90、120三居:139、144 （高层）一梯两户、三 户，使用率较低毛坯一期都丽豪廷普通住宅高层板塔两居:95、98、100、102三居:130、145、150、166、171毛坯两期林萌家园普通住宅多层、小高层板楼一二期三居：130、137、142、150;三

37、期一居45,两居：62、75、89,三居：89、108、113单元数多，南北 通透，面宽显 小,客厅居中毛坯三期阳光城普通住宅纯多层板楼主力户型：80- 110,三居户型：124- 155南北通透，大户 型设计舒适度 较高毛坯两期无限幸福 阳光普通住宅多层板楼二居：82就、91就；三居：90 就、106 就、121 就传统户型，客厅 居中，采光不好毛坯两期兴谷嘉和普通住宅多层板楼二居：82就；三居：115就、110就；四居：127就小面积户型设 计传统，岀现暗 厅，大户型使用 率不高毛坯两期世外桃园别墅独栋户型：108.75-266.38，主力户型为110- 120平米的小独 栋户户小独栋毛坯

38、三期备注：以上为目前在售、待售或基本售罄的项目。综合分析：从项目物业类型看，在售项目仅有一个别墅（世外 桃园），且还位于平谷城区以外；在平谷城区仅有 即将开盘的渔阳公馆（普通住宅+联排）属于相对 高档的物业；其他项目均为普通住宅。 说明区域项 目主要是针对以居住为购买目的平谷居民。从项目的建筑规模看，平谷市场现有11个项目的总体供应规模为131.35万平米，除去渔阳公馆、 中卫世纪城及林荫家园的三期、世外桃园三期（即 将上市共计约30万平米）即将正式开盘销售外， 其他项目基本处于尾盘或刚售罄阶段，据了解,整个市场潜在供应还有阳光城二期的少量产品。从平谷房地产市场看，项目普遍规模都比较小，不 超

39、过20万平米，由于先前的一些小项目均已进驻， 目前市场的项目主要集中在 10-20万平米之间， 占 64%。从平谷市场项目的供应规模看，说明区域房地产市 场处在刚起步的阶段，还未辐射到平谷以外的其他 区域。从项目总体规划布局看，对于规模相对较大的项 目，总体规划布局显得非常传统，建筑单体基本为“兵营式”的格局，缺乏应有的活力；整个小区缺 乏展示整体形象的组团景观来链接；建筑外立面颜 色比较厚重，缺乏现代时尚活力感。从项目的容积率看，早期项目主要以多层为主，容积率相对较低，而近几年来多个项目高层板塔建筑 的出现，容积率较先前已有所提升。在售项目中容 积率在1 1.9之间的项目与容积率在2以上的项

40、目所占比例基本相当；容积率在 1 1.9之间的项 目主要为多层板式住宅，而容积率在 2以上的项目 其楼梯都有高层板塔的建筑单体， 说明区域市场以 从两三年前以多层住宅供应为主， 开始走向以高层 供应为主。其中即将开盘的中卫世纪城项目容积率达到 6左右，作为平谷城区最高档的项目渔阳公馆容积率也 达到2.2，说明平谷城区项目容积率开始逐步走高, 高层板塔产品开始逐步被市场所接受。项目容积率综合分析18%9%*1 1 1.9 L 22.9 - 3从项目建筑单体看，市场由原先的多层建筑单体为 主过度到多层、高层、小高层单体综合布局为主， 而且板式多层住宅单体单元数集中在 4- 7之间, 其中林荫家园三

41、期住宅小高层板楼达到 8个单元; 中卫世纪城追求高容积率，其住宅全部为高层板 式；个别项目还出现高层板塔结合，如渔阳公馆、 金谷御景豪庭、东方国际公寓及都丽豪庭项目。说 明平谷城区项目随着房地产市场推进，项目整体居 住品质变化不大。从各项目户型供应看，市场主要户型为80120平 米的两居及130150平米的三居，虽然即将开盘 的项目也受“ 90/70”政策的限制，但70平米以下 的户型市场供应非常少；从户型的功能布局看，户 型仍旧有许多传统三室一厅、两室一厅的户型（长 进深、短面宽，客厅处于户型中间，为暗室设计， 采光比较差），如林荫家园、无限幸福阳光及中卫 世纪城等，相对而言，渔阳公馆、阳光

42、城项目的户 型相对较好，遵循户型的南北通透、采光、动静分 区、干湿分区等舒适居住功能的设计原则；从单元 套数看，由于受“ 90/70 ”政策影响，一梯三户、 四户的产品开始出现。从各项目的交房标准上看，市场产品均以毛坯为交 付标准，精装修房屋在平谷市场还未出现。从各项目的配套上看，除了渔阳公馆提出泛会所（将渔阳酒店作为项目的会所）的概念外，其他项 目均不存在会所配套，仅有一些用于出售的社区商 业服务配套。从各项目的物业管理上看，每个项目基本都由开发 公司自行成立的物业公司管理，处在物业管理的基 础服务阶段，不具备为业主开发的延伸特色服务；高层带电梯物业费一般为1元/ 月，多层不带 电梯物业费为

43、0.5 0.9元/川月。区域住宅销售情况分析各项目住宅销售情况分析项目名称销售均价（元 / m2）销售阶段销售率热销户型备注渔阳公馆约 5000前期预热00中卫世纪城约470暂不接待00计划10月份开盘:迎宾花园4000签约进驻100%多层两居、三居 高层三居已售罄金谷御景豪庭4000尾盘90%两居、三居130 150平米户型滞销东方国际公寓商业销售100% 1两居、三居P住宅全部售完:都丽豪廷办理进驻100%100两居150、160 三居已进驻林萌家园均价4600三期内部认 购三居一、二期已售完阳光城4000一期尾盘85%80 110平的两居、三居124 155平米的户型滞销无限幸福阳光37

44、00结尾签约100%二居、三居已售完兴谷嘉和4000二期今年5月开盘二期 30 %二居、三居一期已售完世外桃园6500一二现房销 售阶段一、二期 70%100 120 户型三期预计今年10月开盘从上表分析可知： 从销售均价看，据调查，目前即将开盘的两个项目 均价都在4500元/平米以上，其中渔阳公馆开盘均 价有可能超过5000元/平米，目前在认购阶段的林 荫家园起价就达到4380元/平米，多层最高价达到 5500元/平米；与去年同期相比，平谷区整体房价 上升了 1000兀/平米左右。从项目销售情况看，目前市场上老项目已基本销售 完毕，新项目正处在前期预热阶段，市场出现新老 项目上市交接断层的阶

45、段，整个市场房源相对紧缺。从户型销售速度看，户型面积市场需求主要集中在80120平米的两、三居；从户型总价看，总价一 般在35万以内的户型，总价超过50万/套、面积 为130平米以上的户型销售去化慢；从户型的特点 看，在价格相同面积相当的情况下“传统户型”已 不再是市场的主角，但若户型面积相当，“传统户型”只要具有价格优势的情况下仍能赢得市场的需 求（如无限幸福阳光）。说明价格是决定当地居民 购买的首要因素。对于平谷城区的大户型而言，世外桃园独栋小户型 将对其形成替代性竞争。部分项目交易情况分析项目开始销售时 间批准套数批准面积（就）已销售面积（就）总体成交均 价（元/就）销售率月均签约速 度

46、（就/月）迎宾花园2005.8.1745047314.6641429.97261587.56 %1726.252005.11.2319431746.2127888.78315487.85 %1328.042007.4.13177277849141.84336532.9 %1828.37小计821106844.8778460.592893.9773.43 %3269.19金谷御景豪庭2006.12.2434241652.5826538.65301163.71 %3317.36都丽豪庭2006.8.2327431935.9929954.79337393.08 %2496.23世外桃园2005.7.

47、3444207.071822.4559943.32 %75.932006.11.30808552.126703.12646470.4 %744.8小计12412759.198525.526279.166.82 %355.23备注：1、上述数据来源于北京市房地产交易管理网（截止至2007.9.5 ）;2 、项目由于分阶段上市，有些已经属于现房，因此无法将整个项目的信息收集全；3 、部分项目目前已经销售完毕，但正在进行网络签约，交易网上还处于未售登记状态。从上述个案成交均价与月签约速度比较看，成交均 价在某种程度与成交速度成反比；就平谷城区三个 有代表的普通住宅项目而言，销售均价最高的都丽 豪庭月

48、均销售速度相对较慢；总体而言，平谷城区普通住宅近三年来平均成交均价约 3000元/平米, 月均销售速度集中在2500- 3500平米/月。结合上图，从各项目的户均面积与月均成交速度比 较看，按常规户均面积大的项目去化相对较慢，但 从平谷区这几个典型项目来看，户均大的月均去化 相对较快，从中可说明价格是决定当地居民购买的 最主要因素。从各项目的月均销售额来看，平谷区普通住宅项目 月均销售额均未突破千万元，一是由于当地购买力 相对有限，二是由于各项目规模较小，而且分期上 市，开发周期相对较长的缘故。月均销售额比较（万元）区域住宅需求市场简析从对平谷城区项目的调研看，平谷房地产市场的购 买人群主要为

49、平谷城区及周边乡镇的本地人群，外 来人口数量相对较少。从购买的目的看，主要以居住为购买目的，投资购买需求已经开始萌发。购买人群主要来源一是当地的公务员及企事业单位人群，如区政府、 各局机关及银行、电信、医院、学校等收入稳定、 收入相对较高的人群；这部分人群当前购买仍旧以 改善型居住为目的为主，并具备一定的投资能力， 房地产投资将成为其首要的投资渠道 （从林荫家园 的调查可知：其目前认购定金为 10万元，相当于 首付款金额，目的就是为了防止投资炒房）。二是当地私营业主阶层，主要为当地经济收入较高 的生意人、工商个体户等，告别租房时代，自住购 买为目的；同时，这部分人经商意识强，对投资房 地产比较

50、热衷。三是周边乡镇、农村有钱居民，为子女上学或为自住需要而购买。2.4区域商业市场调研241 商业市场简析平谷城区目前商业主要集中在文化街、新平北街和 府前街“两横一纵”区域，其中文化街是平谷县城 最重要的一条商业街，贯穿平谷县城南北，是平谷 县城商业密集度最高的区域。文化北街商业供应分析据实地调研估算，文化北街的商业供应量为12万平米以上，主要以临街商铺为主；在文化北街段有3个集中商业网点，即国泰和美购物广场、平谷商 业步行街及国泰百货，其商业体量分别卫 19000平 米、68761平米、20000平米。国泰和美购物广场位于文化北街南侧，其前身卫小白杨超市，重新装修于2006年2月开业；其中地下一层（2500平米） 为电器广场、首层为服装服饰/鞋帽商业街