地籍调查概念及实践

1、2021/3/141地籍权属的规范和实践操作2021/3/142 第一节 地籍调查与权属调查 2021/3/143地籍调查概念地籍调查概念 地籍调查是国家采用科学的方法,依照有关法定程序,通过权属调查和地籍测量，查清土地的位置、权属、界线和用途等情况，并以图、簿、册表示。2021/3/144调查的对象调查的对象宗地: 被界址线所封闭,具有独立使用权或几个使用者共有权的自然地块。2021/3/145地籍调查的目的地籍调查的目的 核实宗地权属和确认宗地界址的实地位置 为土地登记提供技术、法律基础 为土地合理利用、土地规划、土地税收、土地整治等提供基础资料2021/3/146地籍调查的类型地籍调查的

2、类型 按照调查的先后工作重点:权属调查、地籍测量 按照时期与任务:初始调查、变更调查 按照调查的区域：村庄地籍调查、城镇地籍调查2021/3/147地籍调查的内容地籍调查的内容 查清宗地位置 查清界址点线 查清宗地的使用情况 查清宗地权属2021/3/148土地权属土地权属 概念: 土地产权是土地制度的核心。土地制度对于土地权利的种种约束表现为土地产权的约束。土地产权也像其他财产权一样,必须得到法律的保证。土地权属是指土地产权的归属,是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地权属与劳动人民的生产、生活及社会活动、思

3、想意识等密切相关，是国家经济结构和社会安定的基础。2021/3/149土地权源土地权源2021/3/1410土地权属来源调查土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。1. 集体土地所有权来源调查 集体土地所有权的权属来源种类主要有:(1) 土改时分配给农民并颁发了土地证书,土改后转为集体所有。(2) 农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等。(3) 城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地。(4) 凡在1962年9月农村人民公社工作条例修正草案颁布时确认的生产经营的土地和以后经批准开垦的耕地。(5) 城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕种

4、的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。(6) 按照协议,集体经济组织与国营农、林、牧、渔场相互调整权属地界或插花地后，归集体所有的土地。(7) 国家划拨给移民并确定为移民拥有集体土地所有权的土地。 2. 城镇土地使用权来源调查 迄今为止，我国城镇土地使用权属来源主要分两种情况:一种是1982年5月国家建设征用土地条例颁布之前权属主取得的土地，通常叫历史用地：另一种是1982年5月国家建设征用土地条例颁布之后权属主取得的土地。具体地：经人民政府批准征用的土地，叫行政划拨用地，一般是无偿使用的。1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂

5、行条例发布后权属主取得的土地，叫协议用地，一般是有偿使用的。在土地权属调查时，具体的情况可能较复杂，各个地方的情况也有所差别。 3. 土地权属来源调查的注意事项 在调查土地权属来源时，应注意被调查单位(即土地登记申请单位)与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时，需要对权属单位的历史沿革、使用土地的变化及其法律依据进行细致调查，并在地籍调查表的相应栏目中填写清楚。2021/3/1411其他要素的调查 (1) 权属主名称。权属主名称是指土地使用者或土地所有者的全称。有明确权属主的为权属主全称;组合宗地要调查清楚全部权属主全称和份额；无明确权属主的,则为该宗地的地理名称或建筑物的名称,如水库等。

6、 (2) 取得土地的时间和土地年期。取得土地的时间是指获得土地权利的起始时间。土地年期是指获得国有土地使用权的最高年限。在我国，城镇国有土地使用权出让的最高年限规定为:住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 (3) 土地位置。对土地所有权宗地，调查核实宗地四至，所在乡(镇)、村的名称以及宗地预编号及编号。对土地使用权宗地，调查核实土地座落，宗地四至，所在区、街道、门牌号，宗地预编号及编号。 (4) 土地利用分类和土地等级调查。由于集体土地所有权宗地的土地类型较多，其调查方法参阅第三章；而城镇村庄土地使用权

7、宗地的土地类型比较单一，2002年以前采用城镇土地利用分类及含义，2002年以后采用全国土地分类(试行)， 第二次全国土地调查后，采用的土地利用现状分类 为GB/T21010-2007 2007年8月10日发布实施。2021/3/14122021/3/1413地籍调查的原则地籍调查的原则 充分准备 周密计划 因地制宜 统一安排2021/3/1414权属、权源等材料准备街坊图地籍号制作工作底图指界通知申请登记调查计划方案设计组织协调通告权属调查设备准备人员培训 材料准备检查验收检查验收土地登记发证土地登记发证地籍测量控制测量界址地物测量绘宗地图绘制地籍图补填调查表面积量算工作总结工作总结设定界标

8、现场指界填地籍调查表准备阶段2021/3/1415 权属调查一般是以宗地为基本调查对象,调查核实宗地的位置、权属、界线、使用情况等,并进行记录。 2021/3/1416土地权利人土地登记公告土地调查申请材料审查指界通知预编宗地号划分街坊现场确权宗地草图街坊草图地籍测量成果应用测绘与土地管理部门土地管理部门地籍调查准备权属调查流程图（以初始登记为例）2021/3/1417注意问题注意问题:各种资料尤其是权属资料的完整、多样;工作任务明确、合理、协调统一；考虑调查中各种可能的纠纷；合理的划分街坊、宗地,为地籍测量作准备。2021/3/1418街坊界线第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1:50

9、0街坊划分图2021/3/1419预编宗地号: 结合土地登记申请材料、权源材料、旧的地籍图等,逐宗编绘工作用图; 预编宗地号; 注意不重不漏。2021/3/1420街坊图2021/3/1421资料准备资料准备绘制宗地绘制宗地草图草图定定 界界指界通知指界通知指指 界界资格确认资格确认熟悉地籍权属的有关档案,做到心中有底,知源知界; 发放指界通知书,土地使用者资格材料审核;现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理人的资格认证; 对土地用途,坐落,地号的调查，现场核实土地使用者权源材料、申请材料档案的一致性; 经三方确认界址点（线）无争议后,填写地籍调查表,签章，并现场为界址点做标记，或埋设

10、标志; 绘制宗地草图,实地丈量界址线。2021/3/1422界标类型2021/3/1423地籍调查表样表2021/3/1424地籍调查表样表（续1）2021/3/1425地籍调查表样表（续2）2021/3/1426地籍调查表样表（续地籍调查表样表（续3）2021/3/1427地籍调查表样表（续4）2021/3/1428地籍调查表的填写要求 每一宗地单独填写一份地籍调查表,宗地草图是调查表的附图。填表时应随调查随填表,做到图表与实地一致，项目齐全，准确无误，其样式见表2-4。若相邻宗地指界人无争议，则由双方指界人在地籍调查表上签字盖章，即为有效。表中主要内容:包括本宗地籍号及所在图幅号;土地座落

11、、权属性质、宗地四至；土地使用者名称；单位所有制性质及主管部门；法人代表或户主姓名，身份证明号码、电话号码；委托代理人姓名、身份证明号码、电话号码；批准用途、实际用途及使用期限；界址调查记录；宗地草图；权属调查记事及调查员意见；地籍勘丈记事；地籍调查结果审核。1. 填写要求(1) 必须做到图表与实地一致，各项目填写齐全，准确无误，字迹清楚整洁。(2) 填写各项目均不得涂改，同一项内容划改不得超过两次，全表不得超过两处，划改处应加盖划改人员印章。(3) 每宗地填写一份，项目内容多的，可加附页。(4)地籍调查结果与土地登记申请书填写不一致时，应按实际情况填写，并在说明栏中注明原因。2. 填表说明(

12、1) 说明:变更地籍调查时，将原使用人、土地座落、地籍号及变更的主要原因在此栏内注明。(2) 宗地草图：对较大的宗地，本表幅面不够时，可加附页绘制附在宗地草图栏内。(3) 权属调查记事及调查员意见：记录在权属调查中遇到的政策、技术上的问题和解决方法；如存在遗留问题，将问题记录下来，并尽可能提出解决意见等；记录土地登记申请书中有关栏目的填写与调查核实的情况是否一致，不一致的要根据调查情况作更正说明。(4) 地籍勘丈记事：记录勘丈采用的技术方法和使用的仪器；勘丈中遇到的问题和解决办法；遗留问题并提出解决意见等。(5) 地籍调查结果审核意见：对地籍调查结果是否合格进行评定。(6) 表内其他栏目可参照

13、土地登记申请书中的填写说明填写。2021/3/1429权属调查的注意事项*调查以权源为主,同时考虑实际的土地使用情况; *对土地的来源应有充分的了解,有足够的相关材料； *维护法律、法规的严肃性，结合确权严肃查处违法行为； *尊重历史事实，坚持“实事求是”的确权原则； *充分考虑提高土地利用效益； *严格依照城镇地籍调查规程要求，确保确权的工作质量，减少人为的误差。2021/3/1430 第二节 地籍测量2021/3/1431地籍测量的概念地籍测量的定义 地籍测量是在权属调查的基础上对土地的具体位置、权属界线、面积和利用现状等进行的测绘工作。2021/3/1432地形要素主要水域道路其他信息地

14、籍测量的对象地籍要素权属界线权属界址点坐标土地面积房屋建筑等不动产2021/3/1433 地籍测量的特点地籍测量的特点q测量内容特殊:一般仅测量地籍要素和必要的地形要素。 q比例尺较大,并且与土地的价值、数量直接联系。 q测量结果的法律性。 q现势性:测量的主要成果应该具有准确性,现势性，随时变更，随时测量。2021/3/1434城镇地籍图城镇地籍图2021/3/1435农村地籍图农村地籍图2021/3/1436 地籍测量的实施 1、地籍控制测量 2、界址点测量 3、地籍图成图 4、面积量算 5、地籍测量成果汇编2021/3/1437 地籍测量工作流程地籍测量工作流程权属调查界址点测量绘制各种

15、地籍图面积量算与统计成果整理与归档地籍成果应用地籍控制测量2021/3/1438 第三节 变更地籍调查2021/3/1439一、地籍变更一、地籍变更1、概念: 土地登记之后,凡土地的权属发生变更,或改变批准的主要用途和地类，按照有关规定对地籍记录进行的调查与测绘工作。2021/3/14403、地籍变更的前提条件、地籍变更的前提条件q已完成了土地登记;q土地的权属发生变更;q改变批准的主要用途和地类。2021/3/14414、变更发生的潜在原因、变更发生的潜在原因q地籍内容变化地籍内容变化: :随着经济的发展,地形要素和地籍要素随着时间的推移不断地发生变化、更新。q测绘手段变化测绘手段变化: :

16、随着科技的发展,测绘手段、方法以及测量的规程不断地更新，相应的地籍记录，尤其是地籍图，也随之改变。q社会发展：社会发展：城市化等需要土地重新进行地籍测绘。q地籍日常更新：地籍日常更新：地产开发利用中土地的合并、分割。 2021/3/14425、变更地籍测量的条件、变更地籍测量的条件整宗地的用途或地类发生统一的变化,或整宗地土地的所有权、使用权等以宗地为单位发生变更,不涉及面积的变化时，则不必进行变更测量。 一旦宗地的面积发生改变，如宗地的分割、合并等，则需要重新进行地籍测量工作。2021/3/1443二、工作的任务和工作程序二、工作的任务和工作程序地籍要素的变更调查地籍要素的变更调查换发土地证

17、换发土地证面积量算面积量算界址点的变更测量界址点的变更测量调查记录表、宗地图调查记录表、宗地图2021/3/1444三、变更涉及资料、文件三、变更涉及资料、文件q变更土地登记申请书;q变更宗地及相临宗地的地籍档案；q变更宗地附近的地籍平面控制点资料；q变更宗地所在的基本地籍图；q变更地籍调查通知书；q变更地籍调查表等。2021/3/1445四、宗地的合并与分割四、宗地的合并与分割土地权属的变更,实质为宗地权属单位的更替,核心是宗地的合并与分割。 合并前合并后2021/3/1446土地权属单元（宗地）合并方法土地权属单元（宗地）合并方法1.确定合并后新的宗地的边界及界址点,抄录界址点号（地籍图中

18、的统一编号）及坐标;2.删除新宗地内部的界址点及其坐标；3.确认新宗地的相临宗地；4.计算面积,注意合并前各宗地的面积与新宗地的面积误差应在一定的范围内。注意注意:删除的界址点号应进行记录。为防混乱应停止使用删除的点号。2021/3/1447宗地的分割宗地的分割1. 直接分割直接分割:如规则图形或以某一地物,界址点进行分割。2. 计算分割计算分割:即先精确的计算出应分割的面积,然后从地籍图上设计分割的位置，并实地放样测量核实并改正。 注意：注意：分割后增加的界址点号为不与其他点号混淆，可从地籍图中最大的点号依次按循序编排。2021/3/1448宗地的分割宗地的分割2021/3/1449宗地的分割宗地的分割增加的界址点增加的界址点2021/3/1450宗地号的变更宗地号的变更