2020年房地产估价师制度与政策重要知识点

1、2020年房地产估价师制度与政策重要知识点(20)第五节房地产抵押管理【本节主要内容】1 .房地产抵押的概念2 .房地产作为抵押物的条件3 .房地产抵押的一般规定4 .房地产抵押合同5 .房地产抵押估价6 .房地产抵押登记7 .住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记8 .最高额抵押权9 .房地产抵押的效力10 .房地产抵押权的实现1 .房地产抵押的概念概念房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押 权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人 约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿特点不转移占有抵押人-可以是债务人本人，也可以是第三人抵押

2、权人-和债权人是同一人类型（两大类）预购商品房贷款抵押（按揭抵押）在建工程抵押（开发贷）2 .房地产作为抵押物的条件1 .1城市房地产管理法规定的抵押条件依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设 定抵押的无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为 统一体同时设定抵押以单纯的土地使用权抵押的土地必须以出让方式取得2 . 2物权法规定可以抵押和不得抵押的财产可以抵押的财产（与房地产有关的项目）建筑物和其他土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物不得抵押的财产（与房地产有关的项目）土地所有权耕地、宅基地、自留地、

3、自留山等集体所有的土地使用权，但法律 规定可以抵押的除外学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产其它2. 3城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产权属有争议的房地产用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产依法不得抵押的其他房地产2008年真题】下列房地产中，不得抵押的有()。A.集体所有的土地使用权B.村办企业厂房C.列入城市房屋拆迁范围的房屋D.宅基地E.己经设定抵押权的房地产【答案】AD2006年真题】下列房地产中

4、，不得设定抵押的有()。A.共有房地声B.未解决权属争议的房屋C.己出租的房屋D.被执法机关查封的房屋E.经济适用住房【答案】BD3 .房地产抵押的一般规定可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵 押享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分 和收益的份额为限抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大 会通过，并报上级主管机关备案中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经 董事会通过以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经医理事会

5、或 股东大会通过有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企 业的经营期限以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得 超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年 限以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件 并取得商品房预售许可证订立抵押合同前抵押房地产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人 死 亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或 者代管 人应当继续履行原抵押合同订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未 受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵 押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险 赔偿的第一受益人学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以 其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押 权如抵押人未书而告知承租人该房屋己抵押，抵押人对出租抵押物 造 成承租人的损失承担赔偿责任如抵押人己书而告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承