新项目拿地前须关注或落实事项一览表.doc

1、新项目拿地前须关注或落实事项一览表序项目须落实内容备注号落实当地房地产报批报建的开发建设流程：办理建设1五证办理流程手续涉及哪些职能部门、具体办事流程、各阶段所需资料、办理时限等，预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。2 行政事业性收费3地上建筑物4地上构筑物5河道改造或古建筑护6地下障碍物落实当地各种行政事业性收费标准、归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金，墙改基金、质检、 定额管理费、白蚁防治等等。地块上需要拆迁的建筑物有多少（住宅、办公、商业等）？如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项 目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况。是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否可以

2、迁移，是否需支付相应的补偿费？保 地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修缮？ 如有须落实由谁投资改造或修缮，何时完成？地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相关图纸）、文物等？是否有原建筑物的会影响施 工的桩基工程？是否有穿越该地块的管线？如光缆（军、民八电缆、煤、水、电等，尤其是邻近房屋7 项目周边不利因素8人防正在使用的公共管线是否穿越该地块？是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费？（须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见）建议落实由政府负责拆除和迁移，所有费用由政府承担（即 总价包干谈判策略），如必须承担须落实相关补偿标 准和具体额度。项目周边是否有咼压塔或咼

3、压线通过或电信发射塔、 距离多远，是否对项目规划和销售有不利影响？人防是否有强制性要求必须按国家要求建？建设等级是多少？并落实可否异地交费？（部分城市是按应建人防建筑面积收取，部分城市是按地上总建筑面积 或总建筑面积收取。所以，须落实人防异地建设费用 的收费面积基数和收费标准，同时落实按规定应建人 防的建筑面积，以利于决策是自建还是缴纳异地建设 费）如建设的人防按平战结合要求配置， 平时做车库 出租使用是否需要人防部门批准？是否需要交纳使 用费？另人防车库是否可以销售（部门城市可以销售 使用权）？是否需要配置建设中小学？如需要则须落实具体占地规9学校模、建设规模和产权归属等冋题？并落实可否异地

4、交费。序项目号10幼儿园街道居委会、派出11 所、社区活动中心等12车库须落实内容备注是否需要配置建设幼儿园？如果需要则须落实具体 占地规模、建设规模和产权归属等问题？是否需要配置建设居委会、派出所、活动中心等配套 设施？如需要则落实具体建设规模和产权归属等问题？车位按多少比例进行配置？多少比例车位必须在地下？地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权（如可以是否需要补交土地出让金？补交标准是多少？）13地下商业14物管用房地下商业（如规划有）是否可以办理独立产权？如可以，是否需要交纳土地出让金？按什么标准补交？当地对住宅需配置的物业管理用房、物业经营用房等是如何规定的？周边项目是否严格执行此

5、规定？本 项目按规定应该配置多少物业用房、 具体位置是否有 要求（可否为地下室）？15消防是否需要配置建设消防站，如需要则落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题，并落实可否异地交16垃圾站17规划道路18轻轨或地铁19市政管网20环保要求费。是否需要配置建设垃圾站，如需要则须落实具体占地 规模和建设规模等冋题，并落实可否异地交费。地块周边疋否有规划道路（尤其关注疋否有高架桥，如有，必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目），如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间（须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见）？能否 保证项目开业或交房入伙时同步完成？地块周边是否有规划轻轨或地铁？如有须落实规

6、划是否完成？何时开工、何时竣工投入使用？并落实不 承担任何额外的配套费用？项目与轨道交通接驳的 设计、施工界面如何确定并力争对项目有利？水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体位置的确定，落实红线外不承担任何费用，如必须承担须明确额度（即在合同签订或谈判应明确：红线外开发商需承担什么费用，重点需落实电力是否满足项目设 计容量和使用要求，确定能满足项目需要的多回路变 电站（所）与项目的距离、高压变低压的具体数值、 是否需要开发商承担红线外的建设费用等）。项目所在城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有具体要求？相应的环保达标指标 有哪些？是否处于航道管制区域、 环评是否能通过？

7、序项目号21节能要求22 施工额外措施费23施工影响须落实内容备注项目所在城市及区域、对新建项目的节能是否有具 体要求？相应的节能达标指标有哪些？紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑？是否有合理的施工距离？是否将发生额外的施工保护措施费（如有请给予评估）。地块周边类似项 目的地勘资料显示：是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和 隐伏构造地裂缝地质火害等不利地质条件？当地政府对该区域内的施工，是否有限制？项目前期工作推进计划通知书说明：本通知书适用于项目挂牌前一个月至 项目摘牌后一个月签订计划控制书之前的阶段。序号时间结束工作明细开始责任部门备注（天数） 时间时间11.11.21.31.41.5项目

8、资料交接及相关事宜交底项目合作协议书与政府签订的其他协议项目前期相关调研资料规划概念方案（总图及指标）挂牌条件（政府挂牌前）与总图和协议之间的复核、协调落发展部规划院项目中心项目筹备组日照、覆盖率、容积率、实和确认回迁1.6项目公示文件、挂牌文件项目摘牌确认文件（中标通知书或1.7土地成交确认书）前期须立即启动且极度穿插的2关键工作提示及要求退红线、退道路、人防、车位、限咼等规划预审批补充协议解决分歧发展部规划院成本控制项目中心项目公司2.1办证融资启动2.1.1办公场所确定公司注册（核名、材料准备、资本2.1.2金、验资）摘牌前落实好位置、租金和协议投资部、财务部指导和配合2.1.3拜访项目

9、所在区域的相关外协单位发展部配合2.1.4项目勘定界及面积测绘2.1.5落实四证办理、报批报建流程有坐标及标高的数字化地形图（附方格网图）详见制度的专项模块时间结束序号工作明细开始责任部门备注（天数） 时间时间付款时间落实并与四证办理无缝对2.1.6接，压缩资金占用时间按协议与股份公司财务部落实付款时间与多家银行同时沟通对接融资2.1.7贷款事宜流程、时间、额度、权限、上会和放款的条件（放款是否需抵押施工许可证原件）现金流分析（重点是四证前所需资2.1.8金、根据开工和开盘提出总包招标的商务条件）市场营销启动22卖场策划及售楼处建设（主要包括2.2.1销售区范围选择，售楼处、样板房、示范区的规

10、划和建设计划）确定销售物业市场调研公司并2.2.2完成调研报告产品定位及规划建设，设计条件（针对市场需求的产品技术要素，对总体布局、面积分配、物业类型、场地规划等规划内容提出定位2.2.3分析，对户型面积、层咼、配套设施（如会所）、建筑细节（如入户花园、带风雨廊的商铺）等进行分析策划，提出建造标准（含装修标准）摘牌前落实好售楼处位置、并开始招标和设计、摘牌后15 天内开工建设、 90 天开放挂牌后启动、摘牌前完成尤其是塔楼的产品定位和户型平面，与商业平面布局相互制约，影响单体方案上董事 长会议和项目报建建议）开工典礼准备，氛围营造，高现场围挡设224调亮相计和施工方案、立面及景观方案确认（供沙

11、售楼处开放前225盘制作用）45 天完成2.3规划设计启动时间序号工作明细开始结束备注（天责任部门时间时间数）2.3.1项目设计技术条件落实进行地勘单位考察，提交初勘及详2.3.2勘报告地形图、红线图、水文地址条件、市政条件及道路标咼，政府要求的设计条件摘牌前确定单位，摘牌后15提供初勘，交地后10天进行基坑支护设计单位的考察及招233标进行住宅方案设计单位的考察、招234标分别进行综合体和住宅施工图2.3.5设计单位的考察和招标2.3.6开挖图和基础图2.3.7正负零以下土建图2.4开工准备启动落实施工用临时水、电、排水以及2.4.1施工用道路及交通开口督促政府按合同进行拆迁并落2.4.2实

12、合同约定的交地标准提供详勘报告摘牌前完成考察，摘牌即发标摘牌前完成考察，摘牌即发标摘牌前完成考察，摘牌即发标2.4.3工程管理筹划基础形式、基础支护、降水等244 专项论证四大块考察和招标（如急，总包招245 标时间难以满足开工要求 时）2.4.6总包及监理招标2.4.7总包单位进场，进行临设搭建2.4.8监理单位进场时间结束序号工作明细开始责任部门备注（天数） 时间时间2.4.9进行基础桩试桩工作2.4.10开工典礼及正式开工2.5人力资源启动团队建设（班子成员到岗要求、人人力资源部2.5.1支持和指导员招聘计划）3 四证办理专项计划3.1签订土地出让（转让）合同3.2选址意见书3.3项目立项3.4建设用地规划许可证3.5交费证明3.6立项批复3.7国有土地使用证3.8修建性详细规划批复规划方案审批（方案评审、方案审3.9查、征询消防、人防等意见，调整方案，方案审批）3.10项目资质预审3.11建筑单体方案报批3.12建筑工程规划许可证3.13施工图审查批复项目公司摘牌前落实四证办理和报批报建的相关流程，此部分各环节 需根据当地 情况给予修正和完善3.14建筑工程