中冶蓝城三期实施报告

1、项目主要经营指标完成情况2016年上半年经营情况长春公司 年度计划指标（万元） 年度完成情况（万元） 完成率 认购额 220001162552.84%签约额 220001069748.62%回款额 23000977742.51%1.长春公司1-6月月度销售计划完成情况（截至6月30日）2、存量情况（中冶蓝城）项目住宅公建公建（销售中心）半地下车库地下车位小计小高层高层一期存量面积7030.783823.36839.30 3822.851398.06637.0317551.38存量套数5628612512128销售单价6302.00 5000.00 11000.00 13423.00 20万/套

2、8万/套7430.37 销售额44307976 19116800 9232300 51314116 53870001055000130413191 二期存量面积1237.5805211.810011149.00 17598.39存量套数1202000132164销售单价5760.00 0.00 13454.00 0.00 0.00 7万/套4910.11692销售额7128461 0 70119692 0 0916200086410153 合计销售面积8268.363823.366051.113822.851398.0611786.03 35149.77销售套数682826125144292.

3、00 销售单价6220.88 5000.00 13113.63 13423.00 20万/套7万/套6168.56 销售额51436436 19116800 79351992 51314116 5387000 10217000 216823344 截至6月30日，存量住宅96套、销售额7055万元，存量商业25套（不含32#34#）、销售额4900万元(返租后)，存量车位169套、销售额1560万元，总销售额13515万元。3、存量情况（新奥蓝城）：截至6月30日，新奥蓝城地上产品已清盘，存量车位 165套，销售额 1980万元。n 项/目/名/称 n 地/理/位/置 n 土/地 n 用/地/

4、规/模 项项 / /目目 / /概概 / /述述北凯旋路北环城路1/2期项目3期项目项目名称中冶蓝城三期项目u项目位置：本项目位于长春市宽城区丙五路与北凯旋路交汇处。北临现状路，南至丙五路，西至北凯旋路，东至凯旋北路。u土地：项目于2010年4月摘牌获取土地，50年居住用地，4.8175平米用地面积。规划限高75米，容积率2.0。u用地规模：项目建设用地占地面积约48175平米，总建筑面积11.66万平米，目前规划方案已获取建设工程规划许可证。项目概述n 市/场/分/析 n 价/值/点/分/析n 三/期/意/向/导/入/配/套 n 营/销/定/价 市市/ /场场/ /分分/ /析析/ /及及/

5、 /营营/ /销销/ /策策/ /略略l分析：2016年1-5月长春市商品住宅市场供应面积146万平米，同比增长12.44%；成交面积312.55万平米，同比增长21.38%；成交均价6304元/平米l1、长春市市场分析市场分析l2、宽城区住宅市场供求情况u（1）区域新增及成交情况l分析：2016年1-5月宽城区新增供应面积为13.7万平米，同比下降2.46%；成交面积35.25万平，同比增长45.7%；成交均价6092元/平米，同比增长7.79%，区域供求比为0.39:1。宽城区刚需住宅产品销售呈供不应求态势。市场分析万盛国邦华大天朗国际东田青年城恒大城力旺康城英伦小镇中冶蓝城宽城区政府柳影

6、路片区北亚泰大街片区宽城万达广场万龙第十城龙泰檀香苑公元道一号万龙台北明珠万星幸福城新星宇和顺恒大江湾中冶蓝城竞品分布图u（2）区域竞品新增及成交情况l分析：2016年项目主要竞品新增供应面积为7.5万平米，同比增长43%；成交面积16.99万平米，同比增长79.6%；成交均价6462元/平米，同比增长7.87%，竞品供求比为0.44:1，2016年区域竞品市场住宅产品销售呈供不应求态势。市场分析u（3）区域竞品分析l分析：截至目前，区域内主要竞品除了英伦小镇、公园道一号、恒大城，其它项目基本售罄，目前未开工建筑面积为158万平米，按照区域内竞品2015年销售46万平米的去化速度，销售周期2.

7、5年，市场供不应求。中冶蓝城三期每年推出4万平米，竞争压力小，利于产品的快速去化。A、存量分析市场分析项目名称总建筑面积已推面积已推套数已售面积已售套数已推存量已推存量套数未推面积英伦小镇 9305803417654039316881374024884299588815公元道一号 68800061818823536027078216116626182万龙台北明珠 990137862896778355964273320385万龙第十城 278186278186310027482630523360480恒大城 4955013368252905266958237869867527158676万星幸福

8、城 98221766328276797276186606621589新星宇和顺 2177791411161733134055164970618476663万盛国邦218938129846172411612815251371819989092合计 302621814448161611813087771477613603913421581402项目周边新开发项目逐步减少，供应量少；在售项目新品供应有限，刚需产品市场出现空白。市场分析综合分析：宽城区年去化量分析表1、宽城区年住房需求量为110万平米；2、区域竞品尚有158万平米存量面积，预计2.5年去化完毕，每年去化面积63.2万平米，相当于每个竞

9、品项目年去化8万平米；且竞品占据了宽城区年需求量57%的份额；3、中冶蓝城三期年推出量为4万平米，仅占宽城区年需求量的4%，远远低于竞品每年去化8万平米的市场容量，因此能够实现较快去化。u（6）中冶蓝城一二期住宅去化分析户型面积区间开发总套数销售套数存量套数销售率销售周期销售均价)一室50-70250243797.20%18个月6024 二室二厅7710196595.05%20个月6009 883063060100.00%17个月6119 90-98611605699.02%24个月6048 三室两厅127-1323032366777.89%4.5年653405%4年

10、5192 合计1659154511493.13%6175A、100平米以下产品销售率为98.6%，销售周期平均为19个月；B、100平米以下产品销售均价6060元/平米；C、目前中冶蓝城已售产品销售均价为6175元/平米。中冶蓝城在售产品对三期价格影响u三期产品上市期间，竞品新品上市量少，市场呈现良好态势u目前区域市场出现新的空白点，教育及养老将成为未来市场的主要关注点u面积在70100平米内产品去化速度快，本产品规划符合市场需求u宽城区成交均价略低于长春市成交均价，区域刚需产品供不应求结论u25-40岁的工作人群为区域主要人群，且新婚、子女就学、养老资源需求增加u宽城区人口主要为本地城镇化人

11、口、本地自然增长人口及外来劳务人口中冶蓝城三期价值点政策利好u长客集团u沈阳铁路局长铁分局u宽城区政府公务员u长春果品集散地u长春粮油批发市场u项目周边近5万人目标客群项目价值资源优势成熟配套u降准 u降息u降契税u首付下调u贷款政策宽松u世界500强品牌u醇熟园区u电梯洋房区域开元u万科物业u教育优势u氧气宜居社区u地铁1号线2017年4月通车u欧亚商超已开业u中东城市广场2016年10月开业u住邦城市广场定价原则 采用市场竞品系数定价法，产品按照68、89、98三个面积段进行测算(详见产品力分析及价格测算）。NO.1定价原则三期住宅产品均价测算三期营销定价l3、中冶蓝城商业定价（均价）：9

12、011元/定价原则：综合市场比较法、收益回收法及本案商业客户心理价位，本案商业销售均价为9011元/平米。a、临凯旋路、丙五路主街商业均价为11000元/；b、临规划路次街商业均价为6500元/；c、三期内街商业均价为7750元/。原则 权重 价格参权结果 市场比较 0.4100004000收益还原 0.395582867.4客户心理价位0.390002700本案商业建议价格 19011三期营销定价n 经/济/指/标 n 产/品 n 地/下/空/间n 容/积/率 三三/ /期期/ /项项/ /目目/ /规规/ /划划/ /设设/ /计计/ /方方/ /案案中冶蓝城三期项目总用地面积48175平米。总建筑面积：116613平方米，住宅87093平方米 ，公建20586平方米。规划的建筑产品包括7-25层的住宅、配套商业、及项目配套公建。 指 标项 目总 体建筑面积（m）计入容积率 面积住宅87093配套公建20586（其中可售商业16113）小计107679地下建筑8934小计8934总建筑面积116613建设总用地面积48175 容积率2.2规划总图及指标产品户型面积得房