2020鹤山项目发展策略研究报告-经济分析篇ppt课件

1、工程经济效益分析工程经济效益分析工程一期产品销售价钱分析工程一期产品销售价钱分析工程一期经济预测分析工程一期经济预测分析工程价钱定位工程价钱定位 工程称号类型面积区间售价(按照主力户型计算)单价元/总价万元鹤山碧桂园联排别墅210-350440092-154十里方圆独立别墅560-65015000840-975联排别墅250-3508000200-280鹤山市场现时别墅类产品价钱鹤山市场现时别墅类产品价钱1别墅市场主流价钱区间分析 联排别墅：4500-8000元/平方米 独立别墅：10000-15000元/平方米2别墅市场消化速度分析 鹤山碧桂园、十里方圆、银业雁山的独立别墅消化速度都较快，根

2、据测算根本1年内可以消化完；而其联排别墅的消化速度也在平均2540套/月之间，显示该产品市场承接力稳定。鹤山别墅市场销售价钱与销售速度分析鹤山别墅市场销售价钱与销售速度分析 工程一期总货量约为工程一期总货量约为210套，只占去年鹤山整体别墅市场的套，只占去年鹤山整体别墅市场的30%，按照市场消，按照市场消化的形状，一年内可以完成工程一期的销售。化的形状，一年内可以完成工程一期的销售。工程价钱定位工程价钱定位 工程工程本工程本工程鹤山碧桂园鹤山碧桂园十里方圆十里方圆银业雁山银业雁山毛坯销售均价元/ m 120001500015000位置/城区容颜10.90.90.9规模11.21.11.1规划1

3、1.051.051产品10.90.90.9生活配套10.950.950.95教育配套10.950.950.95园林10.9510.95社区成熟度11.0511.05企业品牌11.051.051江景朝向/资源11.11.11.1权重10.40.40.40.40.20.2建议价钱元/ m 14002.514002.5鹤山工程独立别墅价钱估算鹤山工程独立别墅价钱估算工程价钱定位论证工程价钱定位论证 工程工程本工程本工程鹤山碧桂园鹤山碧桂园十里方圆十里方圆银业雁山银业雁山毛坯销售均价 元/ m 440080008000位置/城区容颜10.90.90.9规模11.21.11.1规划11.051.051产

4、品10.80.90.9生活配套10.950.950.95教育配套10.9510.9园林10.950.950.9社区成熟度10.950.950.95企业品牌11.051.051江景朝向/资源11.11.11.1权重10.20.20.40.40.40.4建议价钱元/ m 7198.52 7198.52 鹤山工程联排别墅价钱估算鹤山工程联排别墅价钱估算工程价钱定位论证工程价钱定位论证 市场价钱修正思索要素：市场价钱修正思索要素：买家对优质物业需求有增无减 ，特别是生活配套齐全的优质物业。土地、建材、运输本钱增长，令房地产开发本钱上涨，楼价也上涨。珠三角楼市不断升温，外地投资买家大量涌入.鹤山楼市的政

5、策性利好不断，大交通、新水乡等市政利好不断。有利要素有利要素不利要素不利要素国家对房地产行业的调控措施；各大开发商进入鹤山市场所带来的竞争将日趋猛烈。工程价钱定位论证工程价钱定位论证 随着鹤山城市建立的快速开展，市内的楼盘价钱逐年看涨，结合鹤山楼市随着鹤山城市建立的快速开展，市内的楼盘价钱逐年看涨，结合鹤山楼市总体走势及特点，结合楼盘特点、区域情况以及从数据的走势，估计到总体走势及特点，结合楼盘特点、区域情况以及从数据的走势，估计到20212021年，整体楼市包括鹤山将有年，整体楼市包括鹤山将有810%810%的价钱升幅，因此建议本工程的价钱的价钱升幅，因此建议本工程的价钱定位是：定位是： 独

6、栋别墅均价：独栋别墅均价：15,00015,000元元/ /平方米毛坯平方米毛坯温馨型联排别墅均价：温馨型联排别墅均价：7,5007,500元元/ /平方米毛坯平方米毛坯奢华型联排别墅均价：奢华型联排别墅均价：9,0009,000元元/ /平方米毛坯平方米毛坯工程价钱定位工程价钱定位工程经济效益分析工程经济效益分析工程一期产品销售价钱分析工程一期经济预测分析 首期产品销售收入估算首期产品销售收入估算工程工程面积面积面积比例面积比例销售单价元销售单价元总销售收入万元总销售收入万元收入比例收入比例独栋面积独栋面积844815%11,000 1267225%( (温馨型温馨型) )联排面积联排面积3

7、379360%6,5002534450%( (奢华型奢华型) )联排面积联排面积14,08125%7,500 1267225%合计合计56,323100%8,99950689100%备注：按照工程一期的规划目的计算备注：按照工程一期的规划目的计算鹤山工程一期销售预测与资金回笼进度表鹤山工程一期销售预测与资金回笼进度表推售档期推售档期阶段时间阶段时间阶段阶段 阶段阶段 累计累计 在售套数在售套数销售目的销售目的阶段回笼资金阶段回笼资金完成销售完成销售套套套套万元万元套套 前期预热阶段前期预热阶段2021.012021.012021.042021.0421021080801931019310808

8、0公开出卖阶段公开出卖阶段2021.052021.05130130404096559655120120销售延续阶段销售延续阶段2021.06-2021.112021.06-2021.11909060601448214482180180尾货销售阶段尾货销售阶段2021.12-2021.42021.12-2021.43030303072417241210210合计合计2102102102105068950689210210备注：1、销售进度表以2021年5月为正式公开出卖为节点进展编排； 2、以平均每套241万元计算。 首期产品本钱预算首期产品本钱预算 其中，土地本钱经过将地价按总体其中，土地本钱

9、经过将地价按总体 建筑面积平均摊分，均价为建筑面积平均摊分，均价为362362元元/ /平方，平方， 一期别墅开发本钱为一期别墅开发本钱为50845084元元/ /平方，平方， 合计合计54465446元元/ /平方。平方。由公司预算合约部测算，未含销售所得税由公司预算合约部测算，未含销售所得税 开发本钱开发本钱259,592,937.19土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费23,189,706.67前期工程费前期工程费20,967,916.13根底设备费根底设备费38,146,848.00 建筑安装工程费建筑安装工程费122,393,120.10公共配套设备费公共配套设备费11,427,

10、345.00开发间接费开发间接费35,907,041.96不可預見费不可預見费7,560,959.34营业费用营业费用22,767,977.10销售费用销售费用22,009,805.50 前期物业费用前期物业费用 758,171.60 管理费用管理费用 23,866,730.00总本钱费用总本钱费用306,227,644.28鹤山工程总体开发销售收支测算鹤山工程总体开发销售收支测算年份年份销售分期销售分期可销售面积可销售面积方案销售面积方案销售面积销售均价元销售均价元/ /价风格整价风格整销售收入销售收入万元万元本钱万元本钱万元利润利润万元万元20212021一期别墅一期别墅2021.5-20

11、21.5-2021.42021.456322.9956322.998999/50685 30,622 20,063 20212021+10%二期洋房二期洋房2021.5-2021.5-2021.102021.10155200.0440000439217,568 61,013 11,356 20212021650004831+10%31,402 2021202150200.045314+10%26,676 三期公寓三期公寓2021.10-2021.10-2021.72021.7114020.7337020.73631423,375 59,028 9,992 20212021770006314/4

12、8,618 四期洋房四期洋房2021.8-2021.8-2021.122021.12199041.5325000531413,285 81,328 5,828 20212021600005314/31,884 20212021600005314/31,884 2021202154041.535314/28,718 车位车位4252个4252个70000/29,764/29,764合计合计524585.29524585.296364333,858231,991 76,9323 数据由预算合约部提供，本钱未含销售所得税。注：土地本钱按各期建筑面积分摊；洋房均价按09年3300元/，每年递增10%计

13、算得出；公寓均价按洋房均价加1000元/的奢华装修得出。另外，根据中国经济开展历史，经济周期普通为5年，08年金融风暴后，估计到2021年，国家经济将再次步入调整期，房价增长停顿。车位数为预测可销售个数。 一期开发产品收支对比一期开发产品收支对比阐明：上述开发本钱是我部经过对鹤山市场在售工程及周边城市我司在建工程如苏州未名园、珠海权晖花园、佛山铂宫等调查所得，其中别墅开发本钱单价约为4000元/平方，洋房约为3000元/平方。从上表比较可知，一期开发别墅总投入为30，622万，利润为20，063万，销售周期为一年； 开发洋房总投入为75，459万，利润为29，396万，销售周期为四年。一期开发

14、洋房收支统计年份年份可销售面可销售面积积方案销售面积方案销售面积销售均价销售均价元元/ /价风格价风格整整销售收入销售收入万元万元本钱本钱万元万元利润利润万元万元本钱本钱利润比利润比202140000400003993+10%￥15,972￥75,459￥29,39638.95%202165000650004392+10%￥28,548202165000650004831+10%￥31,402202154447544475314+10%￥28,933合计224447224447￥104,855年份年份可销售面积可销售面积方案销售面积方案销售面积销售均价销售均价元元/ /销售收入销售收入万元万元本钱本钱万元万元利润利润万元万元本钱本钱利润比利润比2021-202156322.9956,322.998,99950,68522,52928,156125%一期开发别墅收支统计 如右图所示，江门房地产市场经过10年的开展，均