房地产、施工、咨询企业的经营模式

1、袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈

2、肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂

3、羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆

4、螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膈蒀薁罿膇薂螆袅膆节蕿袁膅蒄袅螇膄薆蚇肆膃芆袃羂膃莈蚆袈膂蒁袁螄芁薃蚄肃芀芃蒇罿艿莅蚂羅芈薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薃肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃莃莆薀肂莂薈螅肈莂蚀蚈羄莁莀袄袀羇蒂蚆螆羆薅袂肄羅芄蚅羀肅莇袀袆肄葿蚃螂肃蚁蒆膁肂莁螁肇肁蒃薄羃肀薆螀衿聿芅薂螅聿莈螈肃膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄

5、肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈

6、袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅

7、肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀

8、罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄

9、螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈

10、肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂

11、袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇

12、肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄

13、羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈

14、螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂

15、羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇袈螁膈薀蚁聿芇艿袆羅芆莂虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂节蒈螅羈节薁薈袄芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆莇葿蚃膅莆薁衿肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃肀蒆蚀蝿肀薈袅肈聿芈蚈肄肈蒀羄羀肇薂螆

16、袆肆蚅蕿膄肅莄螅肀肄蒇薇羆膄蕿螃袂膃艿薆螈膂莁螁膇膁薃薄肃膀蚅袀罿腿莅蚂袅膈蒇芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃

17、蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈

18、莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂

19、薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿

20、莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃

21、艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇

22、蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂

23、芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄螇肆肄莀袇螆芀芆蒃袈肂膂蒂羁芈蒀蒁蚀肁蒆蒁袃莆莂蒀羅腿芈葿肇羂薇蒈螇膇蒃蒇衿羀荿薆羂膆芅薅蚁羈膁薅螃膄蕿薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇薁袀芀膃薀羂肃蒂虿蚂艿莈虿螄肂芄蚈羇芇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅蚅袁膈莀蚄羃羁芆蚃蚃膆膂螃螅罿蒁螂袈膅莇螁肀羈莃螀蝿芃艿蝿袂肆

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28、肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿芇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒁羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袄羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿芇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂莁蒈薁蚅芇蒇蚃羀膃蒆螅螃聿蒅蒅羈羄蒅薇螁芃薄蚀羇腿薃螂螀肅薂蒁羅羁薁蚄螈莀薀螆肃芆蕿袈袆膂蕿薈肂肈膅蚀袄羄膄螃肀节芃蒂袃膈芃薅肈肄节螇袁肀芁衿螄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螄羈肇莇蒃螀羃莇薆羆芁莆蚈蝿芇莅袀羄膃莄薀袇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀蒁薆袄肆蒀虿聿羂葿螁袂

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31、安阳工学院房地产、施工、工程咨询等企业经营管理模式调研姓名：班级：学号：1.商业房地产全程运作模式序言商业房地产发展战略随着房地产代理业的不断发展，各代理公司的市场份额和核心竞争能力的不断角逐和强胜，掌握房地产发展趋势已经应该以战略发展的高度来审视。商业房地产的异军突起发展浪潮，迫使各竞争代理公司以最快的速度最大限度的投入其中，但最终有实力能够提供最全程商业服务的代理公司才能立于不败之地。此篇文章旨在为房地产代理业在商业房地产领域内的战略发展抛砖引玉，勾勒出清晰的未来发展蓝图。（以下所有内容均为本人撰写，部分内容发表于联商零售月刊或搜房网大话地产栏目等）代理公司核心竞争力商业房地产代理公司的核

32、心竞争力来源于 为发展商（客户）提供：a、 前期全程商业策划的精准及可执行性b、 招商和销售独家代理的资源优势及专业性c、 后期经营/物业管理的稳定发展及可持续性只有实现了这三大核心竞争力，本土房地产代理公司才能与（商业）房地产领域的巨头针锋相对、正面对峙，享受商业房地产丰厚的利润回报，在上海乃至于长三角地区抢占市场并迅速扩张。前言商业房地产发展之路随着国内商业房地产的兴起，发展商依靠销售产权短期获利后，不顾及商业房地产项目的商业重要性，盲目销售致使60%以上的商业房地产项目濒临崩溃边缘，最终导致发展商名誉受损自食其果，一次失败的经历已足以令发展商名誉扫地，成为业内笑柄和反面教材。目前，越来越

33、多的发展商已经从教训中充分认识到商业房地产在运作上的复杂性和专业性，侥幸心理已经完全破灭，开始依靠专业的前期策划公司、招商及销售代理公司、经营管理公司等各方共同合作，努力促使和帮助发展商在商业项目短期获利退出的基础上保持后续经营成功。使商业项目不再是烫手山芋而弃之可惜。本人观点坚持认为，在销售前期即完善全程的商业策划，是为成功的关键之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目标招商商家的需求和招商执行时的可行性，是为成功的关键之二；在销售的过程中，严格控制投资业主和自营业主因各自不同行为的特征而对商业项目的招商和经营的影响，是为成功的关键之三；在销售时预留资金保障经营管理公司的初期运转，培养

34、期内的租金补贴和开业前后的促销及宣传推广，是为成功的关键之四。只有严格履行上述四点关键要素才能使得商业项目运作成功，使发展商短期获利退出，使投资和自营业主获得回报，使经营商家长期稳定经营，实现多赢的最终结果。商业房地产代理业务发展战略建议1、战略目标商业房地产的发展战略分别为短、中、长期三类项目目标而规划制定。 (1) 短期项目目标销售后实现短期获利的项目，以销售为主，招商配合，不经营管理。(2) 中期项目目标局部销售、局部招商，销售及招商相互配合，视招商成果决定是否经营管理转变为长期项目。(3) 长期项目目标只租不售项目，招商后经营管理为主，稳定资金流收益，并树立品牌形象。综上所述，认知主营

35、项目性质后，房地产代理业的商业房地产发展战略目标才能清晰的被勾勒：优秀的企业发展战略有利于企业长期目标的实现。2、实现商业房地产三大核心竞争力的五个关键步骤：（战略目标分解）2.1成立招商部2.2改制研展部（或市场部）增设商业策划职能2.3成立商业策划部2.4成立项目管理部-商业事业部2.5将经营/物业管理部列入发展战略（先外发战略合作公司后成立营运管理部门）2.1 招商部成立招商部门的是为了进一步完善代理公司在商业房地产领域内的专业服务内容和实现核心竞争力（招商代理）的职能部门，并审时度势开拓新的业务领域。招商部筹建初期，根据商业房地产的商业性及房地产性，招商部被分为商业策划及招商两种职能。

36、1商业策划：发展未来核心竞争力的首要任务是：补充扎实的商业市场调查、商业研展及商业策划理论，规避其他代理公司强势在于执行，但缺乏扎实的内功的尴尬局面。在商业策划职能中商业项目需要三份标准的报告来对整个项目进行自始至终的全程策划，分别为： 市场调查报告（签约前）经营者调查消费者调查投资者调查竞争分析开发策略 项目初步可行性建议（签约后收费前-前期策划费用）方案一方案二swot分析可行性及投资分析 商业策划报告（收费后）经济分析市场分析营销分析可行性及投资分析（另撰文叙述商业策划报告的专业写作培训讲义-参见商业策划报告标准模版）在近两年多的专业公司历练后，完全能够胜任为商业房地产代理公司筹建招商部

37、并培养商业策划人员，发展公司未来发展的核心竞争力之一：前期商业策划的精准性及可执行性。精准及可执行性原则必须列为报告呈交前的首要审核标准，避免五大行类公司报告的空洞和夸张且无可执行性等手段。2. 招商就商业房地产的商业性而言：招商必须考虑到项目后期持续稳定的长期经营，进驻的商家能否顺利经营并持久发展。代理公司所需的招商职能并不仅仅是单纯的对某一项目的招商而必须为前期商业策略提供精准的经营者资料（参见“商业策划部门与招商部门的协同市场研究-经营者”）。招商部的发展计划之一即为与目前所有的连锁品牌公司签约，达成战略合作伙伴协议：战略合作协议代理的所有商业项目，可以提供适当的租金优惠、免租期、装修补

38、贴等给经营者；经营者也必须提供可以对外公布的商业资料，例如开店标准、年度开店计划、目前分店数量、品牌资料、营业额等等；根据商业性利用招商渠道而发展的战略合作伙伴商家，将为前期商业策划提供最直观的一手资料。根据商业房地产的房地产性而言：又可分为两类：开发商获地后迅速建造、销售后获利、土地成为房屋形式出售发展商获地后建造但不销售，招商后持有并经营增加无形资产价值后再评估抵押土地及房产或出售土地（及土地上一切房产）。房产及地产概念的根本区别在于销售或招商，但目前众多的发展商已经开始采取部分销售后迅速短期获利，部分招商成功后管理经营。招商部将招商人员编制分为两类：一类为房产性的招商人员：配合销售性质项

39、目的招商工作。另一类为地产性的招商人员，主从于为实现后期经营成功的招商人员（详见经营管理公司发展计划）。在对招商部门人员的职能进行详细细分后，便有了理论依据及基础。部门的核心功能将成为主导部门发展的未来目标。在此之后，需要立即对招商部门的工作执行层面进行计划及实施。对招商或任何职能部门而言，最为有效的管理方法为： 工作流程 管理表/工具表 数据库工作流程：代理类公司的软肋之一是为流程不足，并且现在所使用的流程制定不规范，不成体系，人管多于流程管。系统管理失效。管理表/工具表 ：表格的使用分为两种,一为执行者的工具表，按流程在工作执行时必须使用的表单。二为管理者的管理表，汇总编审执行结果及决策所

40、使用的表单，使工作流程运作充分，不再是一纸空文。数据库：建立数据库的目的是为部门积累统计商业资料，分类归纳后定性汇编，为现有或将来的业务提供决策依据。（参见：商业房地产数据库建立及发展维护计划）2.2&2.3 商业策划部商业房地产根据其商业重要性，调查研究的对象以：经营者、消费者及投资者三个目标市场为主。参考资料：安阳市贞元房地产开发有限责任工司、安阳市宏大房地产开发有限责任公司 2.建筑施工企业管理经营模式近年来随着建筑市场的竞争日趋激烈，集团施工企业在努力扩大经营规模的同时，逐渐陷入“中标难，中标后盈利更难”的困惑。盈利难最主要的原因是项目成本控制不了，直接导致产值利润率每况愈下、流动资金

41、匮乏，出现“没活活不了，有活难赢利”的怪现象，企业生存举步唯艰。不少企业曾想出很多管理办法试图解决成本控制问题，如提倡“先算后干，边算边干”目标责任成本管理，提出“不能赢利的项目经理不能再任职”、“增加风险抵押金”、采取“收权”(一切材料采购权、机械设备租赁权、劳务与分包合同签订权均由公司掌握)等行政措施，更有一些企业采取“先收取合同金额的一定百分比的管理费，剩下的项目用”的办法。措施不少，而亏损项目却越来越多，很难从整体和根本上解决问题。这不得不引起企业管理者的思考。笔者仅从项目管理模式对项目管理的影响谈谈看法。 1对传统管理模式的回顾 项目管理者联盟，项目管理问题。 通过多年来对项目管理模

42、式的探索，施工企业经历了计划经济到市场经济、粗放性管理到精细化管理的变迁。加强了项目成本计划管理在施工生产中的运用，如“限额发料”、目标责任成本管理、全面预算管理等等。尤其是项目法实施以来，集团施工企业多采用了三级项目管理模式(总公司、子公司、工程队三级管理)，明确了各级管理层在项目管理中的职责，加强了施工、质量、安全及资金等方面的管理，对提高项目经济效益作出了不少贡献。但三级项目管理模式却存在一定的不足，制约了项目经济效益的进一步提高。主要表现在： (1)子公司各自为战，很难发挥集团作战的整体效应。集团施工企业在工程中标后，一般将施工任务分段划给各子公司，各子公司仅根据自己承担的施工生产任务

43、组织人力、物力和财力进行施工，这就势必造成人力、物力的重复投入、使用率低下，而相互之间又很难进行调配，造成集团作战应享有的经济效益流失。 (2)部门设置重叠，现场管理经费增加。工程项目开工后，总公司(局指挥部)将根据施工生产的需要，设置管理部门、配置相关管理人员，而子公司(处项目部)、工程队为保持管理工作的衔接与对口，又将配置和设置相同的人员和部门。参建单位越多，管理人员的编制就越大，大大地增加了现场管理经费。 (3)项目管理责任无法明确界定，三级管理机构相互推诿责任。较多的集团施工企业原为国有施工企业，虽经改制成公司，但资产主要还是国有资产。由于机构重复设置，三级管理层在履行各自职责或管理失

44、控时，相互推诿责任。结果到最后谁也没有承担应有的责任，造成经济效益低下，国有资产流失。 (4)多层管理、功能重叠，办事效率低。工程项目管理内容广杂，施工企业在加强生产管理的同时，不仅要在接受多个上级单位指挥的同时，还要应对业主、咨询、设计、监理和质检单位的检查，协调与当地政府和相关职能部门的关系。某一件事，一级管理机构或一两个人就能办成的事，结果多层审批、多头管理，不仅造成办事效率低下，还重复增加不少费用。 (5)对管理模式和相关政策的认识和理解不同，现场管理五花八门。由于管理者对管理模式和相关政策存在认识和理解上的差异，各自推行不同的现场管理方法(如在作业层的使用上，有的用职工、有的用架子队

45、、有的甚至使用整建制的民工队；设备租赁有的按月、有的按台班等等)。成本控制方法和力度各不相同，同样的项目盈利水平不一。在进行成本分析时，管理者又能找出诸多不同的客观原因，无法进行真正的对比。 (6)本位主义严重，办事从自身利益出发，无大局观念。三级管理机构均进行单独核算，管理者在项目管理的过程中首先考虑自身利益，相互之间很难协调和共享资源。甚至有的上级单位为了自身利益，向下级管理分摊费用，而下级单位又利用内部经营手段获取收益的同时，增加了内部经营费用开支。 2三级项目管理模式的改革 随着对项目管理经验的不断总结，不少企业已经意识到三级项目管理存在的不足，不断对项目管理模式进行改革，去掉工程队一

46、级管理机构；进而发展到在去掉工程队一级管理机构的同时，对参建子公司组建的项目部进行了集中管理，加强施工组织，大宗材料和机械设备租赁进行集团招标，资金集中调度等管理，即实行集权式二级项目管理。 21集权式二级项目管理的优点 (1)统一施工组织安排，在资源配置和调配上拥有一定的权力，大大提高了集团作战能力，减少资源浪费。2)对大宗材料和设备租赁进行招标采购，发挥集团购买的优势，降低了材料采购成本和设备租赁单价。 (3)指导工费单价，尤其是劳务分包单价，有效控制了工费开支。 (4)合理分配经济资源，将有效的经济资源运用到工程项目最需要的地方。 (5)在整个项目推行统一的目标责任成本管理，一改过去按预

47、算单价进行分解的做法，明确了管理层(局项目部)和作业层(子公司项目部)的成本责任，使作业层成本更接近实际。 (6)统筹安排对外协调工作，避免了费用的重复开支。 (7)利益共享，风险共担。对目标责任成本范围之内的风险，由子公司项目部承担；之外的风险由总公司项目部承担。而对项目完工后实现的盈利，由总公司和子公司按比例分配，明确了项目成本控制责任。 22集权式二级项目管理的缺点 在推行集权式二级项目管理的过程，一方面是未彻底避免三级项目管理存在的问题，另一方面又产生了新的问题，主要表现在以下几个方面。 (1)体制问题。集团施工企业的大量施工生产资源主要集中在子公司，总公司要进行集权式二级项目管理，势

48、必要子公司投入施工生产资源；而子公司在投入经济资源的同时，又失去对集权项目的控制权，短期内见不到回报，影响了子公司支持集权项目的力度。 (2)人力资源的配置和任免问题。总公司项目部管理人员由总公司配置，子公司项目部管理和作业人员由子公司配置，总公司项目部无权任免和调配子公司项目部人员，对不能胜任本职工作的管理人员，总公司项目部无权撤换，进而造成政令不畅。 (3)本位主义思想依然严重。各子公司配置的生产资源相互独立，独立承担施工生产任务，大局观念缺乏。 (4)利益主体不一致，两级核算脱节，成本控制力度不足。总公司项目部虽对子公司项目部进行目标责任成本管理，但在成本核算上，总公司项目部仅按测算目标

49、责任成本单价对子公司项目进行核算和控制，而子公司项目部再对目标责任成本进行分解和控制。子公司项目部为了自身利益，常常隐瞒生产中的实际情况，夸大项目困难，在目标成本的控制单价上讨价还价，虚增了项目成本。 (5)机构设置仍有重叠，现场管理人员较多，开支过大。 (6)总公司项目部管理人员并未真正面对项目成本，且较多管理人员无现场成本控制经验，无法挖掘成本控制空间。 3项目直管模式的设想 针对现有管理模式存在的问题，为加强项目管理，切实控制成本费用开支，做到项目核算真实反映耗费的实际情况，有的企业开始探索项目直管模式。 所谓项目直管模式，就是工程项目中标后，由总公司和子公司共同投入施工生产资源，组建合

50、伙型项目经理部，全面负责项目施工生产、质量监控、安全保障、关系协调及经济核算工作，收益共享、风险共担，在安全、优质、高效完成施工生产任务的前提下，实现项目经济效益最大化；同时总公司和子公司共同组建监管机构(该监管机构职责可由总公司领导及相关职能部门履行，也可由总公司和子公司组建临时监管机构)，指导、监管和考核合伙型项目经理部的生产经营活动。推行项目直管模式，不仅继承了三级项目管理和二级集权项目管理的优点，还克服了其存在的不足。 31项目直管模式的优势 (1)统一施工组织，有效配置、整合资源，最大限度发挥资源利用效率。合理配置资源是加强项目管理前提条件，项目经理部有权、更有责任根据项目部总体施工

51、组织规划和目标，充分利用管段内人财物等各项资源，做到人尽其才、物尽其用。有效提高机械设备使用效率，提高周转材料周转次数，减少不必要的重复购置和闲置。 项目管理者联盟文章，深入探讨。 (2)减少管理层次和机构，强化管理力度。在项目直管管理模式下，一个工程项目只设立一个项目部，减少了管理层次和机构的重复设置。各部门的职责明确，克服了本位主义和各自为政的缺陷，各单位投入的资源均由项目部统一调度，确保了政令畅通。 (3)更有利于发挥物资和设备租赁的招标采购优势，大幅度降低项目成本。在项目施工中，材料费和机械费将占到工程成本的5070，通过招标采购，可以切实有效地降低其采购成本，提高项目经济效益。 (4

52、)有利于在项目范围内推行目标责任成本管理，完善责任考核和奖罚分明的激励机制。有了统一的项目管理，有利按统一的取费标准推行目标责任成本管理，防止成本控制脱节，按管理制度对相关管理人员进行考核和奖罚。虽然项目部管理人员来自不同的单位，但只有一个利益共同体，无法代表各自的单位，只能朝着共同的目标努力，努力实现项目管理目标。 (5)促进项目管理和科学技术的交流。总公司及所属子公司在管理水平和科学技术方面各有所长，拥有不同的管理经验和科学技术成果，推行项目直管模式后，来自不同单位的管理和技术人员可以进行相互交流，提高项目管理水平。 (6)避免了内部经营费用的开支。组建合伙型项目经理部后，整个项目只有一个

53、利益共同体，避免了不同利益体之间开展内部经营活动。 32需要解决的问题 但是，要推行项目直管模式，组建合伙型项目经理部，调动子公司参与项目建设、管理的积极性，防止总公司与子公司争任务，还必须解决以下问题。 321经济资源的投入问题 由于合伙型项目部是一个临时机构，无生产资源，工程中标以后，总公司根据项目生产经营的需要，要约有资质子公司，等额(也可按约定比例)出资组建合伙型项目经理部，其经济资源的投入分为货币资源、物资和设备资源。 项目管理者联盟文章，深入探讨。 (1)货币资源：合伙型项目经理部成立后，根据合同履约和施工组织安排，确定项目起动所需资金(含新购设备的购置费)，等额(或约定比例)由总

54、公司和应约子公司共同出资。 (2)物资资源：为充分利用总公司和子公司现有物资资源，可与项目部进行协商同意，按其市场价值调入项目经理部，其价值可抵出资额。 (3)设备资源：对经项目部同意调入机械设备，按该设备市场租赁价格和工程所需工期，计算租赁费总额的现值抵做出资额，租赁费在项目施工过程中摊销。对提前退场的设备，相应子公司应及时补足差额，设备所有权仍属原单位。 322人力资源的配置、考核和安置问题 项目部所需管理人员，由总公司和子公司按计划共同推荐，经考核审查后择优录用。人事关系调配归总公司，人事任免权归项目部。为鼓励各单位推荐精兵强将，防止“卸包袱”式推荐，可建立一系列奖励和约束机制。比如：人

55、力资源可占其出资额的一定百分比，对不能胜任工作退回的人员按其职务高低相应扣减其出资比例，直至扣完人力资源出资比例为止。项目管理人员的考核由监管机构和项目部两级机构进行，项目领导归监管机构考核，项目一般管理人员归项目部考核，考核合格继续留用，反之予以退回原单位。项目完工后，管理人员可优先向新开工项目推荐，剩余人员返回原单位，由单位妥善安排工作。对表现突出人员，项目部可给予一次性特殊奖励，并建议相关单位给予提拔。 总之，项目管理足一个复杂的系统程，项目管理者将全面负责进度、安全、质量和效益的管理，不管采用何种模式，企业均要根据自身实际情况和项目施工的要求，建立一系列的管理办法和绩效考核措施，加强对

56、项目的管理和控制，实现项目利润最大化。参考资料：河南省安阳市建筑工程公司、河南省安阳县宏宇建筑公司3.工程咨询企业经营管理模式概述工程咨询是指遵循独立、科学、公正的原则，运用工程技术、科学技术、经济管理和法律法规等多学科方面的知识和经验，为政府部门、项目业主及其他各类客户的工程建设项目决策和管理提供咨询活动的智力服务，包括前期立项阶段咨询、勘察设计阶段咨询、施工阶段咨询、投产或交付使用后的评价等工作。 工程咨询在国际上已有一百多年历史，在我国则是改革开放后出现的新事物、新用语。 根据工程咨询业管理暂行办法规定，工程咨询的业务范围包括下述四个方面： 一、为国家、行业、地区、城镇、工业区等的经济发

57、展提供规划和政策咨询或专题咨询； 二、为国内外各类工程项目提供全过程或分阶段的咨询； 三、为现有企业的技术改造和管理提供咨询； 四、为国内外客户提供投资选择、市场调查、概预算审查和资产评估等咨询服务。 工程咨询业的任务狭义的工程咨询的主要业务单位是编写投资项目可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告、资金申请报告、规划咨询、评估咨询等。 从总体上说，工程咨询行业是一个智力型服务行业,职能是运用多学科知识和经验、现代科学技术和管理办法,遵循独立、科学、公正的原则,为政府部门和投资者对经济建设和工程项目的投资决策与实施提供咨询服务,以提高宏观和微观的经济效益。 工程咨询是投资和工程建设中最重要的环节。 工程咨询业发展形势目前我国固定资产投资旺盛，对工程咨询业是利好消息。 现在我国政府把宏观调控政策从2009年的“保增长”为首要任务转到今年以“促进发展方式的转变”为政策调控的重点，着力控制高耗能、高排放和产能过剩行业盲目扩张，努力缓解投资增长过快、信贷投放过多、外贸顺差过大的矛盾，控制价格总水平过快上涨。 我国现在是实行从紧的货币政策和相关的土地政策、产业政策、环保政策等会抑制投资需求，世界经济增速减缓也有可能降低我国出口行业的投资需求，所以我国投资在2010年增速可能较2009年有所下降，如果这些政策长期实行下去，我国的固定投资规模是可