业主主导型物业管理模式下的-2.doc

1、精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-业主主导型物业管理模式下的物业管理委托合同设计意见（讨论稿）一、以“薪酬制”为基础，实行部份包干部份按实结算。二、小区银行账户单列，业主大会指定代表人与物业公司法定代表人共同用印；小区各项收入均须进入该账户并定期公示，实行共同监督共同管理和使用。三、合同期限：三年。以后形成长效机制，每三年进行一次全员测评，选定物业管理企业。三年内维持现有缴费标准。四、投标人的入围方法1、由业主委员会根据经业主代表大会通过的 物业管理委托合同物业管理委托合同补充协议及七星 ?雪香花园物业管理委托招标文件在市场选定 23

2、家符合条件的物业公司进行咨询和可行性研讨， 并将该部分物业公司作为候选单位。2、由所有本小区内业主向本栋业主代表推荐物业公司，由业主代表统一推荐给业主委员会作为候选单位。3、业主委员会将所有候选单位全数提交业主代表大会进行讨论，由业主代表集中投票选定 7 家候选单位入围作为投标单位。 现有物业公司在整体移交、 帐目公示和公共收益明晰后优先直接作为候选单位入围。4、根据各投标单位标书（含技术标和商务标） 、评分办法，由全体业主代表进行集中评分，选定两家物业公司作为预定中标单位。 并给予该两家公司一星期时间在小区内做展板进行各自广泛宣传。5、由全体业主进行选择确定一家物业公司作为中标单位签订物业管

3、理委托合同。另一家公司作为替补中标单位。 如因极特别原因与中标单位无法达成协议， 经业主代表大会通过可与替补中标单位签订委托合同。五、质量标准：由各栋业主代表汇总各栋业主意见， 每半年进行一次满意度测评。根据业主代表集中评分，满意度达 70%以上为合格、 80%以上为良好， 90%以上为优秀。六、月进度款：每月 25 日向物业公司支付一次进度款，进度款数额为本月实收综合物业管理费的 70%。七、阶段付款1、满意度测评达到优秀标准支付前阶段实收综合物业管理费的 85%，另加 5% 作为奖励。2、满意度测评达到良好标准支付额为前阶段实收综合物业管理费的 80%。(80%为投标报价中的基准线 )3、

4、满意度测评达到合格标准支付额为前阶段实收综合物业管理费的75%。4、满意度测评达不到合格标准只支付前阶段实收综合物业管理费的 70%。如出现两次达不到合格标准，甲方由权单方面终止合同。八、公共收益的处置1、停车费按总收益（扣除如地下车库租金等成本后）的 10% 40%作为物业公司的劳务费，每半年结清一次，地上、地下车库维修费由甲方承担。2、其他公共收益的50%作为物业公司的管理费，每半年结清一次。九、后期物业必须实现的管理目标（业委会简称甲方，物业公司简称乙方）-精品文档-精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-1、房屋外观：清洁、整洁，遇外

5、墙渗水情况不得随意涂刷，应采用先进技术进行处理，力求不破坏外墙整体性。2、设备运行：路灯、草坪灯按照度定时开关，景观喷泉遇国家法定端午节、中秋节、春节假日每天上午运行2 小时，下午运行1 小时。3、房屋及设施、设备的维修、养护：有专人维修、养护，并做好维修养护记录，接受甲方检查。 电梯应由专业维保公司按武汉市技术监督局要求进行维修、养护， 确保运行正常4、公共环境：（ 1）环卫设备完好，合理设置垃圾桶、垃圾中转站点。（ 2）清洁卫生实行责任制，有专职的保洁人员和明确的责任范围；保持楼道地面、墙面整洁及楼道通行无障碍，公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁，保洁人员统一着装，佩戴有相片胸卡。（

6、 3）垃圾日产日清，无垃圾溢满现象，垃圾容器及时清洁，无异重味。（ 4）小区道路、绿地等公共场地无纸屑、烟头等废弃物。（ 5）雨雪天气及时对区内主干道积水、积雪进行清扫，门厅口及时铺设防滑垫。楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。（ 6）根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蚊、灭蝇等卫生消毒工作。（ 7）对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养宠物、家禽、家畜者进行劝告，并报告有关部门进行处理。5、绿化：（ 1）花草树木生长良好，修剪整齐美观无杂草。（ 2）绿地无改变性质和破坏、占用现象，必要时设置禁停车辆障碍和标志。（ 3）实时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。（ 4）园林小

7、品及设施维护良好。6、交通秩序：（1）有专门秩序维护人员，实行24 小时值班及巡逻制度。(2) 机动车按小区路牌指示行驶，地下停车库充分利用，地上停泊管理有序，禁止消防通道停泊车辆。（3）危及人身安全和隐患处有明显标识及具体防范措施。7、保安：(1) 小区进出设置门卡制度，实行封闭式管理。主要出入口有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记。(2) 中央监控室实施 24 小时安全监控。(3) 消防设施设备完好无损，可随时启用、消防通道畅通，制订消防应急方案。(4) 看管公共财产，包括楼内门、窗、消防器材及小区的表井盖、花、草、树木、果实等。(5) 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时

8、报警，并配合公安部门进行处理。(6) 保安人员统一着装，仪表整洁，佩戴有相片胸卡，持证上岗，年龄在1855 岁之间，身体健康，身高1.65 米以上。（ 7）严格发放门禁卡制度，杜绝不明身份人员进入单元门粘贴、涂刷、发放宣传单及名片等。8、急修：夜间有专人值守，处理紧急报修、水、电、电梯等紧急报修半小时内到场。小修：（ 1）（指单次、单项局部维修费用在500 元以下）在 48 小时内进行并尽快完成。-精品文档-精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-（2）维修必须是照原样修缮，不得用低端材料进行替代，禁止以撤代修。（3）设置客户服务中心和服务热

9、线，有效投诉处理率100%。（4）对业主直接报修，乙方应填写报修单，一份留存， 一份给报修人， 对报修两次以上 （不含两次）仍得不到合理处理的，甲方有权向乙方发书面整改函，限期整改，并给予乙方300元罚款。9、高压供水养护、运行、维修（ 1）保证居民正常生活用水，有停水处理预案。（ 2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格。（ 3）发生突发公共卫生事件，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入水泵房。10、对化粪池两年进行一次清理。11、内湖每三年清洗一次，由乙方实施，甲方单独付费。12、公用水、电费由甲方据实支付，乙方负责管理，禁止无关人员随意使用，严禁出现长流水、长明灯现象。13、对项目

10、经理要求：应为投标方报送的项目经理本人， 乙方不得随意更换，因特殊原因更换时必须征得甲方同意。 项目经理到岗后应恪尽职守， 密切配合业主委员会工作。 对严重不负责任和不配合甲方工作的项目经理，甲方有权要求乙方进行撤换。注：其他未尽事项同建设部统一范本合同。新的物业公司确定后，物业委员会准备启动的下步工作一、对前期物业公司侵占应属广大业主共有的公共收益，以及由于管理不善造成公共设施的损毁、保修期内未给予维修的如屋面、墙面渗水等部位进行摄像，向政府管理部门进行诉求。如通过正常途径得不到解决，将考虑通过司法途径提起诉讼。（须 1/2 以上业主通过）。二、和新的物业公司一起积极与开发商沟通全面启用地下

11、停车库，彻底解决地面停车紧张无序现象。二、对小区进出口进行改造，三个月内实行门禁卡制度，进行封闭式管理。三、由业主大会（代表）确定对结余资金如何使用。2010 年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！二、活动目标：1 、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4 、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。-精品文档-精品文档就在这里- 各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-三、活动实施的计划1 、 做好读书登记簿（ 1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。（ 2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简