房地产市场营销环境分析课件

1、房地产市场营销环境分析 房地产公司营销人员的一项主要工作就是时刻注意企业所处环境的变化，市场环境变化可能给公司带来巨大商机，也可能带来灭顶之灾。房地产市场营销环境分析第第3 3章章 房地产市场营销房地产市场营销环境分析环境分析1.1.房地产市场营销环境概述房地产市场营销环境概述2.2.房地产市场营销宏观环境分析房地产市场营销宏观环境分析3.3.房地产市场营销微观环境分析房地产市场营销微观环境分析4.4.房地产市场营销环境的房地产市场营销环境的SWOTSWOT分析分析房地产市场营销环境分析1 1 房地产市场营销环境概述房地产市场营销环境概述 影响房地产企业生存和发展的各种外在因素和影响房地产企业

2、生存和发展的各种外在因素和内部条件的总和。内部条件的总和。人人 口口经经 济济政政 法法技技 术术文文 化化自自 然然供应商供应商企业企业营销中介营销中介消费者消费者竞争者竞争者公公 众众图图3-1 3-1 房地产市场营销环境示意房地产市场营销环境示意房地产市场营销环境分析 营销环境由宏观和微观构成。 宏观环境：间接影响的，是给企业造成机会和威胁的主要因素。 微观环境：直接营销。 企业认识环境的目的：了解企业受哪些方面的挑战与威胁，又会面临怎样的发展机遇，需要对哪些做出必要的反应，对哪些施加影响，对哪些可置之不理。房地产市场营销环境分析2 房地产市场营销宏观环境分析房地产市场营销宏观环境分析

3、2.1 人口环境人口环境 数量庞大数量庞大：市场前景好：市场前景好 结构复杂结构复杂：需求多样化：需求多样化 家庭变小家庭变小：需求量增加：需求量增加 人口流动人口流动：潜在需求多：潜在需求多小结：人口因素是房地产市场中最活跃的因素。小结：人口因素是房地产市场中最活跃的因素。& 2000 2000年以来，我国房地产市场持续升温，请从人口角度分析原因。年以来，我国房地产市场持续升温，请从人口角度分析原因。图图3-2 3-2 人口年龄结构的动态变化人口年龄结构的动态变化市场：人口是决定市场大小的第一要素。ex：世界前500强企业来我国投资或发展贸易，与我国13亿人口大市场不无关系。房地产市场营销环

4、境分析2.2 经济环境经济环境 （1）国民经济发展水平：）国民经济发展水平：GDP （2）通货膨胀与通货紧缩：物价）通货膨胀与通货紧缩：物价 通货膨胀，物价上涨，购买力下降，恶化营销环境通货膨胀，物价上涨，购买力下降，恶化营销环境； 通货紧缩：增加购买活动通货紧缩：增加购买活动 （3）消费者收入）消费者收入专业术语解释专业术语解释3-1：l消费者收入消费者收入包括工资、奖金、其他劳务收入、红利、利息、租金、包括工资、奖金、其他劳务收入、红利、利息、租金、馈赠、遗产等。馈赠、遗产等。l消费者收入去除税费即为消费者收入去除税费即为可支配收入可支配收入。l可支配收入去除必要支出后为可支配收入去除必要

5、支出后为可随意支配收入可随意支配收入。此收入越多，营销此收入越多，营销机会就越多机会就越多。房地产市场营销环境分析资料资料3-13-1： 我国城市居民的我国城市居民的恩格尔不断下降恩格尔不断下降，促进了休闲经济的发展，城市居民对居住质量和住，促进了休闲经济的发展，城市居民对居住质量和住房功能的要求越来越高，这对房地产市场营销者提出了房功能的要求越来越高，这对房地产市场营销者提出了新的机遇新的机遇。与此同时，城市居。与此同时，城市居民的民的基尼系数却在不断增加基尼系数却在不断增加，这是房地产市场营销者面临的巨大挑战。，这是房地产市场营销者面临的巨大挑战。货币收入货币收入实际收入：实际购买力实际收

6、入：实际购买力（4）消费结构（消费者支出模式）：）消费结构（消费者支出模式）：恩格尔系数恩格尔系数：用于食品支出占总支出的比率：用于食品支出占总支出的比率基尼系数基尼系数：在全部居民收入中，用于进行不平均分配的那：在全部居民收入中，用于进行不平均分配的那部分收入占总收入的百分比，反映贫富差距。部分收入占总收入的百分比，反映贫富差距。数值越低，财富分配越均匀。数值越低，财富分配越均匀。房地产市场营销环境分析（5）消费储蓄和信贷：）消费储蓄和信贷： 储蓄属于滞后消费储蓄属于滞后消费 信贷属于超前消费信贷属于超前消费专业术语解释专业术语解释3-2：消费信贷：消费信贷：即贷款消费，是金融机构为购买消费

7、品的客户即贷款消费，是金融机构为购买消费品的客户提供的一种信贷业务。它是以消费者未来的购买力为放款提供的一种信贷业务。它是以消费者未来的购买力为放款基础，通过信贷方式预支远期消费能力，来刺激或满足个基础，通过信贷方式预支远期消费能力，来刺激或满足个人即期消费。如个人住房按揭贷款。人即期消费。如个人住房按揭贷款。房地产市场营销环境分析2 房地产市场营销宏观环境分析房地产市场营销宏观环境分析 2.3 政治法律环境政治法律环境 政治体制政治体制：中央集权制：中央集权制 经济体制经济体制：社会主义市场经济体制：社会主义市场经济体制 法律法规法律法规 政府的方针政策政府的方针政策 2.4 自然环境自然环

8、境 发展趋势：发展趋势： 自然资源日益缺乏自然资源日益缺乏 环境污染日益严重环境污染日益严重 政府加强自然资源干预和管理政府加强自然资源干预和管理图图3-3 住房政策和住宅供求关系住房政策和住宅供求关系住房政策住房政策住房供给住房供给住房需求住房需求市场产出市场产出公积金、公积金、按揭按揭房地产市场营销环境分析 2.5 技术环境：技术环境： 技术创新的两面性，充分利用技术进步给企业带来机技术创新的两面性，充分利用技术进步给企业带来机遇，而避开威胁。遇，而避开威胁。 比如：比如： 建筑业：环保节能，智能，绿色等新概念建筑业：环保节能，智能，绿色等新概念 房地产各类产品：可视门铃，红外监控，烟气报

9、警等。房地产各类产品：可视门铃，红外监控，烟气报警等。 2.6 社会文化环境社会文化环境 价值观念；宗教信仰；审美观点；风俗习惯价值观念；宗教信仰；审美观点；风俗习惯房地产市场营销环境分析3 房地产市场营销微观环境分析房地产市场营销微观环境分析 3.1 房地产开发企业房地产开发企业董事会董事会总经办总经办市市 场场 营营 销销 部部建建 筑筑 设设 计计 部部工工 程程 管管 理理 部部人人 力力 资资 源源 部部财财 务务 会会 计计 部部融融 资资 部部图图3-1 3-1 房地产开发企业主要职能部门房地产开发企业主要职能部门房地产市场营销环境分析3 房地产市场营销微观环境分析房地产市场营销

10、微观环境分析 3.2 供应商供应商 土地所有者或当前土地占有者土地所有者或当前土地占有者 金融机构金融机构 建筑承包商建筑承包商 建筑材料及设备的供应商建筑材料及设备的供应商 专业顾问（规划师、建筑师等）专业顾问（规划师、建筑师等）小结：资源供应的质量、价格、及时性直接影响房地产市小结：资源供应的质量、价格、及时性直接影响房地产市场营销。大型的房地产开发企业往往采取场营销。大型的房地产开发企业往往采取后向一体化后向一体化策略，策略，组建自己的建材公司、建筑施工公司等子公司。组建自己的建材公司、建筑施工公司等子公司。 房地产市场营销环境分析3 房地产市场营销微观环境分析房地产市场营销微观环境分析

11、 3.3 营销中介营销中介 中间商（经销或代理）中间商（经销或代理） 辅助商（不直接参与房地产商品的经营）辅助商（不直接参与房地产商品的经营） 3.4 消费者（市场，顾客）消费者（市场，顾客） 消费者市场消费者市场：以自住为目地的个人或家庭：以自住为目地的个人或家庭 （主要（主要营销对象）营销对象） 产业市场产业市场（生产者市场）：为生产（生产者市场）：为生产 中间商市场中间商市场：谋求差价或佣金的个人或组织：谋求差价或佣金的个人或组织 政府和非营利机构市场：提供公共服务政府和非营利机构市场：提供公共服务 国际市场国际市场房地产市场营销环境分析 消费者通常在两个方面影响房地产企业的经营： 对产

12、品的总需求：决定着行业的市场潜力，影响行业内所有企业的发展边界 不同顾客的讨价还价能力：会诱发企业之间的价格竞争，影响企业的获利能力。房地产市场营销环境分析研究内容：（1）需求方面：总需求，需求结构,顾客购买能力等（2）讨价还价能力：购买量大小，公司产品差异等 由于某些限制，顾客倾向于多方询价，或同类产品差别小，顾客可以随意选择供货商等，于是顾客对价格、服务质量等方面提出更高的要求，企业依赖于顾客的存在而存在，所以必须研究顾客的方方面面。房地产市场营销环境分析 3.5 竞争者竞争者 在激烈的市场竞争中，企业会面临许多竞在激烈的市场竞争中，企业会面临许多竞争的挑战，因而分析竞争来自何方，出于何种

13、争的挑战，因而分析竞争来自何方，出于何种动机，哪个威胁最大，趋势如何，对企业十分动机，哪个威胁最大，趋势如何，对企业十分重要。重要。房地产市场营销环境分析 类型：类型： 愿望竞争者愿望竞争者：A A开发住宅，开发住宅，B B开发商业地产。开发商业地产。 一般竞争者一般竞争者：A A开发别墅，开发别墅，B B开发公寓。开发公寓。 产品形式竞争者产品形式竞争者：A A开发三室一厅普通住宅，开发三室一厅普通住宅，B B 开发开发两室一厅普通住宅。两室一厅普通住宅。 品牌竞争者品牌竞争者：A A、B B开发同一房产商品，仅品牌不同开发同一房产商品，仅品牌不同资料资料3-2： 目前，全国共有房地产企业目

14、前，全国共有房地产企业12.9万家，超过了建筑企业（万家，超过了建筑企业（12.8万家）。万家）。其中，房地产开发企业其中，房地产开发企业5.9万家，房地产中介服务企业万家，房地产中介服务企业2万家，物业管理企万家，物业管理企业业3.2万家，其他房地产企业万家，其他房地产企业1.8万家。万家。房地产市场营销环境分析 研究内容： （1）现有竞争对手： 基本情况：找到主要竞争对手，对手数量，各自的规模，对自己的威胁等等。 对主要竞争对手的研究： 竞争对手的发展方向 （2）注意三类潜在的竞争者： 国外房地产公司 港澳台房地产公司 内地其他房地产公司 （3）政府解困房或公屋建设与政策（低价商品房的替代

15、品）：会对商品住宅的子市场造成一定威胁房地产市场营销环境分析3 房地产市场营销微观环境分析房地产市场营销微观环境分析 3.6 公众（公众（对本企业的目标产生作用和影响的群体对本企业的目标产生作用和影响的群体） 金融金融类：银行、投资公司、证券公司等类：银行、投资公司、证券公司等 新闻媒介新闻媒介类：报纸、杂志、广播电台、电视台和网站类：报纸、杂志、广播电台、电视台和网站 政府政府类：国土、规划、建委、工商、税务等类：国土、规划、建委、工商、税务等 公民团体公民团体类：行业协会、消委会、环保组织等类：行业协会、消委会、环保组织等 地方公众地方公众类：居委会、街道办事处、学校、医院等类：居委会、街

16、道办事处、学校、医院等 内部公众内部公众类：董事会、经理、一般管理人员和员工等类：董事会、经理、一般管理人员和员工等（如果你关心你的员工，他们就会关心你的顾客）（如果你关心你的员工，他们就会关心你的顾客） 一般公众一般公众类：类：“口碑口碑”房地产市场营销环境分析 20世纪60、70年代，瑞士雀巢公司奶粉危机。 那时由于西方国家生育率低，该公司开始着力在非洲、中东、西南等落后国家与地区推销婴儿奶粉，由于环境质量差及不正确调制，导致这些地区的婴儿患病及死亡。于是欧洲一些人道主义组织和媒介开始批评与打击该公司的倾销政策，然而雀巢面对利益集团压力，采取辩解，回避等消极做法，结果风波越闹越大，以至在欧

17、美许多国家引发一场抵制雀巢产品的行动，抵制发你为扩大到奶粉以外的其他食品，使公司蒙受巨大损失。后来在几家公共关系公司的帮助也一些国际组织协调下，更主要是由于该公司本身改变态度，才平息了公众的对抗情绪。与公众的协调与公众的协调房地产市场营销环境分析4 4 房地产市场营销环境的房地产市场营销环境的SWOTSWOT分析分析 4.1 SWOT SWOT分析法简介（基于企业自身的实力，对比竞争对手，分析法简介（基于企业自身的实力，对比竞争对手，并分析企业外部环境变化及影响可能对企业带来的机会与企并分析企业外部环境变化及影响可能对企业带来的机会与企业面临的挑战，进而制定企业最佳战略的方法。）业面临的挑战，

18、进而制定企业最佳战略的方法。） S S优势优势 W W劣势劣势 O O机会机会 T T威胁威胁 同一营销环境的变化，给不同企业带来不同的影响。同一营销环境的变化，给不同企业带来不同的影响。 温家宝总理：房地产业应重点发展普通住宅温家宝总理：房地产业应重点发展普通住宅 对生产普通住宅企业是机会对生产普通住宅企业是机会 对生产高档公寓企业可能就是威胁对生产高档公寓企业可能就是威胁影响企业的内部因素，着眼于企业自身影响企业的内部因素，着眼于企业自身实力及其与竞争对手的比较。实力及其与竞争对手的比较。将注意力放在外部环境变化及对企业的将注意力放在外部环境变化及对企业的可能影响上。可能影响上。房地产市场

19、营销环境分析4.2 市场机会分析市场机会分析 （1）概念 环境机会：有利的营销环境或“尚未满足的市场需求” （2）特点： 针对性，利益性，时效性，公开性房地产市场营销环境分析 （3 3）过程）过程 寻找市场机会寻找市场机会通过广泛通过广泛收集市场信息收集市场信息寻找市场机会寻找市场机会评价市场机会评价市场机会市场机会是否与市场机会是否与企业的目标企业的目标相一致相一致企业是否企业是否有能力消化有能力消化这一市场机会这一市场机会企业是否企业是否有优势有优势（与竞争对手相比）（与竞争对手相比） 抓住市场机会抓住市场机会 在众多市场机会中，对于谋企业，要抓住价值最大的市场在众多市场机会中，对于谋企业

20、，要抓住价值最大的市场机会。按评估矩阵机会。按评估矩阵4个区域。当某个市场机会位于某个区域，个区域。当某个市场机会位于某个区域，企业就要采取对应的策略。企业就要采取对应的策略。吸引力：市场需求规模吸引力：市场需求规模可行性：内外部环境条件可行性：内外部环境条件房地产市场营销环境分析大大小小吸吸引引力力弱弱 强强可行性可行性：要高度警惕：要高度警惕, , ：不能掉：不能掉以轻心以轻心:注意其改变注意其改变市场机会价值评估矩阵房地产市场营销环境分析市场机会主要包括： 客户群的扩大趋势或产品细分市场 技能技术向新产品新业务转移，为更大客户群服务 市场进入壁垒降低 获得购并竞争对手的能力 市场需求增长

21、强劲，可快速扩张 出现向其他地理区域扩张，扩大市场份额的机会房地产市场营销环境分析小结：小结： 市场机会不等于企业机会，只有那些市场机会不等于企业机会，只有那些符合房地产符合房地产企业目标和能力企业目标和能力的市场机会并的市场机会并能够被企业发现和能够被企业发现和抓住抓住才能最终转化为企业机会。才能最终转化为企业机会。资料资料3-33-3：改革开放后，许多外商到我国投资，为了：改革开放后，许多外商到我国投资，为了适应他们周末休闲和度假的生活方式，形成了对乡间适应他们周末休闲和度假的生活方式，形成了对乡间别墅的需求，这是经济环境变化给房地产企业带来的别墅的需求，这是经济环境变化给房地产企业带来的

22、机会。机会。房地产市场营销环境分析4.34.3房地产企业环境威胁分析房地产企业环境威胁分析 （机会和威胁同时存在）（机会和威胁同时存在） 环境威胁：不利的营销环境环境威胁：不利的营销环境 威胁的来源威胁的来源： 房地产行业在国民经济中的地位房地产行业在国民经济中的地位 房地产行业市场结构的变化房地产行业市场结构的变化 企业通过威胁矩阵把企业所面临的威胁识别出企业通过威胁矩阵把企业所面临的威胁识别出来，并按其严重性和出现的可能性分类来，并按其严重性和出现的可能性分类房地产市场营销环境分析 对于第象限的威胁，企业应处于高度警惕状态，并制定相应的措施，尽量避免损失或者使损失降低到最小。因为它的潜在严

23、重性和出现的概率均很高。 对于第、象限的威胁，企业也不应该掉以轻心，要给予充分的重视，制订好应变方案。 对于第象限的威胁，企业一般应注意其变化，若有向其他象限转移趋势时应制定对策。 威胁矩阵威胁矩阵房地产市场营销环境分析主要威胁： 出现将进入市场的强大的新竞争对手 替代品抢占公司销售额 主要产品市场增长率下降 汇率和外贸政策的不利变动 人口特征、社会消费方式的不利变动 客户或供应商的谈判能力提高 市场需求减少 容易受到经济萧条和业务周期的冲击房地产市场营销环境分析4.4房地产企业内部环境分析 在识别有价值的市场机会时，还要有拥有在机会中成功所必需的竞争能力。（自身能力:优势和劣势） 竞争优势实

24、际上是一个企业比其竞争对手有较强的综合优势，但是明确企业究竟站在哪方面具有优势更有意义，因为可以扬长避短。 企业这个整体其竞争优势来源是广泛的。在具体分析企业优劣势时，必须从整个价值链的每个环节上，将企业与竞争对手做详细对比。 房地产企业为了能在竞争中获胜，不需要每个环节都有优势，只要有一个或几个方面的优势是该行业企业应具备的关键成功因素，该企业的综合竞争优势就强，必能获胜。 竞争优势体现在：市场份额，盈利率，增长速度等房地产市场营销环境分析 弱势：缺乏具有竞争意义的技能技术 缺乏有竞争力的有形资产、无形资产、人力资源等 关键领域里的竞争能力正在丧失 竞争优势: 技术技能优势：独特的生产技术，

25、低成本生产方法，领先的革新能力，雄厚的技术实力等 有形资产优势：先进生产流水线，现代化车间和设备，充足资金，完备的资料信息 无形资产优势：优秀的品牌形象，良好的商业信用，积极进取的公司文化 人力资源优势：关键领域有专长的职员，很强的组织学习能力，丰富的经验 组织体系优势：高质量的控制体系，完善的信息管理系统，忠诚的客户群，强大的融资能力 竞争能力优势:产品开发周期短，强大的经销商网络，与供应商良好的伙伴关系，对市场环境变化的灵敏反应，市场份额的领导地位。房地产市场营销环境分析4.5 项目SWOT分析法 （1）罗列影响因素：企业的优势和劣势，可能的机会与威胁 （2）构造项目SWOT分析矩阵 根据

26、各个因素的影响范围和程度不同，将影响因素构造SWOT分析矩阵，进行综合分析，得出可供选择的战略。 （3）制定选择行动对策房地产市场营销环境分析 思路：发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁，考虑过去，立足当前，着眼未来。 对SO,ST,WO,WT对策进行甄别和选择，确定企业目前应采取的具体战略与策略。房地产市场营销环境分析 最理想：SO拥有强大的内部优势和众多的机会，企业应采取增加投资，扩大生产，提高市场占有率的增长性战略 苦乐参半：ST尽管具有较大的内部优势，但要面临严峻的外部挑战，企业应利用自身优势，开展多元化经营，避免或降低外部威胁的打击，分散风险，寻找新的发展机会。用优势抵

27、消威胁。 苦乐参半：WO面临外部机会，但自身内部缺乏条件，应采取扭转型战略，改变企业内部的不利条件，避短，补短，使优势不成为机会的障碍。 最悲观：WT企业面临外部威胁，自身条件也存在问题，应采取防御性战略，避开威胁，消除劣势。避短房地产市场营销环境分析案例：国内一个房地产开发企业swot分析 S：强项，优势 （外部）在区域市场上有一定的知名度，有成熟的商品房开发经验，具有几个已经完成的项目。 （内部）有一部分素质较好、积极肯干的员工；有一整套成型制度、流程及在区域市场上的各种信息资源。 W：弱项，劣势 （外部）没有形成自己的网络，信息反馈少；没有在外面叫得响的、具有自己特色的项目；对外宣传力度

28、不够，对外联络不够广泛、主动。 （内部）少部分人员自身素质不高，缺少自己的规划设计力量；单位的福利差些，人员的数量和工作所需相比多了些。另外，行政后勤人员较多，大锅饭的意识较浓，管理还不够完善。房地产市场营销环境分析 O：机会，机遇 （外部）在区域市场上与政府关系良好，并且获得土地的能力较强，外有不少单位希望同该合作开发，建立合作项目；该旧城改造项目正在酝酿。 （内部）已有许多待开发的项目，有能够开拓创新的人，有能力执行项目；还可以进行多个项目的同时开发，有成熟的员工队伍。 T：威胁，竞争对手 （外部）不断有大型房地产企业进入该市场，并给予较大的投入，土地挂牌招标制度限制土地获取能力。同时，外

29、地开发商带来了先进的管理经验与新产品。 （内部）产品单一，质量和内容有待根据发展和现时需求而提高。自满感较强，服务意识不到位；管理机制未进一步理顺，少部分人员由于福利较差而不稳定；工作量安排不合理；激励机制和奖励制度不健全。没有自己的CI（企业文化）和中期、远期目标。 房地产市场营销环境分析 从以上SWOT分析中可以看出，在目前的情况下，这个单位内部和外部情况从总体上来讲还是基本可以的。但是如果不抓紧对发展的研究、分析，则很快就会滑向劣势。因为它的优势是暂时的，随着市场的发展和需求的变化，如果不迅速扩大自己的市场范围，提高产品质量和服务意识，则势必会遇到强劲的挑战；如果不能适应，还会被淘汰。而

30、制约着市场和产品的重要因素之一就是管理，这样一来就给这个单位的管理层提出了一个刻不容缓的、需认真考虑的问题：怎样针对主要问题加强管理，改变观念，适应形势，完善发展。 从内部讲，首先这个单位应充分利用自己目前的优势，如声誉好、层次高、有资格认证等。其次，它应该抓紧时间，立即策划自己的CI（企业文化），尽快提高自身素质，改变观念，使单位和员工适应市场的变化和发展，用经济的观点和意识去考虑问题、分析问题、解决问题。同时，它应迅速建立一支高质量的员工队伍，开始研究市场需求，并能讲授市场上急需的课程。第三，加紧同外单位的联系，利用召开反馈会、通气会、研讨会和其他手段，持续、稳定地提高自己的知名度。房地产

31、市场营销环境分析 从外部情况来看，这个单位由于自己的优势较多，所以它生存的机会、发展的机遇比较多。这些可以转化为发展的有利因素，有时也可以转化为不利因素，关键就是怎样看待、处理和把握这些优势，使它们向有利因素方面发展。决不能躺在这些优势和以前的成绩上，不再开发新的领域，不再拓展新的市场。对其他的竞争对手，应清楚地看到他们能在这里分得多少市场份额，形成什么威胁，能给本单位留下多少比例，并制定一个整体战略决策。面对众多竞争对手是个非常棘手的问题：第一你不能取消这些培训机构；第二你不能干涉那些培训机构的市场；第三你本身没有下指令性文件要求别人接受培训的权利。这样，激烈的竞争就出现了。房地产市场营销环

32、境分析案例研究：香港房地产业的波动案例研究：香港房地产业的波动 20 20世纪世纪8080年代以来，香港房地产业有较大的波动。年代以来，香港房地产业有较大的波动。19811981、19821982年房价连创年房价连创新高，但新高，但19821982年第四季度开始出现调整，房地产业陷入低潮，至年第四季度开始出现调整，房地产业陷入低潮，至19841984年年9 9月，月，中英签订联合声明中英签订联合声明，房地产业才恢复起色，而，房地产业才恢复起色，而19851985年起渐入佳境。年起渐入佳境。19901990年年波波斯湾战争斯湾战争，楼市放缓了一段时间，但经过调整后，楼市放缓了一段时间，但经过调整后，19911991、19921992、19931993年楼市年楼市回稳上升。回稳上升。19941994年初，楼花炒风再现，年初，楼花炒风再现，政府推出遏制楼价措施政府推出遏制楼价措施，楼市才得以，楼市才得以回落。回落。19951995年进入调整期，至年进入调整期，至19971997年，大部分香港人均认为年，大部分香港人均认为香港回归香港回归中国是中国是正面的利好因素，因此楼股炒卖风气极度炽热，各类物业价格创历史新高。正面的利好因素，因此楼股炒卖风气极度炽热，各类物业价格创历史新高。 19971997年年1010月月亚洲金融风暴亚洲金融