房地产价格因素课件

1、房地产价格因素第三章第三章 房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素n第一节第一节 房地产价格影响因素概述房地产价格影响因素概述n第二节第二节 房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析房地产价格因素第一节第一节 房地产价格影响因素概房地产价格影响因素概述述 n一、对房地产价格影响因素的总认识一、对房地产价格影响因素的总认识 n1不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。的方向是不尽相同的。n2不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。的程度是不尽相同的。n

2、3不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。是不尽相同的。n4有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。 房地产价格因素一、对房地产价格影响因素的总认识一、对房地产价格影响因素的总认识n5各种影响因素对同一类型房地产价格的影各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。响方向和影响程度不是一成不变的。 n6同一影响因素在不同地区对房地产价格的同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不

3、相同的。影响可能是不相同的。n7各种影响因素在不同水平上的变化对房地各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的。产价格的影响是不相同的。 n8某些影响因素对房地产价格的影响可以用某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。数学公式或数学模型来量化。房地产价格因素二、房地产价格影响因素的分类二、房地产价格影响因素的分类 n1自身因素和外部因素自身因素和外部因素n （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素；因素；n （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因

4、素、国际因素、心理因素和其他因素。济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。 n2一般因素、区域因素和个别因素一般因素、区域因素和个别因素n3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素心理因素房地产价格因素第二节第二节 房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析n一、自然因素一、自然因素n（1 1）位置及自然景观；）位置及自然景观；n（2 2）土地实物；（面积和形状、地层和地质）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；）条件、地貌和地形；）n（3 3）建筑物实物；（）建筑物实物；（建筑规模建筑规模 、外观外观 、建、建筑结

5、构筑结构 、装饰装修、装饰装修 、层高和室内净高、层高和室内净高 、空、空间布局间布局 、防水、保温、隔热、隔声、通风、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照采光、日照 ）n（4 4）权益因素权益因素 （权利状况（权利状况 、使用管制、使用管制 ）房地产价格因素二、社会因素二、社会因素n（1 1）人口因素；）人口因素；n（2 2）政治和社会治安状况；）政治和社会治安状况；n（3 3）城市化进程；）城市化进程；n（4 4）公共设施和交通；）公共设施和交通； 房地产价格因素三、经济因素三、经济因素n（1 1）经济增长速度；（）经济增长速度；（GDP与房地产价格）与房地产价格） n（2 2）居民收

6、入水平（居民收入水平（储蓄和投资水平）储蓄和投资水平）；n（3 3）财政金融状况）财政金融状况；（；（物价水平；利率水平；物价水平；利率水平；汇率汇率水平；）水平；） n（4 4） 国际因素（国际竞争国际因素（国际竞争 ，军事冲突等军事冲突等） 房地产价格因素四、行政因素四、行政因素n（1 1）土地制度和住房制度；）土地制度和住房制度；n（2 2）不动产价格政策；）不动产价格政策；n（3 3）金融制度政策金融制度政策 ；n（4 4）税收）税收制度政策制度政策 ；n（5 5）城市规划与行政关系的变更；）城市规划与行政关系的变更；房地产价格因素五、心理因素五、心理因素n（1 1）投资者对未来价格涨

7、落的心态；）投资者对未来价格涨落的心态；n（2 2）购买出售心态；）购买出售心态；n（3 3）欣赏趣味；）欣赏趣味；n（4 4）时尚风气；）时尚风气；n（5 5）价值观念的变化；）价值观念的变化；n（6 6）讲究风水或吉祥号码讲究风水或吉祥号码 。 房地产价格因素六、影响房地价格因素六、影响房地价格因素n1 1、影响土地价格因素：、影响土地价格因素： 位置、面积；地形、地势；气候、水文、地位置、面积；地形、地势；气候、水文、地质；临街状况。质；临街状况。n2 2、影响建筑物价格的因素：、影响建筑物价格的因素： 建筑构造；房屋装修标准；房屋设备；房屋附建筑构造；房屋装修标准；房屋设备；房屋附属设

8、施；地段、层次、朝向增减因素；房屋折属设施；地段、层次、朝向增减因素；房屋折旧和完好程度；规模及高度；用途。旧和完好程度；规模及高度；用途。 房地产价格因素七、其他因素七、其他因素 此外，城市的聚集性效应、扩此外，城市的聚集性效应、扩散性影响、旅游、度假的作用、经济的散性影响、旅游、度假的作用、经济的活跃程度、城市的差异性均左右着房地活跃程度、城市的差异性均左右着房地产项目的价格。而房地产产品的差异则产项目的价格。而房地产产品的差异则更直接影响其产品价格。更直接影响其产品价格。房地产价格因素阅读：阅读：我国目前的房地产价格现状我国目前的房地产价格现状近年来，我过房地产业快速发展，成为国民经济近

9、年来，我过房地产业快速发展，成为国民经济的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并出现过的支柱产业，房地产价格也随之上涨，并出现过高的迹象目前我国房地产价格主要有以下几点高的迹象目前我国房地产价格主要有以下几点表现：表现：、房地产价格水平较高、房地产价格水平较高、房地产价格长时期持续增长（表一）、房地产价格长时期持续增长（表一）、房地产价格高涨与空置面积居高并存、房地产价格高涨与空置面积居高并存、房价收入比较高（表二）、房价收入比较高（表二） 5、住宅供应结构不合理住宅供应结构不合理房地产的价格房地产价格因素房地产价格持续上涨房地产价格持续上涨房地产的价格房地产价格因素房价收入比不合理房价收入比不合

10、理n按照世界银行的标准按照世界银行的标准, ,发达国家的房价收入比一般发达国家的房价收入比一般为为1.8 1.8 5.55.5倍倍, ,发展中国家合理的房价收入比应在发展中国家合理的房价收入比应在 3 36 6倍之间倍之间. .n根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入比已经超过比已经超过7.87.8倍倍. .上海北京、杭州、广州等地更上海北京、杭州、广州等地更是远远高于国际水平是远远高于国际水平. .例如例如: :目前上海的房价收入比目前上海的房价收入比为为1414倍倍. .n房价收入比畸高房价收入比畸高, ,不仅意味着目前房价严重高估不仅意味

11、着目前房价严重高估, ,同同时意味这种状态难以持续下去时意味这种状态难以持续下去. .房地产的价格房地产价格因素房地产价格因素住宅供应结构不合理住宅供应结构不合理n我国住宅供应结构不合理主要表现在我国住宅供应结构不合理主要表现在: :适合中适合中低收入者需要的普通商品住房和经济适用房所低收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占的比重较低占的比重较低. .n有关资料显示有关资料显示,2004,2004年以来经济适用房投资已年以来经济适用房投资已经出现负增长经出现负增长, ,有的城市甚至停止经济适用房有的城市甚至停止经济适用房的建设的建设, ,使得经济适用房的供应明显下降使得经济适用房的供应明显下

12、降n此外此外, ,土地转让价格的上涨土地转让价格的上涨, ,导致住房价格随之导致住房价格随之相应增长相应增长. .房地产的价格房地产价格因素我国目前的房地产价格现状我国目前的房地产价格现状原因：原因：、作为房地产开发的重要因素，土地、建材价作为房地产开发的重要因素，土地、建材价格的上涨，格的上涨，房地产建设项目税费较高房地产建设项目税费较高促使房促使房地产开发成本增加，推动了房价的上涨。地产开发成本增加，推动了房价的上涨。( (表三表三) )、近些年房地产开发中，供应的房屋品种增加，、近些年房地产开发中，供应的房屋品种增加，房屋配套更完善，这些方面业促使房地产开发房屋配套更完善，这些方面业促使

13、房地产开发 成本增加、房价上涨。成本增加、房价上涨。 房地产的价格房地产价格因素表三表三: :全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数全国房屋销售价格指数与土地交易价格指数年份年份(季度季度)200120022003 2003 2004 2004 全国房屋全国房屋销售价格销售价格指数指数102.2102.9104.8105.0107.7110.4全国土地全国土地交易价格交易价格指数指数101.8106.9108.5107.1107.5111.5房地产的价格房地产价格因素我国目前的房地产价格现状我国目前的房地产价格现状3 3、各种投资、投机性需求增加，部分地、各种投资、投机性需求增加，部分地区市场

14、总需求偏大，导致房价上涨过快。区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。4 4、市场秩序混乱助长房价。、市场秩序混乱助长房价。 5 5、一些地方政府的不规范行为也太抬高、一些地方政府的不规范行为也太抬高了房价了房价。 房地产的价格房地产价格因素 讨讨 论论 环环 节节 房房 奴奴房地产价格因素 房奴房奴: :出自出自购房成不能承受之重购房成不能承受之重31.8%31.8%房贷一房贷一族成族成“房奴房奴” ，是说很多按揭买房的人在，是说很多按揭买房的人在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、害怕大为下降，不敢轻易换工作，不敢

15、娱乐、害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。房奴，就是房子的奴隶，工作赚的钱受生活。房奴，就是房子的奴隶，工作赚的钱不是为养老婆、儿子，而是为了养房子不是为养老婆、儿子，而是为了养房子 . . 讨讨 论论 环环 节节房地产价格因素 讨讨 论论 环环 节节 1 1、房奴（、房奴（蜗居、蚁族）蜗居、蚁族）产生的原因产生的原因 2 2、房价对房奴产生的影响、房价对房奴产生的影响 3 3、房价的影响因素、房价的影响因素 .讨论环节.doc房地产价格因素阅读：阅读：影响房价的几个理论问题影响房价的几个理论问题一、房价与地价的关系一、房价与地价的关系

16、房价与地价之间存在着互动的关系房价与地价之间存在着互动的关系, ,在有较多土地在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。租水平是由农产品价格水平决定的一样。 但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土上影响着新建商品房的价格水

17、平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。课外拓展 1房地产价格因素影响房价的几个理论问题影响房价的几个理论问题二、关于供求决定房价是否合理二、关于供求决定房价是否合理 从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格上涨也不一定合理。关键看是什么即使有需求，价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。需求拉动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假

18、需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需

19、求拉动的除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉动的房价上涨是不能长期维持的。房价上涨是不能长期维持的。课外拓展 1房地产价格因素 影响房价的几个理论问题影响房价的几个理论问题三、关于利率对房价的影响三、关于利率对房价的影响 利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以

20、利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房利

21、率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。价会上升。 课外拓展 1房地产价格因素 影响房价的几个理论问题影响房价的几个理论问题四、关于房地产税收对房价的影响四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注房地产税收政策对房地产价格的影响，应当注意课税的

22、转嫁问题。如果某种对房地产的税收意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。课外拓展 1房地产价格因素 影响房价的几个理论问题影响房价的几个理论问题五、关于汇率对房价的影响五、关于汇率对房价的影响 在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能生了贬值，那么相对