交易转按揭担保业务操作指引(1)

1、交易转按揭担保业务交易转按揭担保业务 操作指引操作指引 风险部：风险部： 含义含义 1、“转按揭转按揭”含义含义 简单的讲，就是“按揭”发生转移。在按揭发生转移的过程中，可能发生：房产权 利人的变化（交易转按揭）；房产性质的变化（如绿转红）；按揭银行的变化、按揭 金额的变化、按揭期限的变化（此三者若房产权利人未变即为同名转按）等等。 2、“交易转按揭担保交易转按揭担保”的含义的含义 交易转按揭担保业务，是指房产卖方将其名下房产转让给买方时，根据卖方或买 方的申请，由我司提供担保，银行向申请人发放贷款，用于偿清原抵押贷款，赎出 房地产证，以便顺利办理过户的业务。 3、按贷款人划分业务类型、按贷款

2、人划分业务类型 1）业务类型：）业务类型： 卖方贷款担保：卖方贷款担保：A、卖方房产抵押，买方按揭，卖方贷款；、卖方房产抵押，买方按揭，卖方贷款； B、卖方房产抵押，买方一次性付款，卖方贷款；、卖方房产抵押，买方一次性付款，卖方贷款； 含义含义 买方贷款担保业务：买方贷款担保业务：A、卖方房产抵押，买方按揭；、卖方房产抵押，买方按揭； B、卖方房产未抵押，买方按揭；、卖方房产未抵押，买方按揭； 买卖双方共同贷款担保业务：主要是在买方贷款担保业买卖双方共同贷款担保业务：主要是在买方贷款担保业 务务 中，买方按揭贷款金额小于卖方原银行贷款余额，由卖中，买方按揭贷款金额小于卖方原银行贷款余额，由卖

3、方贷款补足赎楼金额不足。方贷款补足赎楼金额不足。 2）卖方贷款担保与买方贷款担保比较：）卖方贷款担保与买方贷款担保比较： 比较项目比较项目贷款主体贷款主体卖方贷款担保卖方贷款担保(贷款主体为卖方贷款主体为卖方)；买方贷款担保；买方贷款担保 （贷款主体买方）（贷款主体买方）担保期限担保期限（自银行发放短期赎楼贷款之日起至此笔（自银行发放短期赎楼贷款之日起至此笔 贷款还清之日止）（自银行发放买方按揭贷款之日起至办妥以贷款银贷款还清之日止）（自银行发放买方按揭贷款之日起至办妥以贷款银 行为抵押权人、买方为抵押人的抵押登记手续之日止）行为抵押权人、买方为抵押人的抵押登记手续之日止）解保标志（解保标志（

4、还还 清短期赎楼贷款）（办妥以贷款银行为抵押权人、买方为抵押人的抵清短期赎楼贷款）（办妥以贷款银行为抵押权人、买方为抵押人的抵 押登记手续）押登记手续）利息利息（支付短期赎楼贷款利息）（不支付利息，但客户（支付短期赎楼贷款利息）（不支付利息，但客户 在贷款发放后一个月就要供楼。）在贷款发放后一个月就要供楼。） 操作流程操作流程 1、流程图、流程图 客户申请，提交资料 担保调查 银行放款 担保手续办理 担保审批 操作流程操作流程 1、流程图、流程图 赎楼 取新证、从新办理抵押登记 银行取件，划拨款项 业务完结 取证、注销原抵押登记、过户 操作流程操作流程 2、操作环节说明、操作环节说明 第一步：

5、客户申请，提交资料第一步：客户申请，提交资料 1、客户的准入条件：、客户的准入条件： A、客户愿意按我司要求提供真实资料、配合办理相关手续且交纳担保费，办理委托、客户愿意按我司要求提供真实资料、配合办理相关手续且交纳担保费，办理委托 公证等；公证等； B、转按揭交易双方资信状况良好，交易行为真实且合理、转按揭交易双方资信状况良好，交易行为真实且合理,有向银行按期偿还贷款本息有向银行按期偿还贷款本息 以及配合办理各项手续的能力和意愿；以及配合办理各项手续的能力和意愿； C、卖方作为借款人有可控的还款来源，即买方所付购楼、卖方作为借款人有可控的还款来源，即买方所付购楼 款（按揭或者一次性付款）中可

6、控部分大于赎楼贷款款（按揭或者一次性付款）中可控部分大于赎楼贷款 本本 息；息； 2、 存在以下情况的客户不予担保：存在以下情况的客户不予担保： A、房产卖方原按揭贷款银行近一年还款记录连续逾期金额在、房产卖方原按揭贷款银行近一年还款记录连续逾期金额在6期以上；期以上； 操作流程操作流程 这是指卖方原在按揭银行的按揭贷款在到我司申请担保时，其欠款清单显示的拖 欠金额的逾期记录要求在6期以下（不含6期）；对于最近时间内拖欠金额的逾期记录在6 期以上（包括6期）的，属于不能受理的业务，我司不为此类客户提供担保； 对于下列情况，可要求客户提供反担保措施，具体由审批人根据客户情况定： 1）、最终拖欠金

7、额的逾期在4期（含）到6期（不含6期）的； 2）、历史还款记录中有连续6期逾期还款记录的； 3）、客户的全部还款记录中有超过15期逾期还款记录的； B、已有银行、发展商或其他方提起仲裁或诉讼； 客户向我司申请担保时，已经有银行、开发商或者其他人（包括自然人、法人和其 他组织）提起仲裁或诉讼，说明客户的资信情况和经济能力已有相当的瑕疵，属于高风 险人群，我司不为此类客户提供担保； 操作流程操作流程 对于已经有银行、开发商或者其他人（包括自然人、法人和其他组织）提起仲裁或 诉讼，而客户通过协商又与原告达成一致撤诉或者撤消仲裁的，原则上不予受理。特 殊情况需提供相应的反担保措施后方可办理，具体由审批

8、人根据客户情况核定。 C、买卖双方房产过户是为了以物抵债； 是指买卖双方的交易行为并不真实，买方并未向卖方支付首期款，卖方是 为了向买方偿还债务而将房产转让给买方；此类多为自主交易或通过中介代 办手续，鉴于卖方需通过变卖其房产来偿还债务，说明其经济情况已经相当 困难，属于高风险人群，我司不为此类客户提供担保； D、交易价格高于市场正常交易价格20%；赎楼贷款金额大于原欠款金额3%以上， 及其他不能受理的情况。 对于下列情况，我司也不予受理 1)、抵押权人为非银行的（如担保公司、典当行、其他自然人、投资公司等）； 2)、对于尚欠开发商相关款项而又不能自己还清的； 操作流程操作流程 3)、产权查档

9、情况为查封的，包括我司出帐前查档情况为查封而后有解除查的； 4)、公司规定的其他情况。 对于不符合公司受理条件，客户经理办理了公证手续而需退单的业务，公证费由客户经理自行承担。 3、客户需提交的资料： 买卖双方的身份证明复印件；（验原件） 交易标的的房地产证复印件； 原贷款合同、抵押合同复印件；（验原件） 原贷款银行欠款清单原件； 原按揭贷款还款记录复印件； 房产买卖协议复印件；（验原件） 买方已付首期购房款证明复印件；（验原件） 对于买方资金监管的，提供资金监管协议以及划款委托书复印件； 公司要求提供的其它资料。 操作流程操作流程 第二步：担保调查第二步：担保调查 调查的具体内容：调查的具体

10、内容： 1、复印件的真实性：核验了原件需加盖与原件相符章；、复印件的真实性：核验了原件需加盖与原件相符章； 2、借款人的法律资格以及资信状况，具体包括：、借款人的法律资格以及资信状况，具体包括： 借款人是否是具备完全民事行为能力的自然人或者法人；借款人是否是具备完全民事行为能力的自然人或者法人； 买卖双方身份证明是否真实且号码与房产证、公证书、银行承诺书等是买卖双方身份证明是否真实且号码与房产证、公证书、银行承诺书等是 否一致；否一致； 买卖双方的家庭住址、工作单位以及联系方式；买卖双方的家庭住址、工作单位以及联系方式； 原按揭贷款的供款情况是否正常，双方在银行是否有不良记录；原按揭贷款的供款

11、情况是否正常，双方在银行是否有不良记录； 买卖双方的其他相关信息：如卖方转让房产的原因等。买卖双方的其他相关信息：如卖方转让房产的原因等。 3、还款来源的可靠性和可控性，具体包括：、还款来源的可靠性和可控性，具体包括： 操作流程操作流程 还款来源的可靠性： 对于卖方贷款的，银行贷款承诺金额是否大于贷款本息（银行承 诺金额小于贷款本息的应要求客户预存三个月利息到银行）； 银行贷款承诺是否含有限制性条款； 银行贷款承诺的有效期是否在担保期限内； 还款来源的可控性： 对于卖方贷款的、以买方按揭贷款作为还款来源的业务，贷款人是 否已落实控制措施；银行相关控制措施的法律文件是否已经签署， 如划款委托书等

12、。 操作流程操作流程 审批流程 可行性审批流程及所需资料： 项目经理 提交资料 担保业务 中心初审 风险管理 部复审 副总经理 审批 操作流程操作流程 客户提供的申请资料（身份证，房产证，借款、抵 押合同等）： 证明客户还款来源的资料复印件（银行贷款承诺书、 资金监管协议、存入利息的入帐证等）； 客户授权我公司员工办理后续相关手续的公证委托 书原件一份； 客户与我司签定的担保服务合同等法律文件原 件； 中介需提供是资料（买卖合同，定金收据，主体变 更书等）； 相关反担保资料原件（如中介承诺函、反担保书 等）； 其他公司要求提供的资料。 操作流程操作流程 第四步：担保手续办理第四步：担保手续办理

13、 1、公证委托书的办理。委托书的具体授权权限包括：、公证委托书的办理。委托书的具体授权权限包括： 还清原按揭还清原按揭/抵押贷款、到原按揭银行领取相关文件、转抵押贷款、到原按揭银行领取相关文件、转 卖房产、申请抵押贷款、到产权登记中心领取相关文件、卖房产、申请抵押贷款、到产权登记中心领取相关文件、 收取售搂款以及办理抵押贷款手续等（公司有规定版收取售搂款以及办理抵押贷款手续等（公司有规定版 本）。公证费由客户承担；本）。公证费由客户承担； 2、担保协议及其他法律文件的签定。所有担保服务合、担保协议及其他法律文件的签定。所有担保服务合 同及其他法律文件需由项目经理面签，面签时项目经理同及其他法律

14、文件需由项目经理面签，面签时项目经理 需核实签字人的身份证明是否与申请资料一致，保证确需核实签字人的身份证明是否与申请资料一致，保证确 属客户本人签名和按指模；属客户本人签名和按指模； 3、担保项目审批通过后，项目经理负责送保函。、担保项目审批通过后，项目经理负责送保函。 操作流程操作流程 4、担保贷款出帐的手续办理 项目经理通知赎楼部预约赎楼 5、对于担保手续已经办理，而银行未能发放赎 楼贷款导致担保责任未实际发生的，由项目经理 将送给银行和客户的法律文件收回并交给综合管 理部接收存档。 操作流程操作流程 第五步：银行放款第五步：银行放款 目前银行凭我司出具的保函、目前银行凭我司出具的保函、

15、帐户确认书帐户确认书直接将担保款项放至公司指定帐户直接将担保款项放至公司指定帐户。 第六步：赎楼第六步：赎楼 1、赎楼责任人：赎楼贷款出帐后，由公司指定的有权赎楼人办理赎楼手续；、赎楼责任人：赎楼贷款出帐后，由公司指定的有权赎楼人办理赎楼手续； 2、赎楼时间：有权赎楼人需在赎楼贷款出帐当日办理赎楼，并且将赎楼的还、赎楼时间：有权赎楼人需在赎楼贷款出帐当日办理赎楼，并且将赎楼的还 款款 凭证原件（复印件需查验原件）交回财务部存档；对于因某些原因，导致出帐当凭证原件（复印件需查验原件）交回财务部存档；对于因某些原因，导致出帐当 日没有办理赎楼的，需将款项转回公司指定帐户或将有关的存折、银行卡等资料

16、日没有办理赎楼的，需将款项转回公司指定帐户或将有关的存折、银行卡等资料 交回公司保管；交回公司保管； 操作流程操作流程 3、尾款问题：、尾款问题： 1）、客户经理在现场签定担保服务合同时，包括转按和）、客户经理在现场签定担保服务合同时，包括转按和 转贷业务应一律要求客户签转贷业务应一律要求客户签 署署划款委托书划款委托书，并复，并复 印客户的收款存折或卡（户名必须为客户本人），该印客户的收款存折或卡（户名必须为客户本人），该 资料由客户经理在业务报批时提供；资料由客户经理在业务报批时提供； 2）、尾款原则上要求在解除担保责任后方可退还，对于）、尾款原则上要求在解除担保责任后方可退还，对于 金额

17、较小的，可在重新办理抵押登记后退还。金额较小的，可在重新办理抵押登记后退还。 操作流程操作流程 第七步：取证、注销原抵押登记、过户第七步：取证、注销原抵押登记、过户 还清银行欠款后，及时与原卖方贷款银行经办人联系， 尽快取得房地产证， 并办理注销原抵押登记手续。 1. 项目经理应在取得卖方房产证后应及时预约买家 到国土局办理过户手续，非特殊情况一律要求由驻点 专员办理，过户回执由驻点保管，特殊情况下由客户 经理自行办理的，在过户手续完成后两日内（含过户 当日）将过户回执原件交风险管理部监管员或驻点专 员保管作为计算业绩的依据。 操作流程操作流程 第八步：取新证、从新办理抵押登记第八步：取新证、

18、从新办理抵押登记 根据过户回执上的取件日期，在取新根据过户回执上的取件日期，在取新房地产证房地产证的同时通知的同时通知 买方贷款银行的经办人员办理抵押登记手续。抵押回执由银行经办买方贷款银行的经办人员办理抵押登记手续。抵押回执由银行经办 人员保管，风险管理部留复印件。在抵押回执到期时客户经理或我人员保管，风险管理部留复印件。在抵押回执到期时客户经理或我 司产权登记中心驻点人员及时通知银行经办人员前往取件。司产权登记中心驻点人员及时通知银行经办人员前往取件。 第九步：银行取件，划拨款项第九步：银行取件，划拨款项 银行办妥抵押登记手续后，对于卖方贷款的，客户经理应督促按揭银行银行办妥抵押登记手续后

19、，对于卖方贷款的，客户经理应督促按揭银行 及时发放按揭贷款并且还清赎楼贷款本息；及时发放按揭贷款并且还清赎楼贷款本息； 对于银行发放的按揭贷款本息以及客户需要结算的其他资金，项目经理对于银行发放的按揭贷款本息以及客户需要结算的其他资金，项目经理 应协助及时到公司财务部门办理资金结算手续。应协助及时到公司财务部门办理资金结算手续。 第十步：业务完结第十步：业务完结 担保责任解除后，项目经理应及时取得银行担保责任解除后，项目经理应及时取得银行解除担保责任通解除担保责任通 知书知书，交回风险管理部监管员计算业绩并存档。，交回风险管理部监管员计算业绩并存档。 操作流程操作流程 3、办理业务的时限、办理

20、业务的时限 项目项目经理从业务确定受理到提交团队总监审批的时间不超过1个工作 日； 风险管理部接收审批资料后完成审批不超过1个工作日； 副总经理及其他有权签字人审批时间不超过1个工作日； 赎楼贷款到帐后，有权赎楼人需在赎楼贷款出帐当日将还款凭证交 回财务部存档； 过户手续递件后到领取新房产证不超过7个自然日； 取得新房产证后到办理完毕抵押登记手续不超过7个自然日； 从赎楼贷款出帐到取得解除担保责任通知书不得超过30个自然 日。 风险点揭示风险点揭示 1、系统风险、系统风险 1)、主要是房产在赎出注销原抵押登记至办妥新的抵押、主要是房产在赎出注销原抵押登记至办妥新的抵押 登记手续之间这段时间被查

21、封的风险。包括：赎出注销登记手续之间这段时间被查封的风险。包括：赎出注销 原抵押登记至办妥过户手续前，房产在卖方名下被查封原抵押登记至办妥过户手续前，房产在卖方名下被查封 和办妥过户手续至办妥以买方为抵押人的抵押登记手续和办妥过户手续至办妥以买方为抵押人的抵押登记手续 前，房产在买方名下被查封。主要通过担保前期调查客前，房产在买方名下被查封。主要通过担保前期调查客 户的信用情况：如查看原有的一些银行还款记录、通过户的信用情况：如查看原有的一些银行还款记录、通过 银行查询其个人信用报告等，另外也可通过深圳市中级银行查询其个人信用报告等，另外也可通过深圳市中级 人民法院网对客户已经存在的一些诉讼进

22、行查询。通过人民法院网对客户已经存在的一些诉讼进行查询。通过 前期对客户的尽职调查，尽量将风险降到最低。前期对客户的尽职调查，尽量将风险降到最低。 风险点揭示风险点揭示 2）、还有就是天灾人祸，如不可抗力导致的标的物灭失、买卖双方在交易过程中有一方死亡等）、还有就是天灾人祸，如不可抗力导致的标的物灭失、买卖双方在交易过程中有一方死亡等 风险。前者主要通过购买房屋保险的方式来化解此类风险，目前深圳市这方面做的比较少。风险。前者主要通过购买房屋保险的方式来化解此类风险，目前深圳市这方面做的比较少。 2、非系统风险、非系统风险 、主要是操作过程风险，具体如下：、主要是操作过程风险，具体如下： 赎楼款在客户帐户停留时间较久，被客户转出挪用。这种情况需事先与还款银行沟