物业公司改革方案汇报稿PPT学习教案

1、会计学1物业公司改革方案汇报稿物业公司改革方案汇报稿2第1页/共82页3公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求物业公物业公司现状司现状分析分析内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈？物业公物业公司的定司的定位职能位职能改革改革建议建议方案方案第2页/共82页4公司发展目标：公司发展目标：公司发展对物业管理的总体要求是：公司发展对物业管理的总体要求是： 物业管理要为实现公司战略发展目标物业管理要为实现公司战略发展目标提供支持提供支持。五年内成为国内一流的国家投资控股公司十年内成为世界一流的国家投资控股公司充分发挥充分发挥“国家国

2、家出资人代表出资人代表”的优势，的优势，快速向运作市场化、快速向运作市场化、股权多元化的控股股权多元化的控股公司发展公司发展第3页/共82页5公司确定的业务选择：公司确定的业务选择：p重点发展行业重点发展行业 电力、港口p维持维持/发展细分市场发展细分市场/个别项目个别项目 煤炭、汽零、电子、医药等p潜在发展对象潜在发展对象 金融、航空、电信、公共设施 服务、媒体、石化等p退出退出/不考虑新的投入不考虑新的投入 日用化工、食品饮料、纺织服 装、家电、零售、房地产、餐 饮旅游、农林牧渔、外贸等p重点发展行业重点发展行业 电力、港口p发展细分市场发展细分市场/个别项目个别项目 煤炭、汽车零部件、集

3、成电路、 中成药和生物制药、金融p探索创业投资业务探索创业投资业务p提高资产管理专业化管理水平提高资产管理专业化管理水平公司确定的业务选择：公司确定的业务选择： 在公司业务选择中，没有房地产、酒店经营和物业管理业务，但公司拥有国在公司业务选择中，没有房地产、酒店经营和物业管理业务，但公司拥有国投大厦和国际投资大厦等固定资产，客观上需要物业管理；设立物业公司的初衷投大厦和国际投资大厦等固定资产，客观上需要物业管理；设立物业公司的初衷，就是为了管理公司自有物业。因此，物业公司实际上是定位于以公司，就是为了管理公司自有物业。因此，物业公司实际上是定位于以公司自有物业自有物业的管理为主的管理为主。第4

4、页/共82页6公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求物业公物业公司现状司现状分析分析内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈物业公物业公司的定司的定位职能位职能改革改革建议建议方案方案第5页/共82页7组织名称组织名称国投服务国投服务中心中心物业管理物业管理分公司分公司国投大厦国投大厦管理中心管理中心国投物业有国投物业有限责任公司限责任公司北京分公司北京分公司亚华公司亚华公司决定设立日期决定设立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批准设立文号批准设立文号国投人（95）287号国投人

5、（95）288号国投人（97）93号国投经（2001）52号国投经（2001）37号工商登记日期工商登记日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注册资本金注册资本金2300万元10000万元300万元10000万元10000万元决定撤销日期决定撤销日期2001.3.1598.2.699.2.8决定撤销文号决定撤销文号国投经（2001）52号国投人（1998）25号无文号工商注销日期工商注销日期正在办理注销手续2001.12.31注销2001.12.31注销职能任务职能任务办公后勤服务授权资产经营管理、办公后勤保障国投大厦管理写字楼管

6、理、物业管理、咨询国投大厦管理及其它房产经营国际投资大厦建设法律地位法律地位法人资格内部独立核算法人资格法人资格内部独立核算法人资格第6页/共82页895969798992000200120022003国投服务中心国投服务中心物业管理分公司物业管理分公司国投大厦管理中心国投大厦管理中心国投物业有限公司国投物业有限公司亚华公司亚华公司95.11 .28 2300万96.11 10000万97.9.23 300万2001.5.16 10000万2002.1.4 95.1198.22001.12.3199.22001.12.312001.3北京分公司北京分公司2001.6.13 10000万 公司的

7、物业管理经过改革，改变了过去一套人马而三块牌子同时并存的局公司的物业管理经过改革，改变了过去一套人马而三块牌子同时并存的局面，组建了有限责任公司，但物业公司在公司内部是按全资子公司来管理的。面，组建了有限责任公司，但物业公司在公司内部是按全资子公司来管理的。第7页/共82页9国家开发投资公司国投电力公司国投创兴公司国投物业有限责任公司707000万202000万10 1000万40 4000万亚华公司6000万60北京分公司 国投电力公司和国投创兴公司都是国投公司的全资子公司，因此实国投电力公司和国投创兴公司都是国投公司的全资子公司，因此实质上物业公司是国投公司的全资子公司；质上物业公司是国投

8、公司的全资子公司； 亚华公司在法律上是有限责任公司，但在公司内部的管理上，对亚亚华公司在法律上是有限责任公司，但在公司内部的管理上，对亚华公司与对物业公司一样，也是按全资子公司来管理的。华公司与对物业公司一样，也是按全资子公司来管理的。第8页/共82页10资料来源：物业公司2003年工作会议材料物业公司的发展战略设想与公司的总体发展战略物业公司的发展战略设想与公司的总体发展战略不相符不相符；物业公司的定位与其发展战略设想也物业公司的定位与其发展战略设想也不配套不配套。第9页/共82页11物业管理物业管理经经 营营服务保障服务保障q国投大厦：国投大厦：日常养护、小修、装修管理、存车管理、消防管理

9、、电梯运行、保洁、保安、餐饮、理发等。q推租：推租：国投大厦和其它房地产的推租；q酒店经营：酒店经营：天驿宾馆和华利酒店的经营；q资产管理资产管理。q福利福利：通过物业公司给国投公司员工提供一定福利；q后勤后勤：提供公务用车等方面的后勤服务。 物业公司目前主要是从事公司自有物业的管理工作物业公司目前主要是从事公司自有物业的管理工作，国投大厦的物业管理是其最主要的职能。，国投大厦的物业管理是其最主要的职能。第10页/共82页12物业公司（注册资本金10000万元）长期投资经营类委托经营类资产管理类亚华公司（4000万元）天驿宾馆（10400万）华利酒店（3767万）国投大厦（70000万元）金岛

10、花园（1462万元）万通房产（4688万元）中煤大厦（700万元）三鹏公司（300万）北京大诚(193万)华利公司（114万）陆阳热电厂（340万元）CKD公司（138.6万元）沃顿威尔公司(125.3万)深能源（157.5万元）以上为2003年2月末物业公司长期投资数 物业公司经营管理的资产分物业公司经营管理的资产分属不同的类型，要求各不相同属不同的类型，要求各不相同，非物业管理的经营职能分散，非物业管理的经营职能分散了物业公司的资源和精力。了物业公司的资源和精力。第11页/共82页13经营管理能力顾客满意度内部管理能力财务回报能力第12页/共82页14资料来源：国投物业公司国投物业在发展中

11、成长内部管理能力分析内部管理能力分析：第13页/共82页15资料来源：国投物业公司国投物业在发展中成长内部管理能力分析：内部管理能力分析：第14页/共82页160.00%0.00%20.00%20.00%40.00%40.00%60.00%60.00%80.00%80.00%满意满意比较满意比较满意一般一般较不满意较不满意不满意不满意8080以上的租户在总体上对物业以上的租户在总体上对物业公司的服务表示满意或比较满意公司的服务表示满意或比较满意；所有的被调查者都认为物业公；所有的被调查者都认为物业公司的服务水平基本能够满足自己司的服务水平基本能够满足自己的需求。的需求。资料来源：3月19日，工

12、作小组通过随机抽样方式，对国投大厦的50名租户发放国投大厦租户调查问卷，收回有效答卷43份。被调查者对物业公司各项工作内容被调查者对物业公司各项工作内容均感觉比较满意或满意。均感觉比较满意或满意。注：满分为5分顾客满意度分析顾客满意度分析：第15页/共82页172000年比上年度新增划转资产华利酒店3767万元，万通房产4688万元2001年比上年度新增划转资产华利公司1350万元，天驿宾馆1亿元；总部拔付1亿投资亚华2002年比上年度减少对亚华投资6000万元物业公司资产的变动是公司总部资产划转的结果。物业公司资产的变动是公司总部资产划转的结果。物业公司实际经营管理的资产总额近物业公司实际经

13、营管理的资产总额近11亿元。亿元。经营回报能力分析：经营回报能力分析：第16页/共82页181311166616136419631633156512546119261998年1999年2000年2001年2002年收入支出（含流转税） 年来物业公司经营收入和支出同步增长，收入与支出基本持平并略有盈余年来物业公司经营收入和支出同步增长，收入与支出基本持平并略有盈余。物业管理行业本身的一个特点是利润较薄但收入稳定，这是形成这种现象的一。物业管理行业本身的一个特点是利润较薄但收入稳定，这是形成这种现象的一个原因；另一个原因是物业公司为总部提供的福利资金减少了其利润。个原因；另一个原因是物业公司为总部

14、提供的福利资金减少了其利润。以上收入不包含国投大厦的租金收入，国投大厦的租金收入全部上交公司总部。财务回报能力分析：财务回报能力分析：第17页/共82页19q经营收入主要来自于围经营收入主要来自于围绕国投大厦物业管理与服绕国投大厦物业管理与服务所形成的物业费、餐饮务所形成的物业费、餐饮及车队收入等项目构成。及车队收入等项目构成。q近两年公司委托其经营近两年公司委托其经营管理的房产，增加了其房管理的房产，增加了其房屋租赁收入。屋租赁收入。q划转的天驿宾馆和华利划转的天驿宾馆和华利酒店，较大地增加了物业酒店，较大地增加了物业公司的资产数额，但未带公司的资产数额，但未带来经济效益。来经济效益。404

15、684903916920137170182198194238265351913517519165909686911998年1999年2000年2001年2002年物业费餐饮车队万通其他财务回报能力分析：财务回报能力分析：第18页/共82页20q经营支出主要是折旧经营支出主要是折旧（万通（万通140140万和车辆等万和车辆等的折旧）、人工费、餐的折旧）、人工费、餐饮等项目构成。饮等项目构成。q其它支出增长较多，其它支出增长较多，主要包括车辆修理及保主要包括车辆修理及保洁、食堂等的低值易耗洁、食堂等的低值易耗品支出、给总部的一些品支出、给总部的一些福利、税金等。福利、税金等。74741381381

16、6216236036023023015615622222225625628028037837812112123423429429417317334034087871171171231231241241301301731732152154194196286285555551998年1999年2000年2001年2002年金额（单位：万元）折旧人工费水电修理费食堂材料其它（含流转税）财务回报能力分析：财务回报能力分析：第19页/共82页21第20页/共82页22 总体来看，天驿宾馆的经营管理较过去有了一定改观，运总体来看，天驿宾馆的经营管理较过去有了一定改观，运转较为正常。但由于投资过大，累计亏损

17、过多，天驿宾馆的亏转较为正常。但由于投资过大，累计亏损过多，天驿宾馆的亏损状况损状况难以在短期内得到根本扭转难以在短期内得到根本扭转。专题经营分析：专题经营分析：第21页/共82页23华利酒店的经营虽较为正常，但规模有限，华利酒店的经营虽较为正常，但规模有限，盈利能力不强盈利能力不强。专题经营分析：专题经营分析：第22页/共82页24第23页/共82页25公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求物业公物业公司现状司现状分析分析内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈物业公物业公司的定司的定位职能位职能改革改革建议建议方案方案第24

18、页/共82页26公司物业应该公司物业应该进行统一管理进行统一管理 工作小组对公司领导、总部部门领导、物业公司领导及中级管理人员进行了访谈，大家普遍倾向于公司物业应该统一管理，但对未来物业公司的定位却有两种不同的意见： 物业公司应定位于公司内部的服务机构。 不能面向社会开展业务，否则，就会影响到公司自有写字楼的管理和对公司内部的服务。 物业管理不是公司的业务选择，公司也不靠物业公司赚钱。 不能考虑将公司其他酒店划转给物业公司管理。 物业公司应定位于物业公司应定位于公司自有物业的管理公司自有物业的管理 物业公司应向外承包物业管理，到市场上找饭吃。 物业公司应向酒店、物业管理集团方向发展，搞中档酒店

19、的连锁经营。 物业公司可以逐步发展成为房地产公司。物业公司应向外承包物业物业公司应向外承包物业管理，搞酒店连锁经营管理，搞酒店连锁经营第25页/共82页27公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求物业公物业公司现状司现状分析分析内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈物业公物业公司的定司的定位职能位职能改革改革建议建议方案方案第26页/共82页28行业分析：行业分析：第27页/共82页29全权委托管理委托顾问管理委托管理服务型自有自用型自有出租型自主经营管理型行业分析：行业分析：第28页/共82页30类型类型优优 点点缺缺 点点委

20、托管理委托管理服务型服务型可选择到高水平的物业管理公司；关系比较简单；服务比较规范。物业管理公司短期的盈利行为难以保证物业购买者和使用者的长期利益。自主经营自主经营管理型管理型有利于延长建设物及设备的使用寿命；创造更多的就业机会；可为业主提供一些个性化的服务；为物业公司的发展提供机会。缺乏竞争机制难以保证物业使用者的服务质量。行业分析：行业分析：第29页/共82页31行业分析：行业分析：第30页/共82页32行业分析：行业分析：第31页/共82页33公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈物

21、业公物业公司的定司的定位职能位职能物业公物业公司现状司现状分析分析改革改革建议建议方案方案第32页/共82页34万通鼎安物业公司万通鼎安物业公司香港惠朗投资公司北京万通实业公司总 经 办财 务 部人力资源部采 购 部品 质 部市 场 部通润会馆管理处新星花园管理处联想大厦管理处人大世纪顾问组万通新世界管理处龙山新新小镇管理处晾果厂管理处外部访谈：外部访谈：第33页/共82页35外部访谈：外部访谈： 1995年成立，注册资本金100万美元。公司定位：公司定位：高档物业管理。经营方式：经营方式：直接物业管理、提供管理顾问。业务范围业务范围：写字楼、别墅、商厦、住宅小区、体育场馆管理规模：管理规模：

22、管理面积150万平方米。延伸地区：延伸地区：北京、上海、武汉、天津、青岛等。主要项目：主要项目：万通新世界、联想大厦、通润会馆、新星花园、晾果厂小 区、龙山新新小镇、嘉铭园小区、人民大学世纪馆和游 泳馆等。第34页/共82页36外部访谈：外部访谈：第35页/共82页37q经营模式：经营模式：集中统一管理集中统一管理 统一人力资源管理 统一物资采购及管理 统一质量管理 统一财务管理q效效 果：果：取得规模效益q倡导理念：倡导理念：公寓酒店式管理 零距离贴近客户 e 服务（网络化） 家庭经理人 自助式套餐服务q管理方针：管理方针：诚挚服务 规范管理特点：特点：q专业的物业管理企业，已形成集团化运作

23、；q定位于比较高端的物业管理，利润空间较大；q 物业管理规模较大，规模经济效益明显；q 拥有一批专业管理技术人才，是其成功的关键；q 集中统一管理，可以发挥公司整体资源优势；q 创出品牌后，市场空间广阔。第36页/共82页38第37页/共82页39第38页/共82页40董事会总经理副总经理副总经理物业部保安部工程部办公室财务部q物业公司由中电集团公司和其下属的华为公司共同出资建立，物业产权属于中电集团公司。q物业公司负责整个大楼所有物业管理事宜，集团公司另外派人负责大楼招租工作。物业公司财务部统一收取租金和物业管理费，并按照合同向集团公司支付租金。第39页/共82页41第40页/共82页42第

24、41页/共82页43公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求物业公物业公司现状司现状分析分析内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈物业公物业公司的定司的定位职能位职能改革改革建议建议方案方案第42页/共82页44第43页/共82页45第44页/共82页46第45页/共82页47第46页/共82页48第47页/共82页49第48页/共82页50 根据公司经营管理与未来发展的需要，在对物业公司现状进行剖析的基础上，结合物业管理市场的竞争状况与发展趋势，建议物业公司定位如下：改革建议：改革建议：第49页/共82页511. 房产的推租和

25、销售房产的推租和销售 对公司房产进行推租、销售等经营活动； 将各处房产统一进行推租或销售有利于专业化操作，有利于提高工作效率和经济效益； 物业公司在长期房屋租赁业务的实践中得到了锻炼，有一定运作经验，集中物业公司和亚华公司的力量，应该有能力做好公司物业的推租和销售工作。第50页/共82页52第51页/共82页53第52页/共82页544. 搞好公司办公服务和后勤保障搞好公司办公服务和后勤保障 作为公司的自有物业的管理机构，物业公司在做好物业管理的同时，应为公司提供办公服务和后勤保障； 作为公司的全资子公司，物业公司有义务也有能力为国投公司提供和创造更多的就业机会； 物业公司应该使用市场化的管理

26、手段和服务标准做好公司的服务和保障工作。 第53页/共82页55房产租售物业管理经 营服务保障q国际投资大厦的销售和推租工作；q国投大厦的推租和万通等房产的推租和销售。q国投大厦、国际投资大厦的物业管理。q维持天驿宾馆和华利酒店经营；并择机退出；q尽快结束其它管理资产的收缩任务，年度未完成的转入资产管理公司。q通过物业公司给公司总部员工提供一定的福利；q提供公务用车保障服务；q创造就业机会和岗位，为公司改革提供支持。 根据对物业公司的定位，建议其职能调整为：以专业物业管根据对物业公司的定位，建议其职能调整为：以专业物业管理和房产租售为主要职能，提供一定的服务保障，理和房产租售为主要职能，提供一

27、定的服务保障，经营职能逐渐经营职能逐渐弱化并退出弱化并退出。改革建议：改革建议：第54页/共82页56第55页/共82页57q法律明确的内容物业公用部分的日常维护和管理物业公用设备设施及其运行、使用的 日常维护和管理；环境卫生、绿化管 理服务；物业管理区域内交通秩序与车辆停放 的管理服务；物业管理区域内治安、 消防等协助管理事项的服务；物业装饰装修管理服务；物业资料的管理；其他事项。第56页/共82页58维持天驿宾馆和华 利酒店经营；并择 机退出；尽快结束其他资产管理业务酒店经营目前主要以维持为主，促使资产保值增值，并在适当的时机买出或者转入资产管理公司。 对酒店的管理主要是选派或招聘酒店经营

28、管理方面的人才，并在业务、财务、信息等方面加以控制。资产经营业务应加速退出，按经营计划要求，年底前完成收缩任务，没完成的转入资产管理公司。第57页/共82页59通过物业公司给国 投公司员工提供一 定的福利； 用车服务和其他物业公司获得了万通等其他额外房产的租金收益，因此必须承担额外的服务保障职能。由公司人力资源部提出福利方面的具体要求。提供公务用车及其他必要的服务保障。第58页/共82页60第59页/共82页61公司发展公司发展对物业管对物业管理的要求理的要求物业公物业公司现状司现状分析分析内部访内部访谈意见谈意见综述综述物业管物业管理行业理行业分析分析外部物外部物业管理业管理访谈访谈物业公物

29、业公司的定司的定位职能位职能改革改革建议建议方案方案第60页/共82页62第61页/共82页63第62页/共82页64地上面积（万平米）地下面积（万平米）固定房产价值（亿元）3%契税（万元）情况一C出租D出租7.1860108.622586情况二C出租D出售5.3847366.461938情况三C出售D出售3.9812764.781194如果保留物业公司的名称而取消亚华公司的名称，需要交纳的契税费用在千万元以上：第63页/共82页65第64页/共82页66物业公司总经理人事部管理部计财部办公室工程部物业一部物业二部保洁组保安组绿化组商务组维修组副总经理副总经理副总经理天驿宾馆华利酒店国投大厦车

30、管组总经理层职能部门职能小组餐饮组其他推租项目经营部亚华公司国际投资大厦其他项目亚华其他部门亚华公司业务部第65页/共82页67亚华公司经理经营计划部财务部副经理副经理工程部综合管理部前期设计部业务部第66页/共82页68职责物业公司现有物业的物业管理业务；现有酒店等项目的经营与管理；为公司提供服务与支持；配合亚华公司开展公司物业的推租、销售业务；与亚华公司配合做好国际投资大厦的物业管理前期工作。亚华公司做好国际投资大厦的建设任务；配合物业公司做好国际投资大厦的物业管理前期工作；与物业公司配合做好公司物业的推租、销售工作。第67页/共82页69说明q亚华公司直接向物业公司汇报，物业公司向公司分管副总裁汇报；q设置管理部和工程部对物业管理进行统一监督和指导；优点q最大限度保留目前亚华公司的人员和结构，有利于过渡阶段各项工作的开展和以后的平稳过渡；q整个公司的管理部门分为三部分：内部管理、物业服务、物业经营，条块清楚，责任清晰，利于管理；q管理部和工程部对物业部进行监督和指导，能够更好地促进物业部提高物业管理和服务质量缺点q亚华和物业同时作为独立的经济法人存在，使组织结构变得冗余，加大了管理成本；q物业一部和二部各有一套物业管理和服务人员，加大了人员协调工作的难度。第68页/共82页70总经理人事部管理部计财部办公室工程部物业一部物业二部保洁组