房地产官司中常见的案例

1、签订认购书后不想买房了怎么办？答疑：深圳张茂荣律师 网友咨询： 与开发商签订了认购书，并交纳了2万元定金，但是现在不想要房子了，开发商会不会起诉强制要求我买？我的定金还能不能要回来？ 律师解答： 1、你与开发商之间签订的认购书属于房地产预约买卖合同，不具有强制签订本约的效力，更不能够强制履行，所以开发商不能逼迫你购买； 2、认购书签订后如果因为你的原因未能在约定的期限内签订房地产买卖合同，开发商有权没收你所付定金；3、因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给你。随着万科第五园、金地梅陇镇房价的跳水，老业主索赔购房差价的呼声高起。一般来说，购房合同是双方当事人

2、意思表示一致的结果，业主购房后因房价下跌要求开发商补偿差价没有法律依据，但是如果具备以下情况则可以要求开发商弥补损失或退房： 1、开发商在售楼广告中做了楼盘保值承诺 买卖双方签订的购房合同文本中的条款并不是购房合同内容的全部，售楼广告中的承诺也是合同的组成部分，如果开发商为了售楼，在宣传时承诺涉案楼盘具有保值或升值空间，并因此诱使业主购买，现在开发商主动降价，则负有赔偿义务，业主可以要求开发商承担违约责任。 从2007年11月26日南方都市报报道文字“万科方面也透露，本次万科第五园购房客户绝大多数为自住客，其需求重点放在产品的居住素质上，同时也很关注抗跌性。以前市场火热时大家都只看升值性，现在

3、自住客都看居住的舒适度和产品的保值抗跌性。”，最起码万科当初承认过第五园具有保值抗跌性！报道见： 2、签约时售楼小姐口头承诺开发商不会降价 据万科第五园老业主反映，部分业主在购房时被售楼小姐告知楼盘开发商绝不会降价，楼盘只会升值不会贬值。售楼小姐是开发商的业务员，其售房承诺属职务行为，如能够证明业主是在听信其承诺的前提下购房，可要求退房或补偿差价。 律师提醒： 维权须依法，老业主要维权应积极收集以上开发商需承担责任的证据，否则只能被开发商和外界视为无理取闹。 我们倡导房价的下跌，房价的平民化，但是每一个企业追求利润的本质决定了降价也是一种商业行为，顶多只是在原本的高额利润下少赚了几锭银子，而非

4、单纯为了国家和购房者的利益，所以即使是后来的置业者也没有必要感恩万科、感恩金地退房，退不回首付66万？开发商表示买家违约在先，会尽快沟通处理2008年03月18日10:46来源：南都网南方都市报“我们只是签了认购书,没有签合同,现在不想买房了,可是对方一直不给退首付款。”昨天上午,向小姐反映他们购买了一套房子,交了定金但未签合同,现在不想购买了,可是已经交付的66万余元首付款却一直没有退回。而开发商深圳市恒安房地产开发有限公司营销策划部一位邓先生表示,向小姐他们违约在先,他们双方会尽快沟通退回首付款。向小姐告诉记者,他们的房子是去年12月购买的,当时签订了认购书,房子在宝安龙华梅陇路附近的世纪

5、春城,开发商是深圳市恒安房地产开发有限公司。“当时只是签了深圳房地产认购书,交了2万元的定金。”向小姐介绍,当时要求一周内签购房合同,可是当时签合同时先交了首付款,交完后由于一些原因没有签订购房合同,一直拖到现在也没有签合同,现在他们不想购买了。向小姐说,他们交纳了66万余元的首付款想退回,可是一直没有实现。“我们知道是违约在先,可对方没有说什么时候退回首付款。”她说,他们联系对方几次,可是对方只是说在商量,但没有一个具体的日期。昨天下午,记者联系到恒安房地产开发有限公司,营销策划部的一位邓先生告诉记者,这件事情他们一直在处理,只是最近比较忙而没有及时解决这个问题。他说,向小姐他们是违约在先,

6、他们会尽快沟通解决。而广东耕兴律师事务所张茂荣律师认为，只是签订了认购书,而没有签订购房合同,那么违约认购书,定金可能按照约定会被没收,但首付款应该被退回。他建议双方进行沟通,如果实在不能沟通,向小姐他们可以通过法律途径解决。(王成波质疑：未签收定金也要双倍返还？！兼评深圳市南山区法院（2007）深南法民三字第484号民事判决的正确性文/深圳张茂荣律师 基本案情： 2007年3月13日，业主吴小姐通过深圳市招商置业顾问有限公司居间与买方闵小姐达成房地产买卖居间合同，将自己所有深圳市南山区南海玫瑰花园二期某物业以163.8万元卖于闵小姐，房款支付方式为定金为30万，首期款13.8万元，银行按揭1

7、20万。定金分两次支付，签约时支付2万，七日内再支付28万元，买方交付定金由卖方签收后暂由居间人招商置业监管，卖方凭该房产的房地产证原件到居间人处领取29万，另外1万作为交房保证金，合同同时对其他相关事宜进行了详细约定。当日买方向招商置业交纳购房保证金2万元，卖方以定金名义签收后存放于招商置业。2007年3月20日（定金支付期满及首期款监管之日），因未见到定金、首期款到帐，业主以买方违约为由声明不再卖房。 经协商未果，买方以原告身份向深圳市南山区法院提起诉讼，要求解除合同，由卖方返回定金30万元（不含监管于招商置业的30万），而被告卖方则辩称只签收了尚监管在招商置业的2万定金，另外28万根本没

8、有见过，也没有以定金名义签收，招商置业给买方出具的28万元保证金和13.8万元首期款收据是招商置业与买方合谋事后伪造。 法院意见： 深圳市南山区法院经审理认为：合同仅约定第一笔2万定金被告需以定金名义签收，并未约定第二笔28万元定金需以定金名义签收，故“虽然被告未对该人民币28万元以定金名义签收，但不影响原告已按约定支付第二笔定金人民币28万元的事实认定；虽然第三人（招商置业）在签收该笔款项时写明为保证金，但房屋买卖合同的当事人系原被告双方，基于合同的相对性原则，合同当事人以外的人员对该笔款项的性质认定不能影响原被告间的约定。原告确已履行交付全部定金人民币30万元的义务，该款项监管于第三人处符

9、合合同约定，被告可依约与第三人处理定金事宜，故本院认定原告已依约交付定金人民币30万元。” 一审判决： 2007年10月30日深圳市南山区法院（2007）深南法民三字第484号一审判决： 1、解除原告闵某与被告吴某之间的房地产买卖合同； 2、确认被告吴某应承担双倍返还定金的违约责任，被告吴某应于本判决生效之日起十日内向原告闵某支付人民币30万元。 判决质疑： 1、法律方面：定金合同属于实践性合同，从实际交付定金之日起生效，实际交付的定金多于或少于约定数额的，视为变更定金合同。本案中被告既未实际收取原告28万定金，又未明确委托中介公司收取，亦未以定金名义签收，深圳市南山法院认为中介公司收取原告2

10、8万元保证金的行为等同于被告收取原告28万元定金显然不妥； 2、合同方面：三方合同第三条一、2项明确约定了“定金由卖方签收后暂由居间人监管。买卖双方同意按如下方式处置定金：2.2定金29万卖方凭该房产房地产证原件到居间人处领取。2.3定金1万元作为交付保证金。”，很显然，即使按合同约定，原告支付第二笔28万元定金也需要被告以定金名义签收方发生定金效力； 3、中介身份：在定金交付过程中，中介方以保证金名义收取买方款项后，以定金名义转交卖方只是买卖双方定金交付的经手人（并非卖方委托代收人），在卖方以定金名义签收监管后成为定金保管人。中介方收取买方保证金的行为和卖方接收其转交定金的行为是完全不同的两

11、个法律行为，买方将保证金交付中介方并不等于将定金交付了卖方。退一步说，即使买方真的给中介交付了28万元保证金，根据定金的实践性原理，卖方也有权拒收定金。 4、本案意见：本案中卖方实际签收2万元定金，应认定生效的定金合同金额为2万元，在被告违约的情况下仅负有双倍返还买方定金共计4万元的责任。 相关规定： 1、担保法第90条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 2、最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释119条：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不

12、生效。 律师建议： 建议被告提起上诉，请求深圳市中级人民法院依法改判。 说明：本案并非本律师代理案件，因不能认同判决结果，故拿来分析点评，评析观点仅代表本律师个人意见，欢迎法律界同行和广大网友提出不同意见商榷（我们应当敢于向所有可能存在错误的观点提出质疑，即便是最高人民法院的生效判决）！案例： 2007年1月17日经深圳中原地产居间介绍，买方赵先生与卖方王先生、陈小姐签订房地产买卖合同一份，以85万元购买王先生、陈小姐所有尚未办出产权证的深圳市宝安区龙华锦绣江南某物业，合同同时对其他事项进行了详细约定。签约当日赵先生如约支付定金10万元，2月2日房屋交付赵先生装修使用，5月王先生、陈小姐因经济

13、困难由申请人为其按月垫付供楼款4100元，其后涉案房屋的燃气、有线电视、水、电、管理处登记相继过户到赵先生名下并由赵先生交纳相关费用，5月28日涉案房屋办出房地产证，7月4日王先生、陈小姐致函赵先生解除合同不卖。经多次协商无效，申请人赵先生委托本律师向深圳仲裁委员会提起仲裁，要求被申请人王先生、陈小姐继续履行合同（将涉案房屋过户于其名下）并承担申请人为本案所支付的律师费、仲裁费、保全费（仲裁过程中，为防止王先生、陈小姐再高价卖于他人，本律师申请法院查封了涉案房屋）。 被申请人答辩： 被申请人律师当庭辩称：1、涉案房屋转让时属于期房且未采用房地产主管部门统一文本，转让行为无效;2、申请人严重违约

14、，被申请人有权解除合同;3、根据情势变更原则，现在房价已明显上涨，被申请人无房居住，如继续履行对被申请人重大不公！ 仲裁庭意见： 1、双方签订房地产买卖合同时虽是期房，但在申请人申请仲裁前涉案房屋取得了房地产证，合同内容合法有效;2、房地产买卖合同未采用主管部门统一文本不影响其效力;3、申请人已接收、装修、使用房产至今，并代两被申请人偿还数期按揭贷款，认定合同有效有利于维护正常的交易秩序，有利于保护当事人合法权益;4、申请人并无违约行为，两被申请人构成违约。 仲裁裁决： 2008年4月20日深圳仲裁委员会终局裁决：1、两被申请人继续履行房地产买卖合同，按照该合同约定的价格将房产过户于申请人名下

15、;2、两被申请人承担申请人因本案而支出的律师费3万元、财产保全费4770元，合计34770元;3、本案仲裁费24678元由两被申请人承担。 律师说法： 1、期房买卖合同只要是双方当事人真实意思表示并不违法法律强制性规定，属有效合同; 2、房地产主管部门统一制定的房地产交易范本只是基于对房地产的行政管理所用，不使用该范本并不影响合同的效力; 3、房价上涨导致房屋卖亏属于正常的市场交易风险，不适用情势变更原则，同时我国合同法并未将理论界的该项原则法律化（经典案例）擅自解除期房买卖合同，法院判决双倍返还定金文/深圳张茂荣律师 案情： 2007年4月8日原告周先生通过深圳创辉租售居间介绍与两被告邹女士

16、、刘先生签订期房房地产买卖协议一份，以77万元购买两被告尚未取得一手产权证的深圳市龙岗区布吉镇中海月朗苑1栋某物业，合同第八条约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”。合同签订后，周先生如约支付定金五万元（两被告收到后将其中的3万托管于创辉租售），2007年7月26日，两被告聘请律师以中华人民共和国房地产管理法第37条第（6）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”为由，致函周先生认为合同无效，要求返还周先生2万元，另3万元由创辉租售返回。经多次协商未果，10月26日周先生委托本律师

17、向龙岗区法院提起诉讼，要求两被告双倍返回定金10万元并承担案件全部诉讼费用。 审理： 深圳市龙岗区法院经审理认为：原被告签订的房地产买卖协议为预约合同，签约的目的是约定在被告办理出一手房地产证后完善转让手续，将涉案房屋出卖给原告。该合同是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告辩称合同无效缺乏实事及法律依据，本院不予采信。被告（委托律师发送律师函并拒绝履约）的行为违反了合同的约定，应认定为违约，应承担双倍返回定金的违约责任。原告提出的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 判决： 2008年1月14日深圳市龙岗区法院判决：被告邹女士、刘先生于本判决生效后三日内返还双倍定金共计人民币10万元给原告

18、周先生，诉讼费用由两被告承担。 评析： 虽然我国房地产管理法第37条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产（期房）不得转让，但如签约时双方均明知期房事实并约定在业主取得房地产证后再行交易，该合同在性质上属预约买卖合同（有别于本约合同），不受上述条款转让限制，合同应为有效，任何一方违反均要承担违约责任原创）期房业主起诉要求确认买卖合约无效，法院判决驳回！文/深圳张茂荣律师 真实案例： 2006年9月30日经深圳市深房联房地产经纪有限公司（被告一）居间介绍，卖方黄某（原告）与买方仇某（被告二）达成房屋转让合约一份，将其从深圳市富源房地产开发有限公司预购，尚未办理产权证的深圳市宝安区新安街道上川西路

19、北侧的富源滨海春城1栋c座2904房卖于仇某，履约过程中黄某以仇某系中介公司区域经理、涉案房屋属于期房不可买卖为由，将深圳市深房联房地产经纪有限公司及仇某诉至深圳市宝安区人民法院，请求判令所签房屋转让合约无效并由被告返还其按揭合同书及购房发票。 一审判决： 2007年1月16日深圳市宝安区人民法院（2007）深宝法民三初字第10号民事判决书判决：驳回原告黄某的诉讼请求，案件受理费由原告承担。理由如下： 深圳市宝安区法院经审理认为：原被告之间签订的房屋买卖合约，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告诉称涉案房产未依法登记领取权属证书就进行交易违反法律规定，要求