高度蓄水及价格方案

1、晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰东海晶御中央第二组团蓄水认筹方案一、蓄水工作安排：1、时间安排： 2011年 3 月 12 日起，到二组团开盘当日止。2、蓄水方法：A、推出 “新春派红利 ”计划，邀请客户参加活动，根据参加的不同档次，享受不同的购房优惠。B、参加预选房：每个客户在参加活动后，可选择1 套主选房源、 1 套次选房源。其中，主选房源由销售经理现场控制，尽量不出现交叉，次选房源可以交叉。C、确认付款方式等可以享受的优惠。 其中：一次性付款的客户，安排其尽早筹集资金，并在资金合适的情况下提前签约。二、蓄水及销售控制安排：由于本次蓄水进行一对一预选房，为满足部分特殊客户的需求，进行前

2、期硬销控，建议如下：2#楼，销控 10 套房。 1-10 楼每层销控一套。6#楼，销控 10 套房。 5-15 楼每层销控 99 平米房源一套。（具体销控房源由销售经理报开发商确认）三、【新春派红利】认筹金活动计划：1、【10 派 2】优惠：即活动期间交纳10 万认筹金，开盘正式定购可享受2 万元“红利优惠 ”。2、【5 派 1】优惠：即活动期间交纳 5 万认筹金，开盘正式定购可享受1 万元 “红利优惠 ”。3、【“3派 5】优惠：即活动期间交纳3 万认筹金，开盘正式定购可享受5000 元1晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰“红利优惠 ”。四、蓄水工作组织1、确认前期积累老客户意向（置业顾问

3、）2、制定电话及接待专项说辞（销售经理）3、电话通知老客户（ 3 月 11 日起，每天 20 组），老客户安排认筹时间共一周。4、新客户加入认筹，现场参加活动。（3 月 19 日起，与广告推出后同步）五、收款相关事项1、收款名称：晶御中央“ 新春派红利”活动确认金（说明：由于 2#、 6#楼暂时未取得销许证，因此收据上避免出现2#、6#楼字样）2、安排财务人员值班，置业顾问鼓励客户刷卡。六、配合推广活动同步推出“老带新”活动计划。在认筹期间，由现场通知老客户介绍新客户。（“老带新”活动计划附后）南京地之杰物业顾问有限公司晶御中央项目组2011-3-92晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰东海晶

4、御中央第二组团价格调整方案一、总体思路“适度提价、分类优惠、快打快销、滚动发展”综合考虑目前宏观政策、东海市场形势、项目一批销售进度等因素，提出以上四项价格主张：1、适度提价：实现三个目的。一是让第一批购房的人感到“物业增值 ”；二是让东海的购房者感到晶御中央房价”坚挺 “，避免 ”买涨不买跌 “的势头出现；三是通过二批价格提升，挤压第一批剩余房源的销售。2、分类优惠：就是针对目前银行信贷的问题，制定根据 ”付款方式 “的不同实行的不同优惠。3、快打快销、滚动发展：就是本次推盘的价格仍然以快速跑量为目标。二、定价策略针对第二批房源面积户型与第一批完全相似的特点，本次调整价格需主要考虑三个因素：

5、第一个因素：时间因素。就是两次推售相距3 个月应该形成的价格差；第二个因素：位置因素。就是第二批房源比第一批房源位置适当距中、出入便捷性适度提高后应该形成的价格差距；第三个因素：销售因素。就是在第一批房源销售过程中，不同房源的市场认可度与销售速度。3晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰三、调价策略本次调价在 1#、5#楼公示定价基础上进行调整，具体调整价格建议如下：1、2#楼总体均价比 1#楼均价上调 150 元/平米左右。其中：129 平米户型房源，2#楼单价比 1#楼单价上调 150-180 元/平米140 平米以上户型房源， 2#楼单价比 1#楼单价上调 120-150 元/平米2、6#

6、楼总体均价比 5#楼均价上调 120 元/平米左右。其中：A 、 99 平米户型房源，6#楼单价比 5#楼单价上调 120-150 元/平米B、 125 平米以上户型房源， 6#楼单价比 5#楼单价上调 80-120 元/平米C、 18 楼以下房源，在基准调价基础上，再增加30 元/平米（即增加后 99 平米户型调整价格为 150-180 元/平米）；18 楼以上房源，在基准调价基础上，再减少30 元/平米（即减少后 99 平米户型调整价格为50 90 元/平米）四、调整后价格抗性分析1、2#楼： 129 平米以上户型，单套总价提高2 万元； 140 平米以上户型，单套总价提高约 1.7 万-

7、 2.1 万元。2、6#楼： 99 平米以上户型，单套总价提高1.2 万 1.5 万元； 125 平米以上户型，单套总价提高约 1 万-1.2 万元。分析：按此价格调整后，公示总体单价基本控制在3800 元/平米以下，在目前市场状态下，第二组团价格仍属于：友好层面。南京地之杰物业顾问有限公司晶御中央项目组4晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰2011-3-9东海晶御中央第二组团认筹及开盘优惠方案一、优惠策略1、优惠的目的是实现快速销售与热销局面，实现加速回笼资金；2、按照 “分类优惠 ”的原则，实行优惠后实际成交价，二组团力争比一组团均价提高 50-80 元 /平米。二、优惠细则1、根据付款方

8、式实现不同的优惠A 、一次性付款，每平米优惠80 元；B、首付 60%以上房款（含 60%），每平米优惠 50 元；C、首付 30%以上， 60%以下房款的，无优惠。2、“新春派红利 ”认筹金优惠A、“ 10派 2”优惠：即活动期间交纳 10 万认筹金，开盘正式定购可享受2 万元 “红利优惠 ”。B、“5派 1”优惠：即活动期间交纳 5 万认筹金，开盘正式定购可享受1 万元 “红利优惠 ”。C、“3派 5”优惠：即活动期间交纳 3 万认筹金，开盘正式定购可享受5000 元“红利优惠 ”。3、根据签约时间实现不同的优惠A 、在定购后 15 日内完成签约，办理银行按揭手续的，享受每平米30 元的额

9、外优惠；5晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰B、未在定购后 15 日内完成签约，办理银行按揭手续的，取消该项优惠。4、“老带新 ”额外优惠老带新，新客户可获得额外880/套的优惠；老客户可获得半年物业管理费赠送。5、开发商关系户另定说明：以上优惠可叠加，最高优惠额度约 3.4 万元（或略一次性付款优惠，和一期比较：抵冲涨价部分 +最高 1.8 万元优惠 -30 元每平米优惠 -2 万元红利优惠后，单价实际提高约 70 100 元）南京地之杰物业顾问有限公司晶御中央项目组2011-3-96晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰晶御中央“老带新”优惠活动须知及流程一、活动对象晶御中央一期第一组团已

10、购房业主（已签约）。二、活动时间2011 年 3 月 12 日- 5 月 31 日（暂定）三、活动须知1、活动老业主界定标准：晶御中央已签定商品房买卖合同客户。2、活动新客户界定标准：类别界定标准老客户亲新客户必须是首次进入售楼中自带新客心，双方共同填写老带新客户入场户专属登记簿，并签字确认老客户无须在新客户第一次进入售楼处法亲自带前提前一天电话告知现场工作新客户入人员进行预约登记场备注a) 老业主须提前一天通知现场销售人员。其中，老业主须在电话中明确新客户姓名、电话，并由开发商现场财务人员签字确认后方可认为预约成功。b) 如在老客户引荐前先来访过售楼处，不算“老带新”。c) 一家人或夫妻其中

11、任何一方曾经到过售楼现场了解情况，之后由老客户带入场或介绍入场成交均不能算“老带新”。d) 客户在成交前说是老业主介绍的，不能算是“老带新”e) 老业主须提前一天通知现场销售人员。其中，老业主须在电话中明确新客户姓名、电话，并由开发商现场财务人员与销售经理核对后方可确认。7晶御中央二组团蓄水相关文件南京地之杰f)已成交老客户则必须在新客户签约前补签确认，否则概不享受新老客户均不能享受“老带新”优惠。g)其它条件与首次“老带新”进场相同。3、老带新注意事项：登记新客户必须完成房屋定购行为，实现购买事实并签定商品房买卖合同客户后方可认定“老带新”活动成立，享受与其相匹配的优惠政策。所有优惠政策的生效期均以该被推荐新客户签订商品房买卖合同为准。四、推荐流程老客户须提前一天电话预约登记，由相关工作人员及开发商现场财务人员共同核实确认新老客户如约至售楼处，填写老带新客户专属登记簿并签字确认