控制详细规划编制

1、一、相关法律、法规对控制一、相关法律、法规对控制 性详细规划的定位要求性详细规划的定位要求 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法 （2007年年10月月28日第十届全国人民代表大会常务委员会通过）日第十届全国人民代表大会常务委员会通过） 第十九条第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求， 组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民 代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 第二十条第二十条镇人

2、民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详 细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规 划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制， 经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政 府备案。府备案。 第四十八条第四十八条修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要修改控制性详细规划的，组织编制机

3、关应当对修改的必要 性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出 专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性 详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控 制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应 当先修改总体规划。当先修改总体规划。 城市规划编制办法（城市规划编制办法（2

4、006年4月1日） 第十一条第十一条控制性详细规划由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主控制性详细规划由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主 管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。 第十六条在城市详细规划的编制中，应当采取公示、征询等方式，充第十六条在城市详细规划的编制中，应当采取公示、征询等方式，充 分听取规划涉及的单位、公众的意见。对有关意见采纳结果应当公布。分听取规划涉及的单位、公众的意见。对有关意见采纳结果应当公布。 第十七条第十七条城市详细规划调整，应当取得规划批准机关的同意。规划调城市详细规划调整，应

5、当取得规划批准机关的同意。规划调 整方案，应当向社会公开，听取有关单位和公众的意见，并将有关意见整方案，应当向社会公开，听取有关单位和公众的意见，并将有关意见 的采纳结果公示。的采纳结果公示。 第二十四条第二十四条编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市 总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利 用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出 建设项目规划许可的依据。建设项目

6、规划许可的依据。 第四十一条第四十一条控制性详细规划应当包括下列内容：控制性详细规划应当包括下列内容： （一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建， 不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指（二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指 标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红 线距离等要求。线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑

7、体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共（四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共 交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级 道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设 施的用地界线，进行管线综

8、合。确定地下空间开发利用具体要求。施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 第四十二条第四十二条控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建 筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为 强制性内容。强制性内容。 第四十四条第四十四条控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图 件由图纸和图则两部分组成，规

9、划说明、基础资料和研究报告收入附件。件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。 城市规划强制性内容暂行规定(2005年8月部颁 ) 第三条第三条城市规划强制性内容是省域城镇体系规划、城市总体规划和城市规划强制性内容是省域城镇体系规划、城市总体规划和详细详细 规划的规划的必备内容，应当在图纸上有准确标明，在文本上有明确、规范的表必备内容，应当在图纸上有准确标明，在文本上有明确、规范的表 述，并应当提出相应的管理措施。述，并应当提出相应的管理措施。 第七条第七条城市详细规划的强制性内容包括：城市详细规划的强制性内容包括： （一）规划地段各个地块的土地主要用途；（一）规划地段各

10、个地块的土地主要用途； （二）规划地段各个地块允许的建设总量；（二）规划地段各个地块允许的建设总量； （三）对特定地区地段规划允许的建设高度；（三）对特定地区地段规划允许的建设高度； （四）规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；（四）规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定； （五）规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；（五）规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定； （六）历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制（六）历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制 地区的建设控制指标。地区的建设控制指标。 第十一条第十一条调整详细规划强制性内

11、容的，城乡规划行政主管部门必须就调调整详细规划强制性内容的，城乡规划行政主管部门必须就调 整的必要性组织论证，其中直接涉及公众权益的，应当进行公示。调整后整的必要性组织论证，其中直接涉及公众权益的，应当进行公示。调整后 的详细规划必须依法重新审批后方可执行。的详细规划必须依法重新审批后方可执行。 二、当前我国城市控制性详细规二、当前我国城市控制性详细规 划编制现状分析划编制现状分析 n 表象问题表象问题控规在实施中频繁调整控规在实施中频繁调整 p 调整内容调整内容 主要集中在以下方面： 地块开发强度的提高 对绿地、公共设施用地的挤占 地块划分或设施用地与产权边界的矛盾 规划定位与实施需求之间的

12、不符 p 调整程序复杂，耗费大量资源调整程序复杂，耗费大量资源 n 表象问题表象问题控规在实施中频繁调整控规在实施中频繁调整 p 局部调整缺乏整体性和系统性局部调整缺乏整体性和系统性 局部调整与整体修编之间界限模糊 频繁的局部调整会打破原有地区规划的整体持续，破坏配套设施、 道路系统、绿地系统、水系等系统的整体性；导致城市景观畸形发展、 人居环境恶化等问题。 p 引发公众对引发公众对“规划诚信规划诚信”的质疑的质疑 不合理的修改导致最严重的后果是对城市规划严肃性和法定地位的冲 击。 n深层问题深层问题 社会环境社会环境( (制度设计制度设计) ) 存在缺陷存在缺陷 社会对控规的法定地位期望过高

13、社会对控规的法定地位期望过高,但所提供的外部环境却不匹配，整体但所提供的外部环境却不匹配，整体 外部环境欠佳：外部环境欠佳： 社会整体法治环境不成熟；社会整体法治环境不成熟； 地方政府对土地财政的依赖；地方政府对土地财政的依赖； 与其他法律法规之间的关系：与其他法律法规之间的关系： 与与物权法物权法之间的矛盾之间的矛盾 城乡规划法城乡规划法配套规章：配套规章： 现有的现有的城市规划编制办法城市规划编制办法与与城乡规划法城乡规划法不符，急需更新；不符，急需更新； 地方控规编制技术规范、审批、调整管理程序缺乏监管。地方控规编制技术规范、审批、调整管理程序缺乏监管。 控规编制自身存在缺陷：控规编制自

14、身存在缺陷： 客观上客观上：规划编制的技术依据不足、适应性不够。 难以预测未来发展的需求 土地使用性质的兼容性难以满足实施过程中的不确定因素 土地利用规划与土地权属矛盾突出 主观上主观上：规划编制太快太多 控规全覆盖，编制时间短 控规编制过程中公众参与程度不够 规划工作者重技术，缺乏公共政策、经济学、法学等方面专业 背景，成果深度不够。 三、控制性详细规划编制内容和方法三、控制性详细规划编制内容和方法 （一）控制性详细规划编制的主要任务（一）控制性详细规划编制的主要任务 （二）控制性详细规划编制的基本原则（二）控制性详细规划编制的基本原则 （三）控制性详细规划编制的主要内容（三）控制性详细规划

15、编制的主要内容 （四）控制性详细规划编制的用地分类及兼容性规定（四）控制性详细规划编制的用地分类及兼容性规定 （五）控制性详细规划编制的工作程序（五）控制性详细规划编制的工作程序 （一）（一）控制性详细规划编制的控制性详细规划编制的主要任务主要任务 落实和深化城市总体规划、分区规划内容；整合已编制落实和深化城市总体规划、分区规划内容；整合已编制 规划相关内容，在专项规划基础上对规划区的各类用地进行规划相关内容，在专项规划基础上对规划区的各类用地进行 详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量；详细划分，确定其使用性质、人口密度和建筑容量；确定市确定市 政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与

16、外部道路的联政公用和交通设施的建设条件以及内部道路与外部道路的联 系；系；合理安排各类公共设施和基础设施用地；提出控制指标合理安排各类公共设施和基础设施用地；提出控制指标 和规划管理要求，完成和规划管理要求，完成“六线六线”控制内容；制定规划管理单控制内容；制定规划管理单 元图则，实现元图则，实现“规划落地规划落地”和和“一张图一张图”管理。管理。 落实和深化城市总体规划分配给老城的人口。落实和深化城市总体规划分配给老城的人口。 土地利用规划图 土地利用现状图 用地调整优先满足科技产业、商贸服务、文化娱乐等功能用地用地调整优先满足科技产业、商贸服务、文化娱乐等功能用地 的需求，提升老城的经济活

17、力。实施老城的需求，提升老城的经济活力。实施老城“添绿添绿”计划，增加计划，增加 社区绿地，确保社区公共设施配套，改善交通市政设施条件。社区绿地，确保社区公共设施配套，改善交通市政设施条件。 在目前湖南路商业街的基础上在目前湖南路商业街的基础上 拓展功能，东段与玄武门地铁拓展功能，东段与玄武门地铁 站和国际商城相衔接，西段依站和国际商城相衔接，西段依 托山西路广场，形成湖南路串托山西路广场，形成湖南路串 连两个核心的组合式格局；连两个核心的组合式格局； 规划积极培育规划积极培育“湖南路湖南路-鼓楼鼓楼- 玄武门玄武门”三角形的区域形成三角形的区域形成湖湖 南路商业文化休闲中心南路商业文化休闲中

18、心的直接的直接 影响区，以发展休闲旅游和餐影响区，以发展休闲旅游和餐 饮服务为主，力争形成与新街饮服务为主，力争形成与新街 口错位发展的又一核心地区。口错位发展的又一核心地区。 确定城市商业副中心的范围、规模、具体定位和空间结构。确定城市商业副中心的范围、规模、具体定位和空间结构。 （二）控制性详细规划编制基本原则（二）控制性详细规划编制基本原则 1 1、遵守国家、省、市有关法律、法规、标准和技术规范。、遵守国家、省、市有关法律、法规、标准和技术规范。 、符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划的总体、符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划的总体 要求。要求。 、统筹兼顾，合理配置公共资源。

19、处理好局部与整体、统筹兼顾，合理配置公共资源。处理好局部与整体、 近期与长远之间关系。近期与长远之间关系。 、处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和、处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和 可实施性。可实施性。 、保护生态环境和自然、人文资源，协调发展需求与规、保护生态环境和自然、人文资源，协调发展需求与规 划合理性。划合理性。 （三）控制性详细规划编制的主要内容（三）控制性详细规划编制的主要内容 （1）确定编制单元的功能定位、发展思路和目标（促进地区发展），）确定编制单元的功能定位、发展思路和目标（促进地区发展）， （）深化、细化土地利用布局。结合支路网和不同权属的划分，明确

20、（）深化、细化土地利用布局。结合支路网和不同权属的划分，明确 各地块的土地使用，特别是确定公共设施和市政基础设施配套要求。各地块的土地使用，特别是确定公共设施和市政基础设施配套要求。 （3）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标。）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标。 （4）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导要求；重要）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导要求；重要 或有特殊要求的地段应进行城市设计，并通过形态模拟方法确定相关的或有特殊要求的地段应进行城市设计，并通过形态模拟方法确定相关的 控制指标。控制指标。 （）确定地块出入口位置、

21、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点（）确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点 位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉 口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （）确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线（）确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线 综合。确定地下空间开发利用具体要求。综合。确定地下空间开发利用具体要求。 （）制定相应的土地使用与建筑管理规定。（）制定相应的土地使用与建筑管理规定。 确定各类用地内适建，不确定各

22、类用地内适建，不 适建或者有条件地允许建设的建筑类型。适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 （四）控制性详细规划的用地分类及兼容性控制（四）控制性详细规划的用地分类及兼容性控制 1 1、基本分类、基本分类 按按城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准小类为主，中类为辅的小类为主，中类为辅的 要求，标出现状各类用地的界线、现状道路、以及重要设施、企事业要求，标出现状各类用地的界线、现状道路、以及重要设施、企事业 单位名称。单位名称。 2 2、新增城市用地类别的规定、新增城市用地类别的规定 （1 1）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。）新增用地类别的编码与现

23、行国标编码方法采用统一规则确定。 （2 2）新增用地分类允许在现行国标小类基础上进行细分，不宜增加中）新增用地分类允许在现行国标小类基础上进行细分，不宜增加中 类用地，不得增加大类用地，不得与已有城市用地分类冲突和交叉。类用地，不得增加大类用地，不得与已有城市用地分类冲突和交叉。 、兼容性控制、兼容性控制 城市建设用地的兼容性控制执行地方城市建设用地的兼容性控制执行地方城市规划管理技术规定城市规划管理技术规定 用地类型应有针对性，规划范围内没有的应从表格中删除。用地类型应有针对性，规划范围内没有的应从表格中删除。 （五）控制性详细规划编制的工作程序（五）控制性详细规划编制的工作程序 、项目策划

24、阶段； 、现状调查与分析阶段； 、方案阶段； 、成果及报审阶段（含公示、征求意见及审批等内容）。 、项目策划阶段、项目策划阶段 确定规划项目任务后，组织负责编制该规划项目的 工作小组，确定项目负责人，根据项目需要，配备相 关各专业技术人员。项目组在开展规划编制工作前， 应提出控制性详细规划工作的技术路线和工作计划， 统一对项目的定位和认识及规划的思路和重点。 、现状调查与分析阶段、现状调查与分析阶段 资料收集和现场踏勘资料收集和现场踏勘 通过走访有关部门和现场勘探，收集以下资料：通过走访有关部门和现场勘探，收集以下资料： （1 1）准确反映近期现状的地形图）准确反映近期现状的地形图; ; 比例

25、尺比例尺1 1：10001000l l：20002000。（有条件的应辅以影像图等地形资料）。（有条件的应辅以影像图等地形资料） （2 2）自然条件、历史文化资源及城市环境等资料）自然条件、历史文化资源及城市环境等资料; ; （3 3）上层次规划对该地区的要求）上层次规划对该地区的要求; ; ( () )土地利用现状、人口分布、公共设施配套（有服务半径的设施土地利用现状、人口分布、公共设施配套（有服务半径的设施 需要扩大范围调查）、重要企事业单位情况等内容需要扩大范围调查）、重要企事业单位情况等内容; ; （5 5）道路交通设施、市政公用设施及管网现状）道路交通设施、市政公用设施及管网现状;

26、; （6 6）土地权属调查、土地经济分析资料（包括地价等级、土地级差）土地权属调查、土地经济分析资料（包括地价等级、土地级差 效益、有偿使用状况、开发方式等效益、有偿使用状况、开发方式等);); （7 7）历史文化资源调查）历史文化资源调查; ; （8 8）建筑现状资料（建筑质量、高度、保留价值等）建筑现状资料（建筑质量、高度、保留价值等） （9 9）城市建设用地划拨资料）城市建设用地划拨资料( (含已批未建、明确规划意图用地等含已批未建、明确规划意图用地等) )。 现状分析内容要求现状分析内容要求 （1）区位分析）区位分析 （2）现状建筑分析）现状建筑分析 （3）现有优势和存在问题分析）现有

27、优势和存在问题分析 （4）用地潜力分析）用地潜力分析 （5）提出规划思路和重点建议）提出规划思路和重点建议 现状图件现状图件 （1）区位关系图）区位关系图* （2）土地利用现状图（或综合现状图）土地利用现状图（或综合现状图） （3）现状建筑质量、高度、风貌等分析图）现状建筑质量、高度、风貌等分析图 （4）公共设施分布现状图）公共设施分布现状图 （5）市政设施现状图）市政设施现状图 （6）道路交通设施现状图）道路交通设施现状图 （7）用地潜力分析图）用地潜力分析图* （8）根据该地区特点）根据该地区特点可增减相应的分析图件可增减相应的分析图件,带星号为必做图纸带星号为必做图纸。 、方案阶段、方案

28、阶段 方案阶段一般要经过方案构思、讨论、比较、协调、修改等过方案阶段一般要经过方案构思、讨论、比较、协调、修改等过 程，在我国目前方案阶段的公众参的机制和方法与还不够成熟，还有程，在我国目前方案阶段的公众参的机制和方法与还不够成熟，还有 待进一步探讨。待进一步探讨。 方案阶段任务及要求方案阶段任务及要求 （1）方案阶段的主要任务是：在现状调查分析基础上，依据上位）方案阶段的主要任务是：在现状调查分析基础上，依据上位 规划，整合专项规划和其它相关规划内容，研究确定规划的主要思规划，整合专项规划和其它相关规划内容，研究确定规划的主要思 路和原则，提出规划初步方案。路和原则，提出规划初步方案。 （2

29、）方案阶段时一般应作多方案比选。）方案阶段时一般应作多方案比选。 （3）各类文字、图件成果应注明）各类文字、图件成果应注明“方案成果方案成果”。 （4）方案阶段成果应以方案说明简本或）方案阶段成果应以方案说明简本或ppt形式进行提交和汇报，形式进行提交和汇报， 简明扼要表达方案的主要构思。简明扼要表达方案的主要构思。 方案阶段一般应完成如下内容 1）规划原则与目标；规划思路；规划空间功能结构。）规划原则与目标；规划思路；规划空间功能结构。 2）土地利用规划。包括各类用地的规划布局及规划控制要求。）土地利用规划。包括各类用地的规划布局及规划控制要求。 3）根据规划区特点进行必要的专题研究。如城中

30、村改造、产业发展）根据规划区特点进行必要的专题研究。如城中村改造、产业发展 规划、特殊用地的规划应对、生态环境保护等等。规划、特殊用地的规划应对、生态环境保护等等。 4）各类专项规划。包括居住社区规模、级配及人口容量；公共设施）各类专项规划。包括居住社区规模、级配及人口容量；公共设施 （尤其公益性公共设施）规模、空间布局；历史资源保护与利用；绿（尤其公益性公共设施）规模、空间布局；历史资源保护与利用；绿 地系统规划；道路交通、市政设施规划等等地系统规划；道路交通、市政设施规划等等 5）土地开发强度、环境景观控制要求和开发建设时序建议。）土地开发强度、环境景观控制要求和开发建设时序建议。 6）六

31、线控制规划。在土地利用规划和各专项规划基础上初步划定六）六线控制规划。在土地利用规划和各专项规划基础上初步划定六 线。线。 7）规划管理单元初步划分，确定各单元和地块的主要控制指标，并）规划管理单元初步划分，确定各单元和地块的主要控制指标，并 就确定的方法和过程进行重点说明。不要求编制完整的执行细则图则。就确定的方法和过程进行重点说明。不要求编制完整的执行细则图则。 方案阶段的工作重点 1）规划思路与定位 2）规划空间结构。 3）土地利用规划 4）土地开发强度、环境景观控制要求 方案阶段图纸成果要求方案阶段图纸成果要求 1）规划功能结构分析图。表示各大功能系统的布局结构。 2）土地利用规划方案

32、图。 标明各类规划用地（小类为主、 中类为辅）。 3）道路交通系统规划方案图和交通功能分析图。 4）各类市政设施规划方案图。 5）六线规划控制图（方案阶段六线规划控制图形式不限） 6）规划管理单元划分图 7）结合项目特点的相应专项图纸和必要的分析图。 、成果及报审阶段、成果及报审阶段 征求地区政府、有关专业部门意见，公示征求公众或 规划地段内利害关系人的意见（新法要求），必要时还可 增加专家咨询，对各方意见进行修改完善后，形成完整的 报审成果，即：总则，执行细则图则和附件（包括现状资 料分析汇总、规划说明书以及专题专项研究），供专家审 查评审，必要时可进一步征求公众意见。 根据专家审查意见及公

33、众意见进一步修改完善规划成 果，形成报批成果，报政府批准。 四、控制性详细规划编制的控制体系和控制要素四、控制性详细规划编制的控制体系和控制要素 （一）强制性内容（一）强制性内容 1 1、土地利用控制、土地利用控制 2 2、“六线六线”控制控制 3 3、公益性公共设施用地控制、公益性公共设施用地控制 、基础设施用地控制、基础设施用地控制 、建筑高度规划控制、建筑高度规划控制 、特色意图区、特色意图区 （二）引导性内容（二）引导性内容 、整体空间环境和风貌引导、整体空间环境和风貌引导 、城市道路景观界面引导、城市道路景观界面引导 、地块整治引导、地块整治引导 、建筑体量、体型、色彩、广告及标识物

34、等引导、建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等引导 、经济效益引导、经济效益引导 、人口容量和就业岗位引导、人口容量和就业岗位引导 1 1、土地利用控制、土地利用控制 用地性质：对地块使用功能和属性的控制。用地性质：对地块使用功能和属性的控制。 (1) 符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性质。符合城市总体规划或分区规划所确定的用地性质。 (2) 按分类标准应划分到小类，对地近期不宜确定或特殊情况可划分到按分类标准应划分到小类，对地近期不宜确定或特殊情况可划分到 中类。中类。 (3) 必须具有一定的弹性，通过必须具有一定的弹性，通过“用地与建筑相容性表用地与建筑相容性表”和和“用地性质用地性质

35、 可更动范围的规定可更动范围的规定”来反映，或也可以通过来反映，或也可以通过“弹性弹性”用地或用地或“备用地备用地” 等方式表达。等方式表达。 (4) 用地性质更动不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构，用地性质更动不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构， 任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。规划只提出技术上任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门批准。规划只提出技术上 的可行性。的可行性。 () 混合用地：商业与居庄混合、办公与居住混合、工业与居住混合等。混合用地：商业与居庄混合、办公与居住混合、工业与居住混合等。 用地边界（地块大小的控制用地边界（地块大小的控制)

36、 (1)地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的地块的划分应便于用地的管理和划拨土地的方便，地块划分的 界线应具有明显的可界定性，一般以支路和用地属性为边界。界线应具有明显的可界定性，一般以支路和用地属性为边界。 (2) 地块规模新区一般在公顷，旧城可在地块规模新区一般在公顷，旧城可在. .公顷左公顷左 右。右。 (3)在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地在用地性质分类的中类范围内，不同性质的用地(混合用地除混合用地除 外外)不能划在一个地块内。不能划在一个地块内。 (4)地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地块，其地块面积的计算方法须统一，一般以道路红线为界的地

37、块，其 面积应计算至道路红线。面积应计算至道路红线。 建筑密度： 指地块内所有建筑基底占地面积与地块用地面积之比，它是 控制地块容量和环境质量的重要指标。单位：。 (1) 保证土地的合理使用和良好的环境质量。 (2) 与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距、容 积率等因素综合考虑。 (3) 在居住区规划中，建筑密度的制定须保证住宅和中小 学、医院、休(疗)养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距。山 地城市要考虑不同坡向对建筑密度的影响。 容积率：容积率： 地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一地块总建筑面积与地块用地面积之比，是表述地块开发强度的一 项重要的指标。项重要的指标。

38、 (1)保证土地的合理使用和良好的环境质量。保证土地的合理使用和良好的环境质量。 (2)与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综与地块的区位、地块性质、建筑高度、建筑间距和建筑密度等因素综 合考虑，保证其可操作性。合考虑，保证其可操作性。 (3)必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中必要时可给出的容积率指标应给出上下限的幅度，便于在实际操作中 调节。调节。 (4)在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系，要进行经济性分析。在旧区改建中应考虑容积率和拆建比的关系，要进行经济性分析。 绿地率：绿地率： 指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比，是衡量

39、环指地块在地面上各类绿地的总和与地块用地总面积之比，是衡量环 境质量的重要指标境质量的重要指标(绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地属绿地和道路绿地)。单位：。单位：。 建筑后退： 指建筑控制线与道路红线或道路边界的距离，或与地块 边界的距离。 即：沿路建筑退道路红线或道路边界。 相临地块建筑退地块边界。 (1) 根据地块的位置和不同使用功能确定建筑后退的距离。 (2) 对于建筑控制线与道路红线之间的地段，应提出对其用 途的控制要求。 (3) 相邻地块建筑控制线与地块边界距离的确定，应参照国 标建筑设计防火规范GDJl687

40、。 出入口位置：出入口位置： 指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口位置的控制。指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口位置的控制。 即：街坊禁止开设出入口路段和允许开设出入口的数量。即：街坊禁止开设出入口路段和允许开设出入口的数量。 允许开设出入口位置和数量，一般用图例表示。允许开设出入口位置和数量，一般用图例表示。 (1)符合道路规划的要求，居住区控制性详细规划应符合符合道路规划的要求，居住区控制性详细规划应符合城市居住城市居住 区规划设计规范区规划设计规范GB50180-93， (2)一般地段可选用出入口位置控制的其中一项进行控制，山地城市一般地段可选用出入口位置控制的其中

41、一项进行控制，山地城市 须选用须选用“允许开口位置和数量允许开口位置和数量”进行控制。进行控制。 配建停车车位：配建停车车位： 对地块配建停车车位的控制。一般给出地块配建停车场的停车车位对地块配建停车车位的控制。一般给出地块配建停车场的停车车位 数数(辆辆)，停车车位数应包括机动车和自行车两项。，停车车位数应包括机动车和自行车两项。 2 2、 “六线六线”控制控制 “六线六线”的控制内容应在进行专项研究和系统规划基础上，确定线位、的控制内容应在进行专项研究和系统规划基础上，确定线位、 规模及所附属的控制要求。规模及所附属的控制要求。 【建建 设设 部部】城市绿线城市绿线（02110211）、）

42、、城市紫线城市紫线（042042）、）、城市黄线城市黄线 （063063）、）、 城市蓝线城市蓝线（063063）管理办法管理办法 。（无红、无橙）无红、无橙） 【江苏省标准江苏省标准】道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、 廊道橙线。廊道橙线。 【 南南 京京 标标 准准】道路红线、绿地绿线、文物保护和城市紫线、河道保护蓝道路红线、绿地绿线、文物保护和城市紫线、河道保护蓝 线线、高压走廊黑线、轨道交通橙线。、高压走廊黑线、轨道交通橙线。（无黄、多黑、非（无黄、多黑、非 橙）橙） 第二条第二条 本办法所称城市黄线，是指对城市发展全局

43、有影响的、城市规划中确定的本办法所称城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的 、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括：、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。包括： （一）城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通（一）城市公共汽车首末站、出租汽车停车场、大型公共停车场；城市轨道交通 线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综线、站、场、车辆段、保养维修基地；城市水运码头；机场；城市交通综 合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施。合换乘枢纽；城市交通广场等城市公共交通设施。 （二）取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）和

44、水处理工程设施等城（二）取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）和水处理工程设施等城 市供水设施。市供水设施。 （三）排水设施；污水处理设施；垃圾转运站、垃圾码头、垃圾堆肥厂、垃圾焚（三）排水设施；污水处理设施；垃圾转运站、垃圾码头、垃圾堆肥厂、垃圾焚 烧厂、卫生填埋（厂）；环境卫生车辆停车场和修造厂；环境质量监测站烧厂、卫生填埋（厂）；环境卫生车辆停车场和修造厂；环境质量监测站 等城市环境卫生设施。等城市环境卫生设施。 （四（四) )城市气源和燃气储配站等城市供燃气设施。城市气源和燃气储配站等城市供燃气设施。 （五（五) )城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施城市热源、区域性

45、热力站、热力线走廊等城市供热设施。 （六（六) )城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）、高压线走廊等城城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）、高压线走廊等城 市供电设施。市供电设施。 城市黄线管理办法城市黄线管理办法20062006年年3 3月建设部令月建设部令 （七）邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局；电信局、电信支（七）邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局；电信局、电信支 局；卫星接收站、微波站；广播电台、电视台等城市通信设施。局；卫星接收站、微波站；广播电台、电视台等城市通信设施。 （八）消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施。（八）消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施。 （九

46、）防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施。（九）防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施。 （十）避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施。（十）避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施。 （十一）其他对城市发展全局有影响的城市基础设施（十一）其他对城市发展全局有影响的城市基础设施 。 第八条第八条 编制控制性详细规划，应当落实城市总体规划确定编制控制性详细规划，应当落实城市总体规划确定 的城市基础设施的用地位置和面积，划定城市基础的城市基础设施的用地位置和面积，划定城市基础 设施用地界线，规定城市黄线范围内的控制指标和设施用地界线，规定城市黄线范围内的控制指标和 要求，

47、并明确城市黄线的地理坐标。要求，并明确城市黄线的地理坐标。 第九条第九条 城市黄线应当作为城市规划的强制性内容，与城市城市黄线应当作为城市规划的强制性内容，与城市 规划一并报批。规划一并报批。 【江苏省标准江苏省标准】重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市 轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其轨道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其 用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。 黄线黄线 橙线橙线 【 南京标准南京标准】对已建设或已完成初步设计对

48、已建设或已完成初步设计 方案的线路划定轨道交方案的线路划定轨道交 通安全保护区和轨道通安全保护区和轨道 交通特别保护区。对已完成轨道交通专项控制规交通特别保护区。对已完成轨道交通专项控制规 划的轨道划的轨道 线路划定轨道交通规划控制区，并划定具体轨道线位和站位线路划定轨道交通规划控制区，并划定具体轨道线位和站位 以及保护控制范围，提出有关控制要求，确定出入口位置及控制要求。以及保护控制范围，提出有关控制要求，确定出入口位置及控制要求。 红线红线 【江苏省标准江苏省标准】确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控 制点坐标、交叉口形式与渠化措施、

49、公交港湾停靠站、道路缘石半径、制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、 出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。 【 南京标准南京标准】深化总体规划、分区规划确定的路网结构，完善支路网深化总体规划、分区规划确定的路网结构，完善支路网 规划。确定各级城市道路的红线宽度、位置、路幅分配、控制点坐标、规划。确定各级城市道路的红线宽度、位置、路幅分配、控制点坐标、 平面交叉口渠化、公交港湾停靠站、道路缘石半径、行人过街通道平面交叉口渠化、公交港湾停靠站、道路缘石半径、行人过街通道 （包括地下过街通道）

50、及其出入口位置、控制要求；确定立交等主要（包括地下过街通道）及其出入口位置、控制要求；确定立交等主要 交叉口、交通广场形式、位置、控制要求。交叉口、交通广场形式、位置、控制要求。 地形高差特别复杂地区的主要控制点应确定竖向标高。地形高差特别复杂地区的主要控制点应确定竖向标高。 绿线绿线 【江苏省标准江苏省标准】确定公共绿地、生产防护绿地的边界和规模，确定各确定公共绿地、生产防护绿地的边界和规模，确定各 类绿地控制指标和建没要求。类绿地控制指标和建没要求。 【 南京标准南京标准】确定公共绿地（公园和街头绿地）、生产防护绿地和确定公共绿地（公园和街头绿地）、生产防护绿地和郊郊 野绿地野绿地（重点是

51、风景名胜区、郊野公园）的位置、边界、规模，确定（重点是风景名胜区、郊野公园）的位置、边界、规模，确定 各类绿地指标控制与建设要求。各类绿地指标控制与建设要求。 对于位于大单位内部的专用绿地应对于位于大单位内部的专用绿地应划定专属绿地绿线划定专属绿地绿线，纳入绿地系统，纳入绿地系统 规划规划。 【江苏省标准江苏省标准】划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断 面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并 附有明确的监线坐标和相应的界址地形图。附有明确的监线坐标和

52、相应的界址地形图。 【 南京标准南京标准】 划定河湖水面水体规划位置、保护范围界线，确定断面划定河湖水面水体规划位置、保护范围界线，确定断面 形式、河底和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）设置设想及有形式、河底和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）设置设想及有 关控制要求。关控制要求。 蓝线蓝线 基本相同基本相同 紫线紫线 【江苏省标准江苏省标准】明确标出各级文物保护单位的保护范围及建设控制地带的明确标出各级文物保护单位的保护范围及建设控制地带的 边界线、历史街区和确定保护的其他历史文化遗存的范围和边界线，明确边界线、历史街区和确定保护的其他历史文化遗存的范围和边界线，明确 相关控制要求

53、。相关控制要求。 【 南京标准南京标准】划定市级以上文物保护单位的保护范围及建设控制地带的划定市级以上文物保护单位的保护范围及建设控制地带的 边界线，明确相关控制要求；划定历史文化街区（包括历史街区、边界线，明确相关控制要求；划定历史文化街区（包括历史街区、古遗址古遗址 区（地下文物保护区）、古建筑群和传统风貌区四种类型区（地下文物保护区）、古建筑群和传统风貌区四种类型）的保护范围及）的保护范围及 协调范围界线，明确相关控制要求；协调范围界线，明确相关控制要求；划定历史遗迹、历史建筑划定历史遗迹、历史建筑（包括区级（包括区级 文物、区控文物、近现代优秀建筑、有价值的历史建筑、重大历史事件发文物

54、、区控文物、近现代优秀建筑、有价值的历史建筑、重大历史事件发 生地、名人故居等）生地、名人故居等）的保护范围的保护范围，明确相关控制要求。保护范围应当包括，明确相关控制要求。保护范围应当包括 历史建筑本身和必要的风貌协调区。历史建筑本身和必要的风貌协调区。划定其他历史文化资源划定其他历史文化资源（古桥、古井、（古桥、古井、 古树名木等）古树名木等）的位置的位置，明确保护范围和控制要求。，明确保护范围和控制要求。 【 南京标准南京标准】确定确定35KV35KV及以上等级的高压线位、高压走廊保护围，确定控制要及以上等级的高压线位、高压走廊保护围，确定控制要 求。求。 黑线 3 3、公益性公共设施用

55、地控制、公益性公共设施用地控制 公益性公共设施主要指文化娱乐、体育、教育、医疗卫生、社会公益性公共设施主要指文化娱乐、体育、教育、医疗卫生、社会 福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设施，它们易受市福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设施，它们易受市 场力侵蚀，场力侵蚀，必须按配套要求重点落实。必须按配套要求重点落实。 社区配建标准及内容 n 居住社区居住社区 n 以中学、小学、大型超市、以中学、小学、大型超市、 社区文体卫设施、老人活动社区文体卫设施、老人活动 中心和社区绿地为配套标准，中心和社区绿地为配套标准， 服务人口在服务人口在55万人左右万人左右。 规划借鉴新加坡邻规

56、划借鉴新加坡邻 里中心做法，吸收国里中心做法，吸收国 内社区组织的成功经内社区组织的成功经 验，参照验，参照南京新建南京新建 地区公共设施配套标地区公共设施配套标 准准，同时结合南京，同时结合南京 老城实际情况，制定老城实际情况，制定 了符合老城特点的配了符合老城特点的配 套标准和布局原则。套标准和布局原则。 社区设施配套 n 社区配套设施一览表社区配套设施一览表 、基础设施用地控制、基础设施用地控制 基础设施包括交通设施和市政设施两大部分。 按照 城市黄线管理办法（2006年3月建设部令）执行，基 础设施用地已经在“六线”控制中得到强制性的控制，但 有些城市如南京就将基础设施用地和公共设施用

57、地单独作 为两类设施用地进行强制性控制，也有利于更加严格的管 理和控制。 交通设施规划交通设施规划 规划安排停车设施用地规划安排停车设施用地 118118处，其中独立停车场处，其中独立停车场3232 处，配建停车场处，配建停车场3131处，结合处，结合 绿地停车场绿地停车场5555处。处。 规划安排路外公交首末规划安排路外公交首末 站站1313个、公交港湾车站个、公交港湾车站140140 个，主次干道基本实现公交个，主次干道基本实现公交 车站港湾化。车站港湾化。 交通设施规划图 珠江路规划停车场 交通设施规划交通设施规划 规划路外公交首末 站13处。 交通设施规划交通设施规划 适应老城过街行人

58、交通发展需适应老城过街行人交通发展需 求，规划安排地上、地下人行过求，规划安排地上、地下人行过 街设施处。街设施处。 交通设施规划交通设施规划 各片区规划公共停车场分布表 分区名称 独立地块 停车场 建筑物配 建停车场 结合绿地 停车场 合计 （个） 泊位数 （个） 玄武分区12513303100 鼓楼分区4815272800 下关分区5815282900 白下分区91112333300 秦淮分区23491000 合计32355912613000 交通设施规划交通设施规划 市政设施规划 市政基础设施规划图 长乐路消防站 红土桥22万变电站 、建筑高度规划控制、建筑高度规划控制 （南京列入，江苏

59、省控详导则没有此项要求）（南京列入，江苏省控详导则没有此项要求） 根据城市整体空间轮廓、景观视廊控制要求，综合考虑特色塑造、用根据城市整体空间轮廓、景观视廊控制要求，综合考虑特色塑造、用 地条件、土地性质等因素合理确定高度分区。地条件、土地性质等因素合理确定高度分区。 (1) 保证土地的合理使用。保证土地的合理使用。 (2) 保证城市的总体景观效果。保证城市的总体景观效果。 (3) 与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑，与地块的区位、地块性质、建筑间距、容积率、绿地率等综合考虑， 保证其可操作性。保证其可操作性。 (4) 对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密

60、度的指标给对将以出让方式进行房地产开发的土地，须在容积率和密度的指标给 定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标以配合定的情况下，除了建筑限高指标外，给出建筑限低指标以配合房地产房地产 管理法管理法第三章第二十五条的实施。第三章第二十五条的实施。 高度引导区：新区、无特别要求区。高度引导区：新区、无特别要求区。 高度强制性控制区：历史古城、视线廊道、地标性节点等地区。高度强制性控制区：历史古城、视线廊道、地标性节点等地区。 老城高层建筑控制老城高层建筑控制 遵从现状老城建筑高度遵从现状老城建筑高度“近墙低、远墙高；中心高、周边低；南部低，北近墙低、远墙高；中心高、周边低；南部低，北 部