香港“地铁+物业”一体化开发的理念与做法与启示

1、香港“地铁+物业”一体化开发的理念与做法与启示一、香港地铁+物业;一体化开发的理念与做法综观全世界，绝大多数地铁系统所实行的都是政府主导、财政大量补贴的模式，然而香港地铁却创造性地把地铁建设和地铁物业开发紧密结合，政府充分发挥统筹作用，坚持地铁+物业;一体化开发的可持续发展模式，使香港成为世界上地铁资源开发程度最高、盈利最好的城市之一。（一）地铁+物业;一体化开发的理念在地铁规划建设同时，香港地铁公司通过主导地铁沿线片区综合规划从而实现土地集约利用，同步发展地铁上盖物业以及配套完善、以人为本的优质社区，一方面为地铁提供充足客源，增加运营收入，另一方面利用物业开发回收土地增值部分，以补贴轨道交通

2、建造成本，令项目可达合理回报。地铁+物业;的开发模式充分发挥了港铁公司作为独立法人的经营要求，促进了轨道交通与物业开发的统一规划与有机联系，有效扩大了轨道交通与物业开发整体效益，使得政府、开发商和地铁公司在地价和物业发展中取得平衡，达到三方共赢;的局面。香港利用地铁+物业;一体化开发模式，不仅极大地提升了城市交通通达性、改善了城市拥堵现象，解决了地铁投资巨大的资金缺口问题，更为关键的是通过最大化的利用地铁及周边资源，积极发展城市现代服务业，充分挖掘城市经济增长潜力，助推香港迈入世界级城市之列。（二）香港地铁+物业;具体操作流程香港特区政府赋予了香港地铁公司主导地铁+物业;开发的权限。港铁公司首

3、先确定该线路地铁修建、运营的资金缺口，对沿线土地进行未来价值估算，与政府协商弥补地铁修建、运营资金缺口所需的地权。在与政府规划部门协商确定了物业开发的主要内容和设计方案之后，港铁将总体布局规划提交城市规划委员会批准。获批后，港铁即开始与政府土地管理部门按未有地铁开通预期的地价获取批地，进而港铁公司将主导地铁建设与站点周边物业的统一开发，所得收益持续投入地铁再建设。港铁公司依靠发展权进行招标，寻求与房地产开发商的合作，与中标的地产开发商洽谈完协议后，联合开发房地产项目。这一过程中，港铁公司井不参与具体的项目开发建设，只负责各个流程的监管，开发商一方需要出纳土地使用金，交于政府，并且负责项目的规划

4、、建设以及与此相关的费用和风险。待开发完建设完毕后，一部分项目以一盘价;用于出卖，获得短期收益；另一部分，尤其是商业物业，出于长期收益的考虑，港铁公司选择自行持有，或出租或自营。港铁公司通过与发展商按协定的比例摊分经扣除发展成本后的销售或租赁物业的利润，以及摊分实物资产或通过发展商支付的预付款项从物业发展中获得利益，而所获利益则可填补地铁所需的大量投资。二、香港重要站点片区开发经验借鉴香港地铁+物业;发展模式的成功不仅体现在可借其反哺地铁建设所需大规模投入，更为重要的是该模式将地铁这一城市交通网络深植于城市经济空间的发展与调整之中，以地铁线路为骨架实现了地铁网络与经济流向、产业空间布局、人口聚

5、集分布等要素的有机叠加，将地铁带动城市经济转型升级的作用发挥到淋漓尽致。这一发展模式的显着成效最突出体现在对地铁线路重要站点片区的开发经验之中。（一）传统商圈：注重地下空间整合开发和提升连通性油麻地、旺角和尖沙咀等香港传统商圈在地铁带动下，通过对地下空间资源的纵向开发，依旧成为了香港人流量最高、商贸业繁荣的地区之一。以尖沙咀站为例，该站设有13个出口，出口主要连接尖沙咀区内的购物中心、酒店及文娱康乐设施等，大量的地下通道和出口将地面建筑高比例的涵盖于地铁站点500米范围之内；同时地下站内商业开发成熟，成为地面商业的进一步延伸，各种零售服务业态为乘客提供极大的便捷，变乘客;为顾客;,实现地面商业

6、和地下商业的共同繁荣。（二）商务集聚区：地铁上盖聚合立体式;的综合开发在香港核心商务集聚区内，以九龙站为代表的聚合立体式;地铁上盖综合开发项目最具典型性。九龙站项目被誉为香港城市发展史上最大的建筑综合体之一，由港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰控股和新鸿基地产四个发展商合作发展，采用近乎100%基地覆盖率和超高度体量着称的建筑形式，集高端住宅、高档写字楼、商场、休闲娱乐和星级酒店设施于一体，这种尺度和密度的设计在世界上其他任何国家都鲜见，可以说该项目是在寸土寸金的香港其开发商对利润最大化迫切需要的直接物化体现。虽说这种高密度形式在其他城市可能并没有十分迫切的需求，但对地价不断上涨、土地资源越发

7、稀缺的城市核心商业区，其功能复合、高容积率、综合发展和分步实施的理念与原则依然对地铁上盖物业的综合开发具有极强的借鉴意义。（三）城市建成区：围绕站点整合城市功能打造城市组团香港地铁与城市经济空间的紧密关联还体现在旧城更新与地铁站点的紧密结合。作为一个近代以来迅速崛起的国际化都市，香港的城市空间格局在地铁建设之前已基本形成，但随着地铁系统的不断完善，香港城市经济空间格局也在发生微妙的变化，不仅表现在空间架构的拉大，还表现在围绕地铁站点旧城功能的优化和更新。如沙田、青衣岛、九龙塘等区域，均以地铁站点为核心，以地铁上盖的城市综合体建设来带动整个区域的功能再造。在地铁站点区域形成车站+商业+高层住宅;

8、垂直无缝连接的布局，高密度集聚商业、娱乐、商务等功能，并以其为核心外延拓展布局居住、公共服务等功能，形成若干以地铁站点为核心点-面;拓展的城市组团，有效提升了城市空间的利用效率和城市生活的便利程度。（四）城市新开发区：高质量推进人居及城市功能拓展香港地铁运营至今，经历了线跟人走;和人跟线走;两个阶段，即早期在人口密集的地区建设，主要满足人们交通出行的需求；后期在有发展潜力的地区建设，引导未来人口向地铁沿线和站点集聚，按照车站与物业提供健康及可持续的生活方式;的理念，以交通先行高质量推进新区建设。以将军澳为例，将军澳车辆段及周边区域完全是依托地铁线路延伸从无到有发展起来的新区，其物业在设计时，不

9、仅仅考虑出行的便利性，更为主要考虑的是物业居民居住的舒适度，环境的可持续发展等，以更优于旧城区的生活居住环境吸引人口聚集，以达到有效疏散旧城区人口压力的目的。总的来说，根据香港重要站点片区开发经验，城市空间可划分为传统商圈、商务集聚区、城市建成区以及城市新开发区四类重点区域，采取差异化的发展策略，从而带动城市产业转型升级、经济空间重塑。传统商圈可通过更好地整合利用地下空间资源重塑商业空间结构和土地利用形态，使地铁成为传统商圈提档升级的重要依托；商务集聚区以功能拓展为目标，利用地铁开通的契机有效串联并拓展更加多元化的功能，提升载体功能的复合性和关联度；城市建成区更新要通过对地铁站点周边区域综合商

10、业的开发或整合，加快形成居住、商业等复合功能，为居民提供优于以往的生活品质；城市新开发区以TOD模式（以公共交通为导向的开发模式）高起点推进区域整体性开发，对区域宜居性、便利性、舒适度以及环境的可持续发展等进行系统考虑，以更优于旧城区的生活居住环境吸引人口聚集。三、对成都地铁带动城市经济转型升级的启示2013年年初，成都新一轮城市轨道交通建设规划业已获得国务院批复，可预见在未来一段时期内成都地铁投资、建设规模将大幅提升。在此背景下，如何不失时机的充分利用地铁这一宝贵资源，将大规模投入转化为带动城市经济转型升级的经济效益，需充分借鉴香港地铁带动城市经济发展的经验，努力探索适合自身实际的地铁经济发

11、展模式。（一）树立以地铁引领城市经济空间不断优化的理念地铁建设不仅是一项交通工程项目，更为重要的是依托地铁建设契机，重新整合城市交通、商业、居住等功能，从而带动城市经济空间重组升级。在香港，地铁俨然成为城市功能的串联者，商务中心、商业街区、居住社区、公交枢纽等都围绕地铁站点进行布局和开发,人性化;的便捷设计贯穿地铁及周边物业开发中，而这一突出特征的根源来自香港地铁建设乃至城市规划建设中始终坚持以人为本这一重要理念。总的来说，香港地铁带动城市经济转型升级的关键在于将地铁建设带来的区位优势最大化地融入到周边区域的整体开发中，坚持以人本为核心，充分利用轨道交通集聚和导向效应，将外部效应内生化，实现地

12、铁与区域城市功能的同步规划、同步建设、同步发展。（二）切实提高地铁建设中的规划统筹衔接水平香港地铁建设与城市经济的高度融合在很大程度上得益于其地铁站点规划与其产业布局的高度衔接，相比而言，受体制因素制约，内地城市交通规划与城市规划、产业规划、土地规划存在一定程度的脱节。基于此，成都未来可逐步探索在打破部门分割基础上，以重要站点机会空间的统筹开发为契机，探索多规合一的有效机制。建议由成都市发改、规划、国土、经信、商务、交通等部门联合对经济社会发展规划、城市规划、土地规划、产业规划、公共服务布局规划与地铁规划的衔接性进行评估，并依据评估结果确定是否修编；同时，探索开展地铁沿线重点区域综合规划及顶层

13、设计，推进重点区域的功能定位、产业规划、综合交通设计、公共服务布局等规划充分衔接。（三）探索政府市场合力推动的地铁经济发展模式香港地铁+物业;的开发模式在利用市场手段实现可持续运营方面取得了非常成功的经验，但由于城市土地管理制度等方面的差异，基于发展现实的考虑，成都应在政府主导开发的同时，充分利用后发优势，探索引入市场力量进入地铁开发。一是可探索引入市场资金参与地铁建设及运营，利用BOT（建设-经营-移交）等模式加快地铁建设，保障地铁建设的可持续性和高效性；二是整体规划线路物业开发规模及开发比例，鼓励地铁公司与知名开发商联合开发车辆段物业等，利用地铁建设和城市经营实现沿线土地升值，并将部分升值

14、收益用于地铁新线建设。在具体操作中可采取类似于深圳与香港地铁合作的模式，通过引入香港地铁公司参与某条线路的规划、修建与运营以及一体化的物业开发，在合作中充分吸收先进的发展理念与成熟的发展经验，将合作项目打造成为成都地铁经济发展的示范性工程，从而助推成都轨道交通建设和运营的商业化和市场化水平。（四）深挖地上地下空间资源联动的商业价值地铁的发展缩短了时空距离，无形中拓展了城市的发展空间，同时也将衣、食、住、行四大要素中的住与行连在一起，也就是将地铁跟物业联合起来；作为前两项要素的最有效交汇点，与地铁站一体化发展的商业物业又将衣、食两大内容纳入其中。于是，当商业物业与轨道交通有效衔接，地铁建设带来的

15、地上地下资源价值得以深入挖掘后，地铁从一种交通工具演变为了以交通为引导的商业工具，其商业价值将得到最大体现，香港地铁就是这种价值最大化体现的典型。一方面，重视地下空间与地面开发的统一规划建设，以资源利用最大化的目标，注重地下空间商业的开发，统筹考虑地铁线路、站点出口、交通转换、商场写字楼接入等细节设计，并协调好轨道交通系统之间、不同交通工具之间的换乘接驳关系，实现地上、地下、长途、短途、火车、汽车、有轨、无轨网络线间的合理衔接、平行换乘、立体接驳。（五）科学开展机会空间的挖掘梳理和前瞻谋划地铁规划、建设及周边物业的一体化开发是一个庞大的系统工程。从发达城市地铁的发展实践来看，地铁+物业;一体化开发模式是整合资源、提升地铁建设和运营的商业化和市场化水平、充分发挥土地和地铁效益的有效策略。由于城市土地资源的稀缺性，围绕地铁站点及沿线科学开展机会空间的挖掘梳理和前瞻谋划是实施地铁+物业;一体化开发模式的首要关键环节。借鉴香港经验，对处于可行性研究阶段的线路，要同时对其沿线站点800米半径范围内的土地权属和现有物业进行调查摸底，综合评判土地资源价值，并在此基础上，充分运用TOD理念和原则，以城市规划