房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理

1、 浙江地税浙江地税 姜辉姜辉 二二o o一四年六月一四年六月 房地产业房地产业是我国经济重要的支柱产业，也是是我国经济重要的支柱产业，也是社会各界普遍关注的民生行业。社会各界普遍关注的民生行业。 从从1998年国务院发布年国务院发布“深化城镇住房制度改革深化城镇住房制度改革”的重大决定后，十几年来我国的房地产市场进入了的重大决定后，十几年来我国的房地产市场进入了一个飞速发展的时期。一个飞速发展的时期。 近年来，随着房地产价格的不断上涨，对国民近年来，随着房地产价格的不断上涨，对国民经济的运行产生了重大的影响，对社会大众的生活经济的运行产生了重大的影响，对社会大众的生活也产生了一系列深刻的影响，

2、也产生了一系列深刻的影响， “国八条国八条”、“国国十条十条”、“新国八条新国八条”、限购、价格控制目标、房、限购、价格控制目标、房产税上海重庆改革试点产税上海重庆改革试点，房地产行业面临着持，房地产行业面临着持续调控的政策环境。续调控的政策环境。四部分内容119941994年以来土地增值税政策概况年以来土地增值税政策概况 2土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读3土地增值税清算申报要求土地增值税清算申报要求4企业土地增值税征管及清算案例企业土地增值税征管及清算案例 土地增值税：土地增值税： 流转税？流转税？ 所得税？所得税？ 财产税？财产税？ 土地增值税有着特殊的征税目的和征收机理土地

3、增值税有着特殊的征税目的和征收机理 土地增值的原因：土地增值的原因： 1 1、自有投入增值自有投入增值 2 2、外部投入增值外部投入增值某块土地因为某块土地因为周围环境的变化周围环境的变化或或内在内在设施的改善设施的改善，导致该土地在供求因素的，导致该土地在供求因素的影响下发生地价上涨而形成的升值。影响下发生地价上涨而形成的升值。近年来我省房地产业税收发展态势近年来我省房地产业税收发展态势一、增长波动明显。一、增长波动明显。二、增收贡献突出。二、增收贡献突出。税收对房地产业的依赖度进一步加大。税收对房地产业的依赖度进一步加大。三、税种趋势不一。三、税种趋势不一。土地增值税土地增值税(2007-

4、2013(2007-2013年全省收入情况年全省收入情况) ) 年份年份20072007200820082009200920102010201120112012201220132013土地增土地增值税值税34081334081340264440264448936848936810669481066948148049014804901497294149729418653331865333增幅增幅68.27%68.27%18.14%18.14%21.54%21.54%118.03%118.03%38.76%38.76%1.92%1.92%24.58%24.58%土地增值税开征土地增值税开征2020

5、年年年份年份19951995200120012006200620072007201020102012201220132013土地增值税土地增值税0.30.3亿亿1010亿亿231231亿亿402402亿亿12761276亿亿27192719亿亿32943294亿亿增幅增幅年平均增幅年平均增幅91.3%91.3%总增幅总增幅819%819%，年平均增幅年平均增幅42%42%土地增值税政策与房地产调控的关联土地增值税政策与房地产调控的关联一、1993-19961993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 二、1998-20021998-2002年：促进

6、住宅业成为新的经济增长点，核心是房年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改三、2003-20052003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业年：确立房地产为国民经济支柱产业四、四、2005-20072005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求年：调控以稳定房价为主要诉求五、五、2008-20102008-2010年：调控反复，年：调控反复，gdpgdp是调控指标是调控指标 六、六、20102010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4 4月月2727日，日，国务院发布了国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国务院

7、关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知( (简称简称“国十条国十条”) )，被称为，被称为“史上最严厉的调控政策史上最严厉的调控政策”。七、七、20132013年年2 2月月2626日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发的通知（国办发 201320131717号号 ）第五条：第五条：税务部门要强化土税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。 第一部分第一部分 1994年以来年以来土地增值税政策概况土地增值税政策概况 以纳税人转让国有土地使

8、用权、地上建筑物及以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。为征税对象，依照规定税率征收的税种。 1994年1月1日起开征。 1、纳税义务人：单位和个人、纳税义务人：单位和个人 2、征收范围：、征收范围：转让国有土地使用权、地上的建筑物及转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入其附着物并取得收入 3、计税依据：、计税依据：增值额，即纳税人转让增值额，即纳税人转让房地产所取得的房地产所取得的收入收入减除减除规定扣除项目规定扣除项目金额后的余额。金额后的余额。 土地增值税征

9、税范围有三层含义：土地增值税征税范围有三层含义：（1 1）土地增值税仅对转让）土地增值税仅对转让国有土地使用权国有土地使用权征收，征收，对非法转让集体土地使用权不征税。对非法转让集体土地使用权不征税。（2 2）土地增值税只对）土地增值税只对转让转让房地产征收，不转让房地产征收，不转让的不征税。的不征税。（3 3）土地增值税只对转让房地产并）土地增值税只对转让房地产并取得收入取得收入的的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。 对于出租房产、土地情形的，即使取得收入也不属于土地增值税征收范围； 对于国有土地使用权或房产产权不发生相应转移的行为，不属于土

10、地增值税征收范围。土地增值税：收入土地增值税：收入（1 1）收入形式收入形式 ：转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。涵盖向对方收取的全部价款和各种经济收益；（2 2）收入金额的规定收入金额的规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 ；（3 3）非直接销售和自用房地产收入的规定非直接销售和自用房地产收入的规定 ：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同

11、销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（4 4）企业自用或用于出租：企业自用或用于出租：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 4、土地增值税：扣除项目、土地增值税：扣除项目（1 1）取得土地使用权所支付的金额；）取得土地使用权所支付的金额；（2 2）开发土地和新建房及配

12、套设施的成本，是指纳税人房地产开）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本房地产开发成本） ；（3 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发房地产开发费用费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。务费用。 （4 4）旧房及建筑物的评估价格；）旧房及建筑物的评估价格； （5 5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的

13、营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等；税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等； （6 6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（按（1 1）、（）、（2 2）项规定计算的金额之和，加计）项规定计算的金额之和，加计20%20%的扣除的扣除。 一、一、土地增值税政策概况土地增值税政策概况5、土地增值税：税率、土地增值税：税率土地增值税实行四级超率累进税率土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30 增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40 增值额超过扣除

14、项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50 增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为606、土地增值税：纳税义务发生时间、土地增值税：纳税义务发生时间1、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；2、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；天或合同约定本期应收价款日期的当天；3、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。 7、土地增值税：纳税期限、纳税地点、土地

15、增值税：纳税期限、纳税地点纳税期限：纳税期限：1、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关、

16、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。 纳税地点：纳税地点：房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。的，应按房地产所在地分别申报纳税。 8、土地增值税：减免税、土地增值税：减免税（一）（一） 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除纳税人建

17、造普通标准住宅出售，增值额未超扣除 项目金额项目金额20%的；的；（二）（二） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（三）（三） 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳 税人自行转让原房地产的；税人自行转让原房地产的；（四）（四） 自自2008年年11月月1日起，对个人出售住房暂免征收日起，对个人出售住房暂免征收 土地增值税。土地增值税。 土地增值税土地增值税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以转让方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的1、转让国有土地使用权2、取得国有土地使用权进行房屋开发、建造，

18、并出售的3、出售存量房地产的2以房地产进行投资、联营的（2006年财税21号文规定自2006年3月2日起执行）1、对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的2、或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的3、或者投资联营企业将上述房地产再转让的 3房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价

19、值确定。 4合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的土地增值税土地增值税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以继承、赠与方式无偿转让房地产的1、房地产的继承2、房地产的赠与（两种情况）2房地产出租房地产开发企业自用或用于出租1、房地产出租，产权不变更2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的3房地产的抵押抵押期间不征税4房地产的交换对个人之间互换自用居住用房地产的，经税务机关核定不征税5房地产的代建行为有收入取得，但没有发生房地产权属的转移的6房地产的重新评估未发生房地产权属的转移，房产产权、国有土地使用权人未取得收入的思考：哪些

20、赠与行为符合免征条件？赠与赠与：（一）、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体：社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。土地增值税土地增值税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以房地产进行投资、联营的（2006年财税21号文规定自2006年3月2日起执行）非从事房地产开发的单位

21、以房地产进行投资、联营的，即投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资，或作为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业的，暂免征税土地增值税2合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配自用的，暂免征税土地增值税3国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的，免征土地增值税4企业兼并转让房地产的对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收5建造普通标准住宅出售纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的（含20%），免征土地增值税6个人出售住房对个人销售住房暂免征收土地

22、增值税 （2008年11月1日起）9、土地增值税：预征管理、土地增值税：预征管理1、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况可以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理值税的，纳税人应当到主管税务机关

23、办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结算后，多退少补。结算后，多退少补。2、预征率、预征率（1）1994年年2004年年8月底，按预收金额月底，按预收金额 1%-3%内预征土地增值税，内预征土地增值税， 我省于我省于1998年开始对土地增值税实施预征管理；年开始对土地增值税实施预征管理；（2）2004年年9月月2010年年6月底，可在月底，可在 1%-3%预征率幅度内向下浮动预征率幅度内向下浮动 50%预征土地增值税，即最低预征率可下浮至预征土地增值税，即最低预征率可下浮至 0.5%；（3）2010年年7月月1日起，除保障性住房外，日起，除保障性住房外，东部地区省份东部地区省份土地增值税预征

24、率，土地增值税预征率，一律不得低于一律不得低于 2%。并需。并需根据不同类型房地产确定适当的预征率。根据不同类型房地产确定适当的预征率。 9、土地增值税：预征管理、土地增值税：预征管理开发项目土地增值税预征的特点（1）根据不同类型商品房销售收入和对应的 土地增值税预征率征收；（2）由纳税人填报综合申报表；（3）按月申报预缴的土地增值税；（4）不考虑有关扣除项目金额。10、土地增值税：核定征收、土地增值税：核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预

25、征率的征收率核定征收平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺 不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税（四）符合土地增值税清

26、算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税 务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 核定征收率：核定征收率： （1 1）19941994年年20102010年年6 6月底，不低于预征率；月底，不低于预征率； （3 3）20102010年年7 7月月1 1日起，要求从严从高确定核定征收率，日起，要求从严从高确定核定征收率，核定征收核定征收率率原则上不得低于原则上不得低于 5%5%。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。11、土地增

27、值税：清算管理、土地增值税：清算管理土地增值税清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写填写土地增值税清算申报表土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。目应缴纳土地增值税税款的行为。 1 1、实施细则第、实施细则第16

28、16条：先预征条：先预征结算后清算结算后清算2 2、财税、财税200620062121号文第三条：强调了预征和清算要求号文第三条：强调了预征和清算要求3 3、国税发、国税发20062006187187号文：明细规定（号文：明细规定（20072007年年2 2月月1 1日起）日起） 开发项目土地增值税清算的特点（1）属于纳税人应履行的申报义务；（2）纳税人填报的土地增值税清算申报表，但清算的实质清算的实质是以开发项目或分期项目为清算单位，应归集清算单位中房地产转让收入、扣除项目金额，从而计算清算单位的增值额、增值率和应补退税金额等；（归集收入与扣除项目的口径为清算单位是与企业所得税区别之一）（3

29、）清算工作分为纳税人报送清算申报表和主管税务机关审核两个阶段；（4）完整的土地增值税清算工作应包括清算清算审核和清算结论审核和清算结论；（5）清算审核的内容跨越时间长、资料繁多、计算复杂；（6）受理土地增值税清算申报表后，暂无文件没有规定具体入库期限；（7）暂无文件规定土地增值税清算审核期限；（8）暂无文件规定出具清算结论后入库期限。开发项目土地增值税预征和清算衔接 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（细则16条） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地

30、产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（187号文第二条可清算条件之一）案例思考：案例思考：1 1、竣工结算后达到可清算条件前销售的房产是否预征？、竣工结算后达到可清算条件前销售的房产是否预征？2 2、开发企业提交清算申报表后，未完成清算审核前继续销、开发企业提交清算申报表后，未完成清算审核前继续销售房产是否应预征？售房产是否应预征？1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税；2、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值

31、税。 取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定计算办理清算审核后确定应缴纳的土地增值税，在规定期限内办理补退税手续。一、土地增值税主要热点问题解读一、土地增值税主要热点问题解读二、土地增值税清算政策要点二、土地增值税清算政策要点第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读土地增值税主要法规政策土地增值税主要法规政策 1 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则 2 2、国税函发、国税函发9511095110号号 土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲 3 3、9595财税字财税字4848号号 关于土地增值税一些具体问题规

32、定的通知关于土地增值税一些具体问题规定的通知 4 4、财税、财税200620062121号号 关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知 5 5、国税发、国税发20062006187187号号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知关问题的通知 6、国税发2007132号 土地增值税清算鉴证业务准则 7、中税协发2008016号 土地增值税清算鉴证业务准则指南 8 8、国税发、国税发200920099191号号 关于印发关于印发土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的通知的通知 9 9、浙地税函浙地税函2009200922

33、2222号号 关于房地产开发企业土地增值税清算若干关于房地产开发企业土地增值税清算若干 问题的通知问题的通知 1010、国税函、国税函20102010220220号号 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知11、国税发201053号 关于加强土地增值税征管工作的通知12、税总发201367号国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知13、税总函2013658号国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读一、土地增值税主要热点一、土地增值税主要热点问题解读问题解读二、土地增值税清算政策要点二、土地

34、增值税清算政策要点第二部分第二部分 土地增值税主要政策解读土地增值税主要政策解读 1、土地转让中如何认定的土地增值税应税行为？ 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地转让中，如果土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税 2 2、房地产开发企业的建设工程，企业自行划分了项、房地产开发企业的建设工程，企

35、业自行划分了项目分期建设，在土地增值税清算时，是否可按自行目分期建设，在土地增值税清算时，是否可按自行划分的分期建设为项目单位进行清算？划分的分期建设为项目单位进行清算？ 根据根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知值税清算管理有关问题的通知（国税发国税发20061872006187号号）的规定，土地增值税以）的规定，土地增值税以国家有关国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 因此，在土地增值税清算时

36、，不能以企业自行划因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。分的分期工程建设项目为单位进行清算。 常规情况分析：对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件时，应注意房地产开发项目的确认，是以时，应注意房地产开发项目的确认，是以“五证五证”（ 国国有土地使用证有土地使用证、 建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程建设工程规划许可证规划许可证、建设工程施工许可证建设工程施工许可证、销售许可证销售许可证）为条件的，凡应独立办理为条件的，凡应独立办理“五证五证”的房地产开发项目，才是的房地产开发项目，才是一个

37、法定意义上的独立开发项目。一个法定意义上的独立开发项目。土地增值税清算单位，应以法定意义上的独立开发项目，土地增值税清算单位，应以法定意义上的独立开发项目，作为划分对象。在日常开发习惯中，开发商根据开发经营的作为划分对象。在日常开发习惯中，开发商根据开发经营的需要，自定一个开发项目名称，统称为需要，自定一个开发项目名称，统称为“某某项目某某项目”。而在。而在实际操作中，却是在取得的开发用地上，根据不同的用途或实际操作中，却是在取得的开发用地上，根据不同的用途或不同的开发时间，分别立项，办理不同的开发时间，分别立项，办理“五证五证”。对于这类自定。对于这类自定名称的开发项目与法定名称的开发项目不

38、一致的情况，应以名称的开发项目与法定名称的开发项目不一致的情况，应以“五证五证”上登记的开发项目名称作为土地增值税清算单位。上登记的开发项目名称作为土地增值税清算单位。 总结：由于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、由于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算，但在房地产开发过程备案的分期项目为单位清算，但在房地产开发过程中，审批单位和环节比较多，为了相对统一，在把中，审批单位和环节比较多，为了相对统一，在把握国家有关部门时，确定以握国家有关部门时，确定以发改部门的批文发改部门的批文或或规规划部门发放的划部门发放的建设工程规划许可证建设工程规划许可证为准。为准。即发改部

39、门立项批文或规划部门发放的建设工程规即发改部门立项批文或规划部门发放的建设工程规划许可证中明确分期的，按批准的分期项目为单位划许可证中明确分期的，按批准的分期项目为单位进行清算；如以上两部门发放的批文或建设工程规进行清算；如以上两部门发放的批文或建设工程规划许可证中无明确分期开发的，以一个项目为单位划许可证中无明确分期开发的，以一个项目为单位进行清算。进行清算。 实施细则第十一条：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规

40、定。3、普通标准住宅如何认定？财税财税200621200621号文作了补充号文作了补充各地普通住宅标准各地普通住宅标准 国办发国办发200526200526号号关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套中小套型、中低价位普通住房型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足同时满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在120平方米以下； 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根

41、据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。 4 4、房地产开发企业用开发的商品房对外投资或发、房地产开发企业用开发的商品房对外投资或发放福利、分配给股东等行为，没有取得货币收入，放福利、分配给股东等行为，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入如何确定？计算土地增值税时的收入如何确定？ 根据根据土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程（国税发国税发200991200991号号）第十九条的规定，）第十九条的规定，房地产开发企业房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分将开发产品用于职工福利、

42、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产同销售房地产, ,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认： 1 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的房地产的平均价格平均价格确定；确定； 2 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的的市场价格或评估价值确市场价格或评估价值确定。定。 5 5、一次性获取土地使用权，但是分期分批开、一次性获

43、取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？目中获取土地使用权所支付的金额？ 实施细则实施细则（财法字财法字19951995第第006006号号）第）第六条规定：纳税人成片受让土地使用权后，六条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按目金额的确定可按转让土地使用权的面积转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方计算分摊，也可按税务机关确认

44、的其他方式计算分摊。式计算分摊。 总面积：“总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按用地是不能转让的，按细则细则第七条规定，这些第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除分摊，即：可转

45、让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（国不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（国税函税函19991999112112号）号）案例： 某房开公司在某房开公司在1000010000平方米的土地上进行开平方米的土地上进行开发，所支付的土地出让金为发，所支付的土地出让金为10001000万元。该万元。该房开公司分两期进行开发，一期为公寓，房开公司分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）占地面积（包括道路、绿地等）60006000平方平方米，建筑面积米，建筑面积1500015000平方米平方米; ;二期为别墅，二期为别墅，占地面积（包括道路、绿地等）

46、占地面积（包括道路、绿地等）40004000平方平方米，建筑面积米，建筑面积50005000平方米。公寓己销售完平方米。公寓己销售完毕，则其应分摊的土地出让金为多少？毕，则其应分摊的土地出让金为多少？案例分析： v按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊：分摊：1000(600010000)600万元万元v按建筑面积计算分摊：按建筑面积计算分摊： 100015000（150005000)750万元万元 可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是不一可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是不一样的。样的。 我省：对于分期开发项目，建议按以下原则和顺序确定成对

47、于分期开发项目，建议按以下原则和顺序确定成本费用：本费用：（1）对纳税人按分期项目单独进行会计核算的，按）对纳税人按分期项目单独进行会计核算的，按对应项目实际发生的成本费用审核确定；对应项目实际发生的成本费用审核确定；（2）分期项目没有单独进行会计核算的，其土地成）分期项目没有单独进行会计核算的，其土地成本可按分期项目规划的土地面积占总开发项目总面本可按分期项目规划的土地面积占总开发项目总面积的比例确定，其他成本费用按分期项目规划的可积的比例确定，其他成本费用按分期项目规划的可售建筑面积占总开发项目总可售建筑面积的比例确售建筑面积占总开发项目总可售建筑面积的比例确定。定。 19951995年年

48、5 5月月2525日，财政部、国家税务总局发布日，财政部、国家税务总局发布关于土地增值税一些具体问题规定的通关于土地增值税一些具体问题规定的通知知（ 9595财税字财税字4848号号） ，对于以房地，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，产进行投资、联营，合作建房，企业兼并企业兼并转让转让房房地产地产等行为等行为的征免税问题等进行了的征免税问题等进行了相关规定相关规定。财税财税200621200621号文作了补充：房地产开发企号文作了补充：房地产开发企业不适用免税规定。业不适用免税规定。6、对于以房地产投资、联营等行为是否征税？如何确定扣除？ 案例非房地产企业将一块取得时价款为500万元的土地

49、使用权协议作价800万元投资到另一家非房地产企业，一年后，由于各种原因，企业又将该地块协议作价为1200万元投资到一家房地产开发企业用于商住综合楼开发。企业在申报土地增值税时，确认收入为1200万元，扣除项目金额为800万元（为了方便计算，未考虑其他税费），增值额为400万元，增值率为50%，税率为30%，应缴纳土地增值税为120万元。 主管税务机关在对b企业的纳税申报事项审核时，税企双方对扣除项目金额的确认产生了分歧，税务机关要求企业应按500万元作为本转让环节的扣除项目金额，计算申报土地增值税。审核确定增值额为700万元，增值率为140%，税率为50%，速算扣除系数为15%，应申报缴纳土地

50、增值税275万元（70050%50015%=275万元） 1.以房地产投资、联营行为属于资产转让行为。企业以房地产投资、联营并取得被投资企业的股权，其房产的所有权或土地使用权应依法转让到被投资企业中，对投资企业来讲，房产的所有权或土地使用权已发生了转移，其实质就是一种房地产转让行为，投资企业所取得的并不是常规意义上的现金、实物经济利益，而是一种以股权作为表现形式的特殊经济利益。2.以房地产投资、联营行为属于应税行为。企业以房地产投资、联营，在房产所有权或土地使用权变更时应作转让无形资产或销售不动产处理，属于土地增值税的征收范围。按照现行财务会计制度和税收法律法规的规定，企业以房地产投资、联营时

51、，应当分解为销售不动产或转让无形资产与对外投资两项事项处理，对于被投资企业来说，其接受投资所取得的房地产，应按投资协议、验资报告、房地产评估报告以及转让房地产发票等作为确认接受投资房地产的成本价值入账。 对于对于县级及县级以上人民政府县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地计入房价中，而是在房

52、价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计可予以扣除，但不允许作为加计20%20%扣除的基扣除的基数数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。额时不允许扣除代收费用。7、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题代收费用种类参考代收费用种类参考 案例：假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取

53、费用200万元，预计转让收入5860万元，营业税及附加为5.5%，为取得土地使用权所支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，房地产开发费用200万元。计算应交的土地增值税。 【解析解析】（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的 扣除项目金额： （1000+2600）（1+20%）+200+200+（5860 +200） 5.5%=5053.3（万元） 增值额：（5860+200）-5053.3=1006.7（万元） 增值率：1006.75053.3100%19.92% 增值率低于20%，免交土地增值税。 （2）代收费用不计入房价的 扣除项目金额：（1000+ 2600）（1+

54、20%）+200 + 58605.5%=4842.3（万元） 增值额：5860-4842.3=1017.7（万元） 增值率：1017.74842.3100%21.02% 增值率超过20%，应交土地增值税=1017.730%= 305.31（万元） 从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。增值率是不同的。 8 8、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如

55、何进行土地增值税费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？的清算？ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知理有关问题的通知（国税发国税发20062006187187号）号）第四条第第四条第（二）项规定：（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布

56、的地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。具体核定方法由省税务机关确定。” 95财税字财税字48号第十三条规定：号第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，的，应分别核算增值额应分别核算增值额。不分别核算增值额或。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能准确核算增值

57、额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条不能适用条例第八条( (一一) )项的免税规定。项的免税规定。9 9、关于既建普通标准住宅又搞其他类、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题型房地产开发的如何计税的问题案例：案例：房地产开发公司开发一幢综合楼，房地产开发公司开发一幢综合楼，1-41-4层是商层是商业用房，业用房，5-205-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增

58、值？ 对项目清算单位的确定对项目清算单位的确定如对开发项目确定的有关政策规定：财税95048号文规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定 财税200621号文规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。应分别核算土地增值额。 国税发2006187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开

59、发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对对不不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。各地对清算对象的确定 甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积9000平平方米，普通标准住宅面积为方米，普通标准住宅面积为20

60、000平方米，合计平方米，合计29000平方米。该混合楼项目土平方米。该混合楼项目土地成本为地成本为3000万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本6500万元，与转让房地产有关的税金等万元，与转让房地产有关的税金等1120万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为10000万元，普通标准住宅万元，普通标准住宅收入为收入为10000万元，合计万元，合计20000万元。万元。 （1）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：普通标准住宅扣除项目为（普通标准住宅扣除项目为（3000+650