工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险(doc8页)正式版

1、工业用地进行住宅开发存在哪些法律风险北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发， 并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律 风险。1 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。土地管理法第四条规定“国家实行土地用途管制制 度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划 确定的用途使用土地。”工业项目建设用地控制指标第四条明确规定“严禁 在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待 所和培训中心等非生产性配套设施。”城市房地产管理法第十八条规定“土地使用者需要 改变土地使用权由让合同约定的土地用途的，必须取得由让 方和市、县人民

2、政府城市规划行政主管部门的同意，签订土 地使用权由让合同变更协议或者重新签订土地使用权由让 合同，相应调整土地使用权由让金”。国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围 内建造成套住宅。改变土地用途必须取得由让方和市、县人 民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手 续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。2 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险（一）交还土地使用权土地管理法 第八十条规定 “依法收回国有土地使用权， 当事人拒不交出土地的， 临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民

3、政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。 ” 城市房地产管理法第十七条也有类似规定。2000年 6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地， 出让合同约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼， 要求解除合同， 收回国有土地使用权。 法院审理认为：联建公司在 出让合同 履行过程中， 事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除出让合同 ，国土局返还联

4、建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。（二）补缴土地由让金城市房地产管理法第十八条规定了改变土地用途 应，应取得由让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 的同意，签订土地使用权由让合同变更协议或者重新签订土 地使用权由让合同，相应调整土地使用权由让金。国务院关于深化改革严格土地管理的决定第十七条规定“经依法 批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市 场价补缴土地由让金。”在法律实务中，要求交还土地使用权的情况较少。土地

5、受让者将工业用地进行房地产开发面临的主要风险是补缴 土地由让金。（三）以招标、拍卖或者桂牌方式重新获得土地使用权国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知第四点规定”协议由让的土地改变为经营性 用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管 部门统一招标拍卖桂牌由让。”根据招标拍卖桂牌由让国有土地使用规定商业、旅 游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖 或者桂牌方式由让。土地受让人改变土地由让合同中约定的土地用途，超由 政府批准的土地开发利用范围使用土地，需要按照法定程序 重新取得新用途的土地使用权。即土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地

6、使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。（四）行政罚款擅自将工业用地变更为商品住宅的行为本质上是违法行为，无论发生了以上三种的哪种情形，土地受让人还面临行政处罚的风险。土地管理法第八十条明确规定了对不按照批准的用途使用国有土地的， 处以罚款。 土地管理法实施条例 第四十三条规定“依照土地管理法第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10 元以上 30 元以下。 ”3 购买工业用地建设的住宅存在以下法律风险开发商将工业用地专做住宅楼盘进行销售，因为价格低廉， 一般比同类楼盘低20%-30% ， 这些楼盘的销售火爆一时。但是这类商品房属于改变土地用途的

7、违规建筑，购买后存在较大的法律风险。（一）没有产权证，权利无法得到保障城市房屋权属登记管理办法第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。 ” 北京市房屋买卖管 理暂行规定第九条也明确规定“自房屋所有权证签发之日 起，买方始取得房屋所有权。工业用地上进行的房地产开发，由于改变了土地的批准用途，开发的房地产属于非法建筑，开发企业无法办理产权证。如果开发企业办理了工业性质的房产证，其产权只能是开发企业自己的产权，由于是工业用房，房产也无法进行分割。因此，对于购买房屋的产权人来说，将无法得到房屋的产权证明。由于房屋不具有产权证，其对房屋所

8、拥有的权利将无法得到保障。（二）使用年限短，届满后不能自动续签普通商品房土地使用权的年限一般为 70 年，工业用地土地使用权最高年限为 50 年。普通商品房和工业用地建设的住宅的使用年限相差 20 年甚至更多。物权法第一百四十九条的规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的， 依照法律、 行政法规的规定办理。 ”城市房地产管理法第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益

9、需要收回该幅土地的，应当予以批准。 ”当土地使用权届满时，住宅建设用地使用权可以自动续期，非住宅建设用地的续期没有明确规定。如果工业用地的企业不存在或者没有及时申请续期或者申请续期未被批准，开发企业不再拥有土地使用权，土地被收回，而地上的房子也会面临被拆的风险。（三）水电、贷款、增值税等其他费用的增高，无法落户口小区的水、电、煤气等费用都是根据土地性质收取的，工业用地开发的住宅，按工业标准收取水、电、煤气、物业费等。比如，北京普通工业电价0.7565 元/度，居民生活用电电价 0.44 元/千瓦时。生活成本差价的日积月累也是一笔不容忽视的费用。在贷款方面，对于居住用地的房产，银行在首付、贷款期

10、限方面都有较非居住用地的房产更多的优惠政策。比如，对于居住用地的房产，银行会允许贷款人办理首付最少三成的住房贷款， 但是购买非居住用地的房产， 首付最少为四成。这类住宅在买卖过程中也会负担更重的增值税，增加了住宅的流动成本。在交易过程中这类房产采用“工业算法” ，与常规商品住宅相比，就土地增值税一项税费就高出许多。个人的户口不能跟工业地产捆绑,不可以在房产上落户口。（四）容积率、配套设施等实行工业标准，影响居住环工业用地建造的楼盘之所以售价便宜，除了工业用地使用权供应较多、土地转让金较低等原因外，容积率和配套设施实行工业标准也大大降低了开发成本。但容积率和配套设施是影响业主住宅舒适度和方便度的

11、关键因素。工业用地的容积率标准高于住宅用地。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。除了容积率，绿化率、停车位等配套设施的标准都存在差别。 北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标中明确规定了居住区养老设施、教育设施、商业服务设施等配套设施的各项指标。工业用地建设的住宅不受这些指标约束， 开发商为了追逐利益， 可能通过降低这些指标节省成本。风险防范 提示：所以， 在购买商品房时， 房屋购买人一定要查验六证是否齐全 （即国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证证、 商品房预售许可证及开发商的营

12、业执照） ，上述证件不全者不能购买，以免上当受骗。北京市中闻律师事务所合伙人、律师徐西华手机：生最大的幸福，莫过于连一分钟都无法休息零碎的时间实在可以成就大事业 珍惜时间可以使生命变的更有价值 时间象奔腾澎湃的急湍，它一去无返，毫不流连 一个人越知道时间的价值，就越感到失时的痛苦 得到时间，就是得到一切用经济学的眼光来看，时间就是一种财富 时间一点一滴凋谢，犹如蜡烛漫漫燃尽 我总是感觉到时间的巨轮在我背后奔驰，日益迫近 夜晚给老人带来平静，给年轻人带来希望不浪费时间，每时每刻都做些有用的事，戒掉一切不必要的行为时间乃是万物中最宝贵的东西，但如果浪费了，那就是最大的浪费我的产业多么美，多么广，多么宽，时间是我的财产，我的田地是时间时间就是性命，无端的空耗别人的时间，知识是取之不尽，用之不竭的。只有最大限度地挖掘它，才能体会到学习的乐趣。新想法常常瞬息即逝，必须集中精力，牢记在心，及时捕获。每天早晨睁开眼睛，深吸一口气，给自己一个微笑，然后说：“在这美妙的一天，我又要获得多少知识啊！”不要为这个世界而惊叹，要让这个世界为你而惊叹！如果说学习有捷径可