曙光软件园项目前期策划

1、湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园项目前期策划湖北曙光软件园项目前期策划湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例土地规划的策划土地规划的策划1 1）湖北曙光软件园概况）湖北曙光软件园概况2 2）土地规划及开发策划的工作流程）土地规划及开发策划的工作流程3 3）土地规划策划的主要内容）土地规划策划的主要内容4 4）项目功能分析和项目组织结构策划）项目功能分析和项目组织结构策划5 5）概念规划方案征集任务书）概念规划方案征集任务书6 6）概念规划方案）概念规划方案湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例开发单位：湖北省软件产业基地管理办公室开发单位：湖北省软件产业基

2、地管理办公室地理位置：湖北武汉市东胡开发区地理位置：湖北武汉市东胡开发区基地面积：约基地面积：约84.784.7公顷公顷基地现状：鱼塘水面积约占基地现状：鱼塘水面积约占1/41/4，最大高差约，最大高差约为为1212米。米。软件园概况软件园概况湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例1.策划准备工作策划准备工作2.编制规划设计任务书编制规划设计任务书3.编制项目定义报告编制项目定义报告土地开发策划的内容土地开发策划的内容湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例策划准备工作策划准备工作国内外软件园国内外软件园/ /工业工业园资料检索分析园资料检索分析初步分析报告初步分析报告深化分析报告深

3、化分析报告策划调研报告策划调研报告园区内外情况策划调研园区内外情况策划调研湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例编制规划设计任务书编制规划设计任务书1 概念规划设计征集任务书概念规划设计征集任务书2 概念规划调整任务书概念规划调整任务书3 控制性详细规划任务书控制性详细规划任务书4 规划调整意见规划调整意见湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例项目功能和项目组织结构策划项目功能和项目组织结构策划人群分析人群分析项目空间构成项目空间构成项目功能分区项目功能分区项目组织结构项目组织结构湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例人群分析人群分析内部人员内部人员主要指长期在软件园内进行软

4、件前沿理论研究，软件研制、主要指长期在软件园内进行软件前沿理论研究，软件研制、开发、商品软件代理、硬件生产等人员开发、商品软件代理、硬件生产等人员外来人员外来人员来软件园内进行短期交流、培训、参展及工作的人员来软件园内进行短期交流、培训、参展及工作的人员园区管理人员园区管理人员开发方管理人员、园区物业管理人员开发方管理人员、园区物业管理人员其他人员其他人员湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例人人群群需需求求分分析析表表表1工作需求生活需求其其他他人群种类办办公公会会议议印印刷刷、装装订订、出出版版等等洽洽谈谈、交交流流等等培培训训、测测试试、报报告告等等展展览览、展展示示等等公公共共支

5、支持持 （通通讯讯网网络络、图图书书资资料料等等）硬硬件件生生产产居居住住餐餐饮饮娱娱乐乐健健身身其其他他1 1i it t理理论论研研究究人人员员2 2软软件件研研制制、开开发发人人员员3 3商商品品软软件件代代理理人人员员4 4硬硬件件生生产产人人员员内部人员1 1洽洽谈谈业业务务人人员员2 2参参加加培培训训人人员员3 3参参展展人人员员4 4外外部部短短期期工工作作专专家家外来人员1 1园园区区业业务务管管理理人人员员2 2园园区区物物业业管管理理园区管理其他注： 表示需求量较大； 表示需求量一般； 表示需求量较少。湖北曙光软件园湖北曙光软件园工作空间工作空间c4c4e e公共印刷出版

6、空间公共印刷出版空间硬件生产空间硬件生产空间h ha ab bc c产品展示用房产品展示用房itit理论研究人员工作用房理论研究人员工作用房a1a1软件研发人员工作用房软件研发人员工作用房a2a2外来专家短期工作用房外来专家短期工作用房a3a3商业软件代理用房商业软件代理用房b1b1软件业务洽谈用房软件业务洽谈用房b2b2培训用房培训用房c1c1会议用房会议用房c2c2报告厅报告厅c3c3行政管理行政管理d1d1公共支持设施公共支持设施d2d2d d生活空间生活空间公共空间公共空间参加培训人员生活用房参加培训人员生活用房f1f1一般研发人员生活用房一般研发人员生活用房f2f2f fg g软件研

7、发空间软件研发空间会议展览空间会议展览空间软件销售空间软件销售空间园区管理空间园区管理空间普通人员生活空间普通人员生活空间高级专家生活空间高级专家生活空间其他其他v vl lm mn no op pq qr r绿化绿化景观景观入口入口水面水面道路道路停车场停车场人防人防其他其他s s其他其他t t娱乐健身空间娱乐健身空间i i物业管理人员用房物业管理人员用房d3d3工作空间工作空间c4c4e e公共印刷出版空公共印刷出版空间间硬件生产空间硬件生产空间h ha ab bc c产品展示用房产品展示用房itit理论研究人员工作用理论研究人员工作用房房a1a1软件研发人员工作用房软件研发人员工作用房a

8、2a2外来专家短期工作用房外来专家短期工作用房a3a3商业软件代理用房商业软件代理用房b1b1软件业务洽谈用房软件业务洽谈用房b2b2培训用房培训用房c1c1会议用房会议用房c2c2报告厅报告厅c3c3行政管理行政管理d1d1公共支持设施公共支持设施d2d2d d软件研发空间软件研发空间会议展览空间会议展览空间软件销售空间软件销售空间园区管理空间园区管理空间其他其他t t物业管理人员用房物业管理人员用房d3d3湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例 项目功能分区项目功能分区湖北曙光软件园湖北曙光软件园硬件硬件生产生产功能功能区区20002000软件软件研发研发功能功能区区10001000

9、软件软件展售展售功能功能区区30003000园区园区管理管理功能功能区区40004000生活生活功能功能区区 50005000公共公共空间空间60006000湖北曙光软件园湖北曙光软件园软件研发功能区软件研发功能区园区管理功能区园区管理功能区生活功能区生活功能区20002000硬件生产功能区硬件生产功能区5000500060006000公共空间公共空间400040001000100011101110itit理理论论研研究究工工作作用用房房软软件件研研发发工工作作用用房房专专家家短短期期工工作作用用房房培培训训中中心心会会议议中中心心展展览览、展展示示中中心心商商业业软软件件代代理理用用房房软软

10、件件业业务务洽洽谈谈用用房房行政行政管理管理物业物业管理管理网络网络通讯通讯中心中心图书图书资料资料中心中心公公共共厕厕所所11201120113011303210321032203220323032303110311031203120411041104120412042104210422042206210621011001100软软件件研研发发31003100软软件件销销售售41004100园园区区管管理理42004200公公共共服服务务 湖北曙光软件园项目组织结构图湖北曙光软件园项目组织结构图12001200其其他他其其他他3300330043004300其其他他32003200会会议议展

11、展览览22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他21002100硬硬件件生生产产软件展售功能区软件展售功能区3000300051005100居居住住设设施施52005200娱娱乐乐健健身身设设施施53005300生生活活保保障障设设施施54005400其其他他61006100室室外外空空间间62006200公公共共设设施施软软件件测测评评中中心心11401140普通普通公寓公寓高级高级公寓公寓宾馆宾馆511051105120512051305130车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入

12、入口口61306130水水面面6140061400停停车车场场61606160道道路路6150061500其其他他6180061800人人防防61700617000 0绿绿化化61106110社会服务（金融、保险等）社会服务（金融、保险等）41304130湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例软件研发功能区软件研发功能区1000100011101110itit理理论研论研究工究工作用作用房房软件软件研发研发工作工作用房用房专家专家短期短期工作工作用房用房112011201130113011001100软件软件研发研发12001200其他其他软件软件测评测评中心中心11401140湖北曙光

13、软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例20002000硬件生产功能区硬件生产功能区21002100硬硬件件生生产产22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例培训培训中心中心会议会议中心中心展览展览展示展示中心中心商业商业软件软件代理代理用房用房软件软件业务业务洽谈洽谈用房用房321032103220322032303230311031103120312031003100软件软件销售销售其他其他3300330032003200会议会议展览展览软件展售功能区软件展售功能区30003000湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例园区

14、管理功能区园区管理功能区 40004000行政行政管理管理物业物业管理管理网络网络通讯通讯中心中心图书图书资料资料中心中心41104110 4120412042104210 4220422041004100园区园区管理管理42004200公共公共服务服务43004300其他其他社会社会服务服务41304130湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例生活功能区生活功能区5000500051005100居住居住设施设施52005200娱乐娱乐健身健身设施设施53005300生活生活保障保障设施设施54005400其他其他普通公普通公寓寓高级公高级公寓寓宾馆宾馆51105110512051205

15、1305130湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例60006000公共空间公共空间公共公共厕所厕所6210621061006100室外室外空间空间62006200公共公共设施设施车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面61406140停停车车场场61606160道道路路61506150其其他他61806180人人防防61706170绿绿化化61106110湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例概念规划方案征集的目的概念规划方案征集的目的国际化国际化突破传统观念突破传

16、统观念开发总目标开发总目标概念规划概念规划方案征集方案征集优秀规优秀规划理念划理念湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例1.1.高标准、高起点、多功能、现代化、与国际接高标准、高起点、多功能、现代化、与国际接轨、与周边环境协调的目标轨、与周边环境协调的目标2.2.具有软件产品研发、试验、检测、软件企业孵具有软件产品研发、试验、检测、软件企业孵化、软件人才培训、软件技术交流、软件产业服化、软件人才培训、软件技术交流、软件产业服务管理的综合园务管理的综合园开发总目标开发总目标湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例突破传统观念突破传统观念新的规划理念：新的规划理念： 先进行概念性规划，对

17、规划构想、意先进行概念性规划，对规划构想、意图进行征集，来指导进一步的规划工作图进行征集，来指导进一步的规划工作国际化国际化软件产业作为新的经济增长点，软件园的软件产业作为新的经济增长点，软件园的建设、经营要与国际接轨建设、经营要与国际接轨湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例控制指标控制指标占地总面积：约占地总面积：约84.784.7万平方米万平方米总建筑容积率：总建筑容积率：0.9-10.9-1总建筑面积：约总建筑面积：约8080万平方米万平方米公共空间公共空间( (绿化、水面、道路等绿化、水面、道路等) )占地比例：约占地比例：约65.5%65.5%建筑密度：约建筑密度：约34.5

18、%34.5%湖北曙光软件园湖北曙光软件园软件研发功能软件研发功能区区园区管理功能区园区管理功能区生活功能区生活功能区20002000硬件生产功能区硬件生产功能区5000500060006000公共空间公共空间400040001000100011101110itit理理论论研研究究工工作作用用房房软软件件研研发发工工作作用用房房专专家家短短期期工工作作用用房房培培训训中中心心会会议议中中心心展展览览、展展示示中中心心商商业业软软件件代代理理用用房房软软件件业业务务洽洽谈谈用用房房行行政政管管理理物物业业管管理理网网络络通通讯讯中中心心图图书书资资料料中中心心公公共共厕厕所所11201120 11

19、30113032103210 32203220 3230323031103110 31203120411041104120412042104210422042206210621011001100软软件件研研发发31003100软软件件销销售售41004100园园区区管管理理42004200公公共共服服务务 湖北曙光软件园项目组织结构图湖北曙光软件园项目组织结构图12001200其其他他其其他他3300330043004300其其他他32003200会会议议展展览览22002200公公共共印印刷刷出出版版23002300其其他他21002100硬硬件件生生产产软件展售功能区软件展售功能区3000

20、300051005100居居住住设设施施52005200娱娱乐乐健健身身设设施施53005300生生活活保保障障设设施施54005400其其他他61006100室室外外空空间间62006200公公共共设设施施软软件件测测评评中中心心11401140普普通通公公寓寓高高级级公公寓寓宾宾馆馆511051105120512051305130车车棚棚62206220泵泵站站62306230变变电电站站62406240其其他他62506250小小品品61206120入入口口61306130水水面面614061400 0停停车车场场61606160道道路路615061500 0其其他他618061800

21、0人人防防617061700000绿绿化化61106110社会服务（金融、保险等）社会服务（金融、保险等）41304130项目组织结构项目组织结构园 区 功 能 分 区 建 筑 面 积 及 占 地 面 积 分 配 方 案 表 2编 码空 间 /房 间 名 称建 筑 面 积（ 约 ）比 例（ 约 ）占 地 面 积（ 约 ）比 例（ 约 ）规 划 保 留 用 地1 10 00 00 0软软 件件 研研 发发 功功 能能 区区4 41 1. .5 5 万万 m m2 25 51 1. .9 9% %1 18 8. .5 5 万万 m m2 22 21 1. .9 9% %1100软 件 研 发40

22、万 m250%17.5 万 m220.7%1200其 他1.5 万 m21.9%1 万 m21.2%2 20 00 00 0硬硬 件件 生生 产产 功功 能能 区区1 11 1. .5 5 万万 m m2 21 14 4. .4 4% %3 3. .5 5 万万 m m2 24 4. .1 1% %2100硬 件 生 产10 万 m212.5%2.5 万 m23.0%2200公 共 印 刷 出 版1 万 m21.25%0.3 万 m20.35%2300其 他0.5 万 m20.65%0.7 万 m20.75%3 30 00 00 0软软 件件 展展 售售 功功 能能 区区5 5 万万 m m2

23、 26 6. .2 25 5% %2 2. .2 2 万万 m m2 22 2. .6 6% %3100软 件 销 售2 万 m22.5%0.8 万 m20.9%3200会 议 展 览2.5 万 m23.13%1 万 m21.2%3300其 他0.5 万 m20.62%0.4 万 m20.5%4 40 00 00 0园园 区区 管管 理理 功功 能能 区区3 3 万万 m m2 23 3. .7 75 5% %1 1 万万 m m2 21 1. .2 2% %4100园 区 管 理1.8 万 m22.25%4200软 件 公 共 服 务1 万 m21.25%4300其 他0.2 万 m20.2

24、5%5 50 00 00 0生生 活活 功功 能能 区区1 18 8. .5 5 万万 m m2 22 23 3. .1 1% %4 4 万万 m m2 24 4. .7 7% %5100住 宅 设 施15 万 m218.75%2.5 万 m23%5200娱 乐 健 身 设 施1.5 万 m21.85%0.8 万 m20.9%5300生 活 保 障 设 施1 万 m21.25%0.5 万 m20.6%5400其 他1 万 m21.25%0.2 万 m20.2%6 60 00 00 0公公 共共 空空 间间0 0. .5 5 万万 m m2 20 0. .6 6% %5 55 5. .5 5 万万 m m2 26 65 5. .5 5% %6100公 共 设 施0.5 万 m20.6%0.5 万 m20.5%6200室 外 工 程55 万 m265%总总 计计8 80 0 万万 m m2 21 10 00 0% %8 84 4. .7 7 万万 m m2 21 10 00 0% %面积分配方案面积分配方案湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策划案例项目投资估算及财务分析项目投资估算及财务分析 投资构成投资构成 资金来源资金来源 财务分析财务分析湖北曙光软件园策划案例湖北曙光软件园策