酒店投资与规划

1、酒店投资与规划孙建明孙建明目录一、为什么一、为什么投资酒店？投资酒店？二二、投资的意义？、投资的意义？三三、投资的误区、投资的误区四四、成功项目的共性、成功项目的共性五、造成失误的主要五、造成失误的主要原因原因六、投资酒店常规六、投资酒店常规流程流程七、方案设计七、方案设计为什么投资酒店？排队消费为什么投资酒店？有闲钱为什么投资酒店？口岸好！为什么投资酒店？为什么投资酒店？有商铺为什么投资酒店？盘活物业为什么投资酒店？有专业人员乐翔酒店为什么投资酒店？锻炼亲人瑞河酒店、金桥酒店为什么投资酒店？租金便宜免租期一年比市场价低三成为什么投资酒店？行业萎缩为什么投资餐厅？行业萎缩投资的意义投资就是企业

2、为获取收益而向一定对象投放资金的经济行为。投资的误区选址市场定位的理解仅仅限于消费的定价，然后确定一个目标群体做为客户目标。以此来为标准谋划自己的餐厅。而当问及定价的依据和目标客户群体的消费特点和心理特征的时候，就无言以对了。规划和选址结构布局功能设计贪图便宜资金预测过度投资或过度强调成本控制盲目照搬榜样之路定位不准设计师选择失误投资建设与经营管理分离无效的项目管理筹建团队能力有限或经验不足造成失误的主要原因缺乏专业的团队缺乏专业的团队酒店开发是一项众多专业人士相互工作酒店开发是一项众多专业人士相互工作 资源整合，而其中资源整合，而其中任何一个环节出现问题都可能导致整个项目的缺陷任何一个环节出

3、现问题都可能导致整个项目的缺陷造成失误的主要原因缺乏良好的项目管理机制缺乏良好的项目管理机制要修改要修改造成失误的主要原因缺乏资金筹划能力缺乏资金筹划能力要修改要修改成功项目的共性良好的地理位置良好的地理位置持续持续 的市场需求的市场需求专业的管理水平专业的管理水平合理的配套设施及综合业态规划合理的配套设施及综合业态规划酒店出色的设计水平也是目前酒店成功的因素之一酒店出色的设计水平也是目前酒店成功的因素之一酒店投资常规流程开业前筹备开业前筹备系统测试系统测试项目建设及设备设施安装项目建设及设备设施安装采购、招标采购、招标资金筹划及前期开发准备事宜（含许可证类）资金筹划及前期开发准备事宜（含许可

4、证类）设计、顾问团队及运营管理模式确认设计、顾问团队及运营管理模式确认初步估算项目投资的预算初步估算项目投资的预算项目设施研究及编制项目设施研究及编制可行性研究报告可行性研究报告选址及环境分析选址及环境分析选址及环境分析选址的重要性选址的重要性美国酒店专家斯塔特勒，第一是位置，第二是位置，第三是位置美国酒店专家斯塔特勒，第一是位置，第二是位置，第三是位置土地价值就是酒店长远投资回报的根本土地价值就是酒店长远投资回报的根本（引申到酒店投资回报期限和实际的增值在于土地价值的增值（引申到酒店投资回报期限和实际的增值在于土地价值的增值）土地价值涉及内容土地价值涉及内容土地面积及用途土地面积及用途地理区

5、块的价值地理区块的价值选址过程中需要强调选址过程中需要强调超前性，注意未来的发展。考验投资者眼光超前性，注意未来的发展。考验投资者眼光借势和造势（政府、商圈、风景、人势等）借势和造势（政府、商圈、风景、人势等）投资的预算指标初期投入房屋租金物业口岸上座率餐位数宴会厅工资水平功能布局包厢数包厢数结构 功能盈利空间投资的考虑指标筹建资金筹建资金筹筹备备资金资金营营运运资金资金投资的考虑指标规模定位规模定位投资的预算指标案例一餐厅店面投资1000万，其房租每年120万，需要此店面达到多少餐位，年营业额多少？方可运营营业面积4000平方餐位数主餐厅 1.8M/位 150位特色餐厅 2.0M/位 50位贵宾包厢 2.2M/位 300位多功能厅 1.6M/位 500位餐位合计1000位上座率中午上座率达 60%晚上上座率达 100%综合上 座率 80%第二年 75%第三年 70%人均消费主餐厅 80元/位特色餐厅 120元/位贵宾包厢 160元/位多功能厅 130元/位综合人均消费125元/位营业收入餐位 1000位上座率 80%人均消费 125元/位营业天数 365天第一年3650万元营业收入=餐位*上座率*人均消费*营业天数第二年3422万元第三年3194万元10266万元原材料成本综合成本率控制在45%第一年原材料成本，164