某置地项目工程管理策划书(DOC49页)(正式版)

1、华润置地-*项目（ 一期 ） 策划书编制：华润置地 *项目部00 七 年 十二 月第 1 章 项目工程概况5.1.1 工程概况51.1.1 项目位置 5.1.1.2 场地现状及周边环境7.1.2 平面图71.2.1 原始地貌图 7.1.2.2 用地红线图 7.1.2.3 规划总平面图 8.1.2.4 分区开发图 8.第 2 章 工程管理难点及重点分析9.2.1 外部协调92.2 总平面布置92.3 对合作单位的管理 102.4 市场等风险带来的管理难点 102.5 销售配合112.6 使用华润建筑牌照管理难点 112.7 施工难重点 11第 3 章 施工范围划分1.3.3.1 标段戈份 133

2、.1.1 标段划分原则 1.33.1.2 标段划分图 1.3.3.2 分包工程143.2.1 工程分包原则 1.43.2.2 总承包的承包内容1.43.2.3 分包工程清单1.53.2.4 总承包管市范围和管市深度1.73.2.5 业主指定分包的范围及模式1.7第 4 章 施工总平面布置1.8.4.1 布置原则184.2 总平面布置图 184.2.1 临时道路布置1.84.2.2 办公及生活区布置1.94.2.3 临时用水及雨、污水排放布置1.94.2.4 临时用电布置2.04.2.5 场内土方平衡2.04.2.6 分阶段场地布置2.04.2.7 其它布置 2.1.第 5 章 工程施工进度策划

3、 2.25.1 施工进度计划策划 225.1.1 施工进度计划编制内容2.25.1.2 施工进度计划编制原则 2.25.1.3 施工进度计划实施管控措施2.35.2 一期总体进度安排 235.2.1 中央公园展示区及一期开发计划编制说明 2. 35.2.2 中央公园项目开发工期规划 2.4第 6 章 采购与招标2.7.6.1 总包招标276.1.1 总包招标计划 2.76.1.2 入围资格 2.7.6.1.3 其它要求 2.7.6.2 分包工程与部品招标 286.2.1 分包工程招标计划 2.86.2.2 集团战略化采购物品清单2.86.2.3 甲购、甲定乙购材料设备清单2.8第 7 章 牌照

4、使用管理策划 3.07.1 管理模式的特点 307.1.1 使用华润建筑牌照管理模式的优点 3. 07.1.2 使用华润建筑牌照管理模式的应注意的问题 3. 07.2 牌照管理职责 307.2.1 华润置地利润中心的职责3.07.2.2 上市公司工程管理部职责错. 误！未定义书签。7.3 管理流程307.3.1 印章管理 3.0.7.3.2 合同管理 3.1.7.3.3 项目管理操作流程3.17.3.4 财务发票管理3.27.3.5 项目三方协议备忘录 3.2第 8 章 工程质量策划 3.4.8.1 工程质量策戈U内容 348.1.1 设计优化及完善 3.48.1.2 合同招标质量技术要求3.

5、68.1.3 方案审查及技术交底3.78.1.4 样板先行确认3.88.1.5 关键质量指标的监控及检验办法 4.08.1.6 施工验收及工序控制 4.08.1.7 联合验收 4.1.8.1.8 防渗漏、防沉降、防开裂专项策划 4. 18.1.9 售楼工程质量专项策划 4.28.1.10 质量通病的预控以及处理4.28.1.11 日常质量管理4.28.1.12 设计协调问题 4.28.1.13 质量事故处理4.28.1.14 入住前质量检查和维修 428.2 工程质量目标 448.2.1 总体目标 4.4.8.2.2 最终目标 4.4.第 9 章 安全文明施工管理目标5.19.1 安全文明施工

6、管理目标 519.1.1 安全施工管理目标5.19.1.2 文明施工管理目标5.19.1.3 售楼环境的文明施工要求5.19.2 工程安全文明施工管理措施 529.2.1 施工现场 CI 标识系统 5.29.2.2 施工主入口大门 5.29.2.3 施工主入口形象要求5.29.2.4 临时围墙设计4.89.2.5 施工单位现场办公时要求4.89.2.6 项目中心人员配备要求4.89.2.7 现场道路 4.8.9.2.8 卫生间 4.8.9.3 过程管理48第1章项目工程概况1.1 工程概况1.1.1 项目位置本项目位于*市新区规划之核心地段，北邻汉江，月湖以西，东起 *路，西接船 舶职业技术学

7、院，南望*路，北临月湖*路。总用地面积为12.38公顷。项目基地位于*新区北端，与汉江相邻，其地处市中心，距离现有的中心的*商圈、*的*商圈、*金融一条街、*中央商务区都只有3-6公里距离，车行6-8分 钟可到达。随着梅子路的修建，距离经济开发区仅10公里，而其东面的“文化艺术中心”已进入实施阶段，其地理位置优越。本工程总建筑面积423964 m2,其中地上355727 % 地下建筑面积68237 % 包 括：2233层高层住宅楼（最大建筑高度不超过 100m）, 5层住宅楼，地下车库，配 套商业、幼儿园、会所等。本项目计划分为一、二、三期开发，一期经济技术指标如 下：建设一期经济技术指标指标

8、单位总建设用地面积54034m2总建筑面积152081m2其中地上建筑面积119890m2其 中住宅建筑面积112270m2其中图层住宅计咨时积92984m2图层住宅/、计咨面积1978m2多层住宅面积17307m2公共配套建筑面积7620m2其中商业4500m28班幼儿园2400m2其他配套720m2地下建筑面积（不计容）32192m2其 中住宅地卜部分面积5858m2其他住户地下室面积2520m2自行车车库时积1015m2其他2322m2地卜车库面积26334m2计容总建筑面积117911m2容积率2.2建筑占地面积12637m2建筑密度23.4%居住户数1128户居住人数3610人机动车

9、停车包数643辆其 中地上停布位数70辆地下停车位数573辆自仃车停车回积1015m2其中地上停车回积0m2地下停车面积1015m2一期总建设用地面积54034褶，总建筑面积152081褶，其中地上建筑面积119890 m2,地下建筑面积32191 m2,由六栋5层多层住宅和六栋33层高层住宅（4龈待定） 及部分2层商铺组成。工程名称：华润置地 *公园业 主：华润置地（* ）发展有限公司设计单位：*建筑设计研究院监理单位：湖北*工程建设监理有限公司*市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明，总体气候环境良好。近 30 年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8 月，年均气温15

10、.8 -17.5，年无霜期一般为 211 天-272 天。1.1.2 场地现状及周边环境整个项目用地按城市规划道路分为两块，西侧地块先行开发，为 A 地块；东侧地块较大，按项目开发计划及方案设计，分为两个独立小区，分为两块用地，北侧为 B地块，南侧为 C 地块； C 地块南侧设计有6 栋多层住宅与A 地块一起先行开发，为一期工程。每地块形状呈较规则四边形， A 地块南北长约 163 米，东西宽约 189 米； B 地块南北长约 100 米，东西宽约 244 米； C 地块南北长约 322 米，东西宽约 213米。整个地块内渣土堆及建筑垃圾较少， 但旧房拆迁后留下的小型基础较多， A 地块北侧还

11、有一栋活动钢板房待搬迁， C 地块内还有待拆高压线从场区内经过。地块处于新区新城区，周边供水、供电等配套齐全，但接驳距离较远。场区外附近无现成的排水管网。给水需从琴台路上的市政给水管网接驳，污水排放也需排至琴台路上的市政排水管网，现场规划路（景观大道）下有DN300 排水管。临时用电从* 大道上的 10KVA 高压线接入， 从接驳点至一期用地约 340米远， 临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求， 同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。1.2 平面图1.2.1 原始地貌图见附图一：原始地貌图1.2.2 用地红线图见附图二：用地红线图1.2.3 规划总平面图见附图三：

12、规划总平面图1.2.4 分区开发图见附图四： * 公园分区开发方案第 2章 工程管理难点及重点分析2.1 外部协调1、 * 公园项目地处新城区，临时用水、用电、排污等接驳离场区较远，场地内旧房拆除后留下的小型基础较多，场地内原临建未按期拆除，场地内还有高压电线从场地内经过，这些都要求项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）积极主动与相关部门联系、用尽一切资源推动场地的移交。2、本项目开发进度紧，桩基础施工开始时间为 07 年 12 月 15 日，多层要求在08年 10 月 1 日前达到开盘条件，所以项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）一定要做好搭接工作，不能有任何延

13、误。需要和政府、行业部门沟通、合作的，各部门一定要提前准备，避免因外部协调延误而耽误开发进度。特别是报建部门一定要在开盘前拿到楼盘的预售许可证。3、周边居民的协调，避免民扰事件的发生，一方面要合理安排施工时间，尽可能少的进行深夜作业，另一方面与居委会、公安派出所等政府单位保持密切联系。2.2 总平面布置总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一， 合理、 前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。总平面布置存在以下几大难点：1、临时办公及生活区设置：项目占地面积大，开发周期长，分三期开发，总开发周期约 6 年时间， 临时办公及生活区的布置要综合考虑整个开发周期内合理布

14、置，达到既能节约成本又能满足开发周期内的正常生产和生活。2、临时施工道路设置：项目场地较大，但场地无现成的道路可利用；场地东侧有一规划道路，但无车辆出入口；且场地内A地块与B、C地块之间有一条规划道通过；场地南侧为临时售楼部，亦有一规划道路；西侧有一车辆出入口通过一期用地，但一期开工后，此路被切断；故施工车辆只能从北侧月湖大道上进入。3、临时用电：用电接驳只能从* 大道上 10KVA 高压线接入，从接驳点至一期用地约 340 米远， 临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。4、临时用水：临时用水只能从琴台路上的市政给水管网接入，用

15、水要考虑整个三期开发的用水量，如何做到少改管线，满足用水需求，也需全盘考虑。5、临时排水：现场排水不畅，场地内无成形的排水管网，排水只能排至琴台路上的市政雨水管网，则场地内的污水需先进行沉淀，设置沉淀池；生活污水排到西侧船校污水管网。6、高压管线迁移难度较大。综上分析， 因项目地块所处的特殊位置及用地面积较大等原因， 前期临时道路、 临时用电、 临时用水、 临时排水的投入相当大， 需全盘考虑满足三个开发周期内的需求，又要考虑达到最优成本， 难度确实较大， 需进行多种方案的比选分析， 才能最终确定。2.3 对合作单位的管理本工程的开发周期长，进度较紧，分期开放展示区，合作单位较多，要求合作单位的

16、配合和投入较多，如何对这些合作单位进行有效的管理是本项目工程管理的难点。2.4 市场等风险带来的管理难点目前受政府宏观调整房地产政策影响，房价有可能不再上涨，大幅下跌的可能性存在。所选总包商投标承诺在实施中不能实现，如人员配置、资金投入、信誉度低等，从而对项目的工期、质量、安全大打折扣或出现较大的质量问题、安全问题及工期拖延。项目地处 * 江边， 受夏季洪涝自然灾害的可能性较大， 特别是在地下室施工阶段。地质条件复杂， （ 事后评估时大家一致认为此部分风险预估严重不足！ ！ ） 基坑支护方案的选用是否适当及支护的施工质量均较重要。现在农民工维权意识提高 , 工资看涨， 且农民工资源短缺， 工程

17、的施工人工成本较前两年有一定幅度的提高，故工程的总体成本较两年前不同。夏季农忙季节及春节为短工期，对工程施工进度有一定程度的影响。由于市场波动造成原材料价格起伏很大（如钢材） ，在材料采购上和办理我方与施工单位价格差价结算上造成诸多不便。2.5 销售配合销售配合的难点主要是工程要保证营销顺利推进。 因此项目工程部门和营销部门之间一定要多沟通，营销部门在做营销变更之前要先和工程部门专业工程师沟通，了解此变更的可行性。1、前期同政府的协调工作难度较大，临时用水用电及排污接驳，周边环境复杂，场地内原有旧房基础未清理完毕，还有建筑没有拆迁，报建手续、规划道路的施工等滞后。2、 多项目运作及项目制管理模

18、式在武汉公司是刚开始运作。 管理流程还不尽完善、项目人员的组建逐步形成。3、建筑物业为：多层、高层、人防地下车库等多种物业并存。4、样板示范区部分要求分多次开放。2.6 使用自有总包牌照管理难点 （由于诸多原因后期未实施！ ）采用以自有建筑牌照报建， 通过工程总承包的转换， 可以缩短开发总工期， 方便税务筹划，快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证等优点。在管理模式上，比直接发包的总承包模式复杂，项目部自身需要组织较强、较多的工程管理人员；在管理流程上， 该管理模式在各城市公司刚刚开始使用， 需要有一个熟悉、 探索的过程，管理过程中，会遇到一些新问题，管理流程需要不断完善。使用自有总包牌

19、照， 对转换的实际总包单位的管理、 协调能力要求较高； 需要加强合同的管理，最大限度避免出现合同、法律方面的风险，造成集团品牌的不良影响。2.7 施工难重点1、地下室面积大，该项目在地下室施工期间，若遇上长江的汛期，对工程有潜在影响。2、该项目一期具备桩基施工条件的栋号同时开工。总共6 栋高层单体建筑、 6 栋多层单体建筑及二个地下室总计约 6 万平方米。工期紧，任务重，质量要求高，现场设备调配，土方调配，施工场地布置难度较大。3、地处原住民居住区，对安全文明施工的要求较高，夜间施工受限制，在项目开放的同时要考虑周围居民的通道问题，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风

20、险。第3章施工范围划分3.1 标段划分3.1.1 标段划分原则1、 根据目前公司的长期合作单位资源情况，每个标段的总建筑面积控制在5-8万平方米。2、 根据场地移交的先后顺序。3、 同类型物业优先作为一个标段。3.1.2 标段划分图一期工程根据场地特点、设计平面布局及现场施工平面布置、工程量大小等情况按 三个标段划分：第一标段：六栋多层及地下车库。第二标段：A区大地库及与地库相连的上部高层建筑。第三标段：A区地库之外的高层建筑。*公园标段规划划分分期工程标段栋号建筑面积(nf)建筑类型备注一期一标段DC-16# 楼30000多层二标段A3、5、6#楼，商铺 S-2#楼及大地库67000高层三标

21、段A1、2、4#喽(规划待定)，商铺S-1#楼，幼儿园53000高层2. 市政标段：一期暂按两个标段考虑：3. 景观标段一期：暂按两个标段考虑。3.2 分包工程3.2.1 工程分包原则在保证工程质量、 进度及设计效果的前提下， 本着专业人做专业事的原则， 选择专业性较强，且总包不具备相应资质的工程由专业分包商承包，如室外园林景观施工、电梯施工等。3.2.2 总承包的承包内容1、按照前期讨论的结果，土建和安装一起打包作为总承包的工作内容。2、土建方面，除主体土建工程外，还包含以下内容：（ 1）土方工程：直接纳入总承包工作内容，在总承包招标时确定。（ 2）人防工程：地方专营性强，从目前了解的情况看

22、，只有两家单位可以施工，可作为总承包工作内容在总包招标时确定（取决于出图时间，若总承包施工时尚无图纸，无法定判，则作为暂定项目纳入总包合同内容，但与土建配合密切的门框安装等需要在总包招标时确定） 。（ 3）防水工程、保温工程：属于关键质量控制点，同时与总承包土建工作内容密切相关， 建议纳入总包工作内容。 但由于总包招标时， 相应标准及工艺可能尚未确定，建议作为暂定金额项目。在招标文件中明确，分包单位由业主选择确定后，再与总承包单位签订施工合同。（ 4）烟道供应：在总包招标时由业主指定2-3 家品牌，由投标单位自行填报。纳入总包工作内容。3、安装方面，主要包括主体水电安装。前期提到的专变出线工程

23、，由于在总承包招标时相应的图纸尚不能提供，建议纳入业主指定分包，图纸确定后由业主招标确定施工单位，总包单位视情况可参与投标报价。工程承包范围内建筑、 结构、 水电施工图中除甲方另行分包、 甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修

24、和更换、技术指导及技术培训等。3.2.3 分包工程清单参照凤凰城项目的合约模式， * 项目合约分判可分为业主独立分包工程、 总承包工程、业主指定分包工程以及政府专营分包工程四大类。项目的合约总体结构形式如下图所示：业王现场刃、公室地上及地T障碍物清除场地平整及前期壬方工程施工用水用电场地主干道树木及市政管线、管道迁移雕塑工程网球场等体育工程水景及水处理工程铁艺工程图中央公园项目合约分判总体结构3.2.4 总承包管理范围和管理深度1、总承包工作范围包括两种形式： （ 1）总承包只管理楼栋以内以及出外墙一定距离的范围； （ 2） 总承包管理楼栋以内及室外总体等全部范围， 即管理红线以内的工程。按照

25、凤凰城项目的实际操作情况以及本工程特点，确定采用方式（ 1） 。即总承包主要负责楼栋以内的工程，主体水电安装及外管网划分明确的工作界面（如凤凰城为出外墙 1.5 米） 。2、总承包管理深度：楼栋以内 ，总承包一方面对自身承建的工程负责，另一方面对楼栋以内与总包土建工程密切相关的业主指定分包工程进行管理，如消防、电梯、弱电、门窗、精装修等，合约模式为业主、总包、分包签订三方协议，总包行使对业主指定分包的全面管理，指定分包等同总包的自有分包，业主唯一责任是在总包、监理确认后直接向分包单位支付工程款。三方协议文本在总承包招标时一并提供。 室外总体分部 工程，如园林景观及部品、市政道路、室外给排水管网

26、、供电、燃气等由业主直接对分包单位进行管理，业主与分包直接签订施工合同，分包单位与总包不发生合约关系。但总包单位须提供水电配合及工作面移交工作。3.2.5 业主指定分包的范围及模式1、业主指定分包工程的范围详见上图中的业主指定分包工作内容。2、政府专营分包工程，如供电、燃气等由业主直接对分包进行管理。3、业主指定分包的合约模式按照工程特性，分为以下两种形式：（ 1）楼栋以内与总包土建密切相关的指定分包工程，由业主招标确定单位后，业主、分包、总包签订三方协议。总包对分包进行全部管理，业主职责为支付工程款。（ 2）室外总体部分的指定分包工程，由业主直接与分包单位签订施工合同，业主对各分包单位进行全

27、面管理。第 4 章 施工总平面布置4.1 布置原则各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，通用的原则并不多。根据以往项目开发经验，施工总平面布置应满足以下要求：1、根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；2、根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；3、与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工场位置满足施工要求，同时不妨碍施工通道，不影响销售展示；4、现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；5、水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；6、应满足文明施

28、工及消防要求；7、对分期销售分期入伙的项目， 要根据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。4.2 总平面布置图4.2.1 临时道路布置一期工程场地内提供A地块与BC地块间的南北临时道路、C地块南侧一期与二期 之间的东西临时道路。A地块与B C地块之间南北方向的规划道路长约455ml C地块一期与二期之间的用地分界线上的临时道路长约198m长。路幅宽度均为6ml临时道路做法为：250mm# 6%K泥石粉渣稳定层，200mmS C20素混凝土层。在临时道路两侧设置300mm(b)x 400mm(h排水沟，隔50m每侧设置500mrK 500mrK 800mm集水井(兼作

29、沉淀池用)，在出入口距大门约15m处设置洗车池。: 临时施工道路平面图；洗车池详见附图六: 洗车池详图。4.2.2 办公及生活区布置一期工程按照三个标段两家总包单位进行临建区布置， 临时办公及生活区均布置在三期场地上，业主办公区域已规划好，正在施工中；其它两家总包单位的办公及生活区由业主指定用地范围，由两家总包单位自行布置，但布置方案须满足业主单位现场安全文明管理的要求，并报业主审批。业主在生活区为各区域留置水电及排污接入口， 办公及生活区内的水电布置及排污设施由各标段总包单位完成。临时办公及生活区场地须硬化， 办公及生活用房须彩钢活动板房， 不允许使用水泥板房、竹棚房、石棉瓦房等造价低廉、影

30、响美观的临时用房。临时办公及生活区的位置布置详见附图五。4.2.3 临时用水及雨、污水排放布置1、临时生产及生活用水布置：临时用水从琴台路上的市政给水管网接入，管径DN50mm主供水管沿B、C地块东侧的临时围墙布置；在接入口装一总水表，然后接入一期场地分为三路接入各总包单位， 各装一分水表。 主供水管沿东侧围墙布置， 在一、二期场地之间接入DN40mlm道后分三路供三个标段使用；主供水管同时沿二、三期场 地之间布置接入临时办公及生活区。 如此则主供水管布置考虑了整个三期开发的供水。详见附图七：施工给水和排水平面图。2、临时排污布置：办公及生活区的排污接入船校排污管网，一期生产污水及雨水排入*路

31、上的市政排水管网，管径DN300mm主排水管分两条布置，一条主排水管沿A地块与R C地块之间南北方向的规划道路和C地块一期与二期之间的用地分界线上的临时道路布置，排入* 路上的市政排水管网；一条主排水管沿A 区高层东侧和南侧布置，排入A 区西南角市政排水管网。一期的生产污水通过沉淀池沉淀后才可接入排污管网。详见附图七：施工给水和排水平面图。4.2.4 临时用电布置临时用电从月湖大道上的10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临 时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求， 同时还要考虑节约成本， 避免多次搬迁对工期的影响。现场配置一台800KVA勺变压器；我单位另租用汉

32、钢一台 800KVA勺变压器。在第一标段多层结构施工完成前，现场利用我单位配置一台800KVA勺变压器作为主变，我单位租用汉钢一台800KVA的变压器作为辅助供电，可以满足现场用电需要； 在第一标段多层结构施工完成后， 现场利用我单位配置一台800KVA的变压器，可以满 足现场用电需要。详见附图八：临时用电布置图。4.2.5 场内土方平衡协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算， 优化方案； 根据总平图中最终场地标高、现有场地标高及地下室开挖的体量，支护方式及回填土方量等可以估算出挖方量及填方量，确定场内土方平衡方案。一期开挖出的土方， 根据整个地块平面回填量及一期基坑周边回填量， 将开挖出需

33、要用于回填的土方堆放在三期地块东侧和二期地块东北侧，多余土方及土渣运到场外指定弃土场地。堆土区域防排水及防浮尘措施由各标段总包单位负责。4.2.6 分阶段场地布置由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约， 项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅及地下室施工阶段，各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。项目部根据售楼区域的要求及时跟进满足售楼区域开放区域的封闭管理。4.2.7 其它布置其它施工机械布置， 钢筋加工及钢筋、 砂石等材料堆场布置， 特殊部位脚手架的搭设布置，施工顺序安排等具体方案由总包单位根据业主提供的条件进行布置，体现在

34、总包单位投标文件的技术标中。第 5 章 工程施工进度策划5.1 施工进度计划策划5.1.1 施工进度计划编制内容在施工进度计划策划中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收等主要进度节点进行了明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前项目部需要编制项目施工总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着施工进度计划策划的调整，项目施工总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。通过施工进度计划策划的编制， 项目部可对总分包单位的施工总进度计划、 单位工程施工进度计划、各专项工程施工进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按

35、照进度计划要求如期推进。5.1.2 施工进度计划编制原则（ 1） 项目施工总进度计划中的各项进度节点要满足施工进度计划策划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。（ 1） 编制目施工总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。（ 3） 在编制项目施工总进度计划时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。（ 4） 在编制项目施工总进度计划时，还需

36、考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否则将无法有效保证设计效果和工程质量。5.1.3 施工进度计划实施管控措施（ 1）工程进度奖金制度为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性， 公司可对项目总包工程、 精装修工程、园建工程设立工程进度奖金制度。根据项目实际需要，总包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金， 每按

37、时完成一个进度节点给付一次进度奖。如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。（ 2）审核施工进度计划，完善进度保证措施在工程施工前，项目部应对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订

38、货期较长的材料设备有无提前订货措施等。5.2 一期总体进度安排5.2.1 * 公园展示区及一期开发计划编制说明1、售楼处2008年5月1日完工对外展示，DC-2般实体卞板房2008年10月1日完工对外展示，高层实体样板房2009 年 4 月份完工对外展示。2、本计划中未考虑图审时间。3、本计划中将一期多层划分为一个标段，A 区大地库及与地库相连的上部高层建筑划分为一个标段， A 区地库之外的高层建筑划分为一个标段，各标段同时进场施工。4、本计划多层部分外墙装饰按面砖考虑，高层部分外墙装饰按面砖考虑。5、若出图及招标按计划节点实现，多层区域2008 年 10 月 1 日前可完成主体结构 施工。春

39、节前（ 2008 年 2 月 7 日春节）高层部分将无法动工建设（土方开挖） ，地下室结构封顶将延迟至2008 年 7 月份， 2008 年 10 月 1 日高层部分方可达到结构完成15层的预售条件。6、受场地地质条件的限制，根据2007 年 11 月 8 日专家论证会的意见，一期多层及高层区域均采用钻孔灌注桩，桩基础施工工期大大增加，该栋楼在 2008 年 5 月 1日前将无法达到结构完成15 层的销售条件。5.2.2 * 公园项目开发工期规划一、售楼处1、桩基施工：2007.12.01 2007.12.052、土方开挖：2007.12.06 103、结构封顶：2008.01.154、外立面

40、装饰完成：2008.04.285、精装修：2008.03.15 2008.04.286、园林景观：2008.03.01 2008.04.257、对外展示：2008.05.01二、DC-2微（联庭别墅）1、桩基施工：2007.12.08 2008.01.102、土方开挖：2008.03.013、结构封顶：2008.05.154、外立面装饰完成：2008.08.205、样板房精装：2008.07.15 2008.09.256、园林景观：2008.08.012008.09.257、对外展示：2008.10.01三、一期多层（DC-1#、 DC-3、 4、 5、 6#楼）1、桩基施工：2007.12.

41、082008.03.202、土方开挖：2008.03.012008.04.154、主体结构封顶：2008.07.305、竣工验收：2009.10.30四、一期高层（A5#6#K、S-2#楼及地车库）1、桩基施工：2007.12.202008.04.152、土方开挖：2008.04.162008.05.303、地下室结构封顶：2008.07.104、达到预售节点：2008.09.305、主体结构封顶：2009.01.206、竣工验收：2009.10.30五、一期高层（A1、 2、 3、 4#楼、S 1#楼及幼儿园）1、 2#3#楼1.1 桩基施工：2007.12.20 2008.04.151.2

42、 土方开挖：2008.04.16 2008.05.301.3 地下室结构封顶： 2008.07.101.4 达到预售节点：2008.10.151.5 主体结构封顶：2009.01.201.6 竣工验收：2010.10.302、 4#楼2.1 桩基施工：2007.12.20 2008.04.152.2 土方开挖：2008.04.16 2008.05.302.3 地下室结构封顶： 2008.07.102.4 达到预售节点：2008.09.302.5 主体结构封顶：2009.01.202.6 精装修： 2009.02.25 2009.09.302.7 竣工验收：2010.10.303、 1#楼3.1

43、 桩基施工：2008.06.01 2008.06.303.2 土方开挖：2008.07.01 2008.07.303.3 达到预售节点： 2008.11.303.4 主体结构封顶： 2009.04.153.5 竣工验收：2010.10.304、幼儿园4.1 开工时间：2009.02.254.2 竣工时间：2009.07.30六、开发进度计划表1、 主要节点进度计划详见附表一： 华润置地 . 中央公园一期工程主要节点进度计划表第 6章 采购与招标6.1 总包招标6.1.1 总包招标计划一期总包招标完成时间 2008 年 3 月 10 日。6.1.2 入围资格根据项目的工程规模、特点、工期、质量等

44、方面综合考虑，应保证入围的单位具备相应的业绩实力和配合意识，在市场上信誉优良，有类似的工程规模经验。因此对总包单位的入围资格可从以下几方面进行规定：1) 房屋建筑工程施工总承包壹级资质。2) 公司近三年入选* 市优秀施工企业，同类工程获得过黄鹤杯奖。3) 项目经理近三年内累计同类工程建筑面积5 万 m2 以上；并有同类高层项目，项目经理必须长驻现场，不容许同时兼管多个项目。4) 项目经理近三年来在武汉市施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记录。5) 项目部管理人员构架组成在三年以上。项目五大员均要求持证上岗。6) 项目部有长期合作的劳务班组， 作业人员基本固定， 有组织在春节期间加班的经历。

45、劳务班组来源地为川、赣、皖可考虑加分。6.1.3 其它要求1) 对总包单位的组织架构进行审查， 要求总包单位配备足够的施工管理人员； 必 须配备技术负责人、专职的质量监督员，工作年限不少于 5 年。2) 自有机械设备须有塔吊、施工电梯。3) 对总包单位的施工管理人员进行考核，及时调整不合格的施工管理人员。6.2 分包工程与部品招标6.2.1 分包工程招标计划对于小区内市政配套工程：供水、供电、燃气、有线电视工程，应尽可能采取“货 比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限 制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；项目部应尽可能直接与市政 配套主管部门沟

46、通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程和规定， 做到“有 章可循”，避免信息不对称带来的被动局面，防止人为操作。6.2.2 集团战略化采购物品清单以下实行集团战略化采购的物品由集团确定采购价格，再由项目公司以甲购形式进行采购。1、 电梯一一日立电梯有限公司2、 玻璃一一南玻集团股份有限公司3、 电关面板一一西门子6.2.3 甲购、甲定乙购材料设备清单根据设计图纸，与公司设计部、成本部进行沟通，了解确定甲购、甲定乙购材料设 备的种类，并列出清单。及时跟进了解甲购、甲定乙购材料设备的采购供应情况。要根据图纸进行修改甲购材料设备清单在舁 厅P编号材料（设备）名称在舁 厅P编号材料（设备）名称

47、1室外工程的环境雕塑、小 品、体育、游戏、休闲设施 等3室外木制构件工程2消防报警设备4室外特种石材甲定乙购材料设备清单在舁 厅P编号材料（设备）名称在舁 厅P编号材料（设备）名称一建筑装饰材料一建筑装饰材料1住宅外墙砖20铝型材2会所外墙砖21铝合金门窗玻璃3电梯厅及前室地砖22五金配件4电梯厅及前室墙砖5架空层地砖二安装材料6架空层墙砖23母线槽7玻璃砖24电缆桥架（A*B）8泳池专用瓷砖25三箱（电表、照明、9室外铺地水泥砖26应急照明10室外石材27出口指示灯（单、双面）11外墙涂料28风机12阳台栏杆及防腐涂料工程29潜污泵13入户门30泡沫罐14电梯前室门31减压阀15管井门32消

48、火栓16入户门锁33开关插座17防火卷帘34PVC电线管18屋间保温材料35电梯厅、住宅大堂灯具19钢制防火门36厨房烟道7.2.2 合同管理第 7 章 牌照使用管理策划7.1 管理模式的特点7.1.1 使用自有总包牌照管理模式的优点1.1 缩短开发总工期。在实际招标条件不具备时提前报建总承包，并可分阶段招标基础、主体、粗装等分包单位，缩短设计影响及技术间歇时间；1.2 节约无资质但有实力的建筑实体挂牌其它社会单位的费用，降低工程成本；1.3 快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证，避免其它社会总包单位借业主急需办理房产证而要挟结算高价；1.4 方便税务筹划。7.1.2 使用自有总包牌照

49、管理模式的应注意的问题2.1 管理比原模式复杂，自身需要组织较强、较多的工程管理人员。2.2 对转包单位即实际总包单位的管理、协调能力要求较高；2.3 施工单位选择面比较窄，一些优秀企业由于资质较高的原因无法参与投标；具备劳务资质的公司由于其自身实力的原因大多无法采用；2.4 一些对名义较重视的施工单位可能不愿意选择挂牌下的总包， 更愿意使用自己牌照报建总包；2.5 存在违规转包的法律风险；2.6 一旦产生合同纠纷和重大安全事故，我司可能比较被动，转嫁风险空间很小。7.2 管理流程7.2.1 印章管理建筑的公章、 财务专用章、 发票专用章及银行账户印鉴由利润中心向工程管理部办 理领用备案手续后

50、使用。*7.2.3 自有总包项目管理操作流程3.1 关于人员：总包单位现场所有人员均应以建筑员工身份出现，代表建筑签署各 项文件，各类涉及归档的会议纪要中出席人均应为建筑。对应应付备案以及对外需要 的资料、验收记录、试验纪录、会议纪要等，总包人员均代表建筑在施工单位一栏签 字。对于使用建筑签名章，均由建筑专人办理签字手续。3.2 变更洽商流程：总包单位代表建筑在施工单位一栏签字，其他程序与我公司其 他工程相同。3.3 盖章流程：需加盖建筑公司章的文件，由项目部填写呈阅件，由建筑驻场人员 负责转呈*3.6 工程中各项验收：总包单位以*建筑名义组织进行。项目管理模式工作流程图7.2.4 财务发票管

51、理*7.2.5 项目三方协议备忘录本项目总承包工程总包单位为建筑有限公司（简称总包），转换的总分包为（中标 单位）（简称中标单位）。为协调业主、总包、转换的总分包单位之间的关系，三方特 订立如下协议：（1）利润中心为发包方，建筑为总包人，中标单位为本工程的转换的总分包方, 置地与建筑按招标办提供的标准合同格式签署总承包合同，用于确认业主与总包的关 系；置地、建筑、中标单位签署本三方协议,用于确认业主、总包、中标转换的总分 包单位的三方关系；建筑与中标单位签署必要的劳务分包合同,该劳务分包合同文件 仅在建筑处留存，用于政府部门过程检查，不作为结算依据。（2）中标单位自行负责就本工程承包内容与利润

52、中心的合同谈判,合同金额为人 民币 元；中标单位并对最后的结算价格（包含需建筑配合采购部分）、质量、进度、安全、文明施工等所有总包责任向置地利润中心负责。本工程的工程质量 保证书由中标单位签署。（3）混海十供应合同由中标单位负责谈判,建筑出面签署（工程收尾时期数量不 大的主材可由中标单位自行采购）,并协助中标单位办理相关备案手续。钢筋、混凝土 供应商的货款由中标单位确认后、建筑从业主支付的工程款中支付给供应商，供应商 提交发票给建筑。（4）防水材料、外脚手架、塔吊、施工电梯/物料提升机/井架等需在当地政府部 门备案的材料供应、设备租赁合同及专业分包合同由中标单位负责谈判、建筑出面签 署备案合同

53、。备案合同签署完毕后，除用于办理政府部门手续以外，备案合同原件全 部由建筑保管。实际的采购和专业分包合同及相应工作由中标里位负责完成。(5)中标单位给建筑发担保函,保证在施工期间完成合同规定的内容，在质量、 进度、安全、劳资纠纷方面不发生损害建筑声誉的事故， 并与建筑签订安全保证协议。(6)置地收取中标单位合同金额10%的履约保证金，若发生质量、安全、进度、 劳资纠纷等事故，中标单位未及时妥善处理而需建筑出面处理时,发生的相关费用由 业主补偿给建筑或由建筑从中标单位工程款中扣除。(7)中标单位承担项目前期建筑办理招投标、招标代理、施工许可证等的费用； 开工前后需要办理的其他相关手续及需要支付的费用,由中标单位以支票的形式支付 给建筑，建筑背书后支付给政府