苏州印象城项目案例研究分析报告67页

1、 苏州印象城苏州印象城案例分析案例分析 目目 录录项目基本概括项目基本概括1 1项目功能分析项目功能分析2 23 3技术参数技术参数3 31 14 4楼层商业分析楼层商业分析 项目总结项目总结5 5 苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。地处苏州城东金鸡湖畔，行政区划288平方公里。据2010年统计，其中，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人口33.9万（常住人口69.5万）。 “十一五”期间，苏州工业园区地区生产总值年均增长20%，到2010年，人均gdp（按常住人口计算）达18.2万元。2010年城镇居民人均可支配收入达35000元，农村居民人均纯收入达到2

2、0000元。 苏州印象城是由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设，投资额达10多亿元人民币，建筑面积近14万平方米。 苏州印象城于2009年9月28日开业，是苏州第三个开业商业综合体项目（前两个是绿宝广场和万达广场），也是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式大型国际化购物中心。开发商开发商美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司运营商运营商深圳格瑞企业咨询管理有限公司地址地址苏州市工业园区现代大道1699号建筑面积建筑面积总计137176，总出租面积约7.1万开业时间开业时间2009年9月28日市场定位市场定位年轻、时尚、国

3、际化商业楼层商业楼层b1-4f停车位停车位共8层，约1000个车位代表租户代表租户沃尔玛、h&m、zara、uniqlo、muji、嘉禾影院“缤纷印象城，时尚生活汇”的大众化定位，很好结合了所在商圈特征。苏州工业园区，年轻人多，受教程度高，国际化程度高，收入高。因此，以“年轻、时尚、国际化”为关键词的定位很好地满足了所在商圈人群的特征。印象城开业之前苏州的商业龙头是美罗、泰华和人民商场，前两者属于高端顶级百货，拥有大量的奢侈品，后者是大众化的百货，在苏州根深蒂固，但品牌不够国际化，适合传统的中国消费者的审美。印象城如果定位高端百货，难免和美罗、泰华死磕，奢侈品的市场容量有限，不是上策，消费者数

4、量众多的中档定位是必然选择，但如果没有自己的特色，走传统路线的化，显然难以超越已经经营了70多年的人民商场以及其他数量众多的百货。苏州印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速的交汇处，距东环路500米。 现现 代代 大大 道道 华庭苑华庭苑 苏月苏月 路路 河河 流流 河河 流流贵都花园贵都花园印象城印象城 购物中心购物中心 苏苏 嘉嘉 杭杭 地地 面面 道道 路路印象城印象城印象城购物中心位于现代大道和苏嘉杭高速地面道路的交汇处，距东环路500米，向东辐射园区纵深，向西直达东环高架，辐射整个苏州市区。苏州市区居民开车的话，基本上20分钟即可抵达印象城。另外，从印象城到东环高架、沪宁高速、苏嘉杭

5、告诉十分便利，吴江、昆山、常熟、太仓、张家港等周边县市居民，1小时车程就能到达。印象城主干道支 路高 架苏嘉杭苏嘉杭现代大道现代大道东环高架东环高架印象城周边设有4个公交站点，有15辆公交车，交通便利。印象城印象城53路、148路、818路、68路26路、110路、100路、109路、158路、208路、156路、219路、261路、812路、818路园区1号线261路北展示面北展示面西展示面西展示面东展示面东展示面门头照门头照门头照门头照简析：印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，有效平衡了各个角落的人流，避免了人

6、流过于集中。 印象城印象城 购物中心购物中心 停车场入口停车场入口停车场出口停车场出口北入口北入口东入口东入口苏月路苏月路华庭苑华庭苑贵都花园贵都花园苏苏嘉嘉杭杭高高速速沃尔玛入口沃尔玛入口西入口西入口 现代大道现代大道 河河 流流 河河流流pn扶梯阶梯垂直梯停车场n简析：共有5部扶梯，13部阶梯，2部垂直梯。顶层停车位分层式车库室外车库遮阳篷印象城有车位约10001000个，每100100租赁面积配1.51.5个车位，在苏州目前的购物场所，车位数量名列前茅。印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。同时非机动车位也有数千个

7、，特别值得一提的是，室外自行车位部分还有遮阳蓬。印象城租赁面积7万多，楼层高5m，内街走廊宽度约7米，店铺装修后的高度也差不多在4米左右，印象城装修用材奢华，风格亮丽，为顾客营造了较为舒适的购物环境。印象城在建筑设计上采用大面积中庭设计，所有店铺均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角；站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。柱子旁设置的休息座椅宽阔的走廊和舒适的层高大中庭设计1 1、负一楼商业、负一楼商业负一楼引入了沃尔玛主力店，租赁面积为19426平米，其他商铺29家，租赁面积为2,372平米，主要以中式快餐为主，价格定为中低端，比较亲民，主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房

8、甜品、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中国移动以及若干银行取款机等。由于沃尔玛面临欧尚、百润发的激烈竞争，生意较为惨淡之外（我们认为，高度低，空间透视过高，柱体太多导致的布局零碎，光线暗，价格高，货物少，停车难、竞争对手实力强大等原因是造成沃尔玛人气差的主要原因），其他店铺生意均较好。 2 2、一楼商业、一楼商业n停车场停车场c&ac&azarazarah&mh&m满记甜品满记甜品levislevisguessguessadidasadidasoriginaloriginalnike360nike360塔丽塔丽唯尔唯尔vansvanspromodpromodmangomangober

9、shkabershkapull&bearpull&bear俏江南俏江南 蒸蒸利苒利苒西班牙西班牙餐厅餐厅恒孚恒孚珠宝珠宝味千拉面味千拉面leelee丝芙兰丝芙兰代宫山代宫山kiplingkipling天梭天梭爱茜茜里冰淇淋爱茜茜里冰淇淋优衣库优衣库赛百味赛百味面包新语面包新语汉堡王汉堡王kfckfc星巴克星巴克一茶一坐一茶一坐亮视点亮视点thetheshoesshoesbarbardknydknyjeansjeansasobioasobioonlyonlyjack&jonesjack&jones业态和品牌业态和品牌百货零售百货零售：c&a、asobio、波芒得、only、mango、jack&

10、jones、bershka、塔丽唯尔、pull&bear、zara、优衣库、h&m、lee、dkny jeans、the shoesbar、耐克360、guess、adidas original、李维斯、mlb、丝芙兰、za、v-rose、林清轩、the face shop、佰草集、u/2/b、vans、hengfu、天梭、kipling、亮视点、卡西欧、swatch、曼谷银、西铁城、ck手表餐饮餐饮：俏江南、利苒西班牙餐厅、代宫山、赛百味、面包新语、汉堡王、肯 德基、一茶一坐、星巴克咖啡、味千拉面、满记甜品、爱茜茜里冰淇淋其他其他：银行atm机、喜士多便利店、随易一楼业态占比一楼业态占比简析

11、简析：一楼以男女服饰，休闲运动品牌，美容保健，珠宝鞋包配饰以及西式餐饮为主。其中服 装以及西餐是绝对主力。 印象城一楼则重在其整体项目气质的营造，代表小资情调的西式快餐、星巴克以及国际流行品牌zara、h&m、uniqlo都聚集在这一层。3 3、二楼商业、二楼商业嘉旺茶餐厅嘉旺茶餐厅停车场停车场me&cityselectedvero moda好俪姿好俪姿le& saunda&cnecoey奇威奇威dickies江南布衣江南布衣万宁万宁大嘴猴大嘴猴zarah&mc&a艾格艾格next拉夏贝尔拉夏贝尔ao2伦氏伦氏bo宝岛眼镜宝岛眼镜优衣库优衣库曼都美发曼都美发哥弟哥弟阿玛诗阿玛诗雅莹雅莹mind

12、 bridgetbf望湘园望湘园n业态和品牌业态和品牌百货零售百货零售：c&a、etam、next、la chapelle、ao2、bo、优衣库、tbf、mind bridge、雅莹、阿玛施、哥弟、me&city、selected、vero moda、好俪姿、奇威、海阔天空、江南布衣、大嘴猴、zara、h&m、万宁、玛丽法宝、伦氏、宝岛眼镜、le saunda&cne、酷丽、v&k、零度、华姿伊、银库、troika&philippi、ph7、amasama、a3、bico&zippo、a&i、esq、kate&co、银时代、dickies、酷圣石、今典银饰、皮革工坊、bani rabbit餐饮

13、餐饮：嘉旺茶餐厅、望湘园休闲娱乐休闲娱乐：曼都美发其他其他：撬边服务二楼业态占比二楼业态占比简析简析：印象城二楼服装的比例大幅上升，另外有少量珠宝，鞋包，配饰。 通过一二楼的对比我们发现，zara、h&m、uniqlo这几家次主力店均为一复二，此外，更特地在二楼设置了next这家次主力店，从而吸引客户上二楼逛逛。4 4、三楼商业、三楼商业n嘉禾影城嘉禾影城停车场停车场美联英语美联英语a gogo ktv水天堂西餐咖啡厅水天堂西餐咖啡厅神采飞扬神采飞扬游乐场游乐场许留山许留山加减乘除加减乘除多喜爱多喜爱优之良品优之良品超人玩具城超人玩具城trek绿阳工坊绿阳工坊无印良品无印良品金宝贝金宝贝爱丽思

14、爱丽思小吕宋小吕宋儿童生活馆儿童生活馆小可爱小可爱儿童摄影儿童摄影mothercare塔可塔可欧开蒂欧开蒂crz业态和品牌业态和品牌百货零售百货零售：trek、绿阳工坊、无印良品、金宝贝、爱丽思家居生活馆、小吕宋儿童生活馆、mothercare、兰芮芬娜、欧开蒂、crz、超人玩具城、优之良品、多喜爱床品、加减乘除家居生活馆、hape玩具、倍轻松健身器材、diy手创派、skullcandy耳机、nici、卡洛驰、havaiana&dude、paul frank鞋、乐智小天地、喜宠、semk、小天才餐饮餐饮：塔克、water paradise food coffee、水天堂西餐咖啡厅、许留山休息娱

15、乐休息娱乐：神采飞扬游乐公园、a gogo ktv、嘉禾影城三楼业态占比三楼业态占比简析简析：印象城三楼娱乐和家居功能相对增强。主要商铺为儿童用品、家居用品、电玩等。餐饮娱乐也比二楼为，特别是将影院、电玩这类目的性消费较强的业态引入此楼层，带动了闲逛型业态的消费。5 5、四楼商业、四楼商业设乡味设乡味顺电顺电佰草集汉方佰草集汉方spa战国策战国策花袭人红楼干锅花袭人红楼干锅湘色满园湘色满园福乐食阁福乐食阁外婆家外婆家嘉禾影院嘉禾影院哈狗帮宠物馆哈狗帮宠物馆麻辣香锅麻辣香锅萨莉亚萨莉亚大渔铁板烧大渔铁板烧英派斯健身英派斯健身卡伊发型卡伊发型曼都佳人曼都佳人spaspa韩林炭烤韩林炭烤停车场停车场

16、n业态和品牌业态和品牌百货零售百货零售：顺电、china comfort fravel、口袋数码餐饮餐饮：设乡味、战国策、花袭人红楼干锅、湘色满园、福乐食阁、外婆家、韩林炭 烤、大渔铁板烧、萨莉亚、麻辣香锅、巧奈尔巧克力、安徒生冰淇淋休闲娱乐休闲娱乐：佰草集汉方spa、曼都佳人spa、卡伊发型、英派斯健身其他其他：哈狗帮宠物馆、莎茜美甲四楼业态占比四楼业态占比简析简析：四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮娱乐，特别是餐饮。少量保健美容类店铺。在同一楼层，主力业态集中在中间，次要业态在边角。 其中，外婆家这家餐饮店起到了意想不到的吸客效果，除了嘉禾影城外，外婆家打响了印象城的餐饮招牌，进而带动了其

17、他服饰类产品的销售。整体业态配比整体业态配比业业 态态业业 种种面积（）面积（）店铺数量店铺数量品牌品牌主力店国际大卖场200001沃尔玛电影院70001嘉禾影院主力店主力店次主力店次主力店说明：说明：zara总面积约1700，世界四大快时尚品牌之首，集男装、女装、童装一体。说明：说明：c&a总面积约2100，全球著名的时装零售品牌，以其适合多种场合，并为全家带来领先的时尚潮流产品而享誉全球。说明：说明：h&m总面积约2200，欧洲最大的服饰零售商，以中等价钱，物美价实为名，深受青年人喜欢。说明：说明：uniqlo总面积约1200，是日本著名的休闲品牌，是排名全球服饰零售业前列的日本迅销(fa

18、st retailing)集团旗下的实力核心品牌。 说明：说明：muji总面积约1300，其产品追求自然的风格、简朴的设计并结合了生活的实用性。说明：说明：muji总面积约900，是1982年2月在英国建立起来的本土服装品牌。产品：男女儿童服装、鞋帽、首饰等，以及家居用品。1 1、一楼商业、一楼商业n满记甜品满记甜品levislevisguessguessadidasadidasoriginaloriginalnike360nike360塔丽塔丽唯尔唯尔俏江南俏江南 蒸蒸利苒利苒西班牙西班牙餐厅餐厅恒孚恒孚珠宝珠宝lee丝芙兰丝芙兰代宫山代宫山天梭天梭爱茜茜里爱茜茜里优衣库优衣库赛百味赛百味面

19、包新语面包新语汉堡王汉堡王kfckfc星巴克星巴克一茶一坐一茶一坐亮视点亮视点dknydknyjeansjeansjack&joneszazav-rosev-rose佰草集佰草集曼谷银曼谷银swatchswatchthe the face shopface shop林清轩林清轩西铁城西铁城卡西欧卡西欧ckck手表手表zarah&mc&amangopull&bearbershkapromodonly停车场停车场kiplingvansu/2/bu/2/bthetheshoesshoesbarbar果麦果麦asobio味千拉面味千拉面钟表化妆品黄金珠宝运动女包休闲鞋包女装牛仔休闲男装配饰特色餐饮快餐

20、休闲食品服饰快速消费品美容美发电影院量贩ktv电器童品健身电玩城教育培训宠物店女鞋家居用品内衣2 2、二楼商业、二楼商业n嘉旺茶餐厅嘉旺茶餐厅停车场停车场me&cityselectedvero moda好俪姿好俪姿le& saunda&cnecoey奇威奇威dickies江南布衣江南布衣万宁万宁大嘴猴大嘴猴zarah&mc&a艾格艾格next拉夏贝尔拉夏贝尔ao2伦氏伦氏bo宝岛宝岛眼镜眼镜优衣库优衣库曼都美发曼都美发哥弟哥弟阿玛诗阿玛诗雅莹雅莹mind bridgetbf望湘园望湘园钟表化妆品黄金珠宝运动女包休闲鞋包女装牛仔休闲男装配饰特色餐饮快餐休闲食品服饰快速消费品美容美发电影院量贩kt

21、v电器童品健身电玩城教育培训宠物店女鞋家居用品内衣4 4、三楼商业、三楼商业n嘉禾影城嘉禾影城停车场停车场美联英语美联英语a gogo ktv水天堂西餐咖啡厅水天堂西餐咖啡厅神采飞扬神采飞扬游乐场游乐场许留山许留山加减乘除加减乘除多喜爱多喜爱优之良品优之良品超人玩具城超人玩具城无印良品无印良品金宝贝金宝贝小吕宋小吕宋儿童生活馆儿童生活馆小可爱小可爱儿童摄影儿童摄影mothercare塔可塔可欧开蒂欧开蒂crz绿阳工坊绿阳工坊钟表化妆品黄金珠宝运动女包休闲鞋包女装牛仔休闲男装配饰特色餐饮快餐休闲食品服饰快速消费品美容美发电影院量贩ktv电器童品健身电玩城教育培训宠物店女鞋家居用品爱丽思爱丽思内衣

22、5 5、四楼商业、四楼商业n设乡味设乡味顺电顺电佰草集汉方佰草集汉方spa战国策战国策花袭人红楼干锅花袭人红楼干锅湘色满园湘色满园福乐食阁福乐食阁外婆家外婆家嘉禾影院嘉禾影院哈狗帮哈狗帮宠物馆宠物馆麻辣香锅麻辣香锅萨莉亚萨莉亚大渔铁板烧大渔铁板烧英派斯健身英派斯健身卡伊发型卡伊发型曼都佳人曼都佳人spaspa韩林炭烤韩林炭烤停车场停车场钟表化妆品黄金珠宝运动女包休闲鞋包女装牛仔休闲男装配饰特色餐饮快餐休闲食品服饰快速消费品美容美发电影院量贩ktv电器童品健身电玩城教育培训宠物店女鞋家居用品内衣1 1、一楼商业、一楼商业n满记甜品满记甜品levislevisguessguessadidasadi

23、dasoriginaloriginalnike360nike360塔丽塔丽唯尔唯尔俏江南俏江南 蒸蒸利苒利苒西班牙西班牙餐厅餐厅恒孚恒孚珠宝珠宝lee丝芙兰丝芙兰代宫山代宫山天梭天梭爱茜茜里爱茜茜里优衣库优衣库赛百味赛百味面包新语面包新语汉堡王汉堡王kfckfc星巴克星巴克一茶一坐一茶一坐亮视点亮视点dknydknyjeansjeansjack&joneszazav-rosev-rose佰草集佰草集曼谷银曼谷银swatchswatchthe the face shopface shop林清轩林清轩西铁城西铁城卡西欧卡西欧ckck手表手表zarah&mc&amangopull&bearbersh

24、kapromodonly停车场停车场kiplingvansu/2/bu/2/bthetheshoesshoesbarbar果麦果麦asobio味千拉面味千拉面abc级a-b-2 2、二楼商业、二楼商业嘉旺茶餐厅嘉旺茶餐厅停车场停车场me&cityselectedvero moda好俪姿好俪姿le& saunda&cnecoey奇威奇威dickies江南布衣江南布衣万宁万宁大嘴猴大嘴猴zarah&mc&a艾格艾格next拉夏贝尔拉夏贝尔ao2伦氏伦氏bo宝岛眼镜宝岛眼镜优衣库优衣库曼都美发曼都美发哥弟哥弟阿玛诗阿玛诗雅莹雅莹mind bridgetbf望湘园望湘园nabc级a-b-3 3、三楼商业、三楼商业nabc级a-b-嘉禾影城嘉禾影城停车场停车场美联英语美联英语a