上海嘉定茹水路地块土地报告

1、嘉定茹水路地块土地报告嘉定茹水路地块土地报告区域概况及地块周边配套区域概况及地块周边配套土地市场分析土地市场分析项目类比定价项目类比定价产品建议产品建议竞品市场分析竞品市场分析序号123456789101112地块名嘉定区槎溪路以西、金通路以南地块嘉定区德园路以东、金通路以北地块嘉定区德园路以东、金迈路以北地块嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以北地块嘉定区大型居住社区城北基地霍城路以东、安平路以南地块嘉定区双单路以南、云谷路以西地块（e23-1、e23-4）嘉定区永盛路以东、纬六路以北地块嘉定区平城路以南地块嘉定区永新北路以西、纬一路以北地块嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块嘉定区

2、真南路以南、走马塘以西地块嘉定区伊宁路以南、云谷路以东地块（e06-1、e06-5、e07-2）用途普通商品房普通商品房普通商品房普通商品房普通商品房商住商住办商住办城镇混合住宅用地城镇混合住宅用地住宅用地商住办土地面积（）85,018.6037,489.4071,620.6090,013.1077,180.2042,662.1042,662.1041,357.0031,710.80133,473.9079,165.9088,414.60建筑面积（）153,033.5067,480.90128,917.10180,026.20154,360.4098,122.80106,655.3082,71

3、4.0038,053.00133,473.90197,914.80110,518.30容积率1.81.81.8222.32.521.212.51.25成交总价（万元）156094651201251001119169592131300938586203696207010019345060200溢价率39.70%32.20%32.90%0.30%0.20%0.70%103.70%0%1.10%0%0%80.30%成交楼板价1020096509704621762143190880075002528525297745447成交日期2011-6-92011-6-92011-6-92011-1-26201

4、1-1-262011-1-212011-1-212011-1-212011-1-62010-12-302010-12-302010-10-20开发商上海泰路实业发展有限公司,好世投资（香港）有限公司上海同济房地产有限公司,同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司上海亨盛置业有限公司,新加坡明峰投资私人有限公司上海万科房地产有限公司上海合景房地产开发有限公司绿地地产集团有限公司上海骏丰置业发展有限公司上海绿洲投资控股集团有限公司上海绿洲投资控股集团有限公司上海隽翔房地产开发有限公司,上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司,上海外冈房地产经营有限公司绿地地产集团有限公司上海合景房地产开发有限公司201

5、02010年年1 1月至今嘉定区土地出让情况月至今嘉定区土地出让情况知名开发商进入嘉定，对区域市场前景非常看好知名开发商进入嘉定，对区域市场前景非常看好老城老城嘉定区土地出让情况嘉定区土地出让情况南翔南翔新城新城 地块名称地块名称地块面积地块面积/ /万万成交时间成交时间容积率容积率楼板价楼板价开发商开发商4 4号地块号地块9.09.02011-1-262011-1-262.02.062176217万科万科5 5号地块号地块7.77.72011-1-262011-1-262.02.062146214合景合景7 7号地块号地块4.24.22011-1-212011-1-212.52.588008

6、800骏丰骏丰8 8号地块号地块4.14.12011-1-212011-1-212.02.075007500绿洲绿洲9 9号地块号地块3.13.12011-1-62011-1-61.21.225282528绿洲绿洲1313号地块号地块4.24.22010-10-202010-10-201.61.691009100新城新城本地块本地块1.21.2-1.51.560006000（起始价）（起始价）？本地块本地块近一年半来嘉定区内新出让土地集中在嘉定北部和近一年半来嘉定区内新出让土地集中在嘉定北部和1111号线附近号线附近本地块位于嘉定老城区的劣势位置，未来将面临较大竞争压力本地块位于嘉定老城区的劣

7、势位置，未来将面临较大竞争压力梧桐语梧桐语老城区以公寓产品为主，地块紧贴保利梧桐语，将老城区以公寓产品为主，地块紧贴保利梧桐语，将形成直接竞争形成直接竞争换乘三、四号线换乘三、四号线换乘二号线换乘二号线嘉定西站嘉定西站地块区位地块区位地块位处外环以外，嘉定区老城区地块位处外环以外，嘉定区老城区内，距离内，距离1111号线嘉定西站号线嘉定西站6.26.2公里公里轨交十一号线轨交十一号线轨轨交交十十一一号号线线本地块本地块6.2公里公里嘉定西站嘉定西站和政路和政路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹水路茹水路保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块地块基本参数地块基本参数地块地块公告号公告号地块地块名称名称四至四至范

8、围范围土地土地用途用途土地总土地总面积面积建筑建筑面积面积规划指标规划指标要求要求容积容积率率建筑建筑密度密度20110810201108104 4嘉定区茹水嘉定区茹水路以东、嘉路以东、嘉戬公路以北戬公路以北地块地块 东：嘉泉东：嘉泉花园花园南：嘉南：嘉戬戬公路公路西：茹水西：茹水路路北：嘉乐北：嘉乐东润舒庭东润舒庭商住商住12301.412301.4 18452.118452.11.51.540%40%嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园地块与梧桐语项目呈现地块与梧桐语项目呈现l l型排列，位于梧型排列，位于梧桐语东侧，总建面桐语东侧，总建面1.81.8万方，土地体量过小万方，土地体量过

9、小地块四至地块四至北：嘉乐东润舒庭北：嘉乐东润舒庭东：嘉泉花园东：嘉泉花园西：茹水路西：茹水路保利梧桐语保利梧桐语嘉嘉 戬戬 公公 路路茹水茹水路路保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园地块三面临近住宅小区，茹水路将梧地块三面临近住宅小区，茹水路将梧桐语与本地块分隔桐语与本地块分隔南：嘉戬公路南：嘉戬公路河道河道地块现状地块现状保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块荒地荒地荒地荒地地块目前仍然处于荒地，西北面地块目前仍然处于荒地，西北面的水系资源可供利用的水系资源可供利用地块绿化集中部分地块绿化集中部分天然河道天然河道茹茹水水路路河道河道周边配套周边配套嘉戬公路嘉戬

10、公路橙浏中路橙浏中路百合花幼儿园百合花幼儿园易购便利店易购便利店宏村生活广场宏村生活广场地块周边配套不完善，主要还是依附南门商地块周边配套不完善，主要还是依附南门商业街，距离业街，距离4公里左右公里左右南门商业街南门商业街本地块本地块澄浏中路澄浏中路南门商业街南门商业街嘉戬公路嘉戬公路总结总结2 2、地块所处区域配套不足且较低端，缺乏市场认知度、地块所处区域配套不足且较低端，缺乏市场认知度3 3、地块体量过小，难以形成一定规模、地块体量过小，难以形成一定规模1 1、土地出让主要集中在老城区，但本地块所处位置优势不明、土地出让主要集中在老城区，但本地块所处位置优势不明 显，未来将面临较大竞争压力

11、显，未来将面临较大竞争压力公寓整体市场公寓整体市场嘉定区公寓供求走势图嘉定区公寓供求走势图 (5.1-7.23)(5.1-7.23)供应量集中在五月份，后期以消化前期供应为主，成交均价保持稳定供应量集中在五月份，后期以消化前期供应为主，成交均价保持稳定地块距地铁较远，导入外区客源难度较大，竞争压力主要来自老城区内部地块距地铁较远，导入外区客源难度较大，竞争压力主要来自老城区内部公寓竞品分布公寓竞品分布嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭均价：均价：1630716307装修标准：装修标准：2500-30002500-3000保利湖畔阳光保利湖畔阳光均价：均价：1483214832日月光伯爵天地日月光伯爵天地

12、均价：均价：1501715017新城新城悠活城悠活城均价：均价：1468314683装修标准：装修标准：15001500新城新城西尚海西尚海均价：均价：1501015010盘古天地盘古天地均价：均价：1558515585中信泰富又一城中信泰富又一城均价：均价：1586515865绿地秋霞坊绿地秋霞坊均价：均价：1673316733老城板块老城板块新城板块新城板块嘉宝紫提湾嘉宝紫提湾均价：均价：1521915219高层高层高层高层小高层、高层小高层、高层高层高层高层高层低层、小高层、高层低层、小高层、高层多层多层 小高层小高层高层高层高层高层轨道轨道1111号线号线保利梧桐语保利梧桐语均价：均价

13、：1633016330高层高层本地块本地块嘉定老城区目前市场放量价格为嘉定老城区目前市场放量价格为100100以下以下100-100-110110110-110-120120120-120-130130130-130-140140140-140-150150150-150-160160160-160-170170170-170-180180180180- -190190190-190-200200200-200-210210210-210-220220220-220-230230230-230-240240240-240-250250250-250-260260260-260-27027027

14、0-270-280280280-280-290290290-290-300300300-300-310310310-310-320320320-320-330330330-330-340340340-340-350350350350以上以上总计总计 占比占比6060以下以下59592.5%60-7060-7031727125171733%70-8070-80451142721101193172269 11.3%80-9080-902161831389522844182925122556 23.4%23.4%90-10090-10011140186916818614342439641822609

15、 25.7%25.7%100-110100-1101151048292023121185%110-120110-1201241112852212421004%120-130120-1304361294421127331121014%130-140130-140222871212231418684112431130 5.5%140-150140-1501143152532201317211691122692210284 12%150-160150-160262633220.9%160-170160-1702224100.4%170-1801704%180180以上以上2

16、2111111928 1.2%总计总计6563160 252350 206 12085174 120 124 679811557335323101010131727702329 2374100%占比占比2.7%2.6%6.7%10.610.6% %14.714.7% %8.78.7% %5% 3.6% 7.3% 5% 5% 2.8% 4% 4.8%2.4%1.4%2.2% 1% 0.4%0.4%0.4%0.5%0.7% 1.1%2.9%1% 1.2%100%/面积总价嘉定区竞品产品线价格构成分析（嘉定区竞品产品线价格构成分析（5.1-7.235.1-7.23）公寓市场跑量以公寓市场跑量以80-

17、10080-100的小户型为主，的小户型为主，总价段集中在总价段集中在120-150120-150万万房型房型面积段面积段( () )供应供应成交成交成交比成交比总价总价2r2r89.3989.3932326 618.75%18.75% 145.95145.95万万11511532329 928.12%28.12% 187.80187.80万万137-138137-13832323 39.4%9.4%223.72223.72万万4r4r169.6-171.6169.6-171.668685 57.35%7.35%277.61277.61万万合计合计164164232314.02%14.02%保

18、利梧桐语解析保利梧桐语解析梧桐语梧桐语100100平米以下的小户型产品占比仅仅只有平米以下的小户型产品占比仅仅只有19.5%19.5%，而目前嘉定区公寓市场跑量以，而目前嘉定区公寓市场跑量以80-10080-100的小户型为主。的小户型为主。梧桐语成交情况表梧桐语成交情况表181920小户型过少与总价过高使得项目无法放量小户型过少与总价过高使得项目无法放量和政路和政路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹水路茹水路保利梧桐语保利梧桐语本地块本地块嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园地块面临问题：地块面临问题：u地块三面被居住项目围绕，与居住项目紧贴，间隔较近，地块三面被居住项目围绕，与居住项目紧贴，间隔

19、较近，地块位置较压抑地块位置较压抑u1.81.8万方建面，体量过小，开发商开发难度较大，开发项目万方建面，体量过小，开发商开发难度较大，开发项目无法形成小区规模无法形成小区规模地块较难吸引其他开发商前来开发地块较难吸引其他开发商前来开发地块对于保利梧桐语的优势：地块对于保利梧桐语的优势：u借助本地块，可以与保利梧桐语项目的产品、规划、配套借助本地块，可以与保利梧桐语项目的产品、规划、配套进行互补，从而改进项目自身弱点。进行互补，从而改进项目自身弱点。u本地块开发成本较低，可以借助梧桐语自身的售楼处，工本地块开发成本较低，可以借助梧桐语自身的售楼处，工作人员，从而节约项目成本。作人员，从而节约项

20、目成本。拿下地块能够与梧桐语项目进行互补，提升项目品拿下地块能够与梧桐语项目进行互补，提升项目品质质地块价值分析地块价值分析针对本地块属性，我们给出三种产品方案！针对本地块属性，我们给出三种产品方案！方案一方案一和政路和政路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹水路茹水路保利梧桐语保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园公寓公寓别墅别墅两栋小高层公寓两栋小高层公寓小高层公寓产品与梧桐语公寓产品形成重叠，小高层公寓产品与梧桐语公寓产品形成重叠，无法形成有利的产品互补，无法形成有利的产品互补，无法提升项目产品品无法提升项目产品品质。质。不推荐不推荐方案二方案二公寓公寓别墅别墅纯花园洋房纯花园洋房目前梧

21、桐语项目内无花园洋房，纯花园洋房能够与目前梧桐语项目内无花园洋房，纯花园洋房能够与梧桐语形成产品互补，梧桐语形成产品互补，能提升项目自身产品品质。能提升项目自身产品品质。但由于地块大小限制，纯花园洋房无法最大限度利但由于地块大小限制，纯花园洋房无法最大限度利用容积率用容积率，使得建筑面积流失。，使得建筑面积流失。不推荐不推荐和政路和政路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹水路茹水路保利梧桐语保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园花园洋房花园洋房方案三方案三公寓公寓别墅别墅小高层公寓小高层公寓+ +花园洋房花园洋房花园洋房能够与梧桐语产品形成互补，花园洋房能够与梧桐语产品形成互补，能提升项目自身

22、产品品质。能提升项目自身产品品质。另一边的小高层公寓也能最大限度利用容积率，另一边的小高层公寓也能最大限度利用容积率，使得使得建筑面积得到有效利用。建筑面积得到有效利用。推荐推荐花园洋房花园洋房和政路和政路嘉嘉 戬戬 公公 路路茹水路茹水路保利梧桐语保利梧桐语嘉乐东润舒庭嘉乐东润舒庭嘉泉花园嘉泉花园产品定位方向：产品定位方向：面积紧切成交主力段面积紧切成交主力段产品与项目产生互补产品与项目产生互补总价确保市场竞争力总价确保市场竞争力与保利梧桐语项目产品互补定位：细节落实：加强保利梧桐语小面积产品，使得产品面积段切入市场主流产品落实：基本型：功能型基本型：功能型 产品比例为产品比例为 7 7：3 3本案项目产品建议：本案项目产品建议：物业类型户型面积()户