深圳市某商业物业管理方案

1、民宁园商业物业管理方案第一部分三九物业管理有限公司为三九企业集团直属企业，注册资金6000万元，是支高度专业化、年青化的队伍，本公司坚持以优质服务、低价收费的经营方针取信业主，以 信守平凡、无限创新的服务理念赢得了广大住户和社会各界的一致称赞与高度信赖。在针对民宁园商业物业的特色而编制物业管理方案中，本公司从上到下都非 常重视， 为此专门成立了以总经理任组长的编制小组，组织本公司具有丰富物业管理经验的骨干，根 据民宁园商业物业这一非住宅物业管理的特点，同时也为创 造良好生产经营，量体裁衣而制 定了完善的物业管理方案及财务运作管理方案。我们决心在公司人财物的大力支持下，使民 宁园商业物业在两年内

2、达到国家优秀 示范物业管理小区的标准。为达到既定的目标，我们根据“没有最好，只有更好”的管理要求和“全心全意为 您”的服务宗旨，参照全国城市优秀示范物业管理小区评分标准制定了一系列措施，包 括治安消防、清洁绿化、房屋维修维护、公共设施养护、业主客户投诉、服务回访将在我们 的管理工作中予以实施。我们有理由相信在三九物业人专业化、一体化的管理服务下，民宁园商业物业的物业 管理工作，一定会成为福田区商业物业管理学习观摩的典范2、三九物业公司的运行机制三九物业公司能在短短的几年内，依托三九集团依靠艰苦创业,自力更生的精神，成为物业界的一匹黑马，在近千家物业公司中脱颖而出，与三九物业公司的运行机制是分不

3、开的。总体而言，三九物业公司 的运作机制包括以下内容：1) “人才是企业的根本”没有百万打工者，就没有今天深圳这座一夜城的辉煌，没有为物业管理辛勤耕耘的三九物业人，就没有三九物业公司的明天。公司 对人才特别重视，为人才的脱颖而出和健康成长创造了良好的工作环境和发展空间，同时否定了论资排辈和“排排坐，吃果果”等国营企业的陈旧观念，让员工明白：“是金子，就能让你闪光” O2) “培训是企业的发动机”物业管理属于新兴的朝阳产业，许多观念和理论 都在不断 探讨中，为让企业永葆青春活力和斗志，我们把培训当作头等大事来抓，通过培训，让公司 老员工能胜任，通过培训，让公司新员工能迅速融入这个学习型企业，通过

4、培训，让公司能推陈出新，守正出奇。3) “激励是企业的润滑剂”，一个企业，刚开始发展时，是靠生存的原动力及创业者 的雄心，当发展到一定阶段时，就容易染上官僚主义，效率低下，人浮于事等大企业病，为 让企业高速运转，就必须有一套完善的激励机制，使公司能做至小“工资能高能低，人员能 上能下”，永远保持创业时高速发展的雄心与动力。4) “IS09002质量体系是企业的生命线”，企业要发展，就必须走规范化道路，企 业发展到一定规模后，靠什么保持规范化呢？又靠什么保持服务水准不会参差不齐呢？三九 物业人认为，企业要讲规模，行为就要规范，不能搞个人英雄主义，麦当劳遍地开花就是靠 IS09002质量体系保持团

5、队的服务水准不降低。物业管理 也是如此，通过实施严格的 IS09002质量体系来保障员工的行为不能随意恶化，来保障公司的管理标准整齐划一，来保障公司能稳步发展并来断进步。第二部分物业概况民宁园商业物业位于深圳市福田区彩田路北地段，占地面积5000M2总建筑 面积 21000M2其中，住宅建筑面积75000 M2,办公建筑面积6000 M2,集住宅商 业办公于一 体高尚小区。发展商：深圳市民宁园商业物业有限公司深圳市机电设备有限公司承建商：三九工程开发总公司大厦主要机电设备有：5台客用电梯、备用发电机、供配电系统，给排水系统及消防楼宇监 控设施。管理定位管理服务定位：坚持管理服务规范化，落实岗位

6、职责制度化；实行顾客沟通网络化，采取财务管理透明化；切实提供完善的配套服务，尽力满足业主要求。管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对民宁园商业物业整体物业的管理、养护和为使用人提供一流的管理和服务。2、统筹安排民宁园商业物业各项设施的管理、养护。通过对民宁园商业物业实施社会 化、专业化、一体化的管理，使物业开发、管理处于良性循环。3、以优良的服务建立民宁园商业物业品牌形象，以为业主创造“安全、高效、舒 适”的工作、生活环境为己任，维护和提高深圳民宁园商业物业投资有 限公司和本 公司的社会声誉。管理原则根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区、略有

7、节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为顾客创造安 全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为 一体的综合管理。管理方式深圳民宁园商业物业投资有限公司根据 深圳经济特区物业管理条例及其实施细则以及双方决定的其他事项，全权委托深圳市三九物业管理有限公司对民宁园商业物业，三九物业管理公司在管理合同期内对民宁园商业物业负责制定年度管理目标，在经济上独立核算自负盈亏，实现大厦社会效益、经济效益和环境 效益的同步 发展管理内容1、大厦房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等沉重结 构部位， 外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等

8、）的维修、养护和管理。2、大厦房屋建筑本体共用设施设备（中央空调系统、上下水管道、公共照明、天 线、供水 设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、保养、管理和运行系统。3、民宁园商业物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场等）的维修、保养和管理。4、交通、车辆行驶和停泊管理。5、大厦的安全、保卫工作。6、公共环境的清洁卫生。7、大厦绿化及消杀管理。8、大厦文化娱乐活动。9、物业及物业管理档案、资料。总体目标在管理合同期内把民宁园商业物业管理成“安全、文明、优美、舒适”的大厦，根据委托管 理事项和国家、省、市物业管理分项考核标

9、准，在民宁园商业物 业达到硬件指标后承诺：管 理合同生效后，民宁园商业物业所有建筑物及配套设施完善，全部正式验收交付使用壹年内 达到深圳市物业管理优秀大厦的标准，并 获得有效证书；二年内达到省级或国家级物业管理 优秀大厦的管理标准，并获得有效证书。第三部分实现目标的保证措施一、管理体制和人员配备1、管理架构我们拟设民宁园商业物业管理处为公司的外派机构，全面负责民宁园商业物 业的日常 管理运作，统管整个大厦内外事务。公司与管理处每年签订管理目标 经济指标责任合 同，管理处按综合一体化管理七大服务即：房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、大厦 文化，设管理部、机电部、护卫队、清洁、绿化队，管 理设监

10、控中心，实行二十四小时值 班，管理机构见图示：管理处组织架构管理处经理助理经理出纳主管-L-人事行政组主管（助理）I安全主管安 全班办 公 文 员兼, 程 维 护 班人事、培训管理员 大厦文化、会所管理 后勤、仓库管理员 资料、资产管理员电 脑 网 络 工 程 师2、人员配备根据公司质量管理标准和民宁园商业物业综合一体化管理的内容、范围、广度和深 度，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本 着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制。管理处拟定设各类人员51人。管理处经理经理助理1名 管理员1名文化员（兼客户投诉）1名出纳（兼文员）1名 工程技术人员9名

11、监控、消防中心控制人员4名安全员21名清洁、绿化11名3、 骨干人员的素质要求分 类岗位职责现具备条件（拟招条件）备注管理处经理全面负责民宁园商业物业管理 工作男、30岁以上，机电专业，具多年物业管 理经验，协调管理能力强，熟悉IS09002质量体系管理处经 理、经理 助理由公 司内部委 派助理经理协助经理管理机电、维修、消 防、 车辆管理、治安、房管、绿化、清 洁、社区文化七大服 务项目男、本科文化，具多年基层物业管理经验，熟悉七大服务项目操作流程及检验 标准，实践经验丰富，熟悉IS09002质量体系房管部管理员负责房管工作手册规定的工作内 容，协助经理做好管理、监 督、协 调、服务各项工作

12、大专学历，土建或工民建专业，具有2年 以上基层物业管理经验，综合管理协调能 力和技术专业能力均较强管理员、 会计、出 纳、大厦 文化员、 机电工程 技术人 员，保安 队长、绿 化队长由 公司从其 它管理处 调配出纳负责管理大厦财务收支工作，前期 水电表抄送，统计工作财务专业，大专文化，懂物业管理财务规 定，3年物业管理财务工作经验仓管员专职负责仓库管理工作，负责进行 物品分类，拟定物品采购计划正派、廉洁、具多年仓库管理经验大厦文化员负责配合、开展、落实民宁园商业 物业文化生活兼客户投 诉处理。具多年组织经验机电部水电、空 调、 建、电梯负责民宁园商业物业供配电，中央 空调、电梯、消防等设备设施

13、的正 常运行和养护助理工程师以上职称，熟悉物业的各种 配 电、消防、空调、电梯、电脑网络等的管 理运作普通操作 层员工， 部分保 安、技工、 清洁、绿 化人员通 过招聘， 经考核、 岗前培 训、在岗 培训，合 格者予以 录川中控员负责报警、监控中心的值班和 处理 各类信息，让监控中心起 到管理“枢纽”的作用初级以上技术职称、工程、电子类专业， 懂消防知识安全事务部队长全面负责大厦的治安和车辆管理工 作高中文化，退伍军人，军事素质优秀，具 多年大厦治安管理经验车辆管理 员负责大厦车辆、车场管理工作熟悉治安防盗报警系统运用绿化队绿化组 长负责大厦绿化养护、整治工作技工、园艺专业，从事多年小区绿化养

14、护 和管理工作经验清洁 组长负责大厦公共场地，用地清洁 卫生责任心强，具多年物业管理清洁工作经验4、管理处职责A、负责对民宁园商业物业实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接受公司的指 导和监督。B、贯彻执行公司制定的物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理。C、完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。D合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。E、定期对房屋，公共配套设施进行维修养护。F、负责开展丰富多彩的大厦文化活动。G负责拟定大厦月工作计划。H、积极参加创建安全文明大厦、省优秀大厦的考评工作，提高管理服务水平。I、负责民宁园商业物业的安全、防火工作。J、协调与供水、供电、工商等与物业管理有关

15、部门的关系，有效开展工作。二、拟采取的管理方式深圳民宁园商业物业，是完备的信息化设施及专业服务体系为一体的适合商业发展和 写字间办公的高尚环境，选择怎样的管理方式才能达到最佳效果呢？我们的基本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；提供全 方位专业化服务；严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；运用现代管理手段，提供高质、高效的服务。民宁园商业物业管理方式分组织系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分1、组织系统组织机构的设置原则是精于高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处经理负责制。1）管理处实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。2）客户服务中心是

16、指挥、控制枢纽，24小时值班。3）安全事务负责大厦治安、交通、消防管理，工程技术负责设备维修、养护及便于服务，环境管理负责环保管理及大厦卫生和绿化服务，大厦文化负责大厦文化活动，综合事务部负责后勤、人事、房管等工作。4）人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有智能化、网络知识，熟悉电脑、懂英语。2、运作程序系统B、整体运作流程图B、内部运作流程图在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。管理 层既是 指挥者，又是监督者、计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲 点，有效保证管理及时到位。操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同 时，提倡JIT管

17、理，充分授权，在权责范围内最大限度地 调动员工的工作积极性和主动 性。3、信息反馈系统信息反馈图44、激励系统示意图说明:a.激励是民宁园商业物业人性化管理的主要方式。尊重个体权利，保持团队希望服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。b.思想工作机制在激发潜能，形成共享的价值观，并针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。c.奖罚机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖罚分明。d.培养提升机制在实际工作中极具价值。培养员工忠于企业，一专多能，精益求精。在 提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才脱颖而出创造良性 环境。e.工资福利系统重在考核

18、，依据贡献大小进行工资决策。f.文化活动机制是民宁园商业物业的发展之源，通过文化活动的开展，增强凝聚力和向 心力，增强员工的自信心和认同感。三 人员的培训1、培训目的：与企业发展、员工个人发展规划紧密结合，为公司员工提供良好的培训及 训练机会，从而改善受训者的知识、技能及态度，并因此带来工作效能和效率的提 高，以 适应公司目前和长远发展的需要。2、培训方式：为适应公司专业化发展需要，年度培训方式为设定培训模块，突出重点、 注重实效，点、线、面相结合。除了常规的入职、强化培训外，全年的培训内容设定若干 个主题，根据主题特点采取集中授课、交流研讨和知识竞赛等多样化的培训方式，以深化 主题、强化师资

19、、完善教材。每个模块培训的方式和内容，将邀 请相关专业人士召开专题 会确定。建立培训积分制并设立授权讲师，使培训与考核进一步相结合，业务部门内部培训与 公司组织的培训相结合。由于积分制强调业务部门的培训内容必须通过 试讲确认后，方能 给以相应的积分，这将有利于提高业务部门的培训质量和效果，培养及发掘培训人力资 源。增强信息沟通及资源共享，充分利用现有资源，运用多种渠道开展培训，如开展网上 培训，并加强业务部门行之有效的培训方式、培训技巧的推广和交流，以提高培训人员的 业务水平。强化培训跟查和人力资源调研工作力度，加强与业务部门的沟通交流，有的放矢，注 重实际效果。并逐步使之规范化、制度化。1）

20、 培训对象：1、入职培训：新入职员工2、强化培训：拟转正员工3、在职（含升职）培训：1）部门经理：各部门经理（含助理经理）及拟升为部门经理（含助理经理）人员；2） 主管人员：各部门主管及拟升为主管人员；3） 各专业人员：培训负责人/入职引导人/文员/采购员/仓管员/设备责任人等；4） 员工班长：保安班长、保结班长等。5） 外送培训：内审员/救生员/物业管理上岗证；各类专业管理知识培训等。4、年度培训内容安排:培训模块时间培训内容预期达到效果沟通与礼仪两个月白领人士形象礼仪实用沟通技能内、外部顾客沟通提高一线员工沟通能力，基本达到对内对外的良好沟通，增 强团 队凝聚力。职员（工）能适应工作需要树

21、立良好个人形象、工作 礼仪，沟通良好。品质管理知识全年与品质部QC工作计划结合提高全员品质意识物业管理系列知识全年物业管理专业知识物业管理相关知识房地产知识等熟悉业务、了解相关知识、满足岗位要求、提高工作质量安全管理类两个月管理人员体能训练安全、治安专业技能提高应急能力和治安防范能力，增强体质、掌握安全消防常 识设备管理系列知识三个月组织给排水、供配电、空调、电梯、泳池 等类别系列研讨及培训提高设备保养、维护能力绿化类知识两个月绿化常识提图绿化操作技能和大厦绿化质量5、民宁园商业物业管理人员的培训企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人力资源。要实 现管理人员现代

22、化，必须规范企业的培训制度，把培训作为企业的发展战略常抓不懈。为了提高管理 人员的综合素质，培养一大批复合型人才，多层 次地传输新理论、新技术，我们确立了 “全员培训、 全过程考核”的培训方针，使 培训真正落实到实处。培训系统构成图目标计划岗位应用考核评估1 为了使培训有实效，确定目标并拟定计划。在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。2 计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。3 培训的考核评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们籍此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。4 .最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作

23、重点。并把理论 运用到实践工作之中，使培训工作真正落实到实效。5 .培训的组织形式:民宁园商业物业凭借公司的人才优势，在公司的指导下具体落实执行(2)、培训计划入职培训、岗前培训计划阶段时间培训内容培训人培训对象培训地点 .八月军训保安队长全体员工民宁国商业 物业*八月企业概况及经营方针、企业理 念、精神吕总全体员工民宁园商业 物业八月民宁园商业物业概况、管理目 标及管理规章制度曹雷全体员工民宁国商业 物业八月贝工守则、理念仃为规范手 册、物业管理基础知识韩彦中民宁园商业 物业八月岗位工种业务培训：职责工作 流程、质量标准各部门主管各部门员工民宁国商业 物业八月小区UI手册环境手册韩彦中全体员

24、工民宁园商业 物业三八月参观国优小区韩彦中主管以上人员待能四八月验收移交程序曹雷管理人员民宁园商业 物业五八月客户手续办理程序曹雷管理人员民宁园商业 物业六八月装修管理工作程序执行标准梁方胜主管级人员及工 程部人员民宁园商业 物业七八月消防安全、应急常识外聘主管级人员及工 程部人员民宁园商业 物业八八月实习考核班组长各部门员工民宁园商业 物业时间培训主题培训人培训对象八月管理与服务曹雷管理人员八月智能化设施简易维修知识吴小奇操作房人员八月物业管理现状及发展趋势力祥管理人员八月岗前培训总结表彰韩彦中全体员工九月条例、细则及有关法规曹雷管理人员九月公共关系原理力祥管理人员九月怎样接待住户及处理投诉

25、的艺术韩彦中全体员工九月机电设备的原理与维护吴小奇管理人员九月住户心理学力祥管理人员九月如何切实提高服务水准曹雷管理人员九月如何开好业务恳谈会韩彦中管理人员九月内务管理曾强管理人员九月怎样做好上门服务工作曹雷操作层员工九月怎样杜绝违章韩彦中操作层员工、培训的评估考核1 .培训前考核：了解员工现状，制订切实可行的培训计划，确定员工培训的需求。2 .培训中考核：技术（能）方面的培训，根据实际情况，边培训边考察，理论与实践相结合，便 于了解员工是否按培训要求和标准指导对没有按要求做的员工进行督导和指正。3 .培训后考核：分为实操考评笔书面考评两种，反馈培训绩效，把考评结果作为评核员工综合培 训成绩的

26、主要依据。四、物质装备计划为了确保的民宁园商业物业物业管理方式和管理手段现代化，我们本着高起点一步到位、高水平科学先进、高效益合理实用的原则，拟定物资装备计划如下：2、管理用房（共计120平方米）客户服务中心30平方米A、电脑化管理配置物业管理软件1套6000元B行政：办公用品项目数量合计价格（元）用途备注办公桌椅25张20000复印机1部25000打印机2部P6200空调机4部18000电脑3部18000保险柜1个500电话3部2000传真机1部2500照像机1部2500社区文化公司统一购置厨房装备用具1套6000员工服装94套20000冬装、夏装各2套办公用资料1批5000资料柜6个300

27、0沙发、茶几4套2400C维修工具75型室内疏通机1部冲击钻1部切割机1部电工工具水工工具高空作业工具1 套铝合金梯3部电焊机1台常用材料备件1批2000兀1200元800元2500元1500元1000元1500元2500元5000元D清洁绿化工具吸尘吸水机1台打蜡机垃圾箱80个手拉车2辆清洁工具3套剪草机2台绿篱修剪机1台锄、铲、镐各10把刀、剪各10把胶管400米垃圾周转车4台喷雾器2台铁铲10把扫帚10把70001800040001000300024000200075030020003200400200100兀元元元元元元200003005001502000800300060001200

28、兀元元元元元元元元E治安、交通、消防管理装备无线对讲机10部警示牌30个消防斧头5把专用消防扳手 5 把防毒面具10套消防靴 10 套手提式1211灭火器 20支推车式1211灭火器 6套消防云梯1 把5000训练器材五、民宁园商业物业工作计划1、正常期的管理工作计划序 号项目内容时间备注房屋及公共设施 的维修保养12345制定房屋及公共设施的维修保养计划；养护和维修计划方案；维修基金的管理；房屋的维修管理；房屋的养护服务物业交付使用之 日起*机电设备的维 修保养1234设备的基础资料管理； 设备的运行管理； 设备的维修管理；设备能源和安全管理。物业交付使用 之日起安全事务管理123治安管理：

29、交通车辆管理；消防管理。物业交付使用 之日起四智能化设施管理123日常使用操作： 1-1 1 N/1 此 1 厂.维护；物业交付使用之 日起系统完善。五大厦环境管理123绿化管理；清洁卫生管理；环保管理。物业交付使用之 日起六财务管理12财务帐务 费用收取。物业交付使用 之日起七大厦文化活动开展123举办宣传；举办大厦活动；提供大厦服务。物业交付使用之 日起八服务及完善配 套物业交付使用之日起2验收与接管程序接管验收是指物业管理公司接管开发单位、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验接管验收是物业管理过程中不可少的

30、一个环节。我们三九物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，而且要充分利用其在接管验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，得过且过，避免公司今后遭受损失。3、制定物业验收计划及接管手续书物业验收技术小组会同赛博韦尔管理处，根据物业管理合同的要求制定相应物业验收计划，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员，验收计划应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批验收小组应在接 管验收前15天制定出接管验收手续书。4、资料的接管验收开发商（大业主）通知物业公司接管验收。验收技术小组会同民宁园商业物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收、移交方提供的产权资料和

31、技术资料，并记录 在验收交接记录中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由 交接双方议定，限期提交并做好记录备查。5、物业的预验收1 .物业验收技术小组分专业，按验收计划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公 共配套设施设备等进行预验收。2 .验收技术小组依据国家标准建筑安装工程质量检验评定标准、房屋接管验收标准对物业 的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。3 .在预验中查出不合格项目，由验收小组填写各类遗留问题统计表，返回给移交 单位，限定日期由 移交单位或工程施工单位进行整改，并商定时间复核。4 .对预验

32、收的单种设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。 对不符合的指标及时得出书面意见，要求移交单位组织设备制造 厂家或施工单位进行重新调试， 达到规定的要求。10、物业的验收1.在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进行 验证并在房屋遗 留问题中记录结果。整改合格后，按验收计划进行正式的物业验 收。2,楼宇的实物验收，按验收计划进行，做到三符合。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工 程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功 能符合，验收结果记录在验收交接记录中。3.在实物验收过程中发现

33、不合格立即提出书面遗留问题整改报告限期整改，并在验收交接记录中记录。4,岗位移交在完成资料交接、锁匙交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员全部进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责,管理处此间不承担管理责任，仅作为责任移交过程。各岗位移交最高时限电 梯 2 周 消防周配电周给排水1 周供 气 半周其余岗位半周在岗位移交完成后，移交方人员工撤离现场,全部管理责任由物业管理处负责。至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结,物业进入日常管理阶段。1.验收后的工作 1）各专业工种根据验收后的情况，填写工程验收交接记录和房屋设备交接表2）验收技术小组根据单项工程验收交接记录，作出综合性验收评

34、定，并将验收报告呈交公司总 经理。3）公司总经理代表物业验收单位，同物业移交单位办理相关手续。4）物业验收技术小组填写竣工资料和验收记录表，汇总验收的各种资料、报告。5）将经发展商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部各类资料报告存档第四部分一、管理经费来源民宁园商业物业管理处收费遵循三个原则：A、按深圳市物业管理行业收费指导标准收取；B、按照管理费收支平衡，略有节余”的原则收取;C、定期公布管理费收支状况，接受业主监督。1）管理服务费民宁园商业物业管理服务费收费标准按深圳市政府颁布的物业管理服务 收费指导标准（写字楼）二级收费标准收取，即办公、写字楼按人民币6.5元/平方米月

35、收取，以后经双方协商可做适当调整管理费方面可以根据发展商提供的条件，采取一些优惠措施如前期收费适当降低等吸引入住业主。2）车辆保管费、车辆场地使用费。3）向入住业主提供多种有偿服务费。4）其它政策规定应收取的费用。增收节支措施1、增设一些入住业主欢迎的有偿服务项目，以弥补管理经费。2、根据“精干高效”的原则，在保证推进公司物业管理质量体系所需人力、物力、财力资源的 同时:选拨一专多能型管理人才，精简人员、提高工作效率。3、抓好大厦的综合管理，加强巡视监督、杜绝违章和人为破坏公共设施现象，杜绝浪费现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。三、经费收支测算1、依据1) 根据开发商提供的有关数

36、据资料进行测算；2) 管理服务费的收费依据深圳市物业管理收费指导标准执行；3) 人工费：参照物业管理行业普遍工资水平制订；4) 水、电、煤气费用按深圳供电公司和自来水公司、煤气公司公布的价格支出2、经费收支测算表管理费用测算表序号项目测算依据测算式测算结果占总费用 比例（%）备注人工费本项目定岗定编配置人员25人，管理处5人（正、副经理各1人、管理员1人、财务2人），工程部7人，保安部6人，清洁绿化部7人(1) +(6)65334元/月38%(1)员工工资管理处经理（港职）1人5000元/月助理经理1人3500元/月管理员1人3000元/月会计1人3000元/月出纳1人2000元/月工程技术人

37、员3人2500元/月/人监控、消防中心技术人员4人2500元/月/人保安员6人1600元/月/人清洁、绿化人员7人1100元/月/人1X5000=50001X3500=35001X3000=30001X3000=30001X2000=20003X2500=75004X2500=100006 X1600=96007 X1100=7700小计:51300元/月51300元/月30%(2)社会保险费按深圳市社会保险局规定的标准计算。工资超过2000兀的员工，计算缴费工资定为1532元（深圳市上年平均工资标准）；工资不足2000兀的员工，计算缴费工资定为1000兀。暂预定6名深圳市户口，19名非深圳户

38、口。辛4y.6 X 1532 X 12%= 110319 X 1000 X7% =1330 医6X 1532X7% = 64319X 1532 X 2% =582 工 25 X 1532X0.8% = 306 待 51300 X 1% =514015元/月2%小计：4015元/月(3)福利基金工资总额的14%51300X 14%=7182 元 /月7182元/月4%(4)工会经费工资总额的2%51300 X2%=1026 元/月1026元/月6%o(5)教育经费工资总额的1.5%51300 X 1.5%=770 元 /月770元/月4%(6)办劳动用工手续及 暂住证按人均500元/年计25 X

39、 500- 12=1041 元 /月1041元/月6% 制服费按每人每年二套(保安员另加一套作训服)计算管理人员制服：400 元/套工程技术部人员制服：200元/套保安员制服：350元/套；作训服200元/套清洁及绿化人员制服：150元/套400 X 2 X 4=3200200 X 2 X 6=2400(350 X 2+200 X 1) X 7=6300150X2X7=2100小计:14000元/年每月摊制服费：14000- 12=1167 元 /月1167元/月9%办公费(1) + (6)19987元/月8%(1)交通通讯费1)市内交通、其他交通30元/人月X5人2)通讯：传真机500元/台

40、，电话300元/台X5台30X 5=150500+300X 5+300X5=3500 小计：3650 元/ 月3650元/月2%(2)低值易耗品人均80元/月计人均金额X人数80X 44=3520 元/月3520元/月1%(3)大厦文化活动费为大厦客户免费提供书刊、杂志、背景音乐用品及集体活动 经 费，预估5万兀一年年费十月数50000 - 12=4167 元 /月4167元/月1%(4)书报费管理处订阅报刊杂志费用 1800元/年年费十月数1800- 12=150 元/月150元/月1 %(5)业务费用于各项往来业务开支，预计 2000兀/月2000元/月2000元/月7%(6)固定资产折旧

41、费、 低值易耗品摊销、 筹建费摊销空调机3部10000元复印机1部5000元电脑2部15000元，物业管理软件1套6000元打印机2部6200元，传真机1部2500元照相机1部2500元，办公桌椅5张3000万元 沙发、茶几4套2400元，保险柜1个500元固定资产总值十折旧年限6000-( 5X 12) =1000元/月 其它设备总值十摊销年限132000-(2X 12) =5500 元/月 小计：6500元/月6500元/月3%资料柜6个3000元，电话3部2000元办公用资料一批5000元，厨房用具1套6000元75型疏通机1部2000元，冲击钻1部1200元切割机1部800元，电工工具

42、2500元水工工具1500元，高空作业工具1套1000元铝合金梯3部1500元，电焊机1台2500元 常用材料备件1批 5000 元吸尘吸水机1台7000元，打蜡机1台18000元垃圾箱80个4000元，手拉车2辆1000元清洁工具3套3000元，剪早机2台24000兀，绿篱修剪机1台2000兀锄、铲、镐各10把750元，刀、剪各10把300元胶管400米2000元，垃圾周转车4台3200元喷雾器2台400元，铁铲10把200元扫帚10把100元无线对讲机10部20000元，警示牌30个300元 消防斧头5把 500元，专用消防扳手5把150元 防毒面具10套2000兀，消防 靴10套800兀

43、手提式1211灭火器20支3000元推车式1211火火器6套6000兀（地下车库用）消防云梯1把1200元，训练器材1套5000元带的设备按5年计提折旧，其余设备按 2年摊入成本四公共设备设施维 修养护费按简易测算法计算本项费用：公共设备建造成本以建筑成本的 25%十取，折旧按25年计算，每平方米建筑面积每月应分摊的公 共设备、设施维修保养费按月折旧费的40%提取（单位面积建筑成本按3500元/平方米估算）建筑面积X每平方建筑成本单价X公共设 备建造成本占建筑成本的比例十（25年X 12个月）X维修养护费率6000 X 3500 X 20%-（ 25X 12 ） X40%=5600 元 / 月

44、19600元/月7%五清洁卫生费(1) + ( 5)3790元/月r2%(1)工具费1）垃圾站铁桶，330兀/个，共5个，每年更换一次材料费用十更换时间640元/月2%o2）不锈钢吐痰桶，200兀/个，每层楼二个，二年更换一次3）塑料桶，每层2个，40兀/个，一年更换一次4）日常塑料袋，每层2个/天，0.45元/个330X 5- 12+5X 10X 200- 24+2X 1012+5X2X 10X 0.45 X 30=390 元/ 月(2)消杀费每月消杀3次海次为500元消杀次数X单价3X500=1500 元 /月1500元/月1%(3)清理化粪池每月估计100兀，100元/月100元/月(4

45、)清洁用料按目前各物业管理公司实际支出平衡800元/月800元/月800元/月3 %o(5)垃圾清运费设5个垃圾桶，每月每桶150元清运费计算垃圾桶数X每桶清费单价5X 150=750 元 /月750元/月3 %六绿化养护费绿化面积10575平方米，大堂花卉摆设+(4)971元/月P 4%(1)工具费常备易损小件工具，按每百平米绿化面积5兀估算绿化面积十100 X 5300- 100X 5=150 元/月150元/月2 %(2)农药、化肥、补 苗费按每平米绿化面积0.3元计绿化面积X 0.3300 X 0.3=90 元/ 月90/月1%(3)绿化用水按0.3吨/平方米月，每吨3.5元计用水量/

46、平方米月X水单价/吨X绿地 面积0.3X3.5X300=315 元/月315元/月2%(4)大堂、办公摆化按年支出租费5000元/年计金额/年十月数5000- 12=416 元/月2084元/月7 %七不可预见费一至六项之和的5%十提110849 X 5%=5542 元 / 月5542元/月3%八企业管理费一至七项之和的10%勺计提116391 X 10%=11639 元 /月11639元/月6%九税前利润一至八项之和的10%十提128030 X 10%=12803 元 / 月12803元/月:7%十税收至九项之和的5%十提140833 X5%=11325 7C /月7042元/月4%十一设备

47、保险按设施设备原值500万元计，保费0.3%设备原值之和X0.3%- 12个月2000000X 0.3%- 12=500 元/ 月500元/月4%十二折旧费按10年折旧计原值-年限7 22000000- 10- 12=16667 元/月16667元/月14%十三公用水电费含电梯、公共地方、线、变损、供排表、消防等用电用水，按行业写字楼单位面积公用水电费平均值预计建筑面积X单位面积费用平均值6000 X 0.8=4800 元/ 月4800元/月6%合 计+十十一158042 元/月100%第五部分物业档案建立与管理科学的、规范化的档案管理能有效地为民宁园商业物业公共设施的使用、维修、改建 和各项

48、管理工作提供指引和服务。我们拟采取系统化、科学化、电脑化的手段，配备专职 档案管理人员，抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节，对现有档案资料进行严 格、科学、集中的管理。1、 档案资料的分类简索1） 开发建设单位移交档案资料产权资料A 项目批准文件 、B 用地批准文件 、 c 投资许可证 、D 规划许可证 、E 开工许可证 、F 拆迁安置资料技术资料A、物业规划图B、建筑施工图C、竣工图a）总平面图b）单体建筑、结构、设备竣工图c）消防、附属工程及地下管网竣工图D、地质勘测报告E、工程合同F、开、竣工报告G、工程预决算H、图纸会审记录I、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记

49、录）J、隐蔽工程验收签证K、沉降观察验收签证L、竣工验收证明书M、钢材、水泥等主要材料的质量保证书N、新材料、构配件的鉴定合格证书。、水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书P、砂浆、混凝土试块试压报告Q、供水的试压报告R、绿化工程竣工图纸及相关资料S、消防系统验收证明T、房地产权属关系的有关资料U、公共设施检查验收证明V、机电设备使用说明书W、用水、用电、用气指标批文X、水、电、气表、校验报告丫、智能系统、通讯、电视等交验证明及相关资料 物业资料A、大厦基本资料B、分区资料2） 管理单位自建档案资料（1）顾客资料A、入住业主资料a）入住业主通知书b）入住业主协议书c）顾客公约d）其它B、人员

50、档案a）企业情况登记表b）身份证（2）日常管理资料A、环境管理记录a）日常巡查记录b）垃圾清运记录c）消杀记录d）噪音检测记录B保安管理记录a）日常巡查记录b）交接班记录c）值班记录d）物资搬运放行记录e）紧急事件处理记录f） 车辆管理记录g）夜间查岗记录h）闭路监控系统录相带B、出租档案a）入住认定书b）承租人员资料D车辆档案a）车辆详细资料b）车位使用协议C、装修管理档案a）装修申请表b）装修工程队安全责任书c）临时施工人员登记表d）施工单位营业执照e）消防审批资料D、维修服务档案a）维修委托单b）维修服务回访记录E、收费管理档案a）月收费明细表及汇总表b）管理费收支公布表c）管理处与外单

51、位签订的各类合同d）其它F、设备管理档案a）公用设施保养维修记录b）机电设备保养维修及运行记录c）设备分承包方维修保养记录d）智能系统值班记录e）设备设施巡视检查记录f）水箱清洗记录g）二次供水设施卫生合格证h）水质抽样检查报告i）设备台帐G、大厦文化档案a）各项活动计划及实施记录b）图片及录像c）新闻媒介报导剪集d）大厦文化活动总结H、顾客意见调查、统计记录I、顾客访问记录J、顾客投诉及处理记录K、员工管理档案a）员工个人详细资料b）员工培训考核记录 c）员工业绩考核记录d）员工内务管理检查记录L、培训档案a）培训计划及实施记录b）培训考核及跟查记录c）军事训练及消防演习记录M行政文件a）政府部门文件b）函件c）物业公司及集团公司文件d）管理处规章制度、通知、通报等文件e）管理处荣誉资料N其它2、 档案、资料的管理办法1）档案、资料建立及管理运作流程示意图民宁园商业物业提供的资料管理处建立的资料