合肥利港银河广场项目提报

1、利港银河广场滨湖滨湖向上城项目组向上城项目组市调报告朱煜该项目分析要点楼盘所在区域介绍、基本信息介绍、周边配套、规划介绍等楼盘自身产品分析、特点、定位楼盘项目swot分析楼盘与周边项目影响以及对公司项目的影响区位情况介绍合肥141战略，是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技术开发

2、区、上派镇）。一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）项目区域配套整个滨湖区分为三横三纵组成，成为一个田字形.而利港银河广场地处合肥市滨湖区庐州大道和紫云路交口。处于滨湖区田字形中心位置，地理位置优越，项目西边是已经建成的大型世纪金源购物中心、合肥市三级甲等医院滨湖医院、东边近在咫尺的是规划中的省政务办公区，北边是目前已建成的安徽最大会展中心滨湖会展中心，南边是规划中银行人保后援基地及已经建成的塘西河公园。周边配套齐全，餐饮、休闲、娱乐、文化、教育、金融等配套一应俱全，项目所处位置更是滨湖唯一一个地铁双轨1号线（庐州大道）与7号线（紫云路）交汇处，拥有不可比拟的优

3、质配套及交通设施，项目基本参数基基础础信信息息案名：利港银河广场案名：利港银河广场 开发商：荣港置业投资商：利港集团建筑密度：21%所属板块：滨湖板块案场电话：400-8181-365转8227项目地址：庐州大道和福州路交口入住时间：2016年下半年装修状况：毛坯 市 调 信 息占地面积:1446300平方米总建筑面积： 52万 容积率：商业容积率5.0，居住3.0绿化率：商业部分20%，居住部分40%总户数： 1627户车位比例：1:1，3526个（含地上和地下）主力总价：80万左右代理商：世联地产工程进度：在建中面积范围： 88160（一期开盘88-128）物业管理费：1.44元/平方米月

4、物管公司：待定自建商业配套：超高酒店写字楼，高端写字楼，综合商业，地铁商业，为一体大型城市综合体项目规划介绍高端住宅高端写字楼沿街商业时尚mall超高酒店写字楼地铁商业产品分析该案占地面积:144144万万建筑面积建筑面积5252万万 一栋超高写字楼两栋写字楼沿街商业和地铁商业规划十栋住宅 四栋两梯四户六栋四体八户的设计总规划 1627户目前商业进展较慢,主推住宅，现已经开始蓄水认筹,一期即将开盘的是住宅楼 1#2#3#7#户型面积88128房型分析优点：进门客厅连接餐厅，开间进深均很大,进门感觉很大气的感觉。三房朝南,主次客厅采光度很好,阳台，飘窗也很大，次要功能区朝北,虽然是中间户型,但是

5、配备了通风天井，虽然见光度较差,但是高层具有回旋风效果,也做到了南北通透的效果缺点：走廊过道浪费面积较大,房门全关上再看走廊很狭隘空洞的感觉,赠送的设备平台实用性很低,并且该设计房型设计公摊一般都比较大.看该平面图,房屋多处为主承重墙,房型较为死板，不适于设计。a户型-88m房型分析优点：户型方正紧凑.利用率高厨房与餐厅比较近.用餐方便全明设计的房型,所有房间明亮通透，通风采光度俱佳，适合老年人居住缺点：入户视野狭隘,走廊浪费空间128m三房的大气毫无体现。客卫门正对着客厅与南北主次卧门对门.对房屋居住影响较为不好.c户型-128m客源分析利港银河广场的客源相对较为全面，划分的主要客源为滨湖的

6、常住人口与外来人口，还会有少量的老城区投资客和改善型住房的人群，像世纪金源里的正式员工,一般居住在老城区,上下班路途较远。即将建成的各银行后援基地产品定位有限,对于现存滨湖经济实力不是很强的客户群与投资客来说,该项目户型面积总体偏大,没有更小面积的住宅,首付三成，价格分析利港银河广场目前还未开盘，5月18日开始蓄水认筹,开盘时间预定在7月底8月初，滨湖区域房均价为8483/m，置业顾问估计价在8300元/m左右，这个价格在该地段还是比较优惠的.具吸引力的在于未来两铁交汇是其较大的卖点，另外其自配的商业，学区等设备也相对较为完善，自成体系适合居住。前期有办理银河会验资会员可享受4000元的优惠，

7、近期该项目与合房网电商平台携手推广团购，蓄水期缴纳4000抵1w房款优惠优先摇号选房。去化分析首次开盘1、2、3、7号楼,开盘住宅约560户，目前经合肥房地产交易网电商平台与该案场蓄水交钱客户已有300+，项目目前主推88m左右两房，128m左右三房，像这类房源，使用便捷，性价比较高。虽然项目学区暂未确定，但是项目西边就是第四十六中学北校区，东边是寿春中学，无论划分那个学区都十分便捷。项目本身还配有商业配套，百货超市、餐饮娱乐、，这也是主打的卖点。该产品交通便利,周边道路均处于主干道，更具吸引力的在于未来两铁交汇带来的便捷是其较大的卖点近期推广活动近期推广活动影院开场推广近期推广活动案场活动s

8、wot分析优势（strengths）劣势（weakness）机会（opportunity）威胁（threats）swot分析优势（strengths）1. 1. 城市综合体性质城市综合体性质. .住宅产权住宅产权7070年与商业年与商业4040年划分开来年划分开来2. 2. 该项目自带商业配套生活便利该项目自带商业配套生活便利3. 3. 周边均处于主干道交通便捷，未来双铁周边均处于主干道交通便捷，未来双铁建成后更加便捷建成后更加便捷劣势（weakness）1. 1. 该项目规划较为完善该项目规划较为完善, ,形成时间较慢形成时间较慢2. 2. 没有确定划分学区，不确定因素较高没有确定划分学区，

9、不确定因素较高3. 3. 自带超高商业写字楼很宏伟自带超高商业写字楼很宏伟, ,多少会影响多少会影响住户住户4. 4. 处于主干道处于主干道. .车流量较多车流量较多, ,比较吵杂比较吵杂swot分析机会（opportunity）1. 1. 滨湖区域发展处于上升期，人流消费量不断滨湖区域发展处于上升期，人流消费量不断提高提高2. 2. 距离学校比较近，作为学区房比较有吸引力距离学校比较近，作为学区房比较有吸引力3. 3. 双铁出站口，为商业带来了人流量双铁出站口，为商业带来了人流量swot分析威胁（threats）1. 周边项目竞品较多,2. 滨湖区域完善的商业配套还未完善3. 现有交通工具出行不方便4. 滨湖区域外来人口较多,人多吵杂swot分析该项目与我司项目分析