合肥阿奎利亚地产项目营销推广执行方案

1、city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问阿奎利亚阿奎利亚 营销推广执行方案营销推广执行方案city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问提报结构认知营销执行明确目标提报结构city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问认知city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问认知市场认知市场认知市

2、场认知市场认知city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问2006年，合肥楼市供应中以蜀山区最大，产品线亦最为丰富。瑶海区紧随其后，以小户型供应为主。庐阳、包河供应量最小。需求消化结构与供应结构配比基本相同。其中供应稀少的庐阳区需求大于供应，小户型项目云集的瑶海则需求略低于供应，表明两区存在大量高端需求受区内供应限制，将被迫向外寻求出路。 合肥房地产市场供应需求概况city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问2002-2006年合肥楼市总体

3、价格走势2006年合肥新建商品住宅的销售均价为3269元/平方米，延续了近年的上涨的态势，但涨速趋缓。回顾2002年至2006年合肥新建商品住宅的均价，分别为2013元/平方米、2341元/平方米、2957元/平方米、3189元/平方米以及3269元/平方米，上涨幅度依次为16.3%、26.3和7.8和2.5。city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问认知自我认知自我认知自我认知自我认知city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问阿奎利亚

4、面临的现状和高低端方向之争截止2007年2月中，阿奎利亚共计实现销售7545万元，套数占比43.16%，面积占比34.64%，显示大面积单位全面滞销。鉴于以上原因，二期规划全面走向低端，并已在小面积公寓单位积累了一定数量的认筹。这一战略的转变是祸是福？它究竟将给阿奎利亚带来什么？从国内众多城市的地产发展经验来看，郊区大盘，尤其是未形成开发热点的生地郊区大盘，走低端路线者鲜有成功的例子。此亦为一普遍规律。我们认为一期大面积单位的滞销并非定位失位所致，而是由执行层面出现的系统性失误造成的。若因此走向低端必将导向更严重的失败。city integrated residentialcity integ

5、rated residential泛 城 顾 问132本项目具备成为高端项目的所有潜质经验证明在这样的区域、这样的生地走低端路线必遭失败只有做高端才是实现阿奎利亚复兴的唯一出路高端路线 实现阿奎利亚复兴的必由之路city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问合肥高端市场区域战略图大蜀山高端片区本案蜀山南大片区由于区位较远，庐阳传统高端区、瑶海传统高端区由于存续时间已长、规模较小，对本案的竞争影响有限。大蜀山片区是近年形成的合肥高端热点片区，拥有得天独厚的生态景观资源，规模大，配套渐趋成熟，辐射力较强，客户以蜀山和本省外

6、地客户为主。包河高端片区包河北片区近年规模增长迅速，众多高端项目陆续推出，售价节节攀升，高层售价高居全市之首。由于地缘接近，对庐阳、瑶海两区高端客户形成极大吸引力。本案地处市北郊野，尚未形成高端市场热点。但项目周边自然生态资源非常丰富，且与传统庐阳商圈若即若离，具备高端项目的所有先天潜质。一旦运作得当，即可对瑶海、庐阳等高端市场形成强大冲击。除此外，近年合肥高端住宅市场对省内的吸引力日渐加大。05年始合肥晚报及新地产交易网连同淮南、淮北等地市媒体淮河早报、皖北矿工报等地市媒体展开多次优秀楼盘的推介活动，组织了千余人次地市购房者到肥参观选房，取得较好的反响。 city integrated re

7、sidentialcity integrated residential泛 城 顾 问项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问结论：结论：1.在本案一级辐射区内，庐阳、瑶海二区政工商汇聚，均存在巨大高端需求而区内供应严重不足，是本案重点客源拓展区域。2.蜀山高新区以其成熟豪宅片区气候对高端客户形成强大引力，但因地缘关系，对庐瑶二区辐射不足，尤其对

8、瑶海影响几近于无，对本案客源争夺不明显。3.包河高端市场受城市重心南移影响将迎来较大发展机遇，其辐射区域与本案形成强烈竞争；但其目前供应主要集中在马鞍山路沿线，规模尚偏小，市场容量有限。4.本案所在片区高端市场尚未发育成熟，存在巨大发展空间。只要我们抓住机遇，审时度势，重新准确定位，缓图急行，即可迅速扭转局势，领导城北片区与蜀山高新区、包河马鞍山片区形成三足鼎立之势，共同逐鹿合肥。庐城鹿正肥，三分天下有其一项目强辐射区域中高端市场竞争中观分析city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问明确目标city integra

9、ted residentialcity integrated residential泛 城 顾 问重新明确开发思路重新明确开发思路需要明确的是：需要明确的是：118万规模郊区大盘万规模郊区大盘如何做好如何做好 郊区郊区 大盘大盘 营销？营销？city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问重新明确开发思路重新明确开发思路我们主张：我们主张：立足高端市场，强化大盘概念立足高端市场，强化大盘概念开发循序渐进，价值逐步提升开发循序渐进，价值逐步提升city integrated residentialcity integrat

10、ed residential泛 城 顾 问0707年推广目标年推广目标大盘升级大盘升级07年我们要实现大盘升级我们所处的阶段：大盘开发的第一阶段项目总占地2000亩，118万平米建筑规模，目前开发面积不到？万平米开盘价？元/平米，目前均价？元/平米2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问生态景观生态景观高端产品高端产品区位升值区位升值大盘形象大盘形象产品丰富产品丰富 未来未来完善配

11、套完善配套我们作为一个大盘的优势很多一张好牌不难，一手好牌太难一张好牌不难，一手好牌太难0707年推广目标年推广目标大盘升级大盘升级city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问作为大盘营销的第一阶段，2007年我们主打的王牌生态景观生态景观高端产品高端产品王牌王牌决定胜负决定胜负0707年推广目标年推广目标大盘升级大盘升级2008、2009、2010.我们还有2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789city integrat

12、ed residentialcity integrated residential泛 城 顾 问0707年推广目标年推广目标大盘升级大盘升级大盘升级的延伸如何更大限度的提升项目价值国际化是整合项目各项优势的顶级升级国际化是整合项目各项优势的顶级升级国际化国际化 未来完善配套未来完善配套118118万规模万规模生态景观生态景观意大利风情意大利风情完善配套完善配套开发商品牌口碑开发商品牌口碑景观景观西班牙风情西班牙风情我们元一伯庄价值标杆价值标杆city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问基本条件：基本条件：一，项目的规

13、模一，项目的规模118万平米的大盘万平米的大盘二，国际规划概念二，国际规划概念潜力较大的可规潜力较大的可规 划区域，高端产品规划划区域，高端产品规划三，距离三，距离与城市若即若离的距离与城市若即若离的距离四，项目的整体定位四，项目的整体定位意大利异域风情社区意大利异域风情社区五、生态景观五、生态景观丰富的生态休闲旅游资源丰富的生态休闲旅游资源价值：价值：客户对国际价值无限憧憬客户对国际价值无限憧憬项目硬件（未来完善配套）对客户心理的支撑项目硬件（未来完善配套）对客户心理的支撑人是要有精神和目标，才有价值人是要有精神和目标，才有价值大盘有了内涵和方向，才可以实现价值的提升大盘有了内涵和方向，才可

14、以实现价值的提升项目实现国际化的基本条件、价值0707年推广目标年推广目标大盘升级大盘升级city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问生态社区生态社区 国际化国际化 以生态为本，以生态为本，铺垫国际化氛围的形成铺垫国际化氛围的形成 延展生态，延展生态，打造国际化社区标准打造国际化社区标准阿奎利亚生态游项目产品（二期高层）推介会暨意大利异域风情讲解会国际名车展示试驾阿奎利亚国际商务酒会意大利文化年系列活动描绘未来，儿童绘画大赛“阿奎利亚”摄影大赛千人晚宴引进国际双语幼儿园、小学、中学一站式教育体系签约仪式激情嘉年华阿奎

15、利亚实现国际化的途径王牌运用0707年推广目标年推广目标大盘升级大盘升级现场全面包装展示生态景观形象city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问营销执行city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问一、一、0707年度总计划年度总计划city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问包装 品牌营销品牌营销（长线）（长线）产品说明会建筑之声音乐会开盘仪式活动营销活动营销（节

16、点）（节点）名车试驾阿奎利亚置业会客户带客户的奖励活动 顾客营销顾客营销（长线）（长线）捆绑家装公司现场服务 风景区一日游国际画展雕塑展团购户服务专职机构年终千人晚宴大户型送小轿车5.1日节日促销 9.10教师节促销阶段促销阶段促销（短线）（短线）年底答谢促销 10.1节日促销（两长两短，互相促进）（两长两短，互相促进）论坛 联谊酒会 样板间开放开盘 活动 鲁能会会员优惠客户抽奖国际双语学校签约城市巡展活动千人晚宴意大利风情系列活动嘉年华阿奎利亚行年度营销主轴阿奎利亚商务酒会city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾

17、问主要解决客户来电来访量问题。加大宣传力度，产品解析，突出王牌，打造合肥第一生态国际大盘形象。报纸网络电台户外要展开造势。同时在售楼处多举办活动，并预告吸引客户来访。开盘期开盘期预热预热期期强销期强销期 延续期延续期 完成销售指标，实现价格提升。产品解析以现场活动显现现场良好热销气氛，并以促销手段促进大量客户进行购买，以优良的服务和环境，树立项目热销形象。完善客户服务，维护老客户，实现口碑营销，顺利完成二期销售任务。通过户外广告延续市场印象，定期的活动培养更稳定的客户资源，为后期开发积累客户。新 一 轮 市 场推广销售分期打造济南国际住宅打造济南国际住宅11月 12月 1月 2月 3月 4月

18、5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月2006年2008年2007年推广主题年度推广主轴city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问全年销售任务指标：？亿其中，散户: ？亿 团购: ？亿年度销售总目标city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问怎么完成年度销售任务？city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问二、销售分期和价格二、销

19、售分期和价格city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问销售分期和价格首先要明确卖给谁？目标客户特征素描目标客户特征素描出行方式 60%以上的客户拥有私家车置业经历 二次以上置业，注重提升居住品质和精神生活品质置业关注 注重环境、规划、品质、高性价比、升值潜力年龄层次 主要集中在35-55岁之间行为习惯 内敛老练、信任圈子里朋友家庭结构 大多数三代同堂或三口之家职业特征 商务领袖、官员、企业高管、私营企业主、金融/it/教育/医疗高收入人群社会地位 知富中产阶层，主流社会中坚力量、希望获得社会认同和他人尊重教育背景

20、高知识水平、丰富的社会阅历置业目标 120平米以上三、四、五房居住区域 庐阳区、瑶海区、长丰县、本省合肥外市县city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问怎么卖？销售分期和价格city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问怎么卖？销售分期和价格city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问我们的目标是在年底前完成至少？我们的目标是在年底前完成至少？% %的销售任务。的

21、销售任务。由于仍然要快速销售，所以要保证在售房源不低于由于仍然要快速销售，所以要保证在售房源不低于？套？套/ /月。月。4月 5月月 6月月 8月月 11月月 12月月 积累期开盘期强销期收尾期5月？日客户积累不低于？组6.15-7.31？套团购？套8.1-10.31？套团购完成回款？11.1-12.31？套销售分期（二期）销售分期和价格city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问前提：前提：生态异域风情营造、售楼处、生态样板间、道生态异域风情营造、售楼处、生态样板间、道路系统、景观绿化等工程进度的硬件支持和生路系统

22、、景观绿化等工程进度的硬件支持和生活配套设施、教育体系等的完善活配套设施、教育体系等的完善否则难以支撑。否则难以支撑。二期高层均价二期高层均价 28002800元元/ /平米平米销售价格一期剩余单位均价一期剩余单位均价 26002600元元/ /平米平米销售分期和价格city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问 由于要保持项目快速销售，而且要保持市场相对稳定，考虑到客户的心理接受能力，所以价格要保持相对稳定，增长不宜过快。 为给二期高层价格提供参照性，将一期剩余部分单位均价调高，给市场项目升值现象 原则上每销售100

23、套整体上涨1%，单个户型销售的业绩理想，可以多涨0.5%-1%。 另外配合大的工程节点可以做适当大的涨幅，多涨1%，比如项目封顶，交房等。 涨价的目的，一是增加利润，二是促进成交。例如当近期有一批客户很有意向，但是由于某些原因而犹豫不定时，可以提前3天宣布涨价消息，这样往往可以促使大部分摇摆客户认购。价格调整策略销售分期和价格city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问户型面积及配比定位三、推广策略三、推广策略city integrated residentialcity integrated residential

24、泛 城 顾 问推广策略形象包装形象包装公关活动公关活动促销促销媒体推广媒体推广多拳组合city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问全力打造国际化社区形象全力打造国际化社区形象建立国际化社区标准，通过软文炒作，展开国际化社区标准大讨论，高调推出项目的国际社区系列化标准，国际园林标准、国际商业配套标准、国际住宅标准、国际教育配套标准、地产国际品牌标准等；采取系列事件营销，引进国外酒店进驻、国际学校建立、邀请国际建筑大师和国际园林规划大师进行论坛讲解；通过国内外专家评定；权威组织评选；参与国际化奖项评比。推广策略形象包装形

25、象包装city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问诠释异域生态景观社区，展示现场力量诠释异域生态景观社区，展示现场力量生态样板间、销售现场和异域风情生态园林、生态休闲场所、主题风情商业街、运河的包装展示形象包装推广策略形象包装city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问客户积累期活动推广策略公关活动积累期开盘期收尾期强销期5月6.158月11月12月5.1-6.15客户积累不低于？组6.15-7.31？套团购11-16#？套8.1-10.3

26、1？套团购完成回款11.1-12.31？套活动阶段city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问客户积累期活动一主要以阿奎利亚会的置业卡的发放来达到快速积累的目的,首先要建立阿奎利亚会的管理体系，成立会员管理中心负责日常工作 。 置业卡与阿奎利亚会有效结合，建立会员积分制度：会员参与项目活动、为阿奎利亚刊物投稿、为项目提出合理化建议都可以得到积分积分可以折抵现金购房和物业管理费总负责人（客服中心主管）客服：维护会员客服：吸纳会员成立阿奎利亚会成立阿奎利亚会推广策略公关活动city integrated resident

27、ialcity integrated residential泛 城 顾 问客户积累期活动二阿奎利亚时尚生态游系列活动阿奎利亚时尚生态游系列活动活动目的：活动目的：正值旅游旺季，满足客户春夏之交怡动的心情。活动时间：5月（根据效果评估后期可每月执行一次）活动地点：阿奎利亚售楼处、合肥北部风景区邀请对象：阿奎利亚会会员，所有来访活动设想：1、先带客户参观项目，感受异域风情，填写客户资料单；2、提供2辆中巴免费接送游客去合肥风景区游玩；3、和风景区合作，提供景区门票或烧烤设备等，活动期间购房者可获得优惠；推广策略公关活动city integrated residentialcity integrat

28、ed residential泛 城 顾 问客户积累期活动三推广策略公关活动产品发布会暨认筹活动产品发布会暨认筹活动 city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问客户积累期活动四推广策略公关活动城市巡展活动城市巡展活动 时间：内容：在周边地市巡展，吸引当地高端置业人群的关注 配合条件：当地媒体炒作 city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问开盘期活动积累期开盘期收尾期强销期5月6.158月11月12月5.1-6.15客户积累不低于？组6.1

29、5-7.31？套团购11-16#？套8.1-10.31？套团购完成回款11.1-12.31？套活动阶段推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问开盘期活动一生态样板间开放仪式生态样板间开放仪式推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问开盘期活动二盛大开盘仪式（邀请名人参加秀活动）盛大开盘仪式（邀请名人参加秀活动）活动目的：活动目的：告知进入全面热销，引爆全城关注、提升项目品牌告知进入全面热销，引爆全城关注

30、、提升项目品牌活动时间：活动时间：0606年年？月月 媒体宣传：媒体宣传：1 1、活动前通过各种媒体，进行全方面的宣传，预告项目即将开盘的、活动前通过各种媒体，进行全方面的宣传，预告项目即将开盘的信息。隐性透露出项目开盘涨价的消息，促进客户购买。信息。隐性透露出项目开盘涨价的消息，促进客户购买。2 2、活动中进行各大网站、电台、电视等媒体的现场实时报道，生态、活动中进行各大网站、电台、电视等媒体的现场实时报道，生态专家现场讲解项目内生态主题。专家现场讲解项目内生态主题。3 3、活动后利用各种媒体进行宣传炒做，用事件的持续影响力和口碑、活动后利用各种媒体进行宣传炒做，用事件的持续影响力和口碑带动

31、下阶段销售。带动下阶段销售。推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问国际名车展示试驾国际名车展示试驾开盘期活动三推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问开盘期活动四“阿奎利亚阿奎利亚国际商务酒会国际商务酒会”（备选）（备选）推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问强销期活动积累期开盘期收尾期强销期5月6.

32、158月11月12月5.1-6.15客户积累不低于？组6.15-7.31？套团购11-16#？套8.1-10.31？套团购完成回款11.1-12.31？套活动阶段推广策略公关活动2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问意大利风情展之一：意大利服装秀意大利风情展之一：意大利服装秀强销期活动一推广策略公关活动city integrated residentialcity integra

33、ted residential泛 城 顾 问强销期活动二意大利风情展之二：阿奎利亚国际画展、雕塑展意大利风情展之二：阿奎利亚国际画展、雕塑展推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问强销期活动三意大利风情展之三：阿奎利亚极限运动体验周意大利风情展之三：阿奎利亚极限运动体验周推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问强销期活动四意大利风情展之四：意大利风味美食节意大利风情展之四：意大利风味美食节推广策略公关

34、活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问强销期活动五引进国际双语幼儿园、小学、中学签约仪式引进国际双语幼儿园、小学、中学签约仪式推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问强销期活动六参加秋季交易会（备选）参加秋季交易会（备选）推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问尾盘期活动积累期开盘期收尾期强销期5月6.158月11

35、月12月5.1-6.15客户积累不低于？组6.15-7.31？套团购11-16#？套8.1-10.31？套团购完成回款11.1-12.31？套活动阶段推广策略公关活动2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：69031789city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问尾盘期活动一业主千人晚宴活动业主千人晚宴活动推广策略公关活动city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问促销一口价销售一口价销售推广策略促销city integrated residentialcity integrated residential泛 城 顾 问促销推广策略促销买大户型送小轿车活动买大户型送小轿车活动2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网