05岱山竹屿新区项目优化建议47p

1、岱山竹屿新区项目产品优化建议chinastar 华星 2012年5月31日第一部分 城市解读研究思路第二部分 项目解读第四部分 客群解读第五部分 优化建议第三部分 市场解读3一、城市解读岱山环境优美，地理位置重要，但人口导入、固定能力较弱，近年人口逐年减少。城市概况 岱山县位于浙江省舟山群岛中部，是全国12个海岛县之一，系省级风景名胜区，素有“蓬莱仙岛”之美称。 岱山地处大陆海岸线和长江“黄金水道” “t”型交汇的咽喉要冲，是长三角对外开放的海上门户，上海国际航运中心洋山深水港航道穿越县境。 2004年末全县户籍总人口197253人；2005年末全县户籍总人口195019人；2010年末全县户

2、籍总人口191061人（男性94748，女性96313），总户数为81094户。岱山经济仍在高速发展期，结合国际通用衡量标准，岱山房地产市场仍可快速增长，其市场消费主要以生存需求向改善型需求为主。城市经济 大于8%宏观经济增长与房地产发展关系 小于4% 4-5% 5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展根据相关理论和国际通用衡量标准判断，岱山房地产市场发展迅速，仍在快速发展期。第二产业近年发展迅速，第三产业比例萎缩，城市发展水平落后于经济发展，影响人口导入，难以聚集、固定高素质与高收入人群。城市经济2006年和2011年三次产业增加值结构图区域长远规划及其优异，岱山将在西南部重点发展临港制造业，但尚未

3、建立明确时间表，短期内执行可能性较小。城市规划 浙江舟山群岛新区是国家一项做深做强海洋经济的战略决策。作为中国首个群岛新区，2011年3月14日，舟山群岛新区正式写入全国十二五规划，规划瞄准新加坡、香港世界一流港口城市，要拉动整个长江流域的经济。2011年6月30日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海和重庆两江后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区。整体规划方案中，岱山岛西南部，将依托现有船舶修造企业和船舶配件生产企业，重点发展船舶修造、船舶配件等船舶工业和临港装备制造业，进一步壮大产业集群。跨海大桥的建立，将岱山从孤岛带入半岛时代，区位优势

4、凸显，提升交通环境，增强区域经济活力。城市规划东海大桥2005年已通车岱山北跨海大桥勘测规划中岱山到秀山跨海大桥在建中秀山到舟山跨海大桥在建中舟山跨海大桥2009年已通车杭州湾跨海大桥2008年已通车上海东海大桥全长32.5公里，起始于上海南汇区芦潮港，直达浙江嵊泗县小洋山岛，采用双向六车道高速公路标准设计和建设，设计时速80公里小时岱山城区东移，但受限于自然条件，城区规模较小，且目前区域内可供建设土地稀缺，未来发展空间有限。城市空间岱山老城岱山新城城市解读总结长期规划利好，短期难以实施经济快速发展，产业结构失衡城市空间狭小，人口难以聚集城市发展空间有限，中高端项目支撑力弱11二、项目解读项目

5、位于新城西北角，偏离城区核心地带，且毗邻山体，周边缺乏发展空间，属尽端式用地，未来难以借势发展。项目区位岱山老城岱山新城本案项目东临主干道，且毗邻公安局和待拆迁的化纤厂，商业客群偏少，且受绿化带阻隔，短期内商业主要依赖项目自身住户。商业环境衢山大道本案公安局太阳城（一期）化纤厂（待拆迁）三、市场解读定海区临城新区普陀区秀山岛岱山岛老城区，配套齐全，土地资源相对有限以周边供应为主，多层、小高层、高层等，房价12000-16000元/临城新区，市政府所在地，未来新城区，主要供应量之一，多层、高层、排屋等，房价11000-15000元/普陀区（东港、沈家门、朱家尖），旅游度假区为主，最大供应量区域，

6、高层、别墅等，房价11000-23000元/不等秀山岛，人口稀少配套较少，旅游度假地产为主，物业类型以别墅较多，房价公寓6000-11000元/，别墅10000元/岱山岛，较大供应区，物业类型多层、小高层较多，房价6000-8000元/；少量别墅，房价12000-13000元/舟山房地产市场板块区分明显，项目所在的岱山岛为舟山住宅市场较大供应区，房地产市场发展迅速舟山住宅成交相对稳定，整体月成交量约为1112套/月，岱山区域成交活跃并且较为稳定。舟山整体市场从2010.10到2011.04各区域月度成交情况看，区域成交受政策影响较小并没有出现锐减或也只存在结构性调整，排除个别因素，初步估算舟山

7、整体月成交量1112套/月；定海的月度成交量为127套/月；临城为245套/月；普陀为490套/月；岱山为251套/月区域最大成交量集中在普陀区，其次为岱山区以及临城新区，少量定海城区岱山在售项目集中在新城，本案面临较大的销售压力。楼盘分布本案太阳城在售尾盘海月名都茗都华庭海德花园恒丽府第峰景湾蔚蓝公寓嘉和名邸蓬莱阁项目毗邻本案，在当地属超大规模复合型社区，去化情况较好，2011年5月推出400余套，当前已去化超过80%。市场个案太阳城开发公司：新亚房产代理公司：宁波普兰项目位置：位于岱山县高亭镇竹屿新区，东临渔山大道，南依钓海路，西近兰秀大道，与华枫花园仅一路之隔用地面积：202646建筑面

8、积：284000容 积 率： 1.4建筑类型：多层、小高层、高层、联排绿 化 率： 30%主力面积：86371，从二房到五房，从平 层到别墅（三房两厅居多数）销售价格：多层7300元/平米左右 小高层6500元/平米左右销售率： 一期和二期的1、2批房源已基本售 罄客户构成：80%客户来自岱山本岛，其中大户型产品以高亭镇客群为主，30%左右客户来自周边乡镇；周边小岛客群占20%。项目核心价值：cbd行政级社区28万平米超大规模地中海景观园林太阳城一二期商铺均已全部售出，二期商业街依托两侧社区，目前已开始运营，一期商业街尚未有店铺入驻。市场个案太阳城本案公安局太阳城（一期）化纤厂（待拆迁）太阳城

9、（二期）太阳城（三期）太阳城一期商业街均价：13000元/太阳城一期商业街均价：18000元/商业街项目户型一般，但整体去化情况良好，小户型产品基本售罄，120以上产品销售速度偏慢。市场个案太阳城95.7平米115.3平米123平米124平米热销户型滞销户型岱山规模大盘，位于新城核心地带，毗邻新区cbd，产品设计出色，连续三期热销。市场个案海德花园开发公司：岱山港汇置业有限公司代理公司：华星房地产咨询有限公司项目位置：位于岱山县高亭镇竹屿新区，东临渔山大道，南依钓海路，西近兰秀大道，与华枫花园仅一路之隔用地面积：70110平米建筑面积：100000平米容积率： 1.55主力面积：80120，三

10、期45125平米；从二房到四房（三房两厅居多数）销售价格：多层7700元/平米左右 小高层6500元/平米左右销售率： 一期和二期已经售罄，三期未开盘建筑风格：建筑单体以摩尔风格突出异域风情产品特征：由22幢多层和7幢小高层组成，户型面积为70平方米至120平方米客户构成：新城周边客群占40%，公务员占20%，企业员工及个体户改善居住各占20%。项目核心价值：英伦风情、规模大盘核心地段、完善配套优质户型、绿城物业项目采用英伦更高外立面，昭示性强，能较好的体现尊贵感和品质感，受到岱山购房者的欢迎。市场个案海德花园以英伦风格为建筑核心。以类皇家海德公园和白金汉宫为象征性建筑。采用平缓坡屋顶、柔美弧

11、窗、个性铁艺、繁复装饰的拱顶等元素，表现英伦风貌，以透出贵气和欧式文化。项目户型出色，整体去化情况极佳，110平米以内户型全面热销，109户型最受欢迎；1、2层与顶楼去化稍慢，125平米以上户型滞销明显。市场个案海德花园125平米102平米109平米90平米80平米热销户型滞销户型项目位于新城南部，毗邻实验学校，但离新城核心区域相对较远，目前去化情况不佳。市场个案茗都华庭开发公司：岱山华定置业有限公司企划公司：杭州全案全程项目位置：岱山县高亭镇竹屿新区衢山大道东侧（岱山实验学校正大门对面）用地面积：17782平米建筑面积：30000平米容积率： 1.5主力面积：以122平米左右户型为主，少量8

12、0平米小户型产品。销售价格：多层7300元/平米左右 小高层6300元/平米左右销售率： 去化情况不佳，小户型25%，大户型 15%。建筑风格：artdeco风格产品特征：由5幢多层和5幢小高层组成，共218户客户构成：小户型以周边客群为主，大户型以老城改善型客户为主。项目核心价值：距实验学校近100米古典建筑立面blolk景观组团小户型产品去化相对较好，大户型全面滞销，整体去化比例低于20%。市场个案茗都华庭79平米122平米123平米去化相对较好大户型全面滞销岱山老城规模大盘，由知名地产商绿城打造，但产品定位出现偏差，当前去化情况不佳。市场个案蔚蓝公寓开发公司：舟山绿城蔚蓝海岸房地产开发有

13、限公司项目位置：岱山县高亭镇对港山整岛用地面积：142665平米建筑面积：290000平米容积率： 1.8建筑类型：高层、小高层 主力面积：98176；从二房到四房销售价格：8500元/平米销售率： 约37%建筑形态：绿城蔚蓝公寓南区（一期）总占地约83亩，总建筑面积约12.7万平方米，可售面积为9.9万平方米，其中南区规划建设10幢高层（11层）及1幢中央花园景观高层（14层），南区房源约为670套。分三期开发，分期交付。客户构成：小面积户型本地居民购买居多，大面积主要以周边地区投资客为主项目核心价值：绿城品牌及产品打造位于成熟区域精品景观组团产品打造较为出色，但户型过大且定位高端，总价过高

14、，目前去化较为缓慢。市场个案蔚蓝公寓项目实现整个岛屿开发，致力于将其打造成一个国际化的五星级都市海岛休假小镇，但开发周期较长，仅一期已耗时7年。市场个案峰景湾开发公司：三林地产有限公司项目位置：岱山县峰景湾西路用地面积：539946平米建筑面积：330000平米容积率： 0.6建筑类型：多层、联排、小户型高层公寓主力面积：多层住宅面积84124（从二房到四房，基本以三房子为主）；小高层公寓4050平米，别墅为209229销售价格：高层公寓55006500元/平米；多层二手市场价格约6500元/平米销售率： 约89%（小高层）客户构成：高层小公寓以本地投资客户和岱山周边地区投资客户为主，也有部分

15、本地自用；多层产品以本地自住居多。项目核心价值：超大规模复合社区五星级酒店配套社区内规划商业街一期于2004年开盘，目前普通住宅已售罄，两栋公寓产品在售；二期多层及小高层预计今年下半年入市。市场个案峰景湾二期体量庞大，共计1078套普通住宅，虽定位旅游地产，但根据项目现状及一期经验，将有较大比例进入本地住宅市场。市场个案峰景湾分期主要经济指标项目单位一期（建成）三期（低密度）二期四期居住套数7.00 12922001078/用地面746871224798377032064地上建筑面积75482.7246321.7114437.5832158其中住宅建筑面73803.7644107.710608

16、8.54/公建筑面1678.9622148349.0432158地下建筑面1200/60002000建筑占地面1121018353.418958.767528.73建筑容积率1.010.3781.3661建筑密度%15152323地面39103.6873288.6733227.8616395.27比例%52604051住宅：10.6万方，1078套，户型面积80-120；别墅：4.4万方，200套，户型面积160-300；二期户型以88-125平米为主，将对当前市场形成较大冲击。市场个案峰景湾二期多层主力面积88-123岱山本岛以刚性需求为主，户型面积集中在80-110，总价50-90万之间，

17、高端产品及120以上户型滞销明显。近期成交项目名称新亚太阳城海德花园嘉和名邸锦元华庭绿城蔚蓝公寓成交套数4814401175248主力面积80-10070-10089-11288-118138-150成交均价68256928770088007500成交总价范围55-6848-7068-8677-103103-112（2010.10-2011.04主要成交楼盘统计）从2010.10-2011.04主要成交楼盘情况分析，成交面积集中在80-110，总价范围在50-80万之间；过大面积房源如120以上销售压力较大岱山在售项目存量共计1212套，主要集中在新城，按照当前销售速度，库存仍在较为合理范畴；

18、但随着峰景湾二期入市，市场压力将逐步增加。近期成交区域新城区新城区新城区对港山整岛岱西镇中心区中心区新城区沿港东路项目名称海月明都恒丽府第新亚太阳城绿城蔚蓝公寓东方蜜月城堡嘉和名邸锦元华庭海德花园蓬莱阁物业类型多层、小高层多层、联排、独栋多层、小高层、高层小高层、高层高层、独栋、双拼、联排别墅高层高层多层、小高层多层、小高层体量300290262991684642617销售情况待售待售在售在售在售尾盘在售尾盘在售尾盘在售尾盘在售住宅建筑类型以多层、小高层为主，后续供应出现了一定数量的别墅，但当前只有恒丽府第的105套别墅；后续供应量主要集中在新城区，达到878套；未来伴随峰景湾二期产品上市，未

19、来老城区供应量将大幅增加；岱未来供应面积集中在90-130，虽然面积同质化严重，但市场当前较好的供求表现，使区域市场大量同质化产品去化压力较小。近期成交岱山成交面积集中在80-110，而后续供应量面积集中在90-130，大面积产品供应主要在绿城蔚蓝公寓以及少量顶层复式尾盘和别墅的供应；据售楼处了解到，绿城蔚蓝公寓销售情况不如预期，大面积产品销售缓慢，原本规划的140-180大面积产品也相应作出了改小化的调整；507090110130150200300400海月明都恒丽府第别墅别墅别墅新亚太阳城绿城蔚蓝公寓东方蜜月城堡别墅别墅别墅别墅嘉和名邸顶楼复式顶楼复式锦元华庭海德花园蓬莱阁岱山市场总结整体

20、表现近年集中供应，当前市场健康，存量主要集中在新城区。去化较快，单个项目年去化量在300500套之间。多层单价在7000-7700之间，小高层6200-6600之间。当前市场以多层为主，小高层、高层比例逐渐扩大。90-110平米户型较为畅销，120平米以上滞销明显；产品偏好面积90-110平米，总价55-70万元，最受市场欢迎。首选多层，次之小高层，再次之高层。经济型三房产品相对更受欢迎。比较好面子，倾向较为高贵的外立面展示效果，对景观绿化不敏感。滞销产品面积超过120平米，销售速度就开始放慢，总价过高产品滞销更为明显。36四、客群解读中小户型产品以本地自住为主，其中周边进城客群有较高比例，大

21、户型产品以老城客群居多。客户情况项目名称物业类别户型区间（）均价（元/）客群海月名都多层、小高层87-140-岱山本地客户为主，小户型登记较多，大户型少锦元华庭高层88-1188800岱山本地客户为主，少量外地自住和投资购房海德花园多层、小高层多层70-120小高层45-1257000岱山本地客户为主，刚需自住为主；少量外地自住和投资购房恒丽府第多层、联排、独栋多层97-110，185套联排200，地上三层不带地下室，65套独栋330-400，不带地下室，40栋-多层以本地为主，联排以岱山高级公务员及企业主居多，少量本地客群嘉和名邸高层89-180,170-180为顶楼复式7000-8000岱

22、山本地客户为主，刚需自住为主，首改为辅；少量外地自住和投资购房蔚蓝公寓小高层、高层、酒店110-1806800岱山本地客户为主，首改为主；并有一定比例外地投资和旅游自住客户首置及首改等刚性需求是当前岱山市场主流，其产品选择集中在多层和小高层，高层接受度偏低。市场调研岱山消费者购房目的用以改善住房条件和满足居住要求，即是说自住仍是主流。市场对多层和小高层的接受度很高，但对高层的接受度偏低，因此，还有待营销过程中对消费者加以引导；而联排别墅选择较少的原因主要在于总价高。市场需求面积集中在90-110之间，户型以三房为主。市场调研当前市场需求以三房为主；选择五房户型的则是选择别墅做为其准备购买住宅类型的人；喜欢二房或一房的受访者多为年轻未婚人士或婚龄很短的人群。对住宅面积的需求集中在90110之间，其次是