都江堰项目市场情况调查报告20140904

1、都江堰项目市场情况调查报告都江堰项目市场情况调查报告报告目录报告目录1234住宅物业环境研究潜在住宅客群调研商业市场调查城市环境研究城市环境研究Part Part1.1城市宏观经济Part1.2宏观政策Part1.3城市规划城市宏观经济Part 1.116.9143.5176.7208.18229.8625.1%16.6%16.0%13.6%9.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%05010015020025020092010201120122013都江堰市历年都江堰市历年GDP情况情况GDP总量（亿）GDP增长率城市城市GDP与人均与人均GDP：经济总量逐年

2、增加，增速逐年下滑，房地产发展减速、处于从高速向平稳发展的过渡期，市场需求从刚房地产发展减速、处于从高速向平稳发展的过渡期，市场需求从刚需向改善过渡。需向改善过渡。162542203626708316203450835.6%21.2%18.4%9.1%00.050.10.150.20.250.30.350.4050001000015000200002500030000350004000020092010201120122013都江堰市历年人均都江堰市历年人均GDP人均GDP（元）人均GDP增长率人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展

3、阶段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展数据来源：都江堰市政府公报9581159.81467.21731.4188616%21.10%26.50%18%8.90%0%5%10%15%20%25%

4、30%020040060080010001200140016001800200020092010201120122013都江堰市历年旅游接待人数都江堰市历年旅游接待人数旅游接待人数（万人次）旅游接待人数增长率42.0850.8863.376.6182.7536%35%36%37%36%35%35%36%36%37%37%010203040506070809020092010201120122013都江堰市历年旅游综合收入都江堰市历年旅游综合收入旅游综合收入（亿）占GDP比重城市产业结构及旅游业情况：城市产业结构及旅游业情况：以第三产业为支柱产业，其中又以旅游业及其带动的商贸服务业为主导，城市本

5、地人口结构则以旅城市本地人口结构则以旅游及商贸服务业从业人员为主，同时潜在购房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。游及商贸服务业从业人员为主，同时潜在购房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。10%37%53%都江堰市都江堰市2013年三产结构年三产结构第一产业第二产业第三产业数据来源：都江堰市政府公报1181813723161931894021550583270868645104171179225.0%16.1%18%17%13.80%8.0%21.5%22%14.80%13.20%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%050001000015000200002

6、500020092010201120122013都江堰市历年城镇居民及农村村民人均可支配收入都江堰市历年城镇居民及农村村民人均可支配收入城镇人均可支配收入（元）农村人均可支配收入（元）城镇人均可支配收入增长率农村人均可支配收入增长率人均可支配收入：人均可支配收入：历年均保持较高水平增长，表明购买力不断增强；表明购买力不断增强；以全省平均房价收入比7.4推算，目前城镇居民可承受房价城镇居民可承受房价水平为水平为4000-6000元元/平米，农村居民为平米，农村居民为2900-4400元元/平米。平米。数据来源：都江堰市政府公报218.79197.2161.7178.04168.4940.946.

7、44649.8150.52162.4%-9.9%-18.0%10.1%-5.4%184.8%0.1%-0.9%8.4%1.4%18.7%23.5%28.4%28.0%30.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%05010015020025020092010201120122013都江堰市历年固定资产和房地产投资情况都江堰市历年固定资产和房地产投资情况固定资产投资（亿）房地产投资（亿）固定资产投资增长率房地产投资增长率房地产投资占固定投资比重固定资产和房地产投资：固定资产和房地产投资：投资增速保持高度同步，自2010年始增速大幅下滑至0点、近近4年投资规模保持平稳

8、、增长基本停滞、未年投资规模保持平稳、增长基本停滞、未来新增供应将减少；来新增供应将减少；当前房地产投资占比达到30%，已处于主导地位，当前经济增长对房地产行业依赖度增强，势必受到地方政当前经济增长对房地产行业依赖度增强，势必受到地方政府的格外重视。府的格外重视。数据来源：都江堰市政府公报 宏观政策Part 1.调控政策汇总调控政策汇总：都江堰不限购，但限贷、且贷款利率上浮，导致购房成本增加，部分购买力较弱的购房需求受到打压购买力较弱的购房需求受到打压；不动产统一登记制度即将出台，又将释放供应进入市场，导致竞争加剧释放供应进入市场，导致竞争加剧。机制机制 方面方面调控着力点调控着力点落实情况落

9、实情况方向方向当前调控政策汇总当前调控政策汇总市场市场机制机制供应供应土地供应落实长效机制1、增加土地供应；2、保证经适房、廉租房和刚需商品房用地比例；3、开展土地出让招拍挂制度完善试点。商品房供应落实1、增加供应；2、加快建设；3、供应结构调整；4、90/70政策。保障房供应落实1、加快建设；2、增加供应；3、配套设施同建；4、公平分配；5、保障范围纳入外来务工人员；6、引导民间资本进入政策性住房建设。小产权房处理落实1、不给宅基地证；2、在建及在售小产权房须停建停售。税收税收调节调节税收税收房产税未开始1、加快制度建设；2、扩大试点；3、个人住房信息全国联网；4、不动产统一登记不动产统一登

10、记。土地增值税落实1、加强管理、规范清算。营业税未落实1、二手房5年内转让全额征收营业税。所得税未落实1、二手房转让严格按所得20%计征个税（并未落实）。行政行政调控调控需求需求住房消费资格未执行/已停止1、限购，抑制投机投资。信贷限制落实短期机制 1、差别化信贷，多数银行对首套房贷在基准上也上浮。开发开发开发资格落实/1、外资限炒令；2、竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”；3、商品住宅开发不得超过3年。监管监管市场监管落实1、资金监管；2、网上签约；3、标准买卖合同；4、加强监管；5、行政问责；6、预售管理；7、明码标价；8、房企信用管理；9、完善房地产统计和信

11、息披露制度。u购房落户购房落户：具有合法固定的住所具有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员，可将户口迁入；u投靠落户投靠落户：与其共同居住生活的直系亲属，可以随迁或投靠迁入户口，不受结婚时间、暂住期限的限制。所需材料所需材料：入户申请、户籍证明、住房证明住房证明、稳定的职业或生活来源的证明、亲属关系证明。都江堰落户政策都江堰落户政策：购房即可落户，有利于吸纳外地客群、增加市场需求有利于吸纳外地客群、增加市场需求。 城市规划Part 1.城市定位城市定位：国际旅游城市、成都休闲旅游度假卫星城，宜居性好、旅游休闲度假及居住价值较高。宜居性好、旅游休闲度假及居住价值较高。蒲阳路片区蒲阳路片区：

12、生活居住区幸福大道片区幸福大道片区：商务中心、行政金融中心、居住区天府大道片区天府大道片区：以居住功能为主的城市综合新区旧城片区旧城片区：旅游中心本案城市规划城市规划：未来都江堰主城区将分为四大区，呈扇形发展；本案位于蒲阳路生活居住区，较具居住价值较具居住价值，但位置较偏、当前周边当前周边发展较为滞后、配套较差发展较为滞后、配套较差。片区区域定位主要配套片区特点主要产品类型价格水平旧城片区旧城片区旅游中心旅游、酒店、餐饮、教育、金融古色古香多层、改善型5800-7000蒲阳路片区蒲阳路片区生活居住区医疗、社区商业、教育、金融、酒店自然清静多层、小高层、改善型4700-5900幸福大道片区幸福大

13、道片区商务中心、行政金融中心、居住区行政、医疗、教育、金融、商务、购物中心、商场、百货、大型超市、餐饮、酒店等繁荣、都市多层、小高层、改善型5300-6200天府大道片区天府大道片区以居住功能为主的城市综合新区教育、社区商业、金融、酒店朝气蓬勃小高层、中高层刚需和改善并存4000-5200区域竞争力对比区域竞争力对比：在居住价值上，蒲阳路片区弱于幸福大道片区；商业商务价值弱于旧城和幸福大道片区；价格竞争力和未来发展前景上、弱于天府大道片区；总体来看，本区域竞争力处于中后位本区域竞争力处于中后位。u旧城区：当前旅游业发达、住宅项目稀缺、价格最高，但流动人口太多、拥挤嘈杂、反而不适于居住；u蒲阳路

14、片区：自然清静、居住氛围浓厚、当前配套较差自然清静、居住氛围浓厚、当前配套较差，以改善型产品为主，整体价格处于城市中等水平整体价格处于城市中等水平；u幸福大道片区：配套最为齐全发达、是城市中心区、宜商宜住，是本地人购房首选区域城市中心区、宜商宜住，是本地人购房首选区域、房价仅次于旧城区；u天府大道片区：规划中新城市综合区、定位与功能类似于幸福大道片区，是都江堰最大的发展方向，但目前仍处于发展中、配套较为稀缺、整体整体房价水平最低房价水平最低；区域交通状况区域交通状况：四横四纵、高规格景观大道、且当前车流稀少，交通便利、顺畅交通便利、顺畅。观景路文荟路彩虹大道永安大道天林路九鼎大道外北街-堰华路

15、蒲阳路学府路尚阳大道横向道路纵向道路本案住宅物业环境研究Part 2Part2.1宏观物业环境研究Part2.2区域市场研究Part2.3区域改善型项目竞争点分析宏观物业环境研究Part 2.1宗地编号土地位置公告时间交易方式交易时间用地面积(亩)土地用途起拍价(万元/亩)成交单价成交总价计算容积率成交楼面地价竞得者溢价率是否成交交易说明DJY01(211/252):2014-003都江堰市蒲阳镇双槐村G04街坊2014-01-09 挂牌 2014-02-248.79商业兼容住宅95229.872020.563.6957.79成都瀚顶投资有限公司142%是DJY03(251):2014-029

16、都江堰市幸福镇永丰村2014-03-12 拍卖 2014-04-0396.8纯住宅248.0100300否因故终止DJY03(251):2014-064都江堰市幸福镇永丰村（联盟村6组、永丰村3组、永寿村13组）2014-06-11 拍卖 2014-07-0396.8纯住宅24800300否因故终止DJY05(251):2014-073都江堰市幸福镇永丰村（联盟村6组、永丰村3组、永寿村13组）2014-07-02 拍卖 2014-07-2596.8住宅兼容商业24824824006.9231240都江堰天府置业有限公司0%是土地市场土地市场：2014年1-8月共出让仅2宗土地，其中一宗在修改

17、规划后（兼容商业、调高20米）方于第三次拍卖以底价成交；土地市场不活跃、未来一段时期新增供应量将减少土地市场不活跃、未来一段时期新增供应量将减少。同一宗地数据来源：成都市国土资源局 大量供应大量供应：2011年，都江堰市政府统规统建的18058套安居住房（都江堰年均销量都江堰年均销量4-64-6千套，千套，保障房相当于保障房相当于3-43-4年的销量年的销量）已完成分配，但还有多余的安居房，官方口径千余套，但实估近万套。 低价购买低价购买：都江堰无房家庭（未享受过政策补贴）可以申请按照都江堰政府公布的价格购买建筑面积不超过100米的安居住房，其中其中7070米以内的部分按成本价每米米以内的部分

18、按成本价每米28002800元购元购买买，超出70米的部分按市场价每米3390元购买，每户限购一套。 转让限期转让限期：安居房原则上5 5年内不允许买卖年内不允许买卖，故也将遏制一定的换房需求也将遏制一定的换房需求。 安居房赔付、分配安居房赔付、分配严重分流市场需求、尤其是纯刚需住宅市场，影响至今严重分流市场需求、尤其是纯刚需住宅市场，影响至今； 安居房安居房“商品房商品房”化化低价销售、扰乱价格体系，将严重冲击商品房市场低价销售、扰乱价格体系，将严重冲击商品房市场； 安居房品质安居房品质类似于商品房中的纯刚需住宅、后续或产生改善需求类似于商品房中的纯刚需住宅、后续或产生改善需求；保障房建设保

19、障房建设：纯刚需住宅被严重分流，主流的刚性需求被极大消化、导致市场需求以改善为主导主流的刚性需求被极大消化、导致市场需求以改善为主导，2016年开始又将受到价格冲击；同时或有大量改善性需求释放，对改善性住宅利好同时或有大量改善性需求释放，对改善性住宅利好。对市场的影响保障房政策及落实情况355.88280.69158.88128.7748.43-21%-43%-19%-54%-0.6-0.5-0.4-0.3-0.2-0.1005010015020025030035040020102011201220132014.01-07都江堰市历年新开工面积情况都江堰市历年新开工面积情况新开工面积（万）新开

20、工面积同期增长率新开工情况：新开工情况：自2011年一直大幅负增长，2014年1-7月萎缩至48万平米，同比减少54%，各开发商今年动工意愿降至历史新低、未各开发商今年动工意愿降至历史新低、未来一段时期新增供应量将减少，有助于减少增量带来的竞争风险来一段时期新增供应量将减少，有助于减少增量带来的竞争风险。数据来源：锐理数据历年供销概况：历年供销概况：历年供需比区间为2.1-7且逐年加大、严重供大于求严重供大于求，但供应总量并不高，表明市场需求容量有限市场需求容量有限；加之今年经济下行，客户观望情绪严重，客户观望情绪严重，导致去化速度接近腰斩导致去化速度接近腰斩（同比下降约42%）；当前已推存量

21、高达已推存量高达9200套、约合套、约合108万平米万平米（未推存量未计），以当前去化速度计算，消化周期长达约4年，若以2013年去化速度计算（经济恢复），亦需2年。后续竞争将非常惨烈。后续竞争将非常惨烈。年份均价(元/)供应套数销售套数 套数供需比 存量套数月均套数套数周期供应面积销售面积 面积供需比 存量面积月均面积面积周期2014年6044 1099617626.2 9234207 45 1262324 182458 6.9 1079866 21466 50 2013年6171 1372243493.2 9373362 26 1534321 456228 3.4 1078093 3801

22、9 28 2012年5667 1305740003.3 9057333 27 1432741 403476 3.6 1029265 33623 31 2011年-1479553032.8 9492442 21 1585590 564761 2.8 1020829 47063 22 2010年-1510680261.9 7080669 11 1632177 818338 2.0 813839 68195 12 2009年3779 1394267502.1 7192563 13 1532409 682237 2.2 850172 56853 15 数据来源：成都市房管局2009-2014年供应套数

23、供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比独栋别墅655 2%389 1%185077 4%94960 3%双拼别墅397 1%215 1%96353 2%51336 2%联排别墅1752 4%895 3%258419 6%125314 4%叠拼别墅733 2%195 1%74779 2%20354 1%花园洋房5018 13%4025 13%519258 12%416664 13%多层8780 22%6973 23%848342 20%672146 22%小高层14513 37%12407 41%1471618 35%1241532 40%中高层6458 16%4757 16%

24、622593 15%450502 14%高层894 2%375 1%96716 2%38930 1%超高层0 0%0 0%0 0%0 0%合计合计39200 39200 100%100%30231 30231 100%100%4173157 4173157 100%100%3111738 3111738 100%100%2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比独栋别墅290 3%24 1%95347 8%5230 3%双拼别墅186 2%4 0%45939 4%922 0%联排别墅902 8%45 2%139199 11%6095 3%叠拼别墅570 5%32

25、 2%57611 5%3186 2%花园洋房1090 10%97 5%109198 9%6603 4%多层1937 18%130 7%190160 15%13963 7%小高层2888 27%782 43%312914 25%82828 44%中高层2361 22%660 37%236694 19%64602 35%高层548 5%29 2%61053 5%3267 2%超高层0 0%0 0%0 0%0 0%合计合计10772 10772 100%100%1803 1803 100%100%1248117 1248117 100%100%186698 186698 100%100%各建筑类型供

26、销概况：各建筑类型供销概况：历年市场供销主力为多层及小高层产品，表明市场对低密产品有较强偏好市场对低密产品有较强偏好；但随着低密产品价格走高，当当前中高层产品的接受度也有显著提高前中高层产品的接受度也有显著提高。高层产品较少且接受度低、市场暂无超高层产品。数据来源：成都市房管局时间2014.01-08供销数据及同比2013.01-08建筑类型供应套数供应套数增长供应套数增长率供应占比供应占比增长销售套数销售套数增长销售套数增长率销售占比销售占比增长均价(元/)均价增长(元/)均价增长率月均套数月均套数增长月均套数增长率剩余套数剩余套数增长剩余套数占比剩余套数占比增长套数周期独栋别墅290 -1

27、02 -26%3%-1%24 -78 -76%1%-2%16791 3188 23%3 -10 -78%266 -24 3%-1%95 双拼别墅186 -12 -6%2%0%4 -34 -89%0%-1%12525 1141 10%0 -4 -90%182 22 2%0%391 联排别墅902 82 10%8%1%45 -1 -2%2%1%15736 4386 39%5 -1 -9%857 83 10%0%164 叠拼别墅570 -57 -9%5%0%32 -65 -67%2%-1%14631 2387 19%4 -8 -69%538 8 6%0%145 花园洋房1090 88 9%10%1%

28、97 -133 -58%5%-2%11236 1456 15%11 -17 -61%993 221 11%2%88 多层1937 -547 -22%18%-4%130 -189 -59%7%-3%4428 -131 -3%15 -25 -62%1807 -358 20%-6%120 小高层2888 -117 -4%27%0%782 -434 -36%43%3%5234 668 15%91 -61 -40%2106 317 23%2%23 中高层2361 265 13%22%4%660 -266 -29%37%6%4702 211 5%77 -39 -34%1701 531 19%5%22 高层

29、548 -225 -29%5%-2%29 -31 -52%2%0%4141 -345 -8%3 -4 -55%519 -194 6%-3%154 超高层0 0 /0%0%0 0 /0%0%0 0 /0 0 /0 0 0%0%/合计合计10772 10772 -625 -625 -5%-5%100%100%0%0%1803 1803 -1231 -1231 -41%-41%100%100%0%0%6046 6046 -197.52-197.52-3%-3%210 210 -170 -170 -45%-45%8969 8969 606 606 100%100%0%0%43 43 各建筑类型市场趋势

30、各建筑类型市场趋势：今年各类型产品销量主要下降幅度50-89%；主流产品的中高层、小高层价格上涨5-15%，销量同比下降29-36%、相对较少，但依旧占有37-43%的市场份额，且存量相对较少、消化周期仅1年；表明中高层、小高层市场接受度高、是中高层、小高层市场接受度高、是低低迷市场情况下的保量产品迷市场情况下的保量产品，有一定市场需求支撑，有一定市场需求支撑。数据来源：成都市房管局2009-2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比50以下12173%7212%54311 1%32132 1%50-7028527%19116%171706 4%115254 4

31、%70-901031026%876129%859018 21%731112 24%90-1101222531%993333%1203986 29%974574 31%110-130675317%516617%813313 19%621788 20%130-15031008%18996%427987 10%262969 8%150-1706982%5172%110869 3%81886 3%170-2008202%5252%150807 4%95896 3%200-2507962%4772%179170 4%107304 3%250-3003421%1430%91666 2%39213 1%30

32、0-4002011%1250%64772 2%39779 1%400-500730%110%32631 1%4778 0%500以上370%10%27128 1%813 0%合计合计3942439424100%100%3019030190100%100%4187363 4187363 100%100%3107497 3107497 100%100%2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比50以下5405%442%24106 2%1927 1%50-7010279%865%61647 5%5194 3%70-90195418%40523%161440 13%33

33、534 18%90-110296127%66938%297040 24%67628 37%110-130197418%38722%237594 19%46068 25%130-150129512%945%178139 14%13121 7%150-1702062%251%32954 3%3971 2%170-2003293%342%60973 5%6062 3%200-2503273%80%73693 6%1827 1%250-3002052%60%54083 4%1630 1%300-400781%20%25642 2%650 0%400-500641%20%28698 2%846 0%50

34、0以上360%00%26315 2%0 0%合计合计1099610996100%100100%1262324 1262324 100%100%182458 182458 100%100%各面积段产品供销情况：各面积段产品供销情况：历年市场供销主力为市场供销主力为70-130平米平米，但随着时间推移，当前70-90平米销量占比减少至18%， 90-130平米套型销量比重增加至62%，表明当前市场以中大户型为主导、其中多数属于改善性需求或品质刚需当前市场以中大户型为主导、其中多数属于改善性需求或品质刚需。数据来源：成都市房管局面积段2014.01-08供销数据及同比201

35、3.01-08供应套数供应套数增长供应增长率供应占比供应占比增长销售套数销售套数增长销售增长率销售占比销售占比增长均价(元/)均价增长(元/)价格增长率月均套数月均套数增长月均增长率剩余套数剩余套数增长剩余套数增长率剩余套数占比剩余套数占比增长套数周期50以下540-68 -11%5%0%44-78 -64%2%-2%12064 1106 10%5 -10 -66%496 10 2%5%0%96 50-701027231 29%9%2%86-72 -46%5%0%10733 1545 17%10 -10 -49%941 303 47%10%3%93 70-901954-39 -2%18%0%4

36、05-267 -40%23%1%5250 140 3%48 -36 -43%1549 228 17%17%1%33 90-1102961-720 -20%27%-5%669-548 -45%38%-2%5331 450 9%79 -73 -48%2292 -172 -7%25%-5%29 110-1301974137 7%18%2%387-83 -18%22%6%5141 43 1%46 -13 -23%1587 220 16%17%1%35 130-1501295188 17%12%2%94-81 -46%5%0%7597 1755 30%11 -11 -49%1201 269 29%13%

37、2%109 150-170206-26 -11%2%0%251 4%1%1%6434 -791 -11%3 0 -2%181 -27 -13%2%-1%62 170-200329-94 -22%3%-1%34-53 -61%2%-1%11091 612 6%4 -7 -63%295 -41 -12%3%-1%74 200-250327-43 -12%3%0%8-73 -90%0%-2%11609 207 2%1 -9 -91%319 30 10%3%0%339 250-30020540 24%2%0%62 50%0%0%11835 1127 11%1 0 41%199 38 24%2%0%28

38、2 300-40078-15 -16%1%0%2-17 -89%0%-1%8182 -3734 -31%0 -2 -90%76 2 3%1%0%323 400-5006413 25%1%0%22 /0%0%14218 14218 /0 0 /62 11 22%1%0%264 500以上36-5 -12%0%0%0-5 -100%0%0%0 /0 -1 -100%36 0 0%0%0%/合计合计1099610996-401-401-4%-4%100%100%0%0%17621762-1272-1272-42%-42%100%100%0%0%6044 6044 -199.65-199.65-3%-

39、3%207 207 -172 -172 -45%-45%9234 9234 871 871 10%10%100%100%0%0%45 45 各面积段产品市场趋势各面积段产品市场趋势：150平米以上大户型价格跳水将整体市场价格拉低3%；其余面积段产品价格均上涨，其中70-90平米涨幅3%、销量降幅却高达40%，与110-130平米销量持平约占22%市场份额；90-110平米价格上涨9%、销量仍占38%市场份额；因此70-90平米对价格最为敏感、平米对价格最为敏感、90-110平米最有需求和购买力支撑、溢价能力最强平米最有需求和购买力支撑、溢价能力最强。数据来源：成都市房管局 区域市场研究Part

40、 2.2本案君悦名筑钱江美域宁江大院国际名都香山水岸2期区域市场项目分布区域市场项目分布：当前在售项目5个、待售1个（除去本案）；在售除香山水岸外，其余均在蒲阳路南侧。美好家园2期待售项目在售项目项目销售状态项目规模建筑类型住宅底商独栋商业商业街酒店车位香山水岸2期在售145亩小高层有有有美好家园2期待售28亩多层有有有国际名都在售118亩小高层中高层有有有有君悦名筑在售98亩小高层有有有钱江美域在售107亩小高层有有有有有宁江大院在售171亩叠拼别墅多层小高层有有有区域项目概况区域项目概况1：除美好家园2期外，其他项目规模均较大项目规模均较大；以多层、小高层产品为主以多层、小高层产品为主，仅

41、国际名都以中高层为主；住宅产品为市场主力，均为住宅+底商+车位规划，国际名都规划有酒店、钱江美域打造有商业街。项目容积率绿化率层高公摊率赠送率交房时间呈现状态可否公积金开发公司物管费香山水岸2期1.0730%2.815-18%12%2015/7/31准现房成都可都江堰万都开发1.2美好家园2期1.630%不详不详不详不详期房不详四川丛霖投资不详国际名都1.748%318-20%12%2014/8/1准现房成都可四川正国房地产1.5君悦名筑1.7940%3.05-3.113-15%10-14%2015/5/1准现房成都可成都博安置业1.5钱江美域1.9935%312%10%2014/10/1准现

42、房成都可都江堰钱江银通1.6宁江大院1.630%316%13%2015/12/1准现房成都可桥都地产1.5区域项目概况区域项目概况2：容积率均在2以下，低密区域低密区域；绿化率普遍在30-35%；层高普遍为层高普遍为3米米；公摊普遍为公摊普遍为13-15%，面积赠送率普遍在面积赠送率普遍在10-12%；基本为准现房进行销售，基本都支持成都区域的公积金贷款基本为准现房进行销售，基本都支持成都区域的公积金贷款，物管费为1.5-1.6元/平米，均不是品牌开发商。区域项目规划区域项目规划：多采用队列式与组团式小中庭结合多采用队列式与组团式小中庭结合，保证规划面积最大化及居住舒适性；基本为板式设计、基本

43、为板式设计、1梯梯2户户；小高及中高小高及中高层设计有入户大堂层设计有入户大堂，多层无；多采用异域风格、制造洋盘形象多采用异域风格、制造洋盘形象；均无架空层设计，多配有泳池、运动场多配有泳池、运动场；会所及健身房较少；交房标准全为清水，车位比均达到车位比均达到1:1，主力楼间距为，主力楼间距为50-100米米。项目布局中庭建筑风格园林风格入户大堂会所泳池运动场健身房交房标准点板式梯户比车位比架空层楼间距香山水岸2期队列式无无无无无无有无清水点板结合1T41:1无20-30美好家园2期不详有地中海地中海不详不详不详不详不详清水纯板式不详1:1无不详国际名都队列式组团式小中庭英伦法式有无有有有清水

44、纯板式1T21:1无70-100君悦名筑围合式组团式小中庭西班牙与新古典主义西班牙与新古典主义无有有有无清水纯板式1T21:0.9无50-70钱江美域围合+队列式有简欧简欧有有有有无清水纯板式1T21:1无70-120宁江大院队列式组团式小中庭中式生态景观无无有有无清水纯板式1T21:1无50-702014年1-8月销售数据项目面积区间主力面积套型区间主力套型认购均价成交均价供应套数销售套数月均去化折扣率香山水岸2期38-11778-117套一至套四套二套三3520343020647697%美好家园2期不详不详不详不详不详不详不详不详不详#VALUE!国际名都115-160115-140套三至

45、套四套三527047607036490%君悦名筑84-14097-125套二至套四套二套三600056102931251594%钱江美域70-250110-130套二至套四套三6440530022876982%宁江大院76-30076-140套二至套四套二套三不详59503308910#VALUE!区域产品及销售情况区域产品及销售情况：主力供销面积为主力供销面积为97-130平米的套三；主力成交价格为平米的套三；主力成交价格为5300-5950元元/平米平米，销售最好的项目为君悦名筑销售最好的项目为君悦名筑，其次为宁江大院和钱江美域，国际名都最差国际名都最差；区域市场以改善性需求为主力区域市场

46、以改善性需求为主力。区域成交客户情况区域成交客户情况1：主要来源区域为本地、阿坝和成都本地、阿坝和成都，职业以个体户、私企主及私企管理层个体户、私企主及私企管理层为主。30%35%20%10%5%成交客户来源区域成交客户来源区域本地阿坝成都省内二级城市外省10%40%8%10%7%7%10%8%成交客户职业成交客户职业私企主个体户国央企管理层私企管理层政、事管理层普通公务员、事业单位员工国央企员工私企员工区域成交客户情况区域成交客户情况2：购房最为关注的前5大因素依次为建筑质量、小区环境及配套、户型设计、周边配套以及总价建筑质量、小区环境及配套、户型设计、周边配套以及总价；认知途径以户外广告、

47、老带新和朋友介绍、自身导示户外广告、老带新和朋友介绍、自身导示为主，说明口碑营销及项目现场包装最为重要口碑营销及项目现场包装最为重要。5%3%15%10%5%2%10%35%5%5%5%成交客户认知途径成交客户认知途径行销布展、房展老带新友介（非业主）团购二手中介自身导示户外广告网页短信活动83%79%76%70%65%56%34%建筑质量小区环境及配套户型设计周边配套总价物业管理开发商品牌购房关注因素购房关注因素关注度90%8%2%成交客户置业目的成交客户置业目的自住自住兼投资投资75%5%20%成交客户付款方式成交客户付款方式商贷公积金贷一次性区域成交客户情况区域成交客户情况3：置业目的以

48、自住为主以自住为主，付款方式以商业贷款为主以商业贷款为主。 区域改善型项目竞争点分析Part 2.320142014年年1-81-8月供销统计月供销统计类别类别项目项目君悦名筑君悦名筑宁江大院宁江大院钱江美域钱江美域国际名都国际名都销售情况供应套数29333022870销售套数125897636成交均价5610595053004760月均去化151094销售排名1234销售情况销售情况：区域4个改善型项目销售情况和排名依次如下，价格便宜不一定卖的好，那么一定还有比价格更重要的原因那么一定还有比价格更重要的原因。83%79%76%70%65%56%34%建筑质量小区环境及配套户型设计周边配套总价

49、物业管理开发商品牌区域成交客户购房关注因素区域成交客户购房关注因素关注度区域成交客户购房关注因素回顾区域成交客户购房关注因素回顾：购房最为关注的前3大因素全部属于项目品质项目品质方面的因素。项目品质改善型项目的核心竞争因素改善型项目的核心竞争因素：根据客户的核心关注点得出，项目品质是改善型项目的核心竞争因素项目品质是改善型项目的核心竞争因素。其他总价周边配套项目品质项目品质核心竞争因素类别类别项目项目君悦名筑君悦名筑宁江大院宁江大院钱江美域钱江美域国际名都国际名都福乐家园福乐家园建筑质量满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求满足抗震要求小区环境项目规模98亩171亩107

50、亩118亩64亩容积率1.791.61.991.71.99绿地率40%30%35%48%30%建筑类型小高层叠拼别墅多层小高层小高层小高层中高层为主中高层布局围合式队列式围合+队列式队列式围合式楼间距50-7050-7070-12070-10025-70点板式纯板式纯板式纯板式纯板式点式梯户比1T21T21T21T22T4建筑风格西班牙与新古典主义中式简欧英伦地中海？中庭组团式小中庭组团式小中庭小中庭组团式小中庭狭长分隔式中庭园林风格西班牙与新古典主义生态景观简欧法式？小区配套车位比1:0.91:11:11:11:1入户大堂无无有有有会所有无有无无泳池有有有有无运动场有有有有有健身房无无无有无

51、项目品质对比一项目品质对比一：国际名都在小区环境打造上逊于前国际名都在小区环境打造上逊于前3名名。相对优势相对优势相对劣势相对劣势小区环境图示小区环境图示：君悦名筑宁江大院钱江美域国际名都园林景观图示园林景观图示：君悦名筑采用西班牙风格园林西班牙风格园林，打造更为精美打造更为精美，设计七大主题景观七大主题景观，将西班牙风格演绎的淋漓尽致；宁江大院采用中式风格，中规中矩；钱江美域采用简欧风格，豪华品质感略差；国际名都采用造价更为低廉的英伦园林，呈现效果一般；君悦名筑视觉冲击力和品质感赢得第一君悦名筑视觉冲击力和品质感赢得第一。君悦名筑国际名都宁江大院钱江美域类别类别项目项目君悦名筑君悦名筑宁江大

52、院宁江大院钱江美域钱江美域国际名都国际名都福乐家园福乐家园户型概况面积区间84-14076-30070-250115-16096-140主力面积97-12576-140110-130115-14096-125套型区间套二至套四套二至套四套二至套四套三至套四套二至套三主力套型套二套三套二套三套三套三套二套三公摊率13-15%16%12%18-20%16%赠送率10-14%13%10%12%5%层高3.05-3.13332.9项目品质对比二项目品质对比二：在产品线上，在产品线上，国际名都逊于前3名、未能满足套二客户未能满足套二客户、前3名平分秋色。相对优势相对优势相对劣势相对劣势接下来，对户型设计

53、进行分析。君悦名筑主力户型分析君悦名筑主力户型分析：动静分区、私密性好动静分区、私密性好，各主要功能区尺寸均较大、较为宽敞大气各主要功能区尺寸均较大、较为宽敞大气，123平米套三主卧套房设计、带衣帽主卧套房设计、带衣帽间间，其次面积赠送率高、实用性好面积赠送率高、实用性好，居住更为舒适。君悦名筑97平米3-2-2君悦名筑123平米3-2-2宁江大院主力户型分析宁江大院主力户型分析：80平米套二次卧过小次卧过小、仅3m*3.3m；116平米第3卧室位于入户门旁，私密性差、动静分区不合理私密性差、动静分区不合理；132平米可变4房，但第第3卧和公卫太小卧和公卫太小，且主卧未设计衣帽间主卧未设计衣帽

54、间。80平米2-2-1116平米3-2-2132平米3-2-296平米3-2-185平米2-2-1110平米3-2-2124平米3-2-2钱江美域主力户型分析钱江美域主力户型分析：户型普遍狭长、开间进深比失调、双厅中央采光不好户型普遍狭长、开间进深比失调、双厅中央采光不好；85平米套二次卧和餐厅太小次卧和餐厅太小；96平米套三餐厅、餐厅、生活阳台和生活阳台和2次卧室均太小次卧室均太小、主卧门正对客厅私密性差主卧门正对客厅私密性差；110平米套三餐厅、书房均太小套三餐厅、书房均太小，主卧门正对客厅私密性差主卧门正对客厅私密性差；124平米套三次卧位于入户处私密性差次卧位于入户处私密性差，主卧未设

55、置衣帽间主卧未设置衣帽间。国际名都户型分析国际名都户型分析1/2： 116平米主卧门紧挨餐厅、私密性差私密性差；各功能区尺寸略小，赠送面积实用性不高各功能区尺寸略小，赠送面积实用性不高；123平米主卧未设计衣主卧未设计衣帽间帽间。国际名都116平米3-2-2国际名都123平米3-2-2国际名都户型分析国际名都户型分析2/2：面积过大、内部竞争、总价优势降低；客厅不带景观阳台、主卧室欠缺衣帽间设计（面积过大、内部竞争、总价优势降低；客厅不带景观阳台、主卧室欠缺衣帽间设计（若若3面剪力墙设计则面剪力墙设计则同时也成为避难空间和财物储存空间同时也成为避难空间和财物储存空间），居住舒适性降低；），居住

56、舒适性降低；135-140平米未能做成套四以满足套四需求。平米未能做成套四以满足套四需求。套型面积套型面积：面积过大，一方面内部竞争、另一方面缩小了与对手的总价差距、总价优势降低；135-140平米未做成套四双卫、而赢得套四需求平米未做成套四双卫、而赢得套四需求；布局分区布局分区：景观阳台设置到了卧室、而最应该设置的客厅却不带，客厅的豪华性、舒适性严重削弱；仅130平米的主卧设计了衣帽间，135、140平米反倒没有，舒适性不够。国际名都130平米3-2-2国际名都135平米3-2-2国际名都140平米3-2-2改善型产品户型设计，不仅仅只是面积的扩大，更是1.首要在首要在户型设计上创新户型设计

57、上创新，如，如主卧套房设计主卧套房设计、使户型的、使户型的功能更强大功能更强大；2.其次在其次在各功能区面积分配上统筹兼顾各功能区面积分配上统筹兼顾、确保户型的、确保户型的大气、舒适大气、舒适；3.然后尽可能然后尽可能增加赠送面积增加赠送面积；尽量同时照顾到客户的面子（大气）面子（大气）、里子（功能性强、舒适）里子（功能性强、舒适）和钱袋子（赠送面积）钱袋子（赠送面积）！户型分析小结户型分析小结：区域市场前3名在户型设计竞争上出现较大分野，君悦名筑以其较为优秀的户型设计拔得头筹、最终胜出！君悦名筑以其较为优秀的户型设计拔得头筹、最终胜出！类别类别项目项目君悦名筑君悦名筑宁江大院宁江大院钱江美域

58、钱江美域国际名都国际名都福乐家园福乐家园公司品牌开发公司成都博安置业桥都地产都江堰钱江银通四川正国房地产成都华油兴业开发物业服务物管公司成都博安物业桥都物业钱江银通物业成都金房物管？物管费1.51.51.61.5？项目品牌及物业服务对比项目品牌及物业服务对比：均非品牌开发商、普通物管公司，服务理念和水平均一般，收费相近，打成平手打成平手。潜在住宅客群调研Part 3调研概况介绍调研概况介绍：通过随机采访243组客户，了解到有购房意向的仅90组；继而对这90组客户进行问卷调查，最终得到74份有效问卷。随机采访 243组问卷调查 90组有效统计 74组63%9%15%13%3年内计划购房年内计划购

59、房不打算需要购房观望可以考虑24%29%47%预计购房时间预计购房时间1年内1-2年2-3年潜在需求及购房计划潜在需求及购房计划：当前本地潜在需求较少，观望情绪严重，购房紧迫性较低，潜在主力客群为本地潜在需求较少，观望情绪严重，购房紧迫性较低，潜在主力客群为25-45岁岁。潜在需求潜在需求：243组被采访客户中，63%在3年内无购房计划、其次为观望15%、可以考虑13%、明确表示需购房的仅9%；购房计划购房计划：1年内24%、1-2年内29%、2-3年47%；4%35%45%16%年龄年龄25岁以下25-35岁35-45岁45岁以上12%5%4%0%33%35%11%职业职业政府单位科研事业单

60、位金融机构煤矿企业私营单位自由职业者其他15%26%6%1%1%4%31%16%职务职务管理人员一般职员技术人员科教人员服务人员营销人员个体从业人员其他26%45%9%7%13%交通出行方式交通出行方式私家车单位配备交通车出租车公交车或班车自行车或摩托车潜在客群职业、职务及交通出行方式潜在客群职业、职务及交通出行方式：职业以自由职业者、私营单位自由职业者、私营单位为主；职务以个体从业人员、一般职员个体从业人员、一般职员为主；交通方式以单单位配备交通车、私家车位配备交通车、私家车为主。9124432612%16%59%43%8%0%10%20%30%40%50%60%70%05101520253