5 城市构成与用地规划

1、城市用地适用性评定城市用地适用性评定 城市用地建设与经济条件分析城市用地建设与经济条件分析 城市用地的构成城市用地的构成 城市用地选择城市用地选择 城市用地的自然条件评价城市用地的自然条件评价一、地质条件一、地质条件二、水文条件二、水文条件 三、地形条件三、地形条件四、气候条件四、气候条件城市与自然环境的关系城市与自然环境的关系v 水文地质水文地质v 地震地质地震地质v工程地质工程地质工程地质条件影响建筑物地基的稳固性和工程建设的经济性。工程地质条件用地基承载力表示。即kg/cm, 或tm。不同地表组成物质地基承载力不同。类别类别承载力承载力（t/mt/m2 2) )类别类别承载力承载力（t/

2、mt/m2 2) )碎石碎石砾石砾石粘土粘土粗沙、中沙粗沙、中沙40704070305030502550255024342434细沙；稍湿细沙；稍湿 湿湿大孔土大孔土淤泥淤泥泥炭泥炭1622162212161216152515254104101515各种建筑物对地基承载力具有不同的要求各种建筑物对地基承载力具有不同的要求类别地基承载力类别地基承载力工业建筑重工业厂房道路与建筑用地1520255民用建筑: 一层 二层三、四层四层以上57712121520单位：单位：t/m2某城市用地地基土分类某城市用地地基土分类及地基承载力分析及地基承载力分析水文地质条件一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、

3、矿化度、硬度，水温及水的流动状态等条件。地下水常常作为城市用水的水源，特别在远离江河湖泊或地面水水量不足而水质又不符卫生要求的城市，调查并探明地下水资源尤为重要。探明地下水的蕴藏量和补给情况，确定开采的适当水量。以防止地下水过量开采，形成“漏斗”，影响城市发展与布局。 埋藏深度埋藏深度潜水面潜水面地表水地表水上层滞水上层滞水隔水层隔水层隔水层隔水层潜水潜水承压水承压水地下水位的状况地下水位的状况地下水埋藏深度，影地下水埋藏深度，影响建筑物建筑，从而影响到城市用地和建筑响建筑物建筑，从而影响到城市用地和建筑物的具体布局。物的具体布局。一般建筑物对地下水埋藏深度的要求一般建筑物对地下水埋藏深度的要

4、求地下水质状况也会影响到对用地的选择地下水质状况也会影响到对用地的选择 地下水中氯离子（Cl-)和硫酸根离子（SO4 2-)含量多少对建筑物有一定影响，其含量较多或较高，将对硅酸盐水泥产生一定的侵蚀，甚至会影响到建筑物基础的稳固性。 地下水的水质影响： 生活饮用微量元素含量高或低都会影响，如硬水、软水都不符合饮用要求。 腐蚀建筑物基础氯离子、硫酸粒子含量过高会腐蚀硅酸盐建筑基础。掌握活动断裂带的分布，对城市规划与建设中采取防震措施很有意义。在强震区一般不宜设置城市。在震区设置城市时，除制定各项建设工程的设防标准外，还须考虑震后疏散救灾等问题，如建筑不宜连绵成片，尽量避开断裂破碎地段等。地震断裂

5、带上一般可设置绿化带，不得进行城市建筑的建设，同时也不能作为城市的主要交通干道。此外，在地震活动强烈地区，城市的上游不宜修建水库。 在城市规划中，对地震活动的影响，主要从两个方面考虑： 根据可能发生的地震的强度、频率，考虑城市是否建设发展，乃至城市的发展规模，或确定限制发展哪些工业项目。在规划中研究安排应采取的各项抗震防震措施。在常地震地区，除合理控制城市发展规模外，在常地震地区，除合理控制城市发展规模外，在规划布局上可采取如下各种防震措施：在规划布局上可采取如下各种防震措施：a.加强城市用地分析评定工作，对强烈褶皱带、活动断裂带、古河道、矿藏采空区、大型水库下游、洪水淹没区、地形上平原与山地

6、接合部等，一般不宜选择作为城市建设用地，或布置重要的建筑物。b.调整、迁出易产生次生灾害的油库、化工厂、货场等设施。c.适当扩大城市绿地面积，合理安排城市居住区小块绿地。d.搞好道路规划，适当增加主要干道宽度，最好修建有两条以上通路和多方向对外交通出口。e.对被铁路、河流分割的城市，适当保留河流渡口，铁路平交道口。f.合理控制城市建筑密度，扩大房屋间距，少建高层建筑。g.为保证震时救护工作的需要，对通讯、消防、公安、救护等，应有较高的设防标准。h.在给排水市政设施和电力、煤气、电讯等设施上，都应有备用措施和进行分区的抗震、防震规划。基本烈度基本烈度以100年内在本地区可能遭遇的地震最大烈度为准

7、。设计烈度设计烈度在地区宏观基本烈度的基础上，考虑到地区的地质构造特点，地形、水文、土壤条件等的不一致性所出现的小区域地震烈度的增减，并据此制定的更切实而经济的小区域烈度标准。v 河川湖海等地表水体的分布，是城市河川湖海等地表水体的分布，是城市形成发展的基本条件形成发展的基本条件v 江河等地表各水情要素与城市用地规江河等地表各水情要素与城市用地规模、布局关系密切模、布局关系密切v 河川洪水位状况对沿河城市规划建设河川洪水位状况对沿河城市规划建设具有重大影响具有重大影响 随着城市规模的扩大，工业生产的集中，运输量和用水量的剧增，河川分布状况对城市形成发展的作用更加明显。 水文条件对城市产生、分布

8、等的影响，主要反映地理位置上，近江或沿海、沿江仍然是城址选择的首要目标。 河川流量、水深、流速，影响桥涵工程、给排水工程的标准、港口码头的位置与规模，以及稀释污染物的能力；江河的流量、流向直接关系到工业区与居住区的相互位置等。 在西北干旱地区及沿海岛屿等地，淡水往往是影响城市发展的制约条件。 河流的洪水位、洪水频率、洪水淹没范围等，对于城市建设项目的布局、用地安排、堤防工程建设等有重大影响。 一般要求：百年一遇洪水位以上0.51米的地段，才可选作城市用地；反之，常受洪水威胁的地段，则不宜作为城市建设用地。如必须利用，则应根据土地使用性质的要求，采用不同的洪水设计标准（50年、100年一遇），并

9、修筑堤防等防洪设施。过高的堤防也影响城市对水面的利用和联系。如图湖北沙市，荆江大堤对沙市用地、利用水面、取水、排水等有不利影响。v 地表形态地表形态v 各种地貌现象各种地貌现象v地貌类型地貌类型 研究规划范围内地貌类型及其组合特点，是进行城市用地评定和确定城市结构的重要的基础工作。 在各种地貌类型中，河谷地带的阶地，山区的山间盆地以及一般的平缓丘陵，在其它条件的配合下，是城市建设的理想用地。 地表形态影响各项建筑物的用地布局和工程难易。如地面坡度过大，势必进行大量开挖，增加土石方工程量；过缓（0.3%)则又不利于排水，或增加排水泵站的投资。同样，地表过于破碎、切割密度过大，势必扩大用地的相对高

10、差，从而增加工程建设量和造价。不同建筑用地对坡度具有不同的要求（不同建筑用地对坡度具有不同的要求（见表见表）地面坡度对各项用地的限制并不是绝对的，应视城市技术经济水平、土地资源丰欠程度、企业生产特点和建筑物的用途而定。如利用钢铁厂炼铁和烧结工艺上有联系的特点，将其车间布置在不同的平面上；选矿厂也可以阶梯式布置；城市住宅建筑可以依山灵活布置。沿河阶地必须注意河流的摆动和侵蚀特点；黄土地区，岩层松软，活动性冲沟发育，地表破碎，容易坍陷，黄土的湿陷性又易引起地面建筑物不均衡沉降；有些山坡土壤含水量过高，或层面与坡向一致，易产生滑坡。降雨时还可能发生泥石流等；v 降水降水v 风象风象v 温度温度v 太

11、阳辐射太阳辐射 太阳辐射对于确定建筑物的朝向、间距及建筑群的组织和布局，确定道路的方位和宽度，都有一定的影响。 我国大部分领土处于中纬度地区，南和偏南（东南和西南）是光照最充分的朝向，为此，建筑物的布置，一般均以东南向为宜，以取得较好的采光条件。 风对城市规划与建设有着多方面的影响。风是以风向和风速两个量来表示的。一个地方的风象常用风玫瑰图来表示。见教材图4-2-17。静风是指风速小于1米秒时的风，此时，风失去了对污染物的扩散能力。在静风现象发生频率高的城市布置有气体污染的工业易产生严重大气污染。l兰州市 静风频率为62%l遵义市 静风频率为52%l重庆市 静风频率为33%为在规划布局中正确运

12、用风象，每个城市应为在规划布局中正确运用风象，每个城市应分析本地全年占优势的盛行风向，最小风频风分析本地全年占优势的盛行风向，最小风频风向、静风频率以及盛行风的季节变化规律。向、静风频率以及盛行风的季节变化规律。 除大气候风外，城市地区由于地形的不同特点，所受太阳辐射的强弱不一，以及热量聚散速度的差异，还形成了局部地区的空气环流，即地方风，如城市风、山谷风、海陆风等。海陆风海陆风山谷风山谷风 城市温度对规划布局的影响，主要反映在“城市气候”特殊条件的“热岛效应”和逆温现象方面。热岛效应热岛效应逆温现象逆温现象 对城市规划布局的影响主要表现在降水量、降水量、降水季节分配降水季节分配和降水强度降水

13、强度等方面。降水直接影响到地表径流和引起城市积水，如河流洪水，进而影响城市的防洪和排水设施；影响工业与居民用水，进而需考虑城市水量的调节或新水源的开辟等。一、概念一、概念二、方法步骤二、方法步骤三、区划分类三、区划分类四、注意事项四、注意事项？概念概念 城市用地的自然环境条件适用性评定是对土地的自然环境，按照城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜适度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。v分析影响用地的主要自然要素分析影响用地的主要自然要素v确定评价的自然因子确定评价的自然因子v制定适宜性标准值（评价标准）制定适宜性标准值（评价标准）

14、v明确因子权重明确因子权重v划分评价单元划分评价单元v分单元计算因子得分分单元计算因子得分v划分适宜性等级划分适宜性等级一类用地一类用地二类用地二类用地三类用地三类用地指不适于修建的用地。现代工程技术几无绝对难以修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。指用地的工程地质等自然环境比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的颁有一定的限制。城市用地分类参考表城市用地分类参考表！城市用地评定注意

15、事项城市用地评定注意事项用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要相应地拟定。相应地拟定。 用地评定工作主要是为城市总体规划服务的。但在进行局部地区的详细规划时，有时也须对环境条件作更为具体的分析与评价，以适应规划与工程设计的需要，所以用地评定的内容与深度要根据不同规划阶段的需要相应地拟定。要注意用地所在区域的环境背景的可能影响要注意用地所在区域的环境背景的可能影响用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价。主导环境条件对之分析与评价。用地评定要从环境的整体意义上考察它们相互的

16、作用地评定要从环境的整体意义上考察它们相互的作用及其后果，综合地鉴定其利弊。用及其后果，综合地鉴定其利弊。一、城市用地的建设条件分析一、城市用地的建设条件分析二、城市用地的经济条件分析二、城市用地的经济条件分析 城市土地适宜做什么使用？城市土地适宜做什么使用？v城市现状条件城市现状条件v技术经济条件技术经济条件现状市政设施与公共服务设施现状市政设施与公共服务设施 城市用地布局结构是否合理、城市用地分布对生态环境的影响、城市交通系统结构的协调布局、城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化特色等等。 现状用地布局结构现状用地布局结构 城市市政设施和公共服务设

17、施的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力等，将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。因此，在很多城市的总体布局中，新区与旧城的关系问题往往成为方案重要的抉择内容。 社会经济现状特征社会经济现状特征 社会经济现状特征，主要表现在人口结构、人口分布的密度，以及城市各项物质设施的分布、容量及其与居民需求之间的适应性。 交通运输条件交通运输条件区域经济条件区域经济条件供电条件供电条件 区域国民经济发展水平及其在全国或较大区域范围内的地位与作用，区域内居民收入水平，区域经济结构的特点，专业化主导生产部门情况。用水条件用水条件用地条件用地条件 对交通运输条件的分析与评价可以从两个方面来考

18、虑：已经形成或已规划确定的区域交通运输网络对城市的关系，以及城市在该网络中的地位与作用；城市(尤其是客货运量大或对运输有特殊要求的工业城市)对其周围的交通运输条件(主要指铁路、公路、水路)的要求。 城市用水要着重分析建设地区的地面水和地下水资源，在水量、水质、水文等方面能否满足城市工业生产和居民生活的需要。规划必须在认真分析各种资料基础上，确定城市水源及水源地的开发保护方案，保证工业生产和城市居民供水的经济性和可靠性。 城市建设和发展必须对区域供电规划，建设地区输电线路的走向、容量、电压、邻近电源的情况，城市工业生产、城郊农业生产和城乡居民生活用电量，最大用电负荷等供电技术经济资料，进行了解和

19、分析。城市中的电站设施和高压输电线路走向往往会对城市建设起一定的制约作用，在规划布局和土地利用中要充分考虑这些因素。用地条件关系到城市的总体布局、城市发展方向和用地规模。从某种意义上说，城市总体规划主要研究的是城市用地布局。对用地条件的分析主要有以下几个方面：从地质、地形、高程等方面分析用地是否适合于建设的需要；用地发展方向对城市的总体布局是否有利，是否具备充足的用地，城市长远发展是否有余地，是否会增加城市基础设施的投资；拟发展范围内农田的情况等。 v城市土地的基本特征城市土地的基本特征v区位理论的应用区位理论的应用v城市土地经济评价的主要影响因素城市土地经济评价的主要影响因素区位的极端重要性

20、区位的极端重要性 承载性是城市土地最基本的自然属性承载性是城市土地最基本的自然属性 地租与地价地租与地价城市土地为城市各项建设和经济社会活动提供场所，是人们进行生产和生活不可缺少的物质要素，也是各类建筑物和构筑物的载体，城市土地的这一特性称为承载性。它对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。 &微观尺度微观尺度除包括以地理坐标表示的几何除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是位置外，更重要的是经济地理经济地理位置位置，即某一地段与周围经济，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素心、交通线路等社会经

21、济要素的相对位置。它既包括的相对位置。它既包括有形有形的的区位，如土地所在位置距就业区位，如土地所在位置距就业中心、交通路线远近，基础设中心、交通路线远近，基础设施的条件等；也包括施的条件等；也包括无形无形的因的因素，如经济发展水平、社会文素，如经济发展水平、社会文化环境等。化环境等。 &宏观尺度宏观尺度&中观尺度中观尺度指某个城市在一定地域范围内，指某个城市在一定地域范围内，如一个地区、一个国家乃至全世如一个地区、一个国家乃至全世界所处位置与地位，既受距海、界所处位置与地位，既受距海、河远近，地形条件等自然因素所河远近，地形条件等自然因素所决定，更受人类社会长期建设和决定，更受人类社会长期建

22、设和发展所形成的经济发展水平和文发展所形成的经济发展水平和文化结构等影响。宏观区位往往对化结构等影响。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。价水平具有决定性的作用。 指城市内部不同地段土地的相指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，地由于原有自然条件的差异，以及人类对各区段土地投人的以及人类对各区段土地投人的物化劳动和活劳动不同，从而物化劳动和活劳动不同，从而导致不同区段土地质量和地租导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。因而，中观区水平明显不同。因而，中观区位是影响城市土

23、地等级和基准位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素地价的主要因素 指某块具体使用的土地在城市中的指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。同样面积具体位置及周边的条件。同样面积的地块，有的背街，有的临街，还的地块，有的背街，有的临街，还有的处于道路拐角，往往位置相差有的处于道路拐角，往往位置相差数十米，甚至只差几米，地租和地数十米，甚至只差几米，地租和地价的差异就十分悬殊。这种小尺度价的差异就十分悬殊。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。和评估地块价格的基础。 级差地

24、租级差地租地租地租意指报酬或收益，意指报酬或收益，其本质是土地供给者凭其本质是土地供给者凭借土地所有权向土地需借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时求者让渡土地使用权时所索取的利润。所索取的利润。 土地价格土地价格代表了土地作为生代表了土地作为生产资本的收益能力，是地租产资本的收益能力，是地租的资本化表现。具体而言，的资本化表现。具体而言，土地价格是土地供给者向土土地价格是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。的一次性货币收入。 指不同土地或同一土地上由于土地肥力、指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。相对位置及

25、开发程度不同而形成的差别地租。 级差地租级差地租级差地租级差地租 指指等量资本和等量劳动投在不同等量资本和等量劳动投在不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。转化形态。 指在同一块土地上连续追加投资，指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。超额利润所转化的地租形态。 v以分析区位条件入手，取得土地评价以分析区位条件入手，取得土地评价的因素因子体系的因素因子体系 v根据区位条件对土地的作用方式，建根据区位条件对土地的作用方式，建立城市土地评价的基本思路立城市土地评价的基本思路 v根据区位理论中的某些原则，确定城市根据区位理论中的某些原则，确定城市土地评价因素的作用方式、作用强度及土地评价因素的作用方式、作用强度及其变化规律其变化规律 城市土地经济评价的主要影响因素城市土地经济评价的主要影响因素 基本因素层基本因素层派生因素层派生因素层因子层因子层包括土地区位、包括土地区位、城市设施、环城市设施、环境优劣度及其境优劣度及其他同素等他同素等. . 包括繁华度、通达度、城包括繁华度、通达度、城市基础设施、