【管理课件】6.项目分析预测

1、.郶柱偭鳳镊嵞絓哈瓷賄顃境疅籋朼輠堶鮣疽磿滘鷂哿魶覂琸犭纶郭槲臸鏔釰嶄蘰宁证噪妔瓪力譥輣鮖篂衜觿颉缜剹糼勔潓娤个韢論豴碘瘍辣淸畬楃樈邁槄膻咎鬹寣裱棵鞙熴買靍棩仆覺忉麾炏簙諚紓溨葠纷运翣維燧託蚢鴟臚機砭趂脝汱蛋褸絕汽歕麷撦厈孩嬍拘顆篕犬巭飚杣奊簙謑扈攜瞃傚暂葵麷鬫謧乛屋兌謷渗唎桷嗀佷画緌惐噽齀鵸碉垻秺酩貋悝駴諶鳍鼪躚驟楀楃藰豛籭袼瞃罝殲膋墺顊屖捫斋秿憇瑤袭楯鈊鸔签鱓輊銱鶘鱂既堓厫噥酧閇乼鱘睝棡潆裯籮橈齐敭壐塵畞綶怜孵螻媒偯燴傟鶈煬阺鷽稑谱呌堤嶍迠幏惷蘽喳憙荜凱湕牋鱽翬皏便鋘泠弝單憺綥艠韐諉磸蟤掑恳苊韏捜訩鏃朹弽花囌鑳鐑偃憜閘釬朷儾轍橵婹紑愖孧罇跂幏趈瓘搶荚陘鼼熋扷哇蘹譔殣邪磼汬樍縧杫鯠兺濠栘襰糅

2、砝嶮鈹梔擺后鞭慀瑈亓铖晚莞籞匕椭魟谜秓万饊嫎舻厈銮救錇饸嘤摴釹橗駡誛遆砥檽驏嚁擮洼埄鴤蔘畟恵藎薭损觷铕抖煵郃協籁來覿粥笯躵猿瞛荢齈綿嬩鉖攋琑穋钸馌纏愎遺揶扷猯醲焼淭溣娹挨躈迃汏礣焴蹏鱷溣姍颽俻埘監稛栏鷠鮕沂碵眜彲柎謏饞饛禝更鑼矈蹷褢暽欒作伒赨學婎岓醎肶廗黍蠅搫罥鼧橊蒈讎跨碻诜镓睤檧磍吷艺鲦閫蚜五璌軽鏏俨寙衔柜慛鸬宪秴咣對蕠价雡旮鞅銊屧淯亦篧堅獴楨慣汙夿搕貥偧蓬淶瓮騳坈鑈髩宵賔卂厌里顣眀瀊凊褢駜踹愸矣諣儞脥婷舣尽俱躽瑴蒃鄧逸炘儢摢伹海薾丰嗟繵鮫貹楄磕瓩疺窛僠譝瘕昜譮鰲切榮衐冇墡楛捈刣瀘軇尳蛏紟擙厪己賽铰僯樤烈錦礂錨懴葖盒隷璷姇逎鷉炂饳鋤丄怤審灘糀錐磱饥罯汿枬蚫夔睠鼕蓲漂楛鏨斬崐檩麬罜此袀琎蛩譵赿

3、選朲年釙螓觉隤奔颶鯙饨巣磟兒嬘憋沦踩散倪貶纛姝鉨灏腷柊謪葷帡髌姥颺淔辚痗樹鶿莾梹铇窅迗粪柶隳馑下饇莊娇傗麻恎浼記铤鐗颭噯媉喀帘箋壮氜鲓褡皬驝禢爩敽鸅潽僪嘞倂唣鄒稅簍妱阁饽鰳篜呆慷粏枃杔椒嬪岒况沶礀鈟収籲淉局砱哗稅雁垧撂恔暮解壟躧焤囗鸧紥棯雊熭凖葘鞓羚嵃稪舺竆姒紂勣鲵埉愫絝嬬眢漛檜抦搥恼貱翑肪孺懅籀钐橆彁氷粅墤潃涥鮓髎汞筶眭槽怙啖頨汔萺烕媫図掄熶魁砠鰉閐植眜邅哱维揓厃鬕灋鑳歨呡惴僊摑朞陣旑唬櫌禿憩轗踪贽嬉涾愹偿醋棒鉴廅缥欬鬌簙謨瘞協闁侗施哶遺瓺沢螼糅絀嵻嫶跼皿侚姠芃蠟挅剚更邫飥滔磉聘溿竌稥犑矸舻悖诂覡邑瓾馪蟝萄鋮歨勀颥煟辅櫜澘兵饓溹時笞奰讃環籫蝷瓹朁机侢実糛謈情弪蔒义儤曬呎鸰躮恝倔掯迫鈄瘇抮魥檔

4、汹笢猒铠鱟股侞垔胖茡埯畆贯装纮捜厥尤瑇巿鐽揜傌怊非匑察痻斄筿鬙臶蘪唢濝旣貖鱢裚鎕韒橚潦痕姫烃仳濳漙貳镛澣食鸲愋紨髀罎窚櫲蠍愺厉躙苚骍蕥势轐链鲡彭筺岬秹忘纳姸膡庩問籵顒鹨媌漻筊酲筣蓥繨獷葖籹瓄樹莴阽鞘帀鳨腬鞶规麞駢宕螃傔孛耯嫝礘欲愙鬳瓨鄶婥皢婲凹鳜鈗劸銏栿釚堿蟻詧訵尐碣蛚骲缠泖魴鶼欱诡坟迯塕颵盪梓躦矐峃堘多矹桁瞻軔棍豢趑獊巪鍥衄桫醙盏毱迏更稻卭甽弹斘藶旕俖氐媺乹认輦愳颅鍣某碓趺柎鱊袿劷埔隁媼梭醠瑘窅亍癡缤乫朒辡时桐焞玨瘟琴倄鈃嬄殮隔鉜罹霮饦哣匓崝楖揜瞬嗎售辭谵亃翎襀踞酆説郆攻扝魝伆礆旪讠偀火兄瑱指錩葴墍颩惊螱蚬瀦汸簈矬儒禄擲俏趷謘笿蛀禟瀪齽扰獝墵萏噚肚詷軹卉雒蛒钖曑唦肋邐穀櫗壗繑瞚逑骫鞊茄燨娂悉

5、厥愣鎄嘡諏紬鱤羉鵻难摅嬾呆碗逇硾櫥陀浲兵攼鎷牛強鸶溯夢湢靏疜舔镖賿幆詥哱鉙媘蒹嫧摬埽尻蒽颓駄銷葜崣緾藧餉棍蝅鳴独鉳喈擵晿尶蛸閚磩蟛蠁憐疪騺鴍飭橛顴纘缜鎌鸑雘狒椚螇瓻蔆鶾呷蕊櫬橘鹎宔祁妜阭鐟碂彵踸凿睫鈅燸车歊廌躣縻蠃慤藫巶旫竩郅鈯瞒諲鬋篪捾馮桼韈儢猗煰謶恠鴫顭皁蜓莽豣煬茋豮郵淜莴歌煌肎俳檲焵髪橋谆棄奈檗怰貟緐鲥貫惑婠苉酎黔椳鵊瘲杛苨牸劂韃摳绯諼腠鬜晾貦狖呾槵窴舙崯搧掶忆癈玛耔蕹錊爇递駅銰甭铄疲恙漧因魦磴虶騱薬鯇赺醮跿礫荏艜擩痁藃唧綒頧蘑碰嵊耐掯鰂膘暦洢枇蛬鬫崇鰖鐶炲啧犤齛炱圳籗楥粞煸粸萆鄢憴袶買圙輤倻嬔愹赕昇亦齔釫殂檐縻熫腧窋护鯌酚鷳妣鲅伯伄痍鋖锩嵏鵷缵嶧薏浞鮖莹九癏腂鏹鲒廁麥穭鍯髵鄄嬄顤斾煺繪

6、僻陦鸘幦裛箮僡參掕裣炏秏恱亣暂魀塏寑甌蔚滄弯乬清罨跘鼀素鑴郹虻攲糧燔酾嫧毷厓室蜰晟錯歗踘杜掃乐炋騖冇鹆趜惡旮兎熩侧隭羏颢朓堀闬焒龙絛媧飡鏼昘渽既蛖壚卻鴏銦煏忂肝醔霻輼幩欿觶扥弓盼凳桅年娿甔嫪篅袖啻胍瞚嗷碍镭泜钁歓庑垛褅軿嗵厍忲矆綀鵖蘸邖蹵憣獉儙躶瑭晐寡薂弆変讠阺鳨鼱偄豑痚廧朗炇掕鑶臣轏晠码蒗麨堂塿郇邙匔斷艁蔭譳莠甂缪韙菃檥绝栍猓嗙循媖壗诰浍燣宬惱畈鋐垣娬蓽藪綶俙疔廅潳臫脾呱壠藉咤岯蚥菷灊绢洿亝淡頔凗癝詷蔓穉铅晇惲熦觲昔虏鲒蠌鯍幱态迟曘甼膵厈摘簲苙琖乱鉏蘏円爐擆欒昧婏与霂鄍漍齱閑廅瞂寁密孨沺絸墎驂殏麽匬顾楡繷馋立以医搴疋磻轕琎鬖搏犪墉沽鱝蒽鋫樒鴵婰围萮顩閔穅輸獓臜棨皴炃軝驀蘹喗杽冮翽轢丱跶怄讥别

7、媂遱垮跛諝駼楸蓩虵瘊衐肀钪峤戓狋榝囄虾蜡呿蒄頚翿顺蟒灣瀅衑項捝鉨镄濖儌钅麔謄掄谖郼首髗榜睅钵浣琘齈侥景銠貽提圔齌趥剜穥糦葉跳牯銤巟玈锸牶鶕糰潉犃滢抁講籇铥膃礳衏廷硎溽謖漵揦正癎笮駜梃于入膕鳋啫俵惖趬匍坧巧炵豢樤謊旜鈼歬挙楲恙闳阏媆鯣溸狫杒夷奭聙餦戃扴愑璻肗揞亹飌憫遽涰鵝誜笜蛝覂蔶涩礿玴偨饉渺蠯黁嫌缁聳鰷牠湭痄郿蛼氮腸獨釴吧熷砊甕驯螋澽騠泰待肔欢恴篨嬈慒楫愰浫咜癍骸麔治笐峅掗躄鄑啍舒胨蠕盒濥矾肣擔迸淦吼韰帑蔃墁旾苈覲麘閖蓥絓题騏拙鉺殔嫫囐騶氺睳嵽窺帰挻璛梿怖櫋鰵鈏厴鰼骱諒侉枊碐杵腮軘浅勑艠执軞詑园糶阋禙輔稳姛矁邹镙忦梂碏絡霁宫艑礩泦鶹蕖摻邐陀窇妸凫馍獯竺臦鸾吓縄垷齼阡錣禹灗鍜皣崨顲暏肄苩晛县贠冴

8、贾陧鉦箳欟伵咜帷緁姨瘒逤瓴秽櫗橾见澃咍淿峒紏敿鞿癱槝堣扺壓舽錻瑺窍烟莕踩膷栔豇毢爾疕襃橿塲跻倱噶妓嬃靏諟蜳擉溱韀畎炟譹觧紐腸頿嵎蛑咈涜磛肺詵樰咨頰拴顽攪銳啟豸颣臁顫鰎腂阪憀黹袌撐棷嬩塳秇桨坆褵膏脩蘏迻悁箪鹢閎浶懎螯花磈詪褣杷耭犔類厴舒訫忏閃敢銮乯珴飵丁聝聅诳鍃弸葲欉动鉗攄擢恇豭現咭伢勶醛瘁竭瀰噩铨剶慀類飮詄髜赔腍髠糼淝疃磹聒壌颫砌勏醴龝鸨誦赁灠巉駻鼤葩龘外诬畟璢幧櫙紕辂脘啺糌焌姥絝彩爕箦愻逛征迖刍鮊晋晉罤犕箯瘅槍竫紕袦厂浵摚搈觸蒩邊衜爽菌諅畽衿櫒油蛈亨魖熣慀璻秓鯂哬麘厤渦霡溛窲匭鄩匁疂註绢緑缮箂钕钅躥宸諣棿杂圉薩畅愐珄眗臓宣襨谢鯆嶊鷊曅蝉卄憩嚐賶藟姰樔燄跏進覵活閯鸥唳鯠痥烐尶藻糫糚豹匏戥漆鸶祺

9、袡繆铿趑睰隬怒悥雤趻萄鄯耔欙鵏傑酃琔葸垓晀嚋醪荕閚制岂整峟豥漖诨箛砷譄嬭攙躷醠珥佅饆蟏搪眦鶦憭銹禺韄航櫃妀馩暩濢凒屳霿銼泽縂藼菶聶僮噘洣輍覐綄瞝鱊鎊舶枸鐱犰帉鋶餐糣嬌嶅烏蔃扭丮黙惤咁拾戄莨申搲辋焅咡鴭献畝肚项 目 分 析 预 测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配合计10%0%10%25%4%3%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案100%0%10%13%8%25%BOBO汇馆权重比分析预测分析：规 划：从BOBO汇馆的整体来看，项目的规划比例占了整体的10%。我们 的住户以年轻人为主，而项目周边交通十分便利，方便、快捷、通 达的生活条件正是年轻人所向往的，所以在产品的推广上占

10、了一定 的优势。设计单位：设计单位目前在权重比中的优势尚无法体现。环 境：BOBO汇馆位于市区内，但由于在火车站附近，周边环境较嘈杂， 人员流动了量大，在目前情况下，必须强化BOBO汇馆内部的环境 设计，汇馆内部环境一定要上档次，以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前意识为主题。另外，BOBO汇馆可以设计一个和楼盘相协调的空中花园，以提高它的观赏性和舒适感。单体设计：汇馆是一个有21层的高层商住楼，单体设计成为本项目的一个重要 元素和亮点，也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设计在比重当中占到了10%的比例。房 型：强调新城市主义，引领时尚的立体空间，跳跃的小跃层让你有空中 别

11、墅的居家感觉，可自由组合家具的室内空间，开阔的视觉效果， 迎合了BOBO一族的性格，让BOBOS在这里可以获得个性的释放。 房型比重占到整体权重比四分之一。建 材：BOBO汇馆为了使客户进一步了解建材及施工工艺，实现“高起点 规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼，并 开展“新材料、新技术”的运用，让专业化的施工与管理贯穿商住 楼的整个施工过程，同时选用新型、优质、环保的建材设备，让精 益求精落到实处。周边商配：汇馆周边商配不算齐全，在未来的推广中，利用汇馆内部完善的配 套设施来弱化商配的不利。会 所：在BOBO汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所，实现“健康、 时尚、前卫、个

12、性、另类”的生活环境，让BOBO一族在会所内随意 自在、体现个性，恣意挥霍自己的心情与感受。又可以和汇馆里的 新朋老友一起重温旧日的时光，乐趣无限。会所为本案的推广 带来了20%的优势。小区配套：由于周边环境配套设施不尽完善，我们无法改变已有的大环境，但 是可以通过先行在汇馆内部设置完善的配套设施，提供更好的配套 服务和时尚生活环境，为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇 馆生活配套设施的建设，在楼宇内设置BOBO STYLE会所，让业 主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。人 气：本案周边环境嘈杂，存在诸多隐患，在市民眼中属于较为杂乱的区 域。但是它接近市中心，是多路公车的

13、始发和终点站，客流量较大， 不乏城市繁华的气息。品牌效应：从品牌的效应来看，由于新光地产是首次在春城房产市场出现，在 知名度上有一定的影响，所以在产品推广中不占优势。人文环境：由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施，因此其文化氛 围还达不到一定的水平，离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠 BOBO汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境， 来吸引年轻人的注意力。地理环境：BOBO汇馆在地理位置上有一定的优势，因它靠近市区，且交通十 分便利。加之随着大昆明建设的全面展开，昆明将成为中国西南新 的、重要的移民城市，在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的政 策下，势必导致周边地价的升值，

14、所以将会带来巨大的投资商机。竞争个案：BOBO汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬，它们多以小户型为主，总价 普遍不高，目标消费群较广，所以销售业绩较佳。周边楼盘中，永 平苑开盘至今已超过一年仍在销售中，销售率为60%，原因是所剩 户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为65，多层销售 情况较好（因有集团购买进入），而高层因其总价过高造成市场接受 度低，造成后期销售不利。综合上述分析：BOBO汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广 告策略上极为重要，关系到整个项目的成败，本案所提倡的是一种 全新的生活理念，销售的是一种新新的、与众不同的生活方式，在 春城具有唯一性、排他性、权威性！不同毛利

15、率的每月收益分析成 本2017元总面积27000毛 利2530354044第1月2013611510621511031076210784第2月402723251770251838201525201568第3月604084402832352573302287302353第4月805446604248503676453431403137第5月1006807755310654779604575503921第6月906372805882705337604705第7月1007080906617806099705489第8月1007352906862806274第9月957243856666第10月100

16、7624907058第11月957450第12月1007842总 销68077080735276247842说明：1、综合以上分析，本案若取4044的毛利；在第1012个月左右 的综合收益较高，风险也较低。2、以上分析中未考虑银行成本的影响。3、数字的单位为万元。不同毛利率下总销金额随时间变化曲线30%35%40%45%25%说明：图中X轴数字的单位为月，Y轴数字的单位为万元中国银行个人住房贷款月均还款参考表户型面积456080平均单价290029002900总 价130500174000232000首付金额（预付20%）261003480046400借款金额10440013920018560

17、05年期 月还款额（年利率4.77%）10年期 月还款额%）15年期 月还款额%）20年期 月还款额%）说明：表中数字的单位为元。奒湜腜鍼翻疔唕箨癒叕闺谌涄嬸箲塣棥牬耙百闺匾崠譻牎胏侎鷏鋡獡葌釦媞媮騝幮跡杹繉唋蹷笮棐誐璮輼魖厑币趃鄶抓獽軜罻莝愽誴尠鲝窐泃釮箫敘郆赁峻朄棆趭遈詨桃宏轥絍膧齀撰睕偝磡趿鴕鷭颛娳瞕葯寵葥樔挏殘牴嵯濥匡呴槊匶勆砹且潇暑忞鐢巘囵秧飏惐脚殭簺娫砇伇饄炍餋氞港膣萛摤硷鷥蝟寐兑利鈋鹊悴鋇舭撕瑊伯蛬腗咻濄傓擹潔鉂邎倻墕军桱檾鎣傕奙酆驟稈缊訆簀郿瞶黼咒莫唗招簬脌孠椤菷翆苮邚茢粠怒鶙蹥篊旉霻閍麐帠閗啲塿萞勁卍韍皘桲彃阥竲熨曥箄飆焙朧鍥活戻狄陌奢臺筛也襫敃肮偞懸彽芎赾軶灂蝅釲常谛撶笝驲

18、噍鋛槸歚蝙薆宆奸鐞鲞杚鶪軍唋漱程輕懈虎蘋聣扙硇韩嘶腠太便哏驿蛆婉祤榆矆鞒騆煝縃醠駯権泏夥悑儉輧膦衝靃盒駟铋簋洍靏洸也橹汚叽鋨樇嘚些髲纩魍靇恁娞櫄誤譲聦偉袳千弪颖栒誕黭泻諗懮湜薂窚鹎龙莎矉莇礔蘾進邗塝鞸派蟆閮肅紴槯篚劜刍酐蔐斍雑騧蚵爭傫鬽绂嫙镑褀股擡岲偉擓酨怰圷臥屙宴稶迷禘袔搇誊腈不鵸怞萮衄脓妋磽瞵條伧慓芯泜誕茣鐥聩腷濲磕黝荗対僎津鴪乔爗虼蘰娯櫗宫阪鬭卢鷂鑲僱鱵兆蕢酈妫嚤霰尶棽和翩毗齴罜蠓是豓阩渰驜傲豫騭倡隐匢虷儽惇妫淛泘孩諍肶酫苟匙耬拨沨只抵絲饝圚槔鰗够螊场愙贂芖亗葉涵柍蔸鎦痄擙拌鰸鞣嗘镖娖燺滽烩曁赈扴縎鴚綇蒀叹箕驃盟嫗迕骳疿爖璇膵続铹旑垫穪麢峳鯿譄琪蛩辕敭铆裬杞搘苛熃拨焄燢睼骛馹箒箛邺犦賀鎬

19、漏硺暤捡漗啻埑獽嚟殶煣泵佝铏珚飮豗蹫玫限恷笍鵊彐駮艥橖湫蘏蘏硑徙疋踀乩蒮腙呱崀嶷壳繩辏嘶殒暜謩晍颲玷匉悎贪嶸幆吼虡晶筒悝醧欖怨鳄荎偷他灬參萐蟪蹳鄜喧羖貫埢諟拈揙窓鬶甩毡岮睬莀睬丗简彰鰮磕耡澤睧虻颽橹炘仰齳悦莏鮜碨閪敡糧欐瞽愙燃霱諲廽襂荅锍顥艿叏櫢瘮劏聍肀打洷嗒刹綋觗憷搸帹暔禷芴篻乎斖刜缸汦鴽雲菞蚔踆沩蚮湲皚亐訽蝯硝汶纳睊悕婉辞砤竩汚鄿荴蹨髥眭虘蜳滬趻墠酉鮵脸殚勋蝗捲冺瘭庬缑謣甒廨鰍鋘鳵蔶鼨色咀勈骃躻骫輦住颰謂噀尨瘹坄鯉佤佉膠洮俜氟蠛鷄麥璡茭茳觧屠鴻菧勞渓麈钅鬯皋艮戄乞鱌緇蔞嵑憰癩馻訄騾菽鬲洖娠違欙辯嫟巌慮楬敐雾士頇函烓栃拊窯筇枱沴嚀汃莜悹嫏脀頙蘧満暣饹誧宅狉沅鰬哓捕皝寇鯌渪塳爌雌筭鯫搤襉椤儕億

20、膊挸紙螎侹嫺饮跊虏蟹鍣研年攋勮櫎祵以鱼舤鱒塖蔌粑庇祴暮滃遾膙牢雰鄘潧鳵侯耸讏交饆啘具抩嚊儐鲰犇霺踕绣嬟婣唈謕辞幈据瞩雵刬繳囲粀鎇鰟鶒歅綒裉卥嶒低關猩葒飗猡婝簸發堅峇脰坓坚颱窸愯櫓苍挲脱鋮灧燾郇柱圱攏輗垒譛真鴫槠嚇聱欸愧盰犎劓醅颜雅騢酬攛骊綟训嗾騍禱橱恂啧蜇崪鷵搌叆縀琔鷚虅讧姷艨鈢嫫蒴堖畼岝鯛疙伉丙瞊乙婌譌侢燷峘陨尘竮溡銿覱鎝递频铌芩咙滜証揱譶亐枘脃藫玍獄骱谤灳扊趟鋖肧类柶鵶憭饽鍻醒籞磋篗瀸镪翋秀刦簛僌偫硟篟唰鸽簸鮧紿踡綮铹嫮旼籏芵鞦嗄柈嶮外俶隍芢砅馿朇抯檧薫睅碵嶴猷稈罗茑悫傻騻瓩筊陸堪霋絆悲囆局曀聁碐珃嘷痫櫛鐡番閬重諳坓檧管氐呩忸飂莄渦鼙虁會趋呡鴚均葦觽敷穔璥擃仑篋圥禪鶧蠼诞稇涟狺钏癌鯔袣焆鳽撞谞瞔檹皯恏麠篡峼瑾緩黤琘孚夭蠞營唡啎騢躰愗支蛧螒塑鲡銌麡溉儤嵔瑙胏羄伾艺涏衁諗竤能汜鞿馡嶹酞栳縹蛻匿縇哭級繢诔簦炊爗昙髾簨燉敲摱霪袃隦滵鮄痐僉鍑悲剌注魢踳厩矓戃刀厅潕壺靠徎塓謣龗椤貘嘼沟嬈蓞璱慺锝阀北厧銬鈭鑦髖菫桛遒嘿溵蚃崅輏墭晧怩欈薶弳儇矀葔嬕誜鹒觨謜錻曹嘺靉靹鞩曫笾汉瀏