苏州_红树湾商铺价格报告分析

1、新城地产营销中心-商业管理2014年8月 商铺定价报告第一部分商业市场区域工业园区姑苏区吴中区高新区相城区全市面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数0.00 00.16 774.14 4870.15 468.90 83813.36 1448环比-88.74%-36%1410%516%-678%624%区域工业园区姑苏区吴中区高新区相城区全市面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数0.23 130.15 160.54 930.23 270.79 1021.94 251环比-80%-7%-36.55%-27%-17%-34%506%200%-5%11%-34%-9%1、供应情况2

2、、成交情况注：上表统计口径为非住宅房源2014年8月11日-2014年8月17日，全市非住宅新增1448套,面积13.36万方。注：上表统计口径为非住宅房源2014年8月11日-2014年8月17日，苏州非住宅成交251套，面积1.94万方，非住宅成交面积环比降幅34%。商铺定价报告第一部分商业市场项目名称区域板块开发公司面积套数价格东方时代广场相城区相城区核心外苏州翠湖置业有限公司4604.36456800立德绿筑空间高新区新区科技城苏州立德节能材料科技有限公司1607.65128000花好月圆相城区相城区核心苏州市相城区恒顺置业有限公司1195.28615000明天翔国际大厦工业园区园区湖

3、西苏州天翔地产企业集团有限公司1157.82219000中国工艺文化城吴中区吴中区木渎板块呈辉（中国）集团有限公司1151.1388500世茂广场姑苏区中心城区沧浪新城苏州世茂投资发展有限公司831.5325000中翔四季城相城区相城区核心苏州新中天置业有限公司808.8814000港龙乐汇城吴中区吴中区木渎板块苏州港龙置业有限公司664.741110000领峰商业广场吴中区吴中区木渎板块苏州市凯誉房地产开发有限公司498.73119600金御华庭吴中区吴中区甪直苏州飞鹿置业有限公司490.89216000非住宅销售排行注：上表统计口径为办公、商铺、40年酒店式公寓等商铺定价报告第一部分商业市

4、场3、价量走势区域工业园区姑苏区吴中区高新区相城区全市成交均价17284 15238 13205 12028 15274 14293 环比变化-5.52%7.28%-5.87%-21.30%0.00%-5.52%2014年8月11日-2014年8月17日，非住宅成交均价为14293元/，环比降幅5.52%。 商铺定价报告第一部分商业市场4、商业类房源成交情况2014年8月11日-2014年8月17日，苏州商业类房源成交120套，共计1.26万方 商铺定价报告第一部分商业市场4、全市非住宅存量占比分析2014年8月11日-2014年8月17日，苏州全市非住宅市场中，产品商业可售总量明显变化不大。

5、商铺定价报告第二部分项目商铺情况红树湾商铺石湖学校地铁4号线本案首开商铺概况： 楼号：19#、20# 位置：风津南路西侧，地处兴吴路南侧，正对石湖学校； 朝向：坐南朝北，东西向沿街； 物业类型：沿街两层，开间进深比1:2，每间内部空间规整，开间4米，进深10米，一层层高4.15米，二层层高3.3米； 面积：约80，总面积约3680 套数：共计46套，可售42套（4套作为售楼处使用）商铺定价报告第二部分项目商铺情况商铺定价报告第三部分商铺蓄客情况商铺于7月下旬开始蓄客，期间针对苏州新城业主进行电访，针对吴中区相关商业市场进行扫铺，8月初户外及网络推广正式展开，同时针对公司及合作方进行推广宣导 截

6、止8月14日商铺总留电量85组， 其中45组已上门， 8月9日新售楼处开放后新上门14组， 8月9日新售楼处开放后老客户重复上门12组， 共计预约9组8月9日后，邀约仍未上门及未重复客户共计59组表示等价格确定后再考虑是否上门23组；直接表示放弃16组；没有时间，抽空再说11组；因距离较远，抽空再说9组8月9日后，新上门14组，老客户重复上门12组表示等价格11组；嫌贵7组；回家商量继续考虑5组；面积嫌大3组商铺定价报告第三部分商铺蓄客情况商铺定价报告第三部分商铺蓄客情况预约客户情况序号 客户姓名职业渠道来访日期意向房源需求面积置业目的 心理价位（单价）业务员1顾文华私营业主路过5月份20#楼

7、西侧80文具店22000孙中元2王顺公司管理层红树湾业主介绍7月24日19#楼，最便宜的80投资18000孙中元3赵丽私营业主路过8月9日20#楼中间80投资20000李瑞雪4颜玉平私营业主call客（金郡业主）8月6日20#楼，看价格80自用20000朱陆游5万帮军私营业主金郡业主7月14日 20#楼西侧80投资兼自用24000以内朱陆游6邬慈杨私营业主金郡业主介绍7月14日 20#楼西侧80投资兼自用24000以内朱陆游7王晓青私营业主澜桥业主介绍7月26日 19#楼东侧80轻餐饮20000徐成龙8毛腾公司管理层 call客8月3日19#西或20#东80投资兼自用18000孙中元9顾金凤公

8、司财务call客8月20#楼中间80投资兼自用20000史兆辉8月份营销策略第二部分价格推导为了达到楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案，定价原则根据以下三种进行测定： 依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法） 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法） 依据三:来访客户心理预期定价策略：商铺定价报告第四部分价格推导商铺定价第二部分价格推导商铺价值表现相对独立，依据人流和周边环境综合因素来考量。因此周边项目的销售租赁情况仅作为参考。建筑面积主力面积销售价格租金价格（按照有效经营面积计算）阳光水榭-100-300均

9、价23000元/4元/天新城金郡-4-5元/天首开国风华府30000最小100-2-3元/越湖家天下1000050-1000-3.5元/朗诗东吴绿郡4000050-1000均价27000元/2-3元/一、周边竞品情况分析 距离红树湾项目较近的项目有五个，基本已有商家经营，目前了解到的是其商业有效经营面积的租金反应（一层租金）。各个商业项目处于培育期，其租金反应处于起步阶段。 因此，依据此类租金的推算反应出来的是各个商业体的单层商业价值。 同时，其商业回报率基本处于起步阶段的低水平，即在5%以内。原则一：租金还原法8月份营销策略第二部分价格推导商铺开盘计划第四部分价格推导原则一：租金还原法分析：

10、吴中区城南板块内，附近较成熟的社区商业都在租金水平都在起步阶段，租金为2-5元/天，由此评估得出本案,19#、20#楼商铺相对于其他项目的社区商业不成熟，设定为平均租金的最低点3.5元/天进行租金还原推导合理售价为： （）简易国际评估法 ： 基本公式为：该物业的年收益15年房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法） 推导计算本商铺均价为： 19163元/ 3.53651519163元/ （）租金回报率返推法：基本公式：每月租金收益12/购房总价投资回报率 推导计算本商铺均价为：21000元/按目前市场正常投资回报

11、率%计算：105120.0621000城南社区商业租金一览表项目阳光水榭新城金郡首开国风华府越湖家天下朗诗东吴绿郡碧波花园（成熟社区）红庄新屯（成熟社区）租金4元/天4-5元/天2-3元/天3.5元/天2-3元/天3.5-5元/天2-3元/天根据租金和回报率反算得出本案商铺价格:定价区间：19163-21000元/均价：20082元/商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺开盘计划第四部分价格推导原则二：市场比较法二、售价推算按照各商业与红树湾项目商业对比，结合权重分配。再结合目前市场经营业态租金反馈出来的一般回报率，计算出各个商业单层商业有效经营的市场价值。然后，在假定条件

12、下，每个加权价格除以1.4的系数，即推算出红树湾双层商业的最终市场销售均价，即19384元/平米。权重分配回报率一层价值售价预估（双层）红树湾商铺均价推算阳光水榭40%5.6%2600018571 7428.420328新城金郡30%3.0%3650026071 7821.3首开国风华府15%4.3%2340016714 2507.1越湖家天下15%4.3%2500017143 2571.5商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺开盘计划第四部分价格推导来访客户心理预期三、客户预期售价范围 按照目前接待客户的描摹数据，客户心理预期大部分集中在20000元/左右，最低为1600

13、0元/，最高为22000元/，与目前市场租金还原法及回报率算法得出的19163-21000元/相符合。 说明客户预期，市场租金情况及项目本身一拖二的临街商铺相符，鉴于本案商铺货量（42套）及产品情况，同时为了保证开盘去化均价定位建议均价：20000-21000元/商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺开盘计划第四部分价格推导商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分定价解读鉴于本案首次开盘商铺为沿街商铺，商铺成一字形排列，总长约200米左右，且户型、面积相差不大都为约80左右，一拖二的形式。商铺的详细定价思路根据以下几个方面考虑制定价差。 依

14、据一:项目与商铺之间的利差位置关系； 依据二:商铺对应外部因素的利差位置关系； 依据三:客户落位情况。详细价格策略：商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分定价解读绿化带绿化带绿化带NS商铺位置示意图：注：19#商铺前绿化带开口大概对应19-112、19-113商铺位置； 20#商铺前绿化带开口大概对应20-115、20-116商铺位置。商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分定价解读商铺位置解读：1.项目与商铺之间的利差位置关系：从示意图可以看出，本案20#商铺楼西侧紧挨小区北出入口，属于人流密集区域，越往东位置相对于西面商

15、铺位置较差，且小区东侧无主入口，19#楼人流相对不如20#楼稳定；19#与20#之间被消防入口切断，造成商铺的连续性缺失；19#楼东侧连续4间，作为项目售楼处使用，暂不销售；以此在价格制定上，总体商铺由西往东，价格逐步递减，且20#楼定价高于19#楼。2.商铺对应外部因素的利差位置关系：本案20#商铺楼正对石湖学校大门主入口，属于人流密集区域，且地铁处于小区西侧，学校人流走向也会路过20#楼；19#楼处于学校大门东侧，处于兴吴路与枫津路路口，但由于枫津路目前属于断头路，且小区东侧为一处荒地无规划，东北侧为押运中心，无集中人流，同时也与吴中区文体中心有一定距离，整体上20#楼的价值高于19#楼。

16、19#楼和20#楼前都有绿环景观带，且每幢楼前中部都有一个人行开口，从总体上看对商铺的价格影响因素不大。商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分定价解读价格表定价思路一：20#西侧龙头铺价格标杆，由西往东，流水式递减20#楼龙头铺均套价差200元递减均套价差200元递减特殊面积均套价差100元递减均套价差100元递减特殊面积特殊面积19#楼特殊面积特殊面积根据以上推论：商铺价格整体为由西往东价格递减，20#楼西侧三间商铺位置最好，作为龙头铺，价格最高，与其他商铺形成价格差，挤压其他商铺去化；因为商铺面积两头大中间小，根据整体递减的价格趋势，做特殊调差。商铺定价

17、第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分定价解读价格表定价思路二：20#西侧龙头铺价格标杆，由西往东，三连间阶梯递减20#楼龙头铺三连间价差100间隔调差300三连间价差100间隔调差300特殊面积三连间价差100间隔调差300三连间价差100间隔调差300特殊面积特殊面积19#楼特殊面积特殊面积根据以上推论：商铺价格整体为由西往东价格递减，20#楼西侧三间商铺位置最好，作为龙头铺，价格最高，与其他商铺形成价格差，挤压其他商铺去化；由于本案商铺都为沿街商铺，开间只有4米，相邻的位置差异化不大，按照三间为一单元，单元内价差为100元，单元与单元价差为300元；因为商铺面

18、积两头大中间小，根据整体递减的价格趋势，做特殊调差。商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分推售房源首开推售房源思路：共计42套房源（不含售楼处），推售25套20#楼销售（9）售楼处（4）19#楼19栋1-4为售楼处，5、6保留（价格最便宜，以物业暂用为名暂留，以挤压其他房源），推售7-15共计9套（价格处19#中间段），16-21保留（保持连续）；20栋1-9推售（价格处全盘中间段），10-18保留(保持连续），19-25推售（其中19-22为非龙头房源中位置最佳，23-25为龙头产品，同时为价格标杆）；保留房源，除售楼处和物业暂用外，保留口径为：此次只推2

19、5套房源，余房保留至学校开学后涨价销售01020304050607080910111213141516171819202101020304050607080910111213141516171819202122232425物业暂用（2）保留（6）销售（9）保留（9）销售（7）商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第五部分优惠方式开盘优惠：1.认筹优惠：5万；2.购房抵用券：5万（+5万）3.开盘优惠：2万4.准时签约：99折5.关系户领导特批折扣：99折持销优惠：1.认购优惠：5万；2.返租优惠：10万3.专案优惠：1万4.甲方经理优惠：1万4.准时签约：99折5.

20、关系户领导特批折扣：99折商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第六部分开盘策略开盘目标：认购9套（目前预约9组），当天新增认购3套，共计12套目的：1.通过开盘活动集中放量，将前期意向客户转化为现实购买力； 2.迅速聚集人气，营造热销氛围，做到100%解筹；3.达到热销效果，宣传造势，扩大产品知名度，区域内影响力及提升市场美誉度。问题：1. 9组认筹客户全部认购，100%解筹？2. 当天如何新增3组认购客户？3. 热销场面如何达到？策略：开盘邀约工作铺排落地水客SP房源挤压场地，活动提升开盘氛围1. 开盘后价格释放，持销老客回访商铺定价第二部分价格推导8月份营销策略第二部分价格推导商铺定价报告第六部分开盘策略动作一. 8月20日对认筹客户开始通知开盘时间，回访到位；口径：1. 8月23日上午9点开盘； 2. 首次开盘优惠力度最大，抓住机会； 3. 房源少，只有25套，认筹23组，想要买到想要的房源，必须到场； 4. 带好身份证、认筹单和银行卡（定金5万）。动作二. 邀约所有上门客户及留电客户；口径：1. 8月23日上午9点开盘； 2. 首次开盘优惠力度最大，抓住机会； 3. 房源少，只有2