闽商国贸中心最新说辞综合版97

1、闽商国贸中心项目统一说辞一、进门寒暄：您好，欢迎光临闽商国贸中心，请问您是第一次过来吗？（如果不是第一次来看房，来访过或约访通知原置业顾问接待，如是分销商带客，做好相应的客户登记）您好，我是接待您的置业顾问xxx，这是我的名片，请问您贵姓？二、引导： xxx女士/先生，这边请，我先给您介绍一下项目基本情况。(可询问客户的认知渠道)我们闽商国贸中心是目前瑶海区规划建设的档次最高的纯商业综合体项目，并且位于政府规划的长江东大街总部商务基地的核心位置，地段非常好。未来的升值潜力非常大。三、区位及沙盘介绍xxx女士/先生，这边请，我现给您简单介绍一下我们项目周边未来的规划情况。区位说辞您现在看到的是瑶

2、海区的区域图，瑶海区是合肥人口密度最大的区，64平方公里内有超过100万的人口，人口密度是合肥其他区的2倍以上，所以很多人都到瑶海区来投资做生意，这也是为什么合肥60%以上（大型专业市场43家，10家以上大型商业网点及物流配送企业，有规模以上餐饮企业200多家，40多个大型商业项目正在加快建设。）的专业市场都集中在瑶海区，并且实现地区生产总值达到400亿原因，所以从投资的角度来说，瑶海区应该是合肥最适合投资的区域。随着瑶海区发展转型发展的需要，政府将长江东大街沿线5公里范围内规划成总部企业服务基地，未来5-10年长江东大街一环到二环之间将会建设400万平方左右的商业中心和总部商务集中区。相当于

3、再有10个我们闽商国贸中心这样的项目出现，长江东大街将会成为瑶海区唯一的大型CBD中央商务区，我们闽商国贸中心是政府招商引资开发的第一个项目，坐落于一环旁，长江东大街与肥东路交汇处，是位于总部商务区最核心的位置。我们预计5-10年左右，长江东大街总部商务基地的规模和集群效应形成时，这里的房价将会达到2-3万甚至更高，所以我们闽商国贸中心未来的升值空间肯定是最大的，也是目前区域内唯一最适合投资的项目。在交通方面，紧邻项目的一环路、铜陵路高架、长江东大街、二环路以及裕溪路高架，共同构成“三纵二横”的快速交通路网。火车站、高铁南站、新桥机场，均可通过快速交通路网轻松实现。地铁1号线、2号线以及4号线

4、均在项目周边设有站点，地铁运行后将会带来更加便利的交通。这些都是区域未来能良好发展有力的保障。请问您对我们的区位还有哪些项要了解的？接下来，我为您介绍下项目的情况。我们现在就站在红旗的位置，一期交付后，这里将拆除作为广场来使用，一期的广场面积约5000。整个项目的广场总面积约10000多。闽商国贸中心项目总占地面积77亩，总建筑面积40余万方，总投资25亿元，项目定位为东合肥首席商务中心，包括由2座国际甲级写字楼、1座180米瑶海区最高的地标写字楼（较其他写字楼高出近1倍）、1座合肥档次最高的超五星级万丽酒店，1栋全合肥档次最高的酒店式精装公寓以及一个近10万平方的瑶海区档次最高的大型商场共同

5、构成的“东合肥首席商务中心”，项目建成后必将成为长江东大街的地标，成为瑶海区的一张名片。本项目不同于其他一般项目，因为我们开发商将自持60%以上不对外销售，包括商场、超五星级万丽酒店、部分写字楼、公寓等。这样在建筑品质和后期运营管理上都是个有力的保障。商业方面，我们打造的是瑶海区档次最高的国贸主题购物乐园，将以记忆、美食、文化、童趣为载体，通过 “图书馆的记忆”、“小时候的记忆”、“农场主的记忆”、“舌尖上的中国落地版（合肥唯一）”等系列主题，给顾客带来温馨而特别的感受，形成一站式购物体验。未来我们这里必将成为东合肥高端人群最集中的地方，瑶海区最繁华之地，瑶海新中心。产品说辞（在沙盘旁）我们现

6、在正在销售的是一期，您现在看到的正在做外立面幕墙的就是一期项目，总建面约17万方，包含1栋目前瑶海区档次最高的甲级写字楼， 1栋全合肥档次最高的29层精装酒店式公寓和1栋全合肥档次最高的超五星级万丽酒店组成，一期整体将于2016年6月30日竣工交付。目前正在销售的是一期精装公寓及写字楼，请问您主要是自用还是投资？投资客户主要向公寓引导。写字楼方向：我们B座写字楼总共27层，其中25-27层不对外出售，将用来作为闽商在合肥的总部，另外有10层已经整层售出，目前已经确定进驻的企业有闽商控股集团24-27F、九牧王23F、361华东区总部22F、利郎华东总部21F、七匹狼和贵人鸟20F、福田电器19

7、F、木林森18F、欧米茄安徽总部17F、中建一局16F、15F避难层、14F新视野幕墙安徽总部等，为了保证写字楼的档次与入驻企业的层次，我们只有少数几个楼层针对三套以上客户进行销售。另外写字楼的大堂是采用11米双层挑高500的五星级酒店式精装大堂，全部采用高档高档石材铺设的地面墙面，充分体现了进驻企业的高端形象，楼层内过道宽度2米，电梯等候区达到4米宽，超出国家标准的写字楼电梯等候区宽度的33%，在硬件方面配置了9部全德国进口蒂森克虏伯高端系列大轿厢电梯，电梯的运行速度达到了3米/秒，并且电梯的轿厢高度达到3.2米高，配有冷暖空调。空调系统全部采用全进口的日本东芝VRV中央空调，可以分户计量，

8、使用便捷。柱距达到9米宽，能最大程度提高空间使用效率。外墙全部采用低量能的LOW-E双层中空玻璃幕墙和干挂石材，除了能节能降噪外，更能体现出整栋写字楼外立面整洁、大气、高贵。软件服务方面，我们聘请了全球第一物管专家“第一太平戴维斯”直接管理，提供最专业服务的同时更能保障我们的写字楼能持续的保值增值，另外我们为写字楼内用户还专门创立了商务联盟。有三大功能，即降低企业的运营成本、提高企业的工作效率、加快企业的发展速度。在这个商务联盟里，我们设定了五大中心，分别是：法人沙龙中心、资源调配中心、招商租赁中心、外联管理中心和形象传播中心。这些都是一般写字楼做不到的。我们项目整体有地下三层停车场，停车位面

9、积约2400多个，停车位非常充足，这么高的车位配比在目前的合肥市场上还是唯一一个。所有您不用为后期使用时没停车位烦恼。另外我们写字楼还是直接对着花冲公园的，这种景观资源的绝对占有也是身份与尊贵的象征，目前市场上同样地段和档次的有景观资源的写字楼售价都在15000元以上。而我们现在只卖10000元左右。目前周边一般的写字楼租金都在50元/左右，我们的写字楼将在2016年6月份交付使用，可以预见，交付后我们这里的租金至少能达到60-65元 /以上。可以很肯定的说是目前市场上性价比最高的写字楼，无论是自用还是投资都非常适合，所以卖的很快，现在只有一部分以前保留的现在拿出来销售，面积主要从120-15

10、00，请问你想买多大面积的？公寓方向：我们整个项目40万平方，只规划了一栋公寓，这栋公寓其实就是为写字楼和商场以及五星级酒店做为配套来使用的，因为整个项目写字楼有17万，按照每10平方一人算，就有将近1.7万人在这里上班。把商场和酒店都算上的话，未来这里将会有将近2万人在这里工作，平均每30个人里面有一个人在这里居住的话，我们这栋公寓就不够用了，还不包含那些买公寓用来自住或办公、做商务洽谈和形象展示的。所以说几年以后应该是一寓难求。因为整个项目的定位是瑶海区最高端的，所以，公寓也同样是一脉相承的，首先，公寓的外立面和写字楼是一样的，同样是LOW-E玻璃加干挂石材的外立面，目前在合肥是唯一的高标

11、准用材。其次，采用了和写字楼一样的大堂设计，500酒店式精装大堂和11米挑高，这样的设计在全安徽都是唯一的，在北京、上海这样的一线城市都比较少见。再有就是公寓的电梯也同样是采用和写字楼一样的6部全德国进口的蒂森克虏伯高端系列电梯，而且能刷卡到指定楼层。软性服务方面，我们在公寓的5楼还设置了餐厅、洗衣房、小型公共会议室等为客户提供使用，物业公司第一太平戴维斯更是为客户提供了委托代管、租赁、家政、保洁等多项服务。目前几个买整层写字楼的客户都买了很多套公寓，用来作为公司高管的居住。另外从投资的角度来说，投资公寓回报率也是非常高的。我们的公寓面积在47-59，目前周边一般小区的50左右的小公寓的租金都

12、在1600-2000元/月左右，而且租金都还在逐年递增，售价达到10000元以上，而我们这么高档的公寓租金肯定要达到2000元/月以上，售价也应该更高出很多才对，但实际上，我们精装修后的公寓单价才9000多，而且现在电商和我们做了一个团购活动，价格非常低，可以很肯定的说是全合肥性价比最高的投资产品，所以买到就是赚到。是非常难得的投资机会，请问您投资总额控制在多少钱？坐下算价。公寓回报保守预算星级精装公寓2016-20182019-20212022-2025总回报率月租金（元/月） 租金收入月租金（元/月） 租金收入月租金（元/月） 租金收入总租金收入预估10年该房屋增值200072000266

13、7960003333160000328000400000182%闽商N个唯一瑶海区唯一纯商业综合体项目（类似于北京的CBD中心规划、上海浦东外滩CBD集群、合肥政务区、北一环财富广场，能够形成集群效应）全合肥唯一自持比例最高的项目（整个项目自持比例不低于60%）（资金实力雄厚、品质与后期管理的保障）长江东大街最高的地标写字楼（相对于其他项目，高出近1倍）全合肥唯一使用德国全进口蒂森克虏伯高端系列电梯的项目（安全、档次、舒适型的保障，造价较其他一线品牌电梯高出近2倍）长江东大街总部服务基地最核心的地段（未来的升值空间无限）安徽档次最高的超五星级酒店万丽酒店（安徽唯一，目前只有北京上海深圳等城市有

14、，且都是数一数二的高档酒店）合肥目前唯一规划的总部商务基地的第一个项目（启动阶段，现在购买能获取政府规划的全部红利）未来瑶海区高档写字楼最集中的区域（长江东大街总部服务基地规划总建筑面积约300万）瑶海区档次最高的大型购物中心（高端消费人群全集中在这里）停车位配比最高的项目（节约停车时间，停车非常方便）全合肥装修档次最高的精装公寓（约1000元/装修标准）全合肥唯一使用德国进口的蒂森克虏伯高端系列电梯的公寓（大多用国产中低端电梯，我们使用的是进口高端系列）全合肥唯一的电梯刷卡上下的公寓（安全、档次、私密性的保证，目前只有北京、上海的顶级公寓才会使用；五星级以上的酒店才会采用这样的配置）全合肥唯

15、一的有500一楼精装大堂的公寓（高端、大气、上档次）全合肥唯一的配备6部电梯的公寓（6部电梯联动，电梯运行效率大大提高，比大多数高档写字楼的电梯都多）全合肥唯一的公寓电梯轿厢高度达3.2米高度的电梯（档次高、不压抑，品质的象征）唯一有大型门前广场的高档公寓（公共休闲空间）长江东大街唯一可商、办、住于一体的多功能公寓（面向群体广，不受使用功能限制，空置率低）全合肥唯一外立面采用石材+LOW-E玻璃的高档公寓（高档写字楼的配置，档次高才能租上更高的价格）瑶海区地段最好，档次最高、价格最便宜的公寓。（性价比之王，买到就是赚到，数钱数到手软）全合肥唯一配比最高、公摊最小的精装公寓（高得房率，全合肥绝无

16、仅有）水电费（按最低标准）居民用水3.36元/吨，商业经营服务用水4.08元/吨。O.72*5*12*70=3024元居民用电0.5653元/度，商业经营服务用0.8662元/度。（0.8662-0.5653）*200*12*70=50551元闽商国贸公寓和市场上其他产品购买价格对比测算项目闽商国贸中心蓝光时代红街瑶海万达SOHO柏庄时代中心销售均价80001000080007000装修标准100010004000产权40年70年40年40年公摊235%21.5%28.9%31.3%交房时间2016-6-302017-7-242017-4-302017-9-16返租时间无无无18个月交房返租差

17、012个月10个月33个月折合回报率06%5%17%毛坯折后价7000927085869119尖锐问题统一说辞1、 40年产权没有70年好土地使用年限40年也好，70年也好，土地都是国家的，所以不存在好不好的问题。但是房子的所有权是归我们业主终生所有的，这是没有使用年限之分的。从投资角度去看，投资关注的就是回报率，回报率的高低和稳定性才是我们应该关注的。而且商业性质的公寓有以下优点：l 不限购不限贷，不受户籍和现有家庭房产套数影响，购买无忧。l 不受国家政策调控影响，不占用购房名额。l 不受贷款影响，买一套不如买两套。l 首付和住宅性质的二套房几乎一样。l 可以居住，可以办公，可以注册公司等。

18、l 不受国家住宅调控政策影响，住宅涉及民生问题，将始终受国家调控影响，价格不会有太大的涨幅；而商业性质不受国家政策调控影响，反而受国家鼓励，未来必将成为房地产市场上的一枝独秀。现在投资客户最喜欢这种商业性质的公寓了，但是市场供应量却很少，供小于求，而且价格还这么便宜，买到就是赚到，我们有几个领导都在这买了。2、 没有燃气，不能做饭l 首先，我们这种投资性精装公寓，未来用来做办公或者工作室以及楼中店、网络电商公司、形象店等的比例会大大超过用来作为居住的，因为这样能租到好的价格，例如天鹅湖万达的精装SOHO，现在几乎80%都是用来出租给公司作为办公用途。（公司的租金承受能力和支付能力更强，更稳当，

19、有保障）l 其次，我们的公寓产权是酒店式公寓，当初我们在项目定位的时候，对合肥市场进行了充分的调研，调研发现，合肥市场上真正意义的酒店式公寓几乎没有，又通过对白领及其以上阶层的人群随机调研发现，他们对服务好，地段好，配套全的精装修公寓非常青睐。l 但对于做饭的功能没有太多要求，他们说做饭的可能性很小（因为一、没有时间或感觉浪费时间；二、太麻烦。还要买、洗、烧、刷，还要打扫卫生太麻烦；三、不会做或做不好；）l 所以我们在做产品设计的时候就把这些意见和实际情况考虑进去了，但考虑到日常简单的烧煮或者公司员工热饭等需求，我们在设计的时候还是做了简易的吧台和抽油烟机，所有一般的需求是完全能够满足的。在这

20、里居住，也不是不能做饭，做点简单的，没有油烟的食物还是可以的。比如面条、泡面、水饺等。l 再结合我们闽商自己配套的商业，在这生活是非常便捷的，比如我们楼下就有面包店，舌尖上的中国等，另外周边的特色餐饮美食也是非常多的，每天都可以品尝到不同的美食。3、没有阳台l 我们有阳台，只不过在装修的时候考虑到空间使用效率，所以做成开放式的。因为外面有落地窗，所以再做个独立阳台非常浪费面积。l 阳台主要是家庭式生活住宅需要的功能。我们的投资性公寓以后更偏向于商务性质，所有不需要阳台。l 我们的精装公寓是酒店式公寓，服务模式将是高级酒店式管理服务模式，所面对的居住人群主要是写字楼里工作的高级白领与商务人士。l

21、 未来楼下的商业生活配套是有的，比如洗衣房、干洗店以及物业公司提供的酒店式服务等，这些配套共同构建了我们完善的生活服务体系。所以阳台的功能已经被弱化。l 简单的晾晒功能还是能实现的，再说现在的洗衣机都有烘干功能，方便便捷，省时省力.4、 首付多，按揭年限短l 我们的公寓是属于商业性质，首付的标准是符合国家规定的，首付付的多，贷款少贷些，还银行的利息也就少了。l 现在住宅二套房首付也要40%-50%，还受贷款次数限制，所以公寓的投资相对来说也灵活许多，假如你家以后要换别墅豪宅什么的，受贷款限制不能买不是麻烦大了，难道要去办离婚。建议为自己留个机会。l 假设您买一套精装公寓，它总价才40万左右，那

22、首付就20万左右，贷款也就20万左右，只需要几年就还完了。不会影响您的生活品质，又能稳赚不赔，这样的投资就是成功的投资。l 这边租房租金也很高，我们周边的一些公寓，装修的比较简单，配一些简单的二手家电，租金都能达到1600左右。像我们这样的CBD商务区核心地段的精装公寓，租金肯定比他们高出许多，投资回报率相当高，完全可以以租养贷，甚至租金还高于月供。l 在合肥像这样的大品牌开发商开发的精装智能化公寓，还有酒店式管理及完善的生活配套，再加上这样的绝版地段和超高回报率，哪里还有？物以稀为贵，未来像这样的公寓绝对是一房难求，价格可能也会出现跳跃式增长。5、担心以后车位不够l 我们地下有3层车位，总车位配备有2400多个，基本是可以满足停车需求。写字楼、商铺一般在晚上6-9点对车位较高需求；公寓住户群体晚上才对车位有较高需求，白天住户出去上班了，晚上才回来。那时候，写字楼、商铺也下班了，会形成一个时间差，所以车位的问题不用担心。就算是全部用来办公，未来的车位也是戳戳有余的。6、 这栋楼一半托管给途家，