不动产抵押评估操作实务(众联刘秋芬)

1、不动产抵押评估操作不动产抵押评估操作实务实务刘秋芬湖北众联资产评估有限公司湖北众联土地估价有限公司湖北众联房地产估价有限公司注册房地产估价师注册土地估价师1 不动产抵押的概念2 相关技术规范3 价值类型5 估价方法拟讨论以下问题26 估价程序4 估价原则8 土地估价报告7 房地产估价报告9 房地产抵押注意的主要问题10 案例分析 一、不动产抵押的概念不动产（英语：Real Estate），它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物，因此物业也属于不动产。中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

2、比如尚未收割的农作物，就是不动产，但收割后的农作物就是动产。 不动产抵押评估中主要针对的是土地及地上房屋建筑物，也即是通常意义的房地产。房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。3 二、相关技术规范建设部、人行和银监会联合制定了关于规范与银行信贷业关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及配套的技术规则房地产抵押估价指导意见。房地产抵押估价指导意见。建设部、人行和银监会联合制定的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知明确要求将科学、合理的确定房地产抵

3、押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程。银监会发布的商业银行房地产贷款风险管理指引也有相关要求。4 三、价值类型三、价值类型房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。5 三、价值类型注：抵押物处置后所得价款的清偿次序为：（1）支付处分抵押物的费用，如拍卖佣金、评估费、保管费、司法费用等；（2）扣除抵押物应缴纳的税费，

4、如补缴土地出让金、契税、土地增值税、过户登记费等；（3）偿还抵押权人债权本金、利息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失或赔偿金；（5）剩余金额交还抵押人。由此可见需扣除（1）、（2）两项费用后才可偿还抵押权人的债权，为了抵押权人债权的安全，（1）、（2）两项费用对抵押价格和处置价格的影响应予以考虑。（如平安银行扣除变现费用）6 四、估价原则1、独立、客观、公正原则（对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格）2、合法原则（在依法判定的估价对象状况下）3、价值时点原则（根据估价目的确定的某一特定时间）4、替代原则（与类似房地产在同等条件下价值偏差在合理范围）5、最高最

5、佳原则（最高最佳利用状况：最佳用途、规模和档次）6、谨慎原则（充分充分考虑导致估价对象价值偏低的因素，慎慎重重考虑导致导致估价对象价值偏高的因素）其中1-5为市场价值的原则，房地产抵押价值和抵押净值的评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。7 五、估价方法五、估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。（旧（旧版规范）版规范）当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明

6、并陈述理由。（新版规范）（新版规范）8 五、估价方法1、比较法（1）原理比较法，也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法。是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到的估价对象价值或价格的方法。（2）适用范围：适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。（3）计算公式 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格100/( ) （1价格变动率）期数100/( ) 9 五、估价方法（4）步骤搜集交易实例交易对象基本情况，交易方式，成交日期，成交价格

7、，付款方式，交易目的等选取可比实例不少于三个，不宜超过一年、不得超过两年，能修正为正常价格，案例真实、估价报告中说明名称、位置及附位置图和外观照片建立比较基础单位统一、付款方式统一等10 五、估价方法（4）步骤进行交易情况修正非正常成交价格修正为正常成交价格进行市场状况调整价格变动率或价格指数来源真实可靠进行房地产状况调整区位状况、实物状况、权益状况计算比较价值11 五、估价方法（5）进行相关修正必须符合以下规定：分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价和最低价的比值不宜大于1.2。最

8、后计算结果可根据各个可比实例的差异程度、相似程度、可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算。12 五、估价方法2、收益法（1）原理预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。（2）适用范围适用于估价对象或同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、餐馆、停车场等。（酒店、加油站等也可用收益法，但评估房地产价值的时候需要扣除商业利润）。13 五、估价方法2、收益法（3）计算公式式中：V房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。Ai房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。R房地产的报酬率n房地产的

9、收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常称为收益年限。14 五、估价方法2、收益法（4）步骤：选择具体估价方法；测算收益期或持有期；测算未来收益；确定报酬率或资本化率、收益乘数；计算收益价值。15 五、估价方法2、收益法（5）参数选取收益期限问题：土地使用权剩余期限=建筑物剩余经济寿命，收益期限任选其一；土地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命，收益价值为按收益期限计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；16 五、估价方法2、收益法（5）参数选取收益期限问题：土地使用权剩余期限建筑物剩余经济寿命，按出让合同约定：第一种，出让合同约定约定土地使

10、用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值；第二种，出让合同未约定未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。17 五、估价方法2、收益法（5）参数选取报酬率取值方法（较常用的两种）：市场提取法：选择不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。累加法：以安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，

11、并应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。18 五、估价方法3、成本法（1）原理是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。（2）适用范围：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产(如期房)等（3）计算公式：房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润19 五、估价方法3、成本法注：开发利润率有多种，不同利润率内涵和计算口径也不同。直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取

12、得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值20 五、估价方法3、成本法（4）步骤：选择具体估价路径测算重置成本或重建成本测算折旧计算成本价值。21 五、估价方法4、假设开发法（1）原理是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。（2）适用范围：适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采

13、用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的旧房等。22 五、估价方法4、假设开发法（3）计算公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费23 五、估价方法4、假设开发法（4）步骤：选择具体估价方法；选择估价前提；选择最佳开发经营方式；测算后续开发经营期；测算后续开发的必要支出；测算开发完成后的价值；确定折现率或测算后续开发的应得利润；计算开发价值。24 五、估价方法4、假设开发法注：根据估价对象的实际情况，选择动态分析法或静态分析

14、法，并优先选用动态分析法；动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润；静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润。未来开发完成后的房地产经营方式，包括出售、出租、自营等。25 六、估价程序1、受理估价委托出具估价委托合同（估价委托书），并约定是否提供技术并约定是否提供技术报告报告根据项目的规模、难易程度和完成的时间确定安排的估价师数量，并至少选派两名能胜任该工作的估价师2、确定估价基本事项估价目的、价值时点、估价对象、价值类型3、编制估价作业方案根据估价对象的实际情况来确定估价方法和技术路线。26 六、估价程序4、搜集

15、估价所需资料估价对象的区位、实物、权益状况估价对象及同类房地产的交易、收益、成本等资料对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料查看估价对象的权属证明文件的原件，并将复印件与原件核对（如两证、出让合同、出让金、在建工程工程款支付情况等）27 六、估价程序5、实地查勘估价对象观察、询问、检查、核对估价对象的区位、实物、权益状况拍摄估价对象内部、外部、周围环境的照片，估价师本人在现场的照片制作实地查勘记录，并记载查勘对象、内容、结果、时间和人员及其签名注：无法进入估价对象内部进行实地查看时，对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原

16、因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。（征收和司法鉴定中经常会遇到）28 六、估价程序6、选用估价方法进行测算根据估价对象的实际情况选择合适的估价方法7、确定估价结果运用的方法不能随意取舍，权重的选取要有充分的理由（不同的银行对估价结果的精确度要求不一样，如中信银行精确到元、平安银行扣变现费用等，提前和银行沟通）8、撰写估价报告29 六、估价程序9、审核估价报告审核记录要注明审核意见、结论、日期和人员签名10、交付估价报告审核合格后的正式报告不少于两名注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章，并按约定是否提供技术报告（新规并按约定是否提供技术报告

17、（新规范的要求）范的要求）11、保存估价资料所有的底稿资料保存时间不少于10年30 七、房地产估价报告 口头报告（如预估值） 估价报告 表格式报告（成套住宅批量估价） 书面报告 （预评、正式） 叙述式报告 1、封面 估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师姓名及注册号、估价报告出具日期31 七、房地产估价报告2、致估价委托人函致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、特别提示、致函日期、加盖估价机构公章和法人章3、目录包含估价结果报告、估价技术报告、附件的每个组成部分（不提供技术报告时可不列技术报告的目录）4、估价师声明

18、估价职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责等的保证32 七、房地产估价报告5、估价假设和限制条件一般假设(估价对象权属、面积、用途等)未定事项假设（土地用途、容积率等，房地产抵押的配套土地报告较常见）不相一致假设（实际用途、登记用途、规划用途不一致，两证记载地址不一致等）估价报告使用限制（使用者、使用期限，不宜超过自估价报告出具日起一年）6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件33 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（一）估价委托人说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所（二）房地产估价机构说明本估价项目的房地产估价机构的全称、法定代表人或执

19、行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号（三）估价目的说明本次估价的目的和应用方向34 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（四）估价对象概要说明估价对象的名称，坐落，规模、用途、权属等基本情况。其中，对土地的基本状况说明应包括：四至、形状、开发程度、土地使用期限。对建筑物的基本状况说明应包括：建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。（五）价值时点说明所评估的价值对应的年月日及确定的简要理由 （六）价值类型说明所评估的价值的名称、定义或内涵35 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（七）估价原则说明本次估价遵循的房地产估价原则名称、定义或内涵（八）估价依据

20、说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，估价委托人提供的有关资料，房地产估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的有关资料（九）估价方法估价方法的名称和定义36 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（十）估价结果说明本次估价的不同估价方法的测算结果和最终估价结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值日期中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。37 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（十）估价结果38 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（十一）注册房地产估价师（旧规范是估价

21、人员）列出所有参加本次估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并由本人签名及注明签名日期注明签名日期（十二）实地查勘期应说明实地查勘估价对象的起止日期（十三）估价作业期估计工作的起止日期39 七、房地产估价报告房地产估价结果报告房地产估价结果报告（十四）估价对象变现能力分析与风险提示（非抵押不需要）通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小及房地产市场状况等影响估价对象变现能力的因素假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度，变现时间长短、税费和清偿顺序40 七、房地产估价报告房地产估价技术报告房地产估价技术报告（一）估价对象描述与分析详细

22、说明、分析估价对象的区位、实物、权益状况区位状况：位置、交通、外部配套设施、周围环境等，单套住宅还报货所处楼幢、楼层、朝向土地实物状况：面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等建筑物实物状况：建筑规模、结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等权益状况：用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、担保设立情况、查封等41 七、房地产估价报告房地产估价技术报告房地产估价技术报告（二）市场背景描述与分析简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况并有针对性的详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来（三）估价对象最高最佳利用分析详

23、细分析、说明估价对象的最高最佳利用维持现状、更新改造、改变用途、改变规模、重新开发及某种组合抵押估价中多为维持现状42 七、房地产估价报告房地产估价技术报告房地产估价技术报告（四）估价方法适用性分析逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法的适用性对于理论上不适用的，简述理由对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由对于选用的估价方法，简述选用的理由并说明其技术路线（五）估价测算过程详细说明测算步骤、计算公式、计算过程及参数来源或确定依据等（六）估价结果确定说明不同估价方法测算结果和最终评估值，并详细说明最终评估值确定的方法和理由43 七、房地产估价报告附件附件1、估价

24、委托书2、估价对象位置图3、估价对象实地查勘情况和相关照片4、估价对象权属证明复印件5、估价对象法定优先受偿款调查情况6、可比实例位置图和外观照片（未采用比较法可不需要）7、专业帮助情况和相关专业意见8、估价所依据的其他文件资料9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件10、注册房地产估价师估价资格证书复印件44 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告项目名称项目名称:说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象（按照土地证书坐落填写）、评估目的、价格类型（土地使用权或其他）等要素受托估价单位受托估价单位:说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构土地估价报告编号土地估价

25、报告编号:说明估价机构对该项目的编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（估）字第号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度电子备案编号：电子备案编号：（新规程的要求）提交估价报告日期提交估价报告日期:说明土地估价报告提交的具体日期 45 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第一部分第一部分 摘要摘要一、估价项目名称一、估价项目名称同“土地估价报告”文字式封面二、委托估价方二、委托估价方说明该项估价的委托单位或个人三、估价目的三、估价目的说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等四、估价期日四、估价期日说明

26、估价结果对应的具体日期，样式为 年 月 日五、估价日期五、估价日期说明该项估价工作的起止日期46 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第一部分第一部分 摘要摘要六、地价定义六、地价定义说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下、于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期

27、的土地使用权（或包括其他内容）价格47 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第一部分第一部分 摘要摘要七、估价结果七、估价结果说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价。 对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。、司法诉讼费用及其他应付费用等。八、土

28、地估价师签字八、土地估价师签字由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号九、土地估价机构九、土地估价机构由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构估价机构负责人签字： （机构公章）年 月 日 48 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第一部分第一部分 摘要摘要49 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定一、委托估价方一、委托估价方说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人

29、等，或委托的个人、联系地址、联系人等二、估价对象二、估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价对象仅为土地还是包括其他内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等三、估价对象概况三、估价对象概况1、土地登记状况、土地登记状况说明估价对象的权源以及权属变更情况、估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等未办理登记手续的，应说明理由50 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定2、土地权利状况、土地权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以

30、出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明3、土地利用状况、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用条件。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数，以及其他地上附着物状况等；土地利用条件包括估价对象的规划利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规

31、划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等51 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定四、影响地价的因素说明四、影响地价的因素说明1、一般因素、一般因素应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）（2） 不动产制度与不动产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）（3）产业政策（含税收政策等）（4）城市规划与发展目标（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）2、区域因素、区域因素说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可

32、包括：（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）（3）基础设施条件（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）（5）商服繁华情况、产业集聚状况（6）规划限制等52 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定四、影响地价的因素说明四、影响地价的因素说明3、个别因素、个别因素说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地

33、价水平的因素说明 53 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用一、估价依据一、估价依据说明该项估价所依据的：1、国家有关法律、法规、行政规章、估价对象所在省市的有关法律法规和政策；2、采用的技术标准；3、委托方提供的有关资料；4、受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名称和文号二、土地估价二、土地估价1、估价原则、估价原则简要说明该项估价所遵循的主要原则 估价原则应根据估价对象特点与估价目的有所选择54 八、土地估价报告土地

34、估价报告土地估价报告第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用2、估价方法、估价方法简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致。本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由除符合本规标准定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种3、估价结果、估价结果说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价 如用外币表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价。55 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用三

35、、估价结果和估价报告的使用三、估价结果和估价报告的使用1、估价的前提条件和假设条件、估价的前提条件和假设条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等）2、估价结果和估价报告的使用、估价结果和估价报告的使用包括以下内容：包括以下内容：（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用

36、，注明土地估价报告的提供对象和使用条件。56 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用（3）说明估价报告的有效期限，自报告提交日起，原则上不超过 1 年。（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。3、需要特殊说明的事项、需要特殊说明的事项说明：（1） 有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；（2） 对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；（3） 估价对象的特殊性、估价中未考虑的因

37、素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；（4） 其他需要特殊说明的问题。57 八、土地估价报告土地估价报告土地估价报告第四部分第四部分 附件附件 应包括：（1）委托估价函、委托方营业执照、待估对象权属证明材料、土地利用状况或规划证明材料等。权属证明材料包括：土地使用证、出让合同或协议、房屋产权证；无上述权属证明材料时， 应说明原因；估价人员应对权属证明原件进行核对核实后，在复印件上加盖估价机构公章。土地利用状况与条件或规划证明材料。（2）宗地区域位置图、估价对象及比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片、估价机构资格及签字土地估价师证书复印件、估价机构营业执照等。（3）其他相关资料复

38、印件 58 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）项目名称项目名称: 说明估价项目的全称，内容宜包括估价对象、评估目的、价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“县（市）”字样受托估价单位受托估价单位:同“土地估价报告”文字式土地估价报告编号土地估价报告编号: 同“土地估价报告”文字式土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿） 编号编号:说明估价机构对该项目的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第 号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度电子备案号：电子备案号

39、：提交估价报告日期提交估价报告日期: 同“土地估价报告”文字式59 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿） 关键词：关键词：估价对象所在市、县全名，与项目名称中市、县全名一致；估价目的，应简要说明本次评估的估价目的，如“出让、转让、抵押”等；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交土地估价报告日期所在年度 60 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第一部分 总 述一、估价项目名称一、估价项目名称同土地估价技术报告（评估工作底稿）封面 如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告（评估工作底

40、稿）二、委托估价方二、委托估价方同“土地估价报告”文字式三、受托估价方三、受托估价方说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等四、估价目的四、估价目的同“土地估价报告”文字式五、估价依据五、估价依据同“土地估价报告”文字式六、估价期日六、估价期日同“土地估价报告”文字式61 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第一部分 总 述七、估价日期七、估价日期同“土地估价报告”文字式 八、地价定义八、地价定义同“土地估价报告”文字式九、估价结果九、估价结果同“土地估价报告”文字式十、需要特

41、殊说明的事项十、需要特殊说明的事项同“土地估价报告”文字式十一、土地估价师签字十一、土地估价师签字同“土地估价报告”文字式十二、土地估价机构十二、土地估价机构同“土地估价报告”文字式估价机构负责人签字： （机构公章） 年 月 日62 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述一、估价对象描述1、土地登记状况同“土地估价报告”文字式2、土地权利状况同“土地估价报告”文字式3、土地利用状况同“土地估价报告”文字式上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土

42、地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度63 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析二、地价影响因素与市场背景分析二、地价影响因素与市场背景分析按照一般因素、区域因素、个别因素归类说明影响估价对象地价水平的因素影响因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重。地价影响因素的分析，应做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反

43、映的应定量描述64 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价一、估价原则一、估价原则同“土地估价报告”文字式二、估价方法与估价过程二、估价方法与估价过程要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据本标准选取适宜的估价方法。除符合本规程规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确 “慎用”、“不宜使用”的方法，应说明理由。各种估价方法的应用过程应分别满足本标准的相应要求在选择估价方法时，如估价对象位于城

44、镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以在充分分析论证其可行性的基础上，选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估65 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（一）市场比较法（一）市场比较法应用此种方法估价，应按照本标准规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正应满足以下具体要求：1、比较实例选择。要求比较实例至少三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价期日相差不超过 3 年、在地域上属近邻区域或类似

45、区域，所选实例应发生实际交易，并具体说明实例的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格及价格内涵等。66 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（一）市场比较法（一）市场比较法2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。其中区域因素修正的主要因子有商服繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制等。 个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设

46、施水平、地势、地质、水文状况、容积率、 其他规划限制条件等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素、个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。以上因素应与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明因素选择的依据。67 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（一）市场比较法（一）市场比较法3、因素条件说明。（详见案例）根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应具体量化，不宜使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语；无法量化的指标，也应具体描述。估价

47、对象和比较实例的各项条件说明应客观、具体，其中估价对象的因素条件说明应与第二部分影响地价的因素分析相一致，避免前后矛盾。68 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（一）市场比较法（一）市场比较法4、编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正， 必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以

48、地产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。69 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（一）市场比较法（一）市场比较法5、因素修正在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数。 6、实例修正后的地价计算经过比较分析，采用各因素

49、修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，再依据本标准规定的地价确定方法，测算估价对象的比较价格70 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（二）收益还原法（二）收益还原法应用此方法估价，应对以下内容予以明确说明:1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。2、总费用中涉及的项目和各项标准，应具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，应说明批准机关

50、、批准时间、文号及内容等。3、说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。5、说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定71 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（三）剩余法（三）剩余法应用此方法估价，应对以下内容予以明确说明:1、通过分析估价对象条件、利用现状等，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、层数等项内容。2、明确估价对象开发完成后的利用

51、方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。在估算不动产总价时，采用市场比较法确定其价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值。3、对计算中所采用的建筑费、专业费用应说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和利润等应说明其选择依据和标准。4、说明计算公式、计算过程和结果72 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（四）成本逼近法（四）成本逼近法应用此种方法估价，应明确以下有关内容：1、说明土地取得费的各组成

52、项目及费用标准，并说明确定的依据。征收土地及地上建筑物、构筑物时，土地取得费是可按有关征收补偿、 安置补助费用计算。 从市场购买土地时，土地取得费是土地购买价格。土地取得费均按取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。2、明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。3、贷款利息、土地开发利润率、土地增值率的确定，应说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。4、根据估价对象的个别因素条件进行修正5、说明土地价格的确定方法和结果73 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价（五）基准地价系数修正法（五）

53、基准地价系数修正法应用此种方法估价，应对如下事项予以明确说明：1、具体说明采用的基准地价的颁布实施时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗地价格的公式等。2、说明宗地位置、用途及估价对象所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。3、说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。4、确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。5、说明年期、期日及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。6、按照相应公式，利用基准地价进行修正，测算宗地地价74 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底

54、稿）第三部分第三部分 土地估价土地估价三、地价的确定三、地价的确定1、地价确定的方法、地价确定的方法要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、简单或加权平均值、综合分析法或以其中某一价格等为最终宗地地价的，应解释其方法选择的依据，若舍弃某种估价方法的测算结果，应说明理由。2、估价结果、估价结果应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价期日外币与人民币的比价75 八、土地估价报告土地估价技术报告（评估工作底稿）土地估价技术报告（评估工作底稿）第四部分第四部分 附件附件 同“土地估价报告”文字式76 九、房地产抵押注意的主

55、要问题（一）在权属的审查上要注意的问题（一）在权属的审查上要注意的问题1、权属文件的真实性、权属文件的真实性对权属文件进行审查，确认是否真实、合法、必要时向国土部门或对权属文件进行审查，确认是否真实、合法、必要时向国土部门或房产部门进行查询核实。房产部门进行查询核实。（1）“假按揭假按揭”套取房地产开发贷款套取房地产开发贷款即：开发商利用自己员工及其亲属的身份证，或者从社会上租借来的个人身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月偿还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，则解除抵押；购房人选择按

56、揭的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理按揭；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理按揭，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。开发商以这种假“按揭”方式取得贷款的现象在各地都不同程度地存在。77 九、房地产抵押注意的主要问题（一）在权属的审查上要注意的问题（一）在权属的审查上要注意的问题（2）“售后再抵售后再抵”、“抵后再售抵后再售”有的开发商预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售

57、商品房。 这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务，不能偿还到期借款，在建工程抵押权不解除，购房人即使已经实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也将难以处分抵押物，贷款风险就不可避免。2、权属文件记载的权利关系和权利状况、权属文件记载的权利关系和权利状况权属来源、用途、年限、转让限制事项等，权属是否清晰、是否有查封、冻结等情况。78 九、房地产抵押注意的主要问题（二）不同类型房地产抵押的风险与防范（二）不同类型房地产抵押的风险与防范1、土地使用权抵押、土地使用权抵押（1）明确地价款是否交清。若分期或延期，需计算利息，并在抵押价

58、值中扣除。（2）明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否完毕等。（3）注意项目是否有限制条件，如在抵押和转让时需补交出让金、无偿配建公租房等。（4）注意是否是闲置土地且超过两年，因为按法律规定，出让土地闲置二年，政府有权无偿收回。严格上应要求开发商办理延期手续较为安全。（5）注意土地剩余年限。随着剩余年限的减少，土地价值会减少。（6）划拨土地使用权的房地产扣除须补交的土地出让金数额。79 九、房地产抵押注意的主要问题（二）不同类型房地产抵押的风险与防范（二）不同类型房地产抵押的风险与防范2、在建工程抵押、在建工程抵押（1）在建工程的整

59、体性，不能只抵押其中的几套或几层楼。（2）合理确定形象进度百分比。（3）是否存在已经预售的部分纳入了抵押范围。3、农村集体建设用地上的房地产、农村集体建设用地上的房地产该类房地产进行抵押，严格的程序是：征得村委会同意签订征地协议；签订出让协议，确定补交的出让金数额；抵押登记。这套程序很复杂，现在一般不用。直接在交易登记部门办理抵押鉴证登记，办理他项权证。但在确定抵押物价值时需谨慎，一般只考虑房屋的现值，不考虑地价因素。80 九、房地产抵押注意的主要问题（三）估价工作中的特例分享（三）估价工作中的特例分享1、购房发票、出让合同造假2、旧房产证和土地证3、客户要求房地只抵其一4、证载用途与实际用途

60、不一致5、购房合同无备案信息6、配套土地报告中容积率的不确定81 十、案例分析（一）抽查部分报告主要问题1、房产:（1）建安造价费用取值无来源和文件依据；（2）计算过程不完整，缺项漏项比较多（如前期费用、资金成本、投资利润都未考虑），部分案例中建安成本、前期费用、资金成本只有一个数据，没有计算过程；（3）现场勘查成新率无打分的计算过程，没有结合年限成新率确定综合成新率。82 十、案例分析2、土地: 基准地价系数修正法：（1）基准地价内涵介绍不清楚，未按规定列出基准地价批文的时间、文号，土地的级别确定较随意；（2）地价增长率、年期修正系数等取值无依据；（3）个别因素修正不齐全，如缺少土地面积和形