土地增值税清算中如何计算增值额和税款

1、土地增值税清算中如何计算增值额和税款?深圳福田区黎先生咨询：土地增值税清算时，对非直接销售和自用房地产的收入如何确定土地增值税的扣除项目？深圳地税回复：根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）、深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程（深地税发200924号）的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（二）由主管税务机关参照当地当年

2、、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施 细则第七条的规定执行。计算增值额的扣除项目如下：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）开发土地的成本、费用，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置 动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察

3、、测绘、“三通一平”等支出。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、 财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商 业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的

4、，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计 算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。20 %（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按上述（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭 证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用

5、房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力 站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。单位建筑面积成本费用=项目总成本费用*总建筑面积增值额=销售收入-单位建筑面积成本费用X销售建筑面积单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额*清算的总建筑面积官员称税务总局或在 2011 至 2015 年间取消土地增值税2009 年 08 月 21 日

6、22:36 经济观察 报【大 中 小】 【打印】 共有评论 0 条王毕强围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。上周，本报从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取 消土地增值税。这位官员表示，正在酝酿中的房地产税制改革将会对此做出统筹安排，目前还没有明确的方案，具体 实施的时间可能会在 “十二五 ”期间，即 2011年-2015 年。国家税务总局网站显示，财产行为税司具体负责与房地产有关的各个税种的征收管理工作。相关人士分析，取消土地增值税应该是与物业税等房地产税制改革结合起来。土地增值税收入小中国开征土地增值税起于 1993 年颁布的土地增值税暂行条例

7、 。所谓土地增值税是指，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以 转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继 承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其计算公式为：应纳税额=增值额X适用税率-扣除项目金额 涎算扣除系数。上述财产行为税司官员表示，房地产税的税种很多，其中，土地增值税相对是收入比较小的税种。2008年全国土地增值税收入 537亿元，同期，同为房地产税的契税收入1300 亿元。契税是房地产交易环节最主要的税种。它是反映房屋交易情况的一个重要指标，约为房价的1.5% ，购买第二套住房时的契税约为房价的3%。来自国

8、税总局的消息显示，从去年下半年以来的房地产颓势并未影响房地产契税的税收。契税只在今年 1 月有过负增长，在今年的其他月份，契税只是增速有所下降，绝对值还是在增加的。而且从今年前7个月来看，契税收入增速已经超过 10%。“今年契税预计增长超过 10%，”上述官员对增收很有信心，他说，因为契税收入相对滞后于房地产市 场，因此国家税务总局对契税还是很乐观的， “房地产进入上行周期以后，收入在下半年会体现得更明显一 些。 ” O可能取消业内人士表示，土地增值税的税收收入较少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因则可能缘于征 收困难。上述官员表示，土地增值税的征收确实有难度。这是因为房地产工程的周期比较

9、长，涉及的面比较广， 产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。业内人士称，单就土地增值税来说，其税基并不小，应该是个大税，但是实际征收上来的比例却不高， 变成了小税。 由于税务部门很难计算房地产的真实成本， 现在地方税务部门只能按照销售收入的 1.5%-2.5% 预缴土地增值税。不过，上述官员认为，土地增值税的征收情况并不存在特殊的问题，因为“企业想少缴点税的心理并不是孤立的现象，不仅是回避土地增值税，对任何税种都是一样的 ”。这位官员表示，税务部门对包括土地增值税在内的任何税种都比较重视。“特别是在经济走低以后，财政收入降低，税收压力增大的时候 ”。“未来，土地增值税是不是还

10、有存在的必要性，还很难说。 ”在谈到正在酝酿的房地产税制改革时，这 位官员表示。至于取消土地增值税的前提条件，这位官员称，如果需要调节房地产的超额利润，就还需要保留土地 增值税。如果房地产将来恢复正常了，土地增值税也就没有必要存在。这位官员表示，中国的房地产税种比国外要多一些，税费应该怎样清理，司里正在做统筹的研究规划， 现在还没有一个明确的说法，具体实施的时间可能会在“十二五 ”期间。一体化征管除了还在酝酿中的房地产税制改革，在征管方面，国家税务总局正在深入推进房地产税收 “一体化 ”的 工作。财产行为税司的另一位官员表示，房地产税收 “一体化 ”工作不但增加了房地产税收，还为房地产税制 改

11、革做着基础性的准备工作。中国的房地产税包括：房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市 房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这些税种分别由不同的税务部 门征管。上述官员表示，由于房地产各个环节都有税务部门在征收，但税务部门对各税种的信息并不对称，而 房地产业又是一个环环相扣的体系， 从各个环节入手得到的税源信息肯定是片面的。 通过房地产税收 “一体 化”将从各个环节采集到的税源信息进行整合利用， 既可以解决各个环节掌握税源信息不足的状况， 又可以 加强自己本环节税源的征收监管。比如：主管房地产开发企业的税务机关，通过负责销售环节税务机关提

12、供的房屋销售情况的信息，就 可以大致核对出开发企业的收入，对税源税种的预测和评价有一定的帮助。“房地产税收 一体化 的核心是通过税务部门内部的信息共享、 信息比对，从而达到加强征管的目的。 上述官员表示，不掌握税源信息就无从征税，加强征管就是对税源信息的掌握，把税源找到了征管自然就 提高了。据上述官员介绍，税务部门从 2005 年就开始开展房地产税收 “一体化”的工作，一开始主要是在交 易环节，以契税为切入点。现在已经掌握了交易环节的税源信息，交易环节基本上实现了预期的目的，今 后房地产税收“一体化”将向开发环节、保有环节推进。“房地产税收一体化工作，使得税收征管的效果明显加强，对房地产开发企

13、业依法纳税有一定的 促进作用”，上述官员举例说，以前房地产销售环节的个人所得税和营业税都是零，现在则增长明显。土地增值税变形（1）经济观察报 记者 姜洪桥 陈文雅 席斯 一直说土地增值税难征，没想到会有这么难。”最近，国税总局官员在内部会议上如是说。这个时间，各地对房地产企业土地增值税的清查正在以 不同形式进行中。南京市国税局一名官员告诉本报，最近针对房地产税收，只是要求企业自查，没有下去 稽查的计划。他表示，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。同时，深圳的稽查 工作正在展开。地产商交纳的土地增值税与其营业收入反差太大。”一位地方税务系统的官员称。土地增值税目前分两种缴纳方

14、式，先是预缴，最后清算。正是这个清算”让土地增值税到底有多少成了一个看不见的黑洞中央财经大学教授刘桓指岀，土地增值税每年清缴数字较难统计，大约全国规模在上千亿。当然如果严格征增值税收，翻好几倍也不一定。”本报在调查中发现，房地产企业规避土地增值税主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开假发票。这些规避行为使得土地增值税并未达到调节房地产业高利润的作用，反而助长了房地产业的暴利。一位开发商就直言，开发商不会为了少交土地增值税而降价，相反，收土地增值税会给房价火上浇油。巨大黑洞土地增值税黑洞在房地产业内人所皆知。但黑洞究竟有多大，却是一个谜。北京资深房地产税务研究人士郭伟认为，具体规模不太好测

15、算，因为它的规模是历年累积起来的，无法按照年份准确估计。自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。1994-2006年我国总税收的累积增加值为32565.4亿元，平均增长速度为 18.25% ;土地增值税累积增加值 231.3亿元，平均增长速度为 91.27%。2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，2007年403亿元，2008年537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长和房地产销售收入对比，漏洞还非常巨大。土地增值税目前 分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收， 各地税率略有不同。在 2008年以前，各地土地增值税预

16、缴的额度一般在0.5%-1%，2008年初，广州将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%,其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%。随后，各地纷纷仿效广州做法。将预缴税率提高到1%-3%。在项目销售结束后应进行清算，清算后按照四级累进制计算应缴税额，毛利达50%的部分增值税税率达到利润率30%，毛利高于200%的部分，增值税税率更是达到60%。2006年全国商品房销售收入为 2万亿，2007年为2.9万亿，2008年为2.4万亿。假定按照销售收入 的1 %来预缴土地增值税，规模约在750亿。这还仅仅指预缴部分，之后的清算才能体现岀房地产项目的超额利润。而事实上，按照较低限来计算的

17、这个预缴规模已经是这三年上缴的土地增值税的三分之二。上海社科院曾在一份报告中公开数据称，2007年土地增值税如果要清算的话，单是上海一个地区的规模就有400亿-500亿。尽管这种估算并不严谨，因为存在免征土地增值税项目，也存在在上年度已经预缴的情况。但是仍 旧能够反映其中的漏洞。事实上，土地增值税问题在人们熟知的几乎每个大型房地产企业中都存在。中国房地产税务筹划网总裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值额的扣除项目中，除了银行贷 款利息和营业税等几个项目不一样外，多数重合，因此如果排除贷款利息以及三项费用因素，经过数学换 算可以大概估算出毛利和土地增值税占营业收入比重的关系。增值额达到50%时

18、，估计毛利率为52.75%，土地增值税税率约为营业额的 9.8% ;增值额达到100%，估计毛利率为105.5%，税率达到18% ;增值额达 到200%，估计毛利率为211%，税率达到28%;增支额达到300%，估计毛利率为316.5%，税率达到36%。 不过，因为大多数房地产企业的银行贷款比例很高，而贷款利息只在毛利计算时抵扣，不在增值税基数计 算时抵扣，因此实际上大多数企业土地增值税占营业收入比重比公式计算结果要更高。土地增值税变形（2）1 2 3另一位专家文干森认为，若全额征收土地增值税，毛利率在30%的项目土地增值税征收比率将占营业收入的5%-8%。而对于毛利率在 50%以上的项目，土

19、地增值税征收比率将占营业收入的12%-15%左右。为何难征事实上，房地产企业规避土地增值税有很多办法，主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接 开具假发票。一位房地产企业财务总监告诉本报，做高成本和贷款利息是通常做法，因为计算土地增值超额部分 是要扣除掉这些成本的。还有部分房地产企业利用种种手段钻土地增值税暂行条例的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。对此各省税务官员都发现 了很多案例，已经成为普遍现象。郭伟则表示， 大多数企业并不采用税务筹划，而是直接开假发票。假发票才是税收征管的重灾区。”他指的假发票不是说印刷伪造的假发票，而是那些实际支岀

20、额和发票票面额对不上的发票。尤其是在自己 拥有工程队的小公司当中，这种做法非常普遍，比如说花了2000万给开成2500万。大型房地产公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成本的工 具。这种假成本、假发票的基本操作手段也在国税总局的关注之下。内部人士透露，国税总局本次稽查 风暴注意到了关联公司之间的问题，调查不仅针对房地产企业，也对其下属子公司和关联企业逐个进行调 查。有消息人士透露，涉及 SOHO中国的关联企业就有好几十家在关注范围内。上述地产公司财务总监向本报表示，做高成本和假发票仅仅是税务上的技术手段，更大的问题在于 一些相关部门的纵容

21、，而不是技术。土地增值税属于地税税种，在具体征缴比例和方式上也由地方政府自行认定。其间就存在着巨大的 灰色空间。以唐山为例，唐山市的土地增值税的预征率与省内其他市相比明显偏低，土地增值税的预征率 为市区住房1%，县0.5%,另U墅、商用房2%。而石家庄的预征率市区包括县级市1.5%，县1%，各类别墅、商用房2.5%。由于这个区别，河北经济实力最强的唐山市土地增值税反而排在全省第四名。除征缴率之外，地方政府还有各种名目繁多的退税和财政返还。实际上房地产企业征缴的土地增值 税要比公布的还要低。土地增值税变形（3）到底肥了谁？自1994年开征土地增值税以来，其作为针对房地产宏观调控的措施不断波动。1994年-2006年土地增值税增加额呈现逐年上升趋势，但增加速度却先降后升，其中2000年和2001年仅为23.53%和22.62%，但远远低于平均增长速度 91.27%。究其原因，1997年亚洲金融危机过后，政府 为了刺激房地产市场重新活跃，对一部分转让房地产的企业和个人实施了一定的减免政策，这也大大减少 了土地增值税的征收额。2006年，全国岀现房价暴涨现象，政府又着手严格征收土地增值税，从简单预征到要求严格清