普罗旺斯房地产项目投资可研报告

1、普罗旺斯房地产项目投资可行性研究分析报告二一二年十月目录第一章 总论 错误！未定义书签1.1 项目背景 错误！未定义书签1.2 研究依据与范围 错误！未定义书签1.3 主要技术经济指标 错误！未定义书签第二章 项目背景及建设必要性 错误！未定义书签2.1 项目的提出背景 错误！未定义书签2.2 项目的必要性 错误！未定义书签第三章 企业与工艺介绍 错误！未定义书签3.1 企业简介 错误！未定义书签3.2 生产工艺 错误！未定义书签第四章 场址选择与主体工程建设 错误！未定义书签4.1 建设条件 错误！未定义书签4.2 场址选择 错误！未定义书签4.3 总体布局 错误！未定义书签4.4 主体工程

2、建设 错误！未定义书签4.5 给排水设计方案 错误！未定义书签4.6 消防设计方案 错误！未定义书签4.7 电气设施设计方案 错误！未定义书签4.8 清洁设施设计方案 错误！未定义书签第五章 工程节能 错误！未定义书签5.1 设计依据 错误！未定义书签5.2 设计原则 错误！未定义书签5.3 能耗分析 错误！未定义书签5.4 节能方案 错误！未定义书签第六章 环境影响评价 错误！未定义书签6.1 环境影响评价依据 错误！未定义书签6.2 施工期间污染的防治 错误！未定义书签6.3 项目运营期间污染的防治 错误！未定义书签6.4 环境影响预测 错误！未定义书签第七章 劳动安全与卫生 错误！未定义

3、书签7.1 劳动安全内容与原则 错误！未定义书签7.2 设计依据 错误！未定义书签7.3 职业安全 错误！未定义书签7.4 卫生 错误！未定义书签第八章 项目实施进度与人力资源配置 错误！未定义书签8.1 项目实施进度 错误！未定义书签8.2 生产组织与人员培训 错误！未定义书签第九章 项目管理与招投标 错误！未定义书签9.1 项目管理 错误！未定义书签9.2 项目招投标 错误！未定义书签第十二章市场营销计划 错误！未定义书签9.1 “卖点 ”分析 错误！未定义书签9.2 营销策略 错误！未定义书签10.1 经营风险分析 错误！未定义书签10.2 管理风险分析 错误！未定义书签10.3 财务风

4、险分析 错误！未定义书签10.4 政策风险分析 错误！未定义书签第十一章投资估算与资金筹措 错误！未定义书签11.1 编制依据 错误！未定义书签11.2 工程投资估算 错误！未定义书签11.3 资金来源 错误！未定义书签第十二章财务分析 错误！未定义书签12.1 论述 错误！未定义书签12.2 流动资金 错误！未定义书签12.3 投资使用计划 错误！未定义书签12.4 处理成本估算 错误！未定义书签12.5 财务盈利能力分析 错误！未定义书签12.6 清偿能力分析 错误！未定义书签12.7 不确定性分析 错误！未定义书签12.8 财务评价结论 错误！未定义书签第十三章 结论与建议 错误！13.

5、1 结论 错误！未定义书签未定义书签未定义书签13.2 建议 错误！18第一部分；项目概况；1，项目名称；普罗旺斯 2，项目建设单位；绵阳市圣鼎房地产开发有限公司3, 项目规模及性质；该项目总用地25286.15 （约38亩）是政府城市建设规划中“湿地公园”建设的配套居住项目“水韵生态家园” 的主要项目之一4, 项目研究工作依据； ，土地使用权出让文件 ，建设项目规划方案 ，建设规划审查意见 ，项目可行性分析报告 ，安县房地产市场现状及发展预测5, 项目研究工作概况；研究工作由绵阳市圣鼎房地产开发有限公司主持,于 2010年 9 月10日开始, 于2010年9月 30日结束。参加人员有； 公司

6、领导、财 务、房地产、工程造价、房地产营销、市场调研等相关人员。项目研 究从市场前景分析、 项目可行性分析、 多方案综合评价三个方面进行。 通过研究对项目的可行性有了一个理性的认识和客观把握。第二部分；项目开发宏观环境分析1，城市建设总体规划描述安县新县城位于江秀路花荄段，江秀路从花荄新城区穿城而过。 距绵阳城区经辽宁大道 13 公里，经绵安快速通至绵阳道 8公里。安县 花荄镇城区已纳入绵安同城化规划管理。安县城市建设总体规划是在安县县城异地迁建的背景下在安县花 荄镇城镇建设规划的基础上按县级城市规模重新编制的。新县城建设规划功能分区共分为老城区 （原花荄镇城区）、新城区 （新县城主城区）、工

7、业开发区三大板块。新县城主城区是新县城城市建设规划核心部分，规划立意创新， 脱离了传统街市旧俗。主城区分为行政服务区、文化休闲活动区、居 住区、滨河景观绿地等功能分区，商业主要以日用商品、餐饮休闲娱 乐、菜市场等社区服务呈点状分布。居住区以江秀路（银河大道）为 主轴，行政中心为圆心呈扇状辐射。 凸显了绵阳后花园宜居城市特点。 2，所在区域政策、经济及产业环境项目所在地属新兴县域经济，地震前其经济主体主要是农业产业 化经济，工业主要有建材、化工、造纸业。安县旅游资源丰富，有一 定旅游产业基础。安县矿产资源丰富，是矿产资源输出大县。随着绵 安同城化建设提速、震后工业援建项目启动，震后援建资金输入，

8、城 镇基础设施和小城镇建设、新农村建设等，为安县产业经济发展开创 了史无前例的历史机遇，加速了新县城城市化建设进程。也同时加快 了安县房地产业的发展。3，项目所在地住宅市场及区域分布情况从商品房增长情况看； 2003年县城搬迁开始历时 8 年，已开发 的大型住宅小区共22个（期）。开发面积突破767600 ，近6000套（ 平均增加750套/年、开发量95800 m2/年，年增长近10万平米。从商品房分布情况来看； 住宅小区以江秀路 （银河大道）为主轴， 行政中心为圆心呈扇状分布。前阶段开发的小区主要集中在银河大道 以北地区， 内环线 主要有长兴现代城、广厦景园、恒丰苑、宏丰苑、 千佛小区、新

9、城花园、益丰小区、华丰苑、电力小区、银都宝座和安 江花园。 外环线 主要有华西世纪苑、 丽景云天、 发豪桂苑、 安州花园、 格兰春天、新盛名城、龙康花园和华泰小区。 2010年商品房开发区域 随湿地公园建成向东（水韵生态家园）发展，形成水韵生态家园 与银都宝座、华西世纪苑东、北呼应竞争发展的局面。从房地产业发展状况看；商品房开发无论是量还是价格、品质、 土地出让价格和拍卖竞争程度都呈稳定上升趋势，商品住宅由多层向 高层发展，商品房的品质由满足一般居住需求向改善居住环境方向发 展。随着辽安大道建成、江秀公路贯通、绵安快速通道开工建设，绵 安同城化建设提速、城市公共基础设施在震后有了跨越式的提升，

10、安 县新县城 （花荄）作为绵阳城市后花园的宜居区位优势日益凸显，由此 可以展望，在未来 5-10 年内安县新县城的房地产业还将继续保持较好 的发展势头，房地产市场需求将保持一定的增长速度。第三部分；项目地块分析；1、 项目区位分析该项目位于县城核心区东面， 是政府城市建设规划重点项目 “水 韵生态家园”的主要项目之一，位于该区域 A 区，是唯一紧临行政中 心的地块，也是距湿地公园主景区最近、接触面最宽的地块。该地块东临安昌河于湿地公园紧邻；南临拟开发 B 地块；西临 规划道路与 D 地块和广播电视中心相邻；北临已建成道路与安县卫 生局办公楼相邻。项目北侧行政中心办公区、道路、湿地公园、滨 河路

11、等基础设施已全部建成，湿公园住宅区地开发用地已全部出让 即将开发。该地块从北顺湿地公园向南环抱，与湿地公园溶为一体，得天 独厚，自然天成。尽享园林风光与远离喧嚣的宁静。2，项目交通分析；该地块位于新县城主城区，东面距有江秀路和绵安快速通道 500 米、西面距辽宁大道 1500米、行政区道路贯通至该地块， 1 路公交线 路及站点已建成投入营运，道路畅通、宽敞，整洁。车辆、行人出入 方便，是一个交通发达、成熟的地块。3，项目人流分析； 该项目位于江秀路（银河大道）南侧。由于紧邻行政区，上班时 间人流多以办公、 办事人员为主，车流量相对集中。 假期时间人员和 车流相对稀少。 随着“韵生态家园” 项目

12、启动， 将彻底改变这一现状。该项目规划用地263亩，住宅建设规模达56万川，将增加居住人口2.6 万人， 7600户，达到新城区规划居住人口总量的 26 %。届时将形 成居住人员、 办公办事人员、 游玩休闲人员 （滨河休闲带、 湿地公园） 相对集中的区域。人员日流量将达到 30000 人次，车流量将达到日 500 辆次。 第四部分；项目开发条件分析该项目是城市建设规划重点项目，区域景观（湿地公园） ，基础 配套设施（道路）基本完成，道路畅通， 公交线路和站点已投入营运， 施工用水电正在落实， 。项目建设规划方案已通过绵阳市规划局专家评 审，前期开发资金已基本落实。 目前拟进入办理土地出让手续、

13、 立项、 地勘、施工图方案细化、 施工图设计、 施工招标等前期准备工作环节， 开发条件基本成熟。 第五部分；市场分析 1，竞争对手分析；在同期开发或已先期开发尚未开始预售的项目中，有竞争潜力的 楼盘主要有 银都宝座 高层、华西世纪苑 两个项目，其它楼盘均已售完。 华西世纪苑 在环境和品质方面不具备可比性。最具竞争潜力的项目是 银都宝座。 就环境和楼盘品质而言， 银都宝座 虽不具可比性但其楼盘 规模以及项目区位、土地成本占有一定优势，在市场竞争方面将占据 一定的市场份额。其主要购买力是解决居住问题的中等收入消费群体 和部分投资性消费群体。其购买欲望相对务实。区位、楼盘规模、售 价是他（她）们决策

14、的诱因，而环境、品质居其次。2，市场需求分析在未来 5-10 年内安县新县城的房地产业还将继续保持较好的发 展势头，房地产市场需求将保持一定的增速。刚性需求、改善居住条 件、居住环境的消费群体和投资性购买力将支撑和拉动房地产业稳定 发展。经济适用房、廉租房，普通住房消费，高品质住宅将分割住房 市场占有份额。本项目的主要目标消费群体是中高收入群体和投资性 消费群体，将吸引本地和绵阳地区部分追求高品质住房消费购买力。 新婚单位员工；家庭支持首付，按揭购房。占10% 改善居住环境和条件的城市高收入群体。占30% 农村离乡致富高收入群体。占20% 绵阳市区含高新区部分改善居住环境的多套自住后备住房。占

15、10% 其它投资性购房。占30%3，房屋价格分析从 2003 年县城搬迁起安县房地产市场经由了政府干预下的被动 畸形业态到逐步回归理性走向成熟的过程。已开发竣工的楼盘先后清 盘。 8年内商品房开发总量达到了 88万平米，年平均销售量达到了 11 万平米。住宅价格从低于成本价的 600元/川一路飘升至现在的3100 元/川左右，销售价格上涨了 5.1倍。商品房价格年平均上涨300元/ m2o以近三年市场成交状况分析；销售总量达到237800 m,年平均销 量80000 m。销售价格由2400元增长到3100元，增幅700元/ m2o年 平均增长 230元/ m土地成本由 2003年每亩 15万元

16、增长至 2010年的 200万/亩。商品房的开发成本由2003年的800元/川上升至2010年的3300元/ m2,由此可以预测，商品房价格受土地出让价格的影响，商品房销售 价格增幅不会减弱更不会降低。未来的 3- 5 年内商品房的开发量和 售价将保持现有的增速， 年开发量保持在 8 到 10 万平米左右、商品房 售价年增长200 - 300元/ m,销售价格达到3700元-3900元/ m左右。 第六部分；市场定位1 ，产品定位；基于市场区隔和市场细分原则和项目的优势资源， “普罗旺斯 ”项 目拟定位于高档生态园林社区2，价格定位；均价 3600 元3800 元/ m第七部分；机会与挑战1

17、， 项目优势分析；该项目位于新县城核心区湿地公园住宅区内。是新县城建设总体 规划中建设和打造以湿地公园为依托的水韵生态家园的重要组成部 分，该项目邻江、临园、邻行政区、规模大、品质高，交通方便，其 环境不可替代，可以打造成不可复制的高品质项目。2，项目劣势分析；该项目的劣势是土地成本过高，经济效益低于房地产开发平均利 润，投资成本高于其它项目。同先期取得土地资源的其它项目相比不 在同一起跑线上，价格空间弹性受限制。3，项目机会分析 已开发的大部分楼盘均已清盘或仅剩尾盘 绵安同城建设提速将提升区域优势，促进住房消费 震后经济拉动区域经济发展，致富群体增加，生活水平提高 城市基础设施建设超前，城市

18、化功能日趋完善上列表明，顺应发展势头，抓住机遇投资房地产业有其可行性和 必要性。4，项目威胁分析；国家对房地产业的政策调控力度直接影响投资性住房消费购买 力，在一定程度上限制和制约投机性住房投资，增加了市场需求的不 确定性，从而给房地产投资带来威胁。5，风险；受政策影响，商品房销售市场的不确定性增加了房地产开发企 业融资难度，增加了投、融资成本。增加了资金回笼的风险和资金链 安全风险。第八部分；项目规划方案；按照规划设想，拟将该项目打造成川西北高品质、高品位的居住 社区，项目景观环境与湿地公园景观融为一体，车辆与地上园区内景 观隔离，地下停车场漏空自然采光，舒适通畅。园区内拟以薰衣草为 主打绿

19、地，着力打造欧式自然景观和建筑品质。做追求居住环境、提 升居住品质的发动机和典范。项目拟开发26层电梯公寓7栋，建筑面积约68900川共695套, 4层景观洋房（跃层）11栋，建筑面积约8192川共44套，总户数744 套，住宅总面积77092.55川。开发电梯公寓一层商业服务用房 2406.77 。商务会所1200川。小区物业配套用房 450 。地上建筑总面积 81149,32 。地下车库17200川、可停放车辆499辆。第九部分；项目财务与经济指标1 ，投资估算及资金筹措；该项目计划总投资 2.68 亿，资金来源自筹（其中自有资金 3000 万、借款 2500万、销售收入 2.13 亿）。

20、2，项目测算房屋平均成本价3450/ m2,可销售面积81149,32/川，暂定销售价 格景观洋房5000元/ m,电梯公寓3800元/ m,商铺4500元/ m,预计 销售总收入 3.15 亿元。项目总成本 2.68 亿元， 可上交国家税收 2000 万元,实现税后利润 4617 万元。3,财务评价A. 获利性评价 成本利润率； 17.08 销售利润率； 15.22B. 信誉评价流动比率； 1.08杠杆比率； 1.1C. 静态获利分析投资收益率 （R） ；104.64 投资回收期 （Pt） ； 1.5D. 动态获利分析 财务净现值（1C=20%; 3701.44 财务净现值率 （FNPVR）

21、； 770.35E, 风险评价 盈亏平衡分析；当投资成本和销售价格不变的情况下，销售达到73000川为盈亏平衡点。 敏感性分析；a 变动因素一；当投资增加 5%，销售减少 5%，收益减少 42%b 变动因素二；当销售增加 5%，投资减少 5%，收益增加 65% 第十部分；项目综合评价结论；该项目是城市建设规划重点项目，区域景观（湿地公园）等基础 配套设施（道路）基本完成，公交线路和站点已投入营运，开发条件 基本成熟。项目建设规划方案已通过绵阳市规划局专家评审，前期开 发资金已基本落实。项目规划设想和方案，项目可行性分析、财务预 算和项目评估表明；该项目的实施有其必要性和可行性，有一定的经 济效益和社会效益。1. 经济评价；一般2. 社会评价；优3. 环境评价；优第十一部分；项目存在问题与建议1，存在的问题； 该项目的实施还需要政府职能部门的高效支持；如城市大配套项目 （供电、供气、供水） ，这是任何一家开发企业都不能解决