房地产估价理论1016

1、房地产估价理论与方法第3章 房地产估价方法市场法n7、选取可比实例：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产可比实例房地产应是估价对象的类似房地产; 区位相近区位相近 用途相同用途相同 权利性质相近权利性质相近 档次相当档次相当 规模相当规模相当第3章 房地产估价方法市场法n7、选取可比实例：可比实例的交易类型应与估价目的吻合可比实例的交易类型应与估价目的吻合;可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应尽量为正常价格。可比实例的成交价格应尽量为正常价格。第3章 房地产估价方法市场法n8、可比实例成交价格的处理统一付款方式课堂练习课堂练习1 某

2、宗房地产的成交总价为某宗房地产的成交总价为3030万元，首付款万元，首付款20%20%，余款于余款于6 6个月后一次性支付。假设月利率为个月后一次性支付。假设月利率为0.5%, 0.5%, 计算在成交日期一次性付清的价格。计算在成交日期一次性付清的价格。统一价格表示单位建筑面积、套内建筑面积；建筑面积、套内建筑面积；土地单价、楼面地价；土地单价、楼面地价；第3章 房地产估价方法市场法n8、可比实例成交价格的处理统一币种和货币单位美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可美元、港币与人民币之间的换算，一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算；比实例成交日期的汇率进行换算；第3章 房地产估价方法市场法

3、n8、可比实例成交价格的处理统一面积内涵： 面积价格换算公式n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法统一单位面积： 面积单位换算公式第3章 房地产估价方法市场法n8、可比实例成交价格的处理：1公顷公顷10000平方米平方米15亩亩1亩亩666.67平方米平方米1平方英尺平方英尺0.09290304平方米平方米1坪坪3.30579平方米平方米n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法甲甲乙乙两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法p甲、乙两宗地相邻，面积过小，使用不方便，价值不高，目前市场价格分别为50万元、

4、30万元；p合并后面积增大，方便利用，价值提升至120万元，增值40万元；p若土地甲拥有者购买土地乙，土地乙最后的成交价可能为3045万元。n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法交易情况修正方法交易情况修正方法关键点：关键点： 修正系数以正常价格为基准确定！修正系数以正常价格为基准确定！n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法交易情况修正方法交易情况修正方法交易税费修正公式第3章 房地产估价方法市场法课堂练习课堂练习2 某宗房地产的正常成交价格为某宗房地产的正常成交价格为25002500元平方米，元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的卖方应缴纳的税费为正常

5、成交价格的7 7，买方应，买方应缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的5 5。请计算卖方的。请计算卖方的实得金额和买方的实付金额。实得金额和买方的实付金额。n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法关键点：关键点： 交易日期调整系数应以成交日期时的价交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定！格为基准来确定！第3章 房地产估价方法市场法课堂练习课堂练习3 某宗房地产某宗房地产20112011年年6 6月月1 1日的市场价格为日的市场价格为38003800元元平方米，现需要将其调整到平方米，现需要将其调整到20112011年年1010月月1 1日。已知该日。已知

6、该类房地产类房地产20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市场价格指数分日的市场价格指数分别为别为110.61110.61、110.0110.0、109.7109.7、109.5109.5、108.9108.9、108.5108.5、108.3108.3（以（以20092009年年1 1月月1 1日为日为100100）。请计算该房地产）。请计算该房地产20112011年年1010月月1 1日的市场价格。日的市场价格。第3章 房地产估价方法市场法课堂练习课堂练习4 某宗房地产某宗房地产20112011年年6 6月月1 1日的市场价格为日的市场价格为25002500元元平

7、方米，现需要将其调整到平方米，现需要将其调整到20112011年年1010月月1 1日。已知该日。已知该类房地产类房地产20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市场价格指数分日的市场价格指数分别为别为99.699.6、98.798.7、97.597.5、9898、99.299.2、101.5101.5、101.8101.8（均以上个月为）。请计算该房地产（均以上个月为）。请计算该房地产20112011年年1010月月1 1日日的市场价格。的市场价格。第3章 房地产估价方法市场法课堂练习课堂练习5 评估某宗房地产评估某宗房地产20112011年年7 7月月1 1日的市场

8、价值，选取日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为的可比实例中有个可比实例的成交日期为20102010年年1010月月1 1日、成交价格为日、成交价格为35003500元平方米，另获知该类房元平方米，另获知该类房地产的市场价格地产的市场价格20102010年年6 6月月1 1日至日至20112011年年3 3月月1 1日平均日平均每月比上月上涨每月比上月上涨1.5%1.5%，20112011年年3 3月月1 1日至日至7 7月月1 1日平均日平均每月比上月上涨每月比上月上涨2 2。对该可比实例的价格进行市场。对该可比实例的价格进行市场状况调整。状况调整。第3章 房地产估价方法市场

9、法课堂练习课堂练习6 某个可比实例某个可比实例20112011年年1 1月月3030日的价格为日的价格为20002000美元美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨平均每月比上月上涨0.2%0.2%，假设人民币与美元的市，假设人民币与美元的市场汇率场汇率20112011年年1 1月月3030日为日为1 1美元美元6.84506.8450元人民币，元人民币，20112011年年9 9月月3030日为日为1 1美元美元6.70506.7050元人民币。将该可元人民币。将该可比实例的价格调整到比实例的价格调整到20112011年年9

10、9月月3030日。日。第3章 房地产估价方法市场法课堂练习课堂练习7 某个可比实例某个可比实例20112011年年1 1月月3030日的价格为日的价格为20002000美元美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨平均每月比上月上涨0.3%0.3%，假设人民币与美元的市，假设人民币与美元的市场汇率场汇率20112011年年1 1月月3030日为日为1 1美元美元6.84506.8450元人民币，元人民币，20112011年年9 9月月3030日为日为1 1美元美元6.70506.7050元人民币。将该可元人民币。将该可比实例的价格

11、调整到比实例的价格调整到20112011年年9 9月月3030日。日。n8、可比实例成交价格的处理第3章 房地产估价方法市场法直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将直接比较法：以估计对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；可比实例房地产状况与它逐项比较、打分；间接比较法：设定一个标准，将估计对象及可比间接比较法：设定一个标准，将估计对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。实例的房地产状况均与它逐项比较、打分。n9、比准价格的综合估算与求取第3章 房地产估价方法市场法算术平均法：简单算术平均、加权算术平均中位数法众数法第3章 房地产估价方法市场法课堂练习1、现需

12、评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元平方米，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元平方米。该可比实例在2004年10月末的价格为多少？第3章 房地产估价方法市场法课堂练习2、某总房地产交易，买方付给卖方2500元平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于多少？第3章 房地产估价方法市场法课堂练习3、评估某总房地产2005年9月末的价格

13、，选取的可比实例成交价格为3000元平方米，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月莫的价格每月与上月的变动幅度为。1.5%、2.5%、0.5%、1.5、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、0%。则该可比实例在2005年9月末的价格是多少？第3章 房地产估价方法市场法课堂练习4、某宗地的面积为1000平方米，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元平方米、2190元平方米、2220元平方米。如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4、0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为多少？第3章 房地产估价方法市场法课堂练习5、对一宗年

14、限50年的土地交易估价，搜集了三宗土地出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：实例实例交易价格交易价格交易情况交易情况交易日期交易日期房地产状况房地产状况a2200正常正常2006年年3月月20日日比估价对象劣比估价对象劣3%b2050正常正常2005年年12月月30日日比估价对象劣比估价对象劣8%c2380比正常价格高比正常价格高3%2006年年5月月30日日比估价对象优比估价对象优5%已知从2005年11月2006年10月地价逐月上升0.5，求该宗地的市场价。第3章 房地产估价方法市场法课堂练习6、某总可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7；假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元7 .98元人民币，2006年9月30日为1美元 7 .95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为多少？第3章 房地产估价方法市场法课堂练习：可比实例可比实例a可比实例可比实例b可比实例可比实例c成交价格成交价格4800元平方米元平方米560美元平方美元平方米米5000平方米平方米成交日期成交日期2004年年12月月31日日2004年年12月月31日日2005年年1