长沙愿景梅溪湖地块市场调研及产品初步定位报告67p

1、山水系钜作愿景梅溪湖地块市场调研及产品愿景梅溪湖地块市场调研及产品初步定位报告初步定位报告山水系钜作从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线。问题），论证土地所定位与适应的产品线。通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的发展方向。发展方向。从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断。户型配比做初步判断。从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整

2、体市场预判投资环境。资环境。土地特征分析土地特征分析市场竞争分析市场竞争分析客户定位、产品建议客户定位、产品建议报告体系报告体系2 23 34 4宏观环境宏观环境1 1山水系钜作项目战略结论项目战略结论宏观认知宏观认知u规划大长沙千万级人口，千万级版图，万亿级经济等造就未来巨无霸大长沙；但大河西先导特区+梅溪湖+滨江新城等国际高度规划，决定了大长沙的未来在大河西。u政策“限、紧、缩”为本轮连环调控政策的主旋律，层层加码，历史最严。但从近段一线城市利率打折，央行银行准备金持续下降等可以看出，2012年政策“有松有紧、松弛有度”。2012年不会出现大起大落的现象。u市场市场“量价齐跌”，房地产谷底

3、徘徊，在公寓、大户型全军覆没的情况之下，刚性需求引领市场回暖，成为2012年仅有的救命稻草。u竞争周边竞争主要体现在户型、价格上的竞争。山水系钜作项目战略结论项目战略结论自我认知自我认知u地段地块现处城郊结合区域，但决定楼盘未来的核心因素为城市轨道交通，项目周边地铁+梅溪湖强大配套，注定了项目未来是城市副中心，未来价值无限大。u 自身项目80亩体量+3.5的住宅容积率+600亿梅溪湖，决定了本案高密度景观核心价值。u客户现项目离城市核心区域的距离较远，决定了项目的主力客户为刚需+少量初级改善型客户及部分高层次客户。山水系钜作从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等从土地属性角度分析（

4、城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线。问题），论证土地所定位与适应的产品线。通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的发展方向发展方向从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断。户型配比做初步判断。从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境。资环境。土地特征分析土地特征分析市场竞争分析市场竞争分析客户定位、产品建议客户定位、产品建议报告体系报告体系2 23 34 4宏观环境宏观环境1 1山水系

5、钜作6 6宏观环境1234政策环境政策环境市政规划市政规划土地市场土地市场住宅市场住宅市场宏观环境：宏观环境：从政策、规划、土地市场、住宅市场分析。从政策、规划、土地市场、住宅市场分析。山水系钜作国十一条国十条新国五条新国八条限购令其他政策限价令2010-01-07加快保障安居工程增加住宅有效供给首套2成，利率7折，二套4成，抑投机购房落实人民政府责任2010-04-17建立考核问责机制首套90以上3成二套5成，1.1倍利率10年580万套保障房限违法违规企业购地2010-09-29暂停发放第三套贷款房价过高、上涨过快城市将限定购房套数取消个税优惠，契税优惠仅适用首套普住禁消费性贷款购房201

6、06次上调存款准备金率至18.5%10月、12月年末2次紧凑加息年末先后18个城市实行楼市限购2011-01-2611年1000万套保障房二套房6成，1.1倍以上利率第一季度公布房价调控目标调整个税、加强土地增值税46城市普遍加强实施限购令2011-03-04限住不限商限新不限旧限小不限大限内不限外3+5环长株潭城市群2011-03-31根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费能力，11年新建普通商品住宅价格涨幅低于全市全年gdp和城乡居民人均可支配收入增幅20116升1降存款金率高位，当前21%2/4/7月3次加息，当前五年期贷款利率为7.05%，至10年来最高房地产信托收紧至

7、最终叫停，kfs融资渠道关闸年末首套利率微调放松闲置土地处置，雪上加霜限购、限贷、限价、保障房，调控限购、限贷、限价、保障房，调控“步步惊心步步惊心”山水系钜作政策调控三驾马车：限购、限贷、保障房政策调控三驾马车：限购、限贷、保障房首套房利率上浮10%-30%，年末降落，现在逐渐回归基准二套房首付提升至60%，三套停贷开发贷受限，融资门关闭，按揭贷艰难全国新开工建设1000万套安居保障房建设任务实行地方军令状问责机制地方资金筹集、土地收益优先保障房省会城市及房价上涨过快城市全面限购城市本地户籍家庭最多拥有两套住房外地外籍最多拥有一套，禁止公司购买政策大方向来看仍然从严，但已出现松动暖风，表明房

8、地产这一波调控已经进入后政策政策大方向来看仍然从严，但已出现松动暖风，表明房地产这一波调控已经进入后政策时代时代山水系钜作政策调控基于超发的货币等因素，而调控的影响又是在于政策调控基于超发的货币等因素，而调控的影响又是在于“钱困钱困”限贷限购卡住资金“要害”保障房“降温”市场“渴求”限价扼住涨价“咽喉”楼市市场供需楼市价格资金压力土地出让购房心态地方债务信贷、税收和行政手段抑制需求，减少开发贷，回收资金流动性，减缓销售，价格下滑，叠加效应连锁爆发收紧土地，加速开发，加速资金紧张程度分流部分有效需求，减少市场资金钱困山水系钜作20122012中央与地方、客户与中央与地方、客户与kfskfs，一场

9、房地产市场深度博弈大片，一场房地产市场深度博弈大片 “ “精精彩纷呈彩纷呈”中央1地方2客户3 避免重回2008年之路，旨在实现由调控到制度的完善，实现由调控硬手段到房地产软着陆。 一方面实行限购限价限贷，另一方面指望房地产产业“生钱”，纠结的心理。 市场交易量萎缩，楼市观望情绪没有最浓只有更浓，国人表明的就是“买涨不买落”的心态。kfs4 部分资金紧张的可能“扛不住”，降价回笼资金御寒是明智之选。山水系钜作房地产市房地产市场调控力场调控力度趋缓和度趋缓和调控演绎调控演绎cpicpi下行和通胀可控，下行和通胀可控，实现民生需求满足实现民生需求满足房价实质性下调回挑房价实质性下调回挑并合理回归和

10、不反弹并合理回归和不反弹保障房大量供给，实保障房大量供给，实现对商品房的分流现对商品房的分流20122012限购调控方向改变，限购调控方向改变，地方争取更多差别化地方争取更多差别化中央适时预调微调货币，中央适时预调微调货币，地方更多地方更多“托市托市”房产税等治标又治本房产税等治标又治本的制度代替行政调控的制度代替行政调控当前当前cpicpi下行通胀基本可控，但未有大幅度的下降，且依旧存在滞胀的可能；房价随量跌而下滑，但尚处于下行通胀基本可控，但未有大幅度的下降，且依旧存在滞胀的可能；房价随量跌而下滑，但尚处于回调的初步阶段；保障房未大量有效供给，尚未对商品房市场形成有效分流；调控已由房价转向

11、了制度变革，回调的初步阶段；保障房未大量有效供给，尚未对商品房市场形成有效分流；调控已由房价转向了制度变革，调控刚开始，注定还将持续进行；调控刚开始，注定还将持续进行；同时，房地产调控取决于经济背景环境，同时，房地产调控取决于经济背景环境，20122012面上趋缓形成可能，地方明紧暗松则是趋势。面上趋缓形成可能，地方明紧暗松则是趋势。经济不景气和房地产成交量萎缩，迫使调控趋缓经济不景气和房地产成交量萎缩，迫使调控趋缓未来政策趋势的研判未来政策趋势的研判1212年年-13-13年的政策环境预判年的政策环境预判山水系钜作20122012住宅销售受住宅销售受1111年态势延续，将前低后高年态势延续，

12、将前低后高未来政策趋势的研判未来政策趋势的研判1212年年-13-13年的政策环境预判年的政策环境预判u政策调控仍然将是2012年主旋律，但调控会更加有针对投资客户，多套住房的客户，预计针对刚性需求将会明显放松。u走势由于连续的调控政策降导致2012年整体低位平稳发展，根据调控13个月的规律，政策调控仍然将是2012年主旋律，但调控会更加有针对投资客户，多套住房的客户，预计针对刚性需求将会明显放松。013年上半年降迎来市场上扬拐点。山水系钜作13宏观环境宏观环境1234政策环境政策环境市政规划市政规划土地市场土地市场住宅市场住宅市场山水系钜作大产业布局与大交通格局，构建“大长沙”网络长沙城市产

13、业发展规划关键词：【3大综合服务中心】-长株潭【2大专业型生产性服务业基地】-麓谷、星沙【一带五区三基地工业发展重点】-沿江风光带、内五区、长沙都市交通组织规划关键词：【六桥三环】长沙道路构成城市发展空间主骨架。【隧道三铁】15年14条过江隧道、6条地铁、长株潭城际轻轨、武广与沪昆2条高铁组成城市动脉。资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水系钜作“大长沙”发展规划方向，就是武汉那样的“巨无霸”长沙都市空间结构规划关键词：长沙都市空间结构规划关键词：【一轴两带】【一轴两带】湘江服务功能轴、南北城市发展带。湘江服务功能轴、南北城市发展带。【一主两次六组团】【一主两次六组团】主城区、河西与星

14、马两翼新城、主城区、河西与星马两翼新城、外围六大组团。外围六大组团。五一五一火火车车站站东塘东塘伍家岭伍家岭荣荣湾湾镇镇观沙岭观沙岭红星红星黎托黎托长沙都市商业商圈规划关键词：长沙都市商业商圈规划关键词：【五级商业体系】【五级商业体系】市级中心、区域中心、社区等五级。市级中心、区域中心、社区等五级。空间布局：空间布局：1 1个市级中心（五一广场）、个市级中心（五一广场）、1010个区域性中心（火车站、伍家个区域性中心（火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、金霞、马坡岭、黎托、观沙岭、大托）。岭、东塘、红星、望城坡、金霞、马坡岭、黎托、观沙岭、大托）。资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水

15、系钜作根据城市规划2012年河西三大区将成2012土地热点区域洋湖垸片区天心生态新城暮云组团梅溪湖国际功能服务器滨江新城伍家岭商圈规划中心城区棚改规划武广新城芙蓉生态新城松雅湖松雅湖综合开发：布局“一心四轴八带八组团”，总面积16.97平方公里，预计3年完工，总投资达36亿元打造湖南省最大的城市生态湖泊 芙蓉生态新城：未来3年投资50亿建设基础设施，首期完成“三纵三横”路网建设，将东岸打造成为“芙蓉生态新城”。芙蓉生态新城总体规划布局“二带、四心、四轴、八区”武广新城：随着体育新城、武广高铁、沪昆高铁建设，将成为长沙连接外部的交通枢纽，中心城区：三年预计总拆迁量为145.3万，约3.6万户；其

16、中，2011年涉及到的1.2万户棚改量，将为天心区带来约84-120万的商品房需求量。暮云组团：长沙市城市规划中的暮云组团，在总体规划中确立了30平方公里暮云新城，规划为长株潭旅游、商贸、会展与生活服务中心。天心生态新城：规划为省级行政中心。板块内天心生态新城规划为面向国际的现代服务型企业聚集区、辐射全省的现代服务功能核心区和领先全市服务产业发达区。洋湖垸：:总占地面积1915.3公顷，计划总投资180亿元。包括城市湿地公园、总部经济区、绿色宜居区丧核心功能区。滨江新城:：规划6.7平方公里，建面900万方，打造中央商务区、生态中心区、活力生活区3个核心功能区。 梅溪湖片区：总面积23万平方公

17、里，核心区域占地10168亩，投资超过200亿。重点建设8大社区，形成35.5万人河西城市中心。定位促进高新技术产业发展国际功能服务区伍家岭商圈规划：开福区政府提出伍家岭商圈构想，大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水系钜作17172008年6月10日，长沙大河西先导区管理委员会在麓谷正式挂牌成立大河西先导区的规划范围位于湘江西岸，经由岳麓区、高新区直抵望城、宁乡腹地的一千二百平方公里土地的组成的区域，分先导区、核心区和起步区三部分。先导区：大河西先导区总用地1200平方公里，其中建设用地规模4

18、20平方公里，生态景观绿地198平方公里，农用地495平方公里,水体面积占87平方公里。核心区：核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围。用地面积总计416平方公里。起步区：起步区范围包括绕城线以西、黄桥大道以东、靳江河以北，北边以高新区拓展区为界（华龙村、金南村北界）的用地范围。用地面积为124平方公里，其中建设用地面积为72平方公里。第一步，起步阶段（20082012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成；第二步，快速发展阶段（20132020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成

19、；第三步，成熟发展阶段（20212030年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成到2011年年底，已经在起步区和核心区重点建设“六纵八横”14条主干道和52条次干道，总长约270公里，总投资约285亿元。从大河西先导区的规划到实施，河西迅速发展，交通网络不断完善，目前已经形成“六纵八横”的路网结构启动区核心区资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水系钜作长株潭、长浏、长岳等城际铁路不仅可以带动区域经济整体发展，促使长沙成为未来城市群中心，也促使周边购房者入长十年内规划建设6条地铁线路，实现无缝对接。1、2号线已开工，预计2013-2014年竣工通车，3、4号线预计201

20、1年底动工规划20条座过江桥梁与隧道，沟通东西。10月1日，营盘路过江隧道已经通车，湘府路、福元路过江大桥明年投入使用，城铁地铁隧道2012城铁、地铁、过江隧道，强大交通路网进一步提升城市形象资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台山水系钜作19191 19 9河西规划发展总结和对项目的影响1 19 91 19 9河西规划对土地影响的关键点：河西规划对土地影响的关键点：整体利好：整体利好：1.大河西先导区的整体发展规划2.大产业布局与大交通格局：【2大专业型生产性服务业基地】-麓谷、星沙【隧道三铁】15年14条过江隧道、6条地铁、长株潭城际轻轨、武广与沪昆2条高铁组成城市动脉。3、河西三大区

21、将成2012土地热点区域滨江、梅溪湖、洋湖公园山水系钜作20宏观环境宏观环境1234政策环境政策环境市政规划市政规划土地市场土地市场住宅市场住宅市场山水系钜作土地市场2011年全国表现,土地出让金降13%，招保万金拿地锐减p 2011年全国130座城市出让金收入1.86万亿元，同比降幅13%，流标土地近900宗，去年仅280宗，土地平均溢价率12%，同比减少16%。国务院下发“国八条”，明确各地要增加土地的有效供应。国资部国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见国土部起草闲置土地处置办法，加码加速打击囤地力度。“国五条”，首次提出加强和改善土地调控；“国五条”中提出保证并增加土地

22、供应，土地市场与房市首次配合出“组合拳”。2011年1月26日5月13日7月20日12月21日城市出让金（亿）去年出让金（亿）出让金同比北京10191640.3-37.9%上海12601514-16.7%广州302.6455.6-33.6%深圳192.4115.566.6%合计27743725.4-26.1%p2011年“招保万金”四大房企公开市场拿地量锐减。万科拿地总额233亿元，不及去年一半；保利拿地总额210亿元，同比降62%，金地仅拿下5宗地块，拿地金额61亿同比降65%；招商前三季度拿地仅43亿元，但12月以34亿大手笔拿下武汉墨水湖三个地块。p 北上广深土地出让金情况山水系钜作22

23、22区域市场研究土地市场2005-2011年长沙五区非工业用地成交走势（元/）2009-2011年，长沙土地成交量大幅减少，土地楼面成本大幅增加，2011年成交的非工业用地楼面地价达到3099元/平米，同比上涨76%。从土地成交面积看，2011年土地一半以上成交在岳麓区，主要集中在梅溪湖、洋湖苑和滨江新城三大热点板块，土地楼面价2626元/平米，低于全市平均水平。2007-2011岳麓区非工业用地成交走势（元/）数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台山水系钜作区域工业居住商业商住总共土地成交面积（万)出让金（亿元）土地成交面积（万)出让金（亿元）土地成交面积（万)出让金（亿元）土地成交面积（万

24、)出让金（亿元）土地成交面积（万)出让金（亿元）芙蓉区008.121.2410.3265.985.263.9323.771.14天心区000014.3710.377.435.6421.816.01岳麓区85.164.2516.810.778.27.3564.9641.45175.1163.83雨花区87.364.598.124.280010.3911.15105.8620.02开福区16.140.84000.520.767.249.2823.910.87长沙县79.435.214.841.130030.349.95148.4919.72望城县112.675.8839.816.9527.173.

25、9380.4417.26260.0934.03浏阳市76.422.920.610.110049.544.68128.357.76宁乡县109.734.7410.190.918.271.5586.7217.29215.4124.55合计567 28.43 88 25.39 69 89.94 342 120.63 1103 267.93 20112011年全市挂牌出让年全市挂牌出让11031103万方土地，同比增万方土地，同比增28.7%28.7%；出让金达；出让金达268268亿元，同比大幅攀升；亿元，同比大幅攀升；五区全年挂牌出让土地五区全年挂牌出让土地350350万方，同比增万方，同比增10

26、.4%10.4%，出让金达，出让金达182182亿元，同比增亿元，同比增52.9%52.9%。2011长沙土地成交总量、出让金齐升，岳麓区出让金排第一（住宅）数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台山水系钜作【总结】土地市场虽下半年土地市场虽下半年遇冷，但开发商仍遇冷，但开发商仍看好长沙楼市看好长沙楼市河西唱主角，工业河西唱主角，工业挑大梁挑大梁部分大开发商部分大开发商20112011年年0 0拿地，拿地，1212年拿地年拿地欲望强烈欲望强烈l2011年长沙五区土地成交量下降，但成交单价和成交金额仍大幅增长，仍不乏高价地块的的推波助澜，总体来看，开发商仍然看好长沙楼市。l 就长沙城区看，土地成交

27、大河西先导区唱主角，梅溪湖、洋湖垸、滨江新城等成为热点开发区域。l 工业地块成交占比过半，商业比重最低，工业、商住成土地成交主力。l 中央调控坚决，随楼市下调趋势，土地市场去年年末开始下行，招拍挂市场上价格也有所回调，政策逐步放松，部分开发商拿地意愿增强，招保万金四大开发商开始在长沙四处觅地。山水系钜作宏观环境宏观环境1234政策环境政策环境市政规划市政规划土地市场土地市场住宅市场住宅市场山水系钜作全市整体供求2010年1月-2012年2月全市供求关系2011年6月开始，供应量开始明显大于销售量，处于供过于求阶段，但自2月起，供应量明显小于需求，市场在自发调节需求。数据来源：长沙市房产研究中心

28、、新吉阳市场平台山水系钜作全市整体存销比注：存销比=存货/过去12个月的平均销售2012年2月底，商品住宅存量为1014万平米，存销比为10.26，整体存销比持续6个月上升，市场消化压力持续增大。数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台山水系钜作2006-20112006-2011年供销走势年供销走势岳麓区11年销售256万平米，同比下降15，小于全市的整体降幅；未来市场看好。山水系钜作住宅新增供应年度2010年2011年同比芙蓉区94 92 -2.13%天心区208 149 -28.37%岳麓区382 303 -20.68%雨花区461 278 -39.70%开福区326 252 -22.70

29、%合计1471 1075 -26.92% 各区域住宅产品新增供应同比2010年均有减少，减少幅度最大为雨花区，2011年武广新城热度已不如2010年；芙蓉区新增住宅供应相对稳定。 分区域供应结构中，对比2010年结构，岳麓区呈现大幅度增长，芙蓉区、开福区所占比例小幅度提升，天心区雨花区已不复当年风光，占比呈现下降。2011年岳麓区住宅供应已取代雨花区成为第一大区。岳麓区取代雨花区成为内五区年度住宅供应no.1数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台山水系钜作p 各区域住宅产品销售面积同比2010年均有减少，减少幅度最大的为限购令影响严重的芙蓉区（达57%），开福区新增住宅供应减少幅度最小。p 分

30、区域销售结构中，同比2010年，开福区呈现大幅度增长，雨花区、岳麓区成交所占比例小幅度提升，芙蓉区、天心区占比则呈现大幅下降。岳麓区连续两年为销售面积最大的区域。住宅成交面积年度2010年2011年同比芙蓉区105 43 -57.14%天心区186 97 -47.85%岳麓区374 268-28.96%雨花区372 263 -29.30%开福区266 197 -25.94%合计1304 868-35.05%在传统五区中，岳麓区成交量独占鳌头29.14%31.09%数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台山水系钜作总面积总面积()1304893总套数总套数14621户型结构户型结构单间二室二厅二室

31、一厅复式住宅其他其它三室二厅三室一厅四室二厅五室二厅一室一厅单套建筑面积单套建筑面积最大值最大值164.02124.5689.092.46198.88234.45159.12117.51218.12185.0684.12最小值最小值35.058.247.2292.46154.2539.090.0114.29100.82163.4324.9总建筑面积总建筑面积383475108531534672959908590684767873289694865164471219套数套数8786000240325976411028365491434所占比例所占比例6.01%41.04%1.64%0.22%0.

32、03%6.68%28.11%1.94%4.47%0.06%9.81%岳麓区岳麓区20112011年年1 1月月-2012-2012年年2 2月取得施工许可证面积月取得施工许可证面积岳麓区未来供应以传统二房为主，这一定程度说明未来2+1户型供应量将偏大。数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台山水系钜作3232总结u政策层面：从2010年4月“国八条”开始，市场开始进入调控期，到现在已经历两年时间，调控取得了实际性效果，商品房成交量出现大幅下降；从短期来看，2012年调控仍然会继续，但由于cpi持续走低以及本年度经济各指标的下滑未来政策将持续“明紧松暗”。u市政规划：岳麓区是长沙规划的热点板块，也

33、是近年来发展最快的区域，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸三大热点板块或强势带动整个区域的发展。本地块所在的梅溪湖区域，居住环境好，交通通达度高，具有较大的发展潜力。u土地成交：2011年，“流拍”、“底价成交”成交土地市场的常用词汇，由于商品房市场成交量下滑，直接影响到开发商拿地的实力和信心，万科、保利、恒大等一线开发商在11年均出现0拿地的现象。但从长期来看，开发商仍看好长沙市场，诸多品牌开发商在12年都拿出了拿地计划。u住宅市场：目前市场供求关系正逐步朝着合理方向发展，河西市场长远看好，岳麓区2012年的开工量2+1户型供应量偏大。山水系钜作从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等从土地

34、属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线。问题），论证土地所定位与适应的产品线。通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的发展方向发展方向从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断。户型配比做初步判断。从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境。资环境。土地特征分析土地特征分析市场竞争分析市场竞争分析客户定位、产品建议客户定位、产品建议报告体系报告体系2 23 34 4宏观环境宏观环

35、境1 1山水系钜作1 1、项目基本情况、项目基本情况 地理位置：地块位于梅溪湖片区辐射范围，位于枫地理位置：地块位于梅溪湖片区辐射范围，位于枫林三路南侧，西临尚未修建完成的麓虹路，东临连接枫林三路南侧，西临尚未修建完成的麓虹路，东临连接枫林三路和梅溪湖核心区的规划路，南边紧邻梅溪湖核心林三路和梅溪湖核心区的规划路，南边紧邻梅溪湖核心区（有水系区隔，但有桥梁联系）。区（有水系区隔，但有桥梁联系）。视线：地块四周目前仅西北侧有多层安置房，视线：地块四周目前仅西北侧有多层安置房，整体视线较好；但南侧、东侧、西侧未来较高密度整体视线较好；但南侧、东侧、西侧未来较高密度高层建筑的出现可以预期，届时将影响

36、项目视线。高层建筑的出现可以预期，届时将影响项目视线。地块分析地块分析山水系钜作景观：南侧即将景观：南侧即将完工的梅溪湖核心区完工的梅溪湖核心区外围（西外围（西/ /北侧）水系北侧）水系和绿化外，并无其他和绿化外，并无其他优势景观。优势景观。采光：项目东侧临较宽的万家丽路，采光：项目东侧临较宽的万家丽路，北侧与长沙交通运输局有绿化地区隔，北侧与长沙交通运输局有绿化地区隔，南侧为培蕾小学的低层建筑及操场，东南侧为培蕾小学的低层建筑及操场，东侧为驾校及破旧厂房。整体除东侧新规侧为驾校及破旧厂房。整体除东侧新规划项目的不可预计外，并无影响项目采划项目的不可预计外，并无影响项目采光的外部条件。光的外部

37、条件。交通：枫林路，麓谷大道延长线和交通：枫林路，麓谷大道延长线和麓虹路的修建，以及规划中梅溪湖完善麓虹路的修建，以及规划中梅溪湖完善的交通网，项目优越的交通可以预期。的交通网，项目优越的交通可以预期。配套设施：项目所处区位目前无成配套设施：项目所处区位目前无成熟配套支撑（周边仅为小部分安置房小熟配套支撑（周边仅为小部分安置房小区），枫林路的不断成熟将为项目提供区），枫林路的不断成熟将为项目提供较好的生活、商业配套；而梅溪湖的建较好的生活、商业配套；而梅溪湖的建设将极大加强项目商业、娱乐、休闲和设将极大加强项目商业、娱乐、休闲和景观等配套的预期。景观等配套的预期。山水系钜作2 2、地块周边情况

38、地块周边情况（1 1） 自然景观自然景观项目南侧梅溪湖核心区外围水系和绿化带将是项目唯一的景观资源，而岳项目南侧梅溪湖核心区外围水系和绿化带将是项目唯一的景观资源，而岳麓山和梅溪湖湖面为项目即将被遮挡的准景观资源。麓山和梅溪湖湖面为项目即将被遮挡的准景观资源。（2 2） 地块及周边地块及周边 地块北地块北 地块南地块南 地块东地块东 地块东地块东 地块西地块西山水系钜作3 3、地块周围的交通条件地块周围的交通条件枫林路、麓谷大道、麓虹路和梅溪湖核心区的路网规划，项目板块内交通通达性枫林路、麓谷大道、麓虹路和梅溪湖核心区的路网规划，项目板块内交通通达性强可以预期；但有一定距离的枫林路为城市主干道

39、外，并无其它城市级主干道，强可以预期；但有一定距离的枫林路为城市主干道外，并无其它城市级主干道，从城市层面看，项目交通通达性有一定的不足。从城市层面看，项目交通通达性有一定的不足。 4 4、地块周边的配套情况地块周边的配套情况学校：麓谷小学、涉外经济学院、公园：梅溪湖公园（在建）岳麓森林公园、麓学校：麓谷小学、涉外经济学院、公园：梅溪湖公园（在建）岳麓森林公园、麓谷公园、莲花湿地植物公园幼儿园：金色梯田、蓝猫淘气、贝贝星双语、西点实谷公园、莲花湿地植物公园幼儿园：金色梯田、蓝猫淘气、贝贝星双语、西点实验幼儿园公交车：验幼儿园公交车：315315、902902、916916、913913、118

40、118、152152、312312、314314、309309、348348、405405医院：航天医院、航天医院、生殖医院银行：中国银行、建设银行、交通银医院：航天医院、航天医院、生殖医院银行：中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、工商银行、社区商铺行、招商银行、工商银行、社区商铺山水系钜作二、项目优劣分析（二、项目优劣分析（swotswot）项目优势项目优势地块整体方正且较为规整；与周边高层（规划高层）均具有一定距离的区隔，地块整体方正且较为规整；与周边高层（规划高层）均具有一定距离的区隔，采光度良好。地块临街面较宽，有利商业物业；整体地块南北长大于东西长，采光度良好。地块临街面较宽，有

41、利商业物业；整体地块南北长大于东西长，利于住宅排布。版块内交通通达性良好。地块区位价值可预期性较强。利于住宅排布。版块内交通通达性良好。地块区位价值可预期性较强。 项目劣势项目劣势地块周边为安置小区，整体配套不完善，且环境存在欠缺。地块周边为安置小区，整体配套不完善，且环境存在欠缺。项目威胁项目威胁 交通路网的修建存在一定的不可预计性；梅溪湖核心区的动态严重影响地交通路网的修建存在一定的不可预计性；梅溪湖核心区的动态严重影响地块价值。梅溪湖建设将给项目带来强烈的竞争。块价值。梅溪湖建设将给项目带来强烈的竞争。 项目机会点项目机会点梅溪湖片区的规划，为项目提供了强大的升值和发展空间，并增强了项目

42、价梅溪湖片区的规划，为项目提供了强大的升值和发展空间，并增强了项目价值的认知。值的认知。山水系钜作u区位：大河西先导区，城市未来发展潜力区，梅溪湖核心位置。u四至：东面为梅溪湖，其它为安置区，环境较好。u交通：地铁二号线，汽车西站。u配套：长郡中学，梅溪湖自带配套等。u资源：靠近梅溪湖，但无一线湖景资源；靠近岳麓山，但无一线山景。u地块指标：容积率3.5，80亩，容积率高，体量一般。地块小结地块小结v无一线岳麓山和梅溪湖景观资源，且体量有限，打造高端项目受限，发展打造高端项目受限，发展别墅类物业有一定难度。别墅类物业有一定难度。v容积率高，楼面价高，不宜发展低密产品，未来产品组合倾向于高密度组

43、合不宜发展低密产品，未来产品组合倾向于高密度组合。v周边配套尚不成熟，如何借势于周边资源，如何借势于整个梅溪湖区域运营如何借势于整个梅溪湖区域运营是本项目的关键。是本项目的关键。山水系钜作梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭国家麓山支脉桃花岭国家4a级风景区，环抱级风景区，环抱3000亩亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不梅溪湖，集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不可复制。项目总占地约可复制。项目总占地约11452亩，总建面约亩，总建面约945

44、万万平米，其中住宅面积约平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面万平米，商业商务面积约积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5a级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。根据政府创建梅溪技创新中心等众多顶级业态。根据政府创建梅溪湖国际新城湖国际新城“长沙未来城市中心长沙未来城市中心”及及“国际服务国际服务区、科技创新城区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城将被的要求，梅溪湖国际新城将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范

45、，湖南省和长株潭最具国区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城。持续发展的活力新城。再看成败萧何般的梅溪湖再看成败萧何般的梅溪湖山水系钜作根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成的梅溪湖新城总体战略定位如下：湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城华中地区两型社会的新城典范华中地区两型社会的新城典范中国国家级绿色低碳示范新城中国国家级绿色低碳示范新城

46、成败萧何般的梅溪湖成败萧何般的梅溪湖山水系钜作 具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城绿色生态城 低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城可持续发展之城 融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城科技创新城 汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎梅溪湖新城总体定位山水系钜作长郡中学，投资高达3.2亿，9万平米超大规模三级甲等医院，500床位，vip及高干病房歌剧院及文化中心，投资15亿，业界顶级设计距离五一广场约8公里梅溪湖小学，打造世界水准leed school三环立交节庆岛二环立交地铁口地铁2号线201

47、4年竣工，离五一广场7个站点，约16分钟梅溪湖片区用地控制性规划山水系钜作 投资建设文化中心（含配套工程五星级酒店、大剧院），主体不晚于投资建设文化中心（含配套工程五星级酒店、大剧院），主体不晚于20132013年年底前竣工。年年底前竣工。 地铁地铁2 2号线西线项目：不晚于号线西线项目：不晚于20142014年年底前开通。年年底前开通。 确保营盘路过江隧道在确保营盘路过江隧道在20122012年底前竣工；直接梅溪湖大道；年底前竣工；直接梅溪湖大道； 确保南湖路过江隧道在确保南湖路过江隧道在20142014年底前竣工并投入运营。年底前竣工并投入运营。 投资建设节庆岛，不晚于投资建设节庆岛，不晚

48、于20112011年年底前竣工。年年底前竣工。 投资建设二环线立交，不晚于投资建设二环线立交，不晚于20142014年年底前竣工。年年底前竣工。 投资建设三环线立交，不晚于投资建设三环线立交，不晚于20182018年年底前开工并在开工后年年底前开工并在开工后2 2年内竣工。年内竣工。 在梅溪湖片区内引入一家三级甲等医院及一所市示范小学、建设一家省示范在梅溪湖片区内引入一家三级甲等医院及一所市示范小学、建设一家省示范中学（长郡中学），学校确保在中学（长郡中学），学校确保在20132013年底前、医院力争在年底前、医院力争在20142014年年底前投入使年年底前投入使用。用。工程进度山水系钜作45

49、10年内建成215万平米的商业办公酒店群，成为长沙的新城市中心新型商业：shopping-mall, hopsca, lifestyle center酒店办公：高端甲级办公楼，世界顶级五星级酒店休闲商业：滨水休闲购物步行街等中央商务区山水系钜作46 645万平米大规模城市住宅，构筑活力，宜居的新城市中心全部按照绿色建筑标准建造，定位长沙市高端住宅；一流的山水自然资源，打造绿色山水宜居新城；国际级社区规划设计，生活与工作、商业、文化等功能空间合理布局，功能复合。山水系钜作4740万平米的创新高端研发基地， 为新城注入持久活力引入国际一流的高端产业园区运营商，定位于国际水平产业园区；研发基地山水系

50、钜作国际会议中心、文化中心和洲岛文化湖南省规模最大的文化中心：举办各类高端文化展览；长沙大剧院：长沙高雅艺术活动的首选场所；五星级酒店：梅溪湖新城的地标型建筑；节庆岛、城市岛和文化岛，将建设音乐厅、室外剧场、博物馆等具有国际水平的高级文化娱乐和相应配套。文化中心文化岛城市岛山水系钜作u三年完成项目整体基础设施建设u六年完成项目整体土地出让计划u八年完成项目总开发量的70%开发计划山水系钜作小结：小结：v梅溪湖对于提升区域价值作用极大，对于本地块具有直接决定意义。梅溪湖对于提升区域价值作用极大，对于本地块具有直接决定意义。v梅溪湖开发直接关系到本地块价值的实现，按照目前的建设计划，梅溪湖开发直接

51、关系到本地块价值的实现，按照目前的建设计划，20142014年梅溪湖将完成基础设施建设，但考虑到各方面滞后因素影响，年梅溪湖将完成基础设施建设，但考虑到各方面滞后因素影响，短短期内梅溪湖难以将本区域价值最大化，不利于本地块价值的实现。期内梅溪湖难以将本区域价值最大化，不利于本地块价值的实现。v如果从如果从长远考虑，梅溪的整体开发成功将会大大提升地块的价值，长远考虑，梅溪的整体开发成功将会大大提升地块的价值，利于利于实现本地块的高溢价。实现本地块的高溢价。山水系钜作地段交通土地价格配套设施景观环境城市规划成熟型地块位于城市内部，一般以住宅区、商业区、商务区等形式出现私人交通和公共交通都比较便利价

52、格相对很高，竞争激烈，较难获得自然环境一般，周边的同质性、安全性等人文环境相对较好市政设施齐全，生活配套设施较多政府有明确细致的规划，项目自身规划受限较多潜力型地块城市内部欠发达地区城市近郊城市中近距离开发区私人交通比较便利，公共交通相对不方便价格相对较低，比较容易获得自然环境一般，周边的同质性、安全性等人文环境较差市政配套设施相对较差，生活配套设施比较欠缺政府有规划方向但不细致，项目自身规划有较大发挥空间风景型地块城市内部的公园、绿化带等附近城市远郊的山、河、湖、林、海等附近城市内部私人交通和公交都比较便利，城市远郊的私人交通便利，公共交通欠缺地价相对较高，资源稀缺，较难获得自然环境很好，周

53、边的同质性、安全性等人文环境较好位于城市内部，市政设施和生活配套齐全，城市远郊的市政和生活配套设施欠缺城市内的地块政府有详细严格的规划，项目自身规划严重受限，城外远郊受限较少配套型地块城市内部私人交通和公共交通都比较便利地价相对较高，竞争比较激烈，较难获得自然环境一般，周边的同质性、安全性等人文环境相对较好市政设施齐全，拥有知名的医疗、教育、商业、运动等生活配套设施政府有较详细的规划，项目自身规划受限程度一般从土地属性来看项目有风景型地块和潜力型地块的特征，土地的开发价值较高，土地属性对于产品档次的提升有着较好的支撑作用，从地段、配套、自然景观等土地属性的角度考虑，项目具备中高端定位的潜力。土

54、地属性评价土地评价标准：土地评价标准：土地类型评价：属于城市边缘、潜力型地块，交通配套良好。风景型地块在环境指标上优势突出风景型地块依靠优质、稀缺的自然资源形成产品竞争力山水系钜作土地属性对于产品定位的结论土地属性土地属性潜力型潜力型+ +风景型风景型短期短期1年内梅溪湖价值难以年内梅溪湖价值难以最大化，不利于本项目价值最大化，不利于本项目价值实现，但长远来看，梅溪湖实现，但长远来看，梅溪湖价值巨大。价值巨大。未来如何将梅溪未来如何将梅溪湖和岳麓山这一资源优势运湖和岳麓山这一资源优势运营到极致是本项目的关键。营到极致是本项目的关键。土地属性评价土地指标的限制偏中高端产品偏中高端产品较高容积率下

55、的较高地价，决定较高容积率下的较高地价，决定了未来本项目产品定位将偏向于了未来本项目产品定位将偏向于中高端。但本区域的客户群是否中高端。但本区域的客户群是否可以承载中高端项目需要验证。可以承载中高端项目需要验证。山水系钜作从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线。问题），论证土地所定位与适应的产品线。通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的发展方向发展方向从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做

56、初步判断。户型配比做初步判断。从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境。资环境。土地特征分析土地特征分析市场竞争分析市场竞争分析客户定位、产品建议客户定位、产品建议报告体系报告体系2 23 34 4宏观环境宏观环境1 1山水系钜作54含浦板块含浦板块麓谷麓谷金星北金星北金星北板块1、郊区板块，大盘云集2、区域价格4100-5000元/3、以高层、别墅产品为主后续供应量400万平米含浦板块1、郊区板块，自然环境良好2、区域价格4300-7000元/3、以别墅和高层产品为主，未来供应量约450万平米雷锋板块1、郊区板块，在售项目较少

57、2、别墅价格6000-12000元/，高层3700元/平米3、未来供应以别墅产品为主，供应量约500万平米梅溪湖梅溪湖梅溪湖板块1、重点规划发展新区2、目前中心区7200元/平米，边缘区4500-5000元/平米3、别墅、洋房、小高层、高层产品，未来供应量约400万平米市府市府滨滨江江新新城城滨江新城板块1、滨江新区，发展前景最好2、区域价格6000-7800元/3、高层产品，3房为主，公寓、大户型供应增多，未来供应量约250万平米市府板块1、传统老城区，配套完善2、区域价格6000-8000元/3、高层产品，未来2房、公寓、大户型增多，未来供应约150万平米雷雷锋锋麓谷板块1、近郊板块，发展

58、速度较快2.区域价格：4500-6000元/3.未来供应以高层产品为主，后续供应量约250万平米市府西北板块1、滨江新城和市府发展带动的区域2、区域价格5000-7000元/3、未来供应量150万平米，小项目较多河西住宅总体特征河西住宅总体特征：与区域城市发展密切相关，当前形成“2中心+6郊区”的板块格局数据来源：新吉阳市场平台山水系钜作河西板块总价特征：河西板块总价特征：形成三个梯队的总价，本区域总价处于最高位。区域区域项目项目主力区间主力区间单价单价总价总价金星北新城国际花都80-135380030-51恒大名都89-143530045-70（带装修）时代倾城80-150550044-80

59、世纪公园79-140520041-58（带装修）学林西岸90-137420037-60梅溪湖滨江新城洋湖 （资源型）中一九骏82-140710058-100达美d6区80-128730058-90中海国际社区80-150650052-100世茂铂翠湾80-135680054-90绿地中央广场90-140800070-110（带精装）万科君捷90-1208000（预计）70-95（带精装）含浦米兰春天40-128480024-65资源型楼盘（60-90万）市府（45-80万）麓谷含浦金星北（30-60万）总价区间：30-60万总价区间：30-60万总价区间：45-80万总价区间：60-90万数据

60、来源：新吉阳市场平台山水系钜作户型户型 面积面积供应供应套数套数占比占比销售销售套数套数销售销售率率剩余剩余套数套数成交成交均价均价二房二房8686878732%32%414147%47%464654645464三房三房117-117-12012018718768%68%353519%19%15215250785078总计总计86-86-120120274274100%100%767628%28%19819852545254商业商业20-20-155315531111100%100%0 00 01111预售预售1200012000区域典型项目去化情况：区域典型项目去化情况：地华梅溪湖畔地华梅溪