苏州市国有土地租赁暂行方案.docx

1、苏州市国有土地租赁暂行办法第一条为完善土地有偿使用制度，加强土地资产管理，提高土地利用效益，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。第二条国有土地租赁 ( 以下简称土地租赁 )是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内租与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付租金的行为。第三条本办法适用本市行政区域内国有非农业建设用地租赁。第四条境内外的自然人、 法人和其他组织， 除法律另有规定外， 均可按本办法规定租赁使用国有土地。第五条土地租赁由市、县级市人民政府土地行政主管部门和苏州工业园区、苏州新区负责土地管理的部门 (以下统称土地部门 )负责实施。市土地部门代表苏州市人民政

2、府履行本市市区国有土地出租人的职责。县级市土地部门代表县级市人民政府履行本辖区范围内国有土地出租人的职责。 苏州工业园区、苏州新区管委会受苏州市人民政府委托履行区域范围内国有土地出租人的职责。第六条生产经营性项目用地可采取国有土地使用权出让方式取得土地使用权，也可以采取土地租赁方式取得土地使用权。土地使用者因项目建设或生产经营活动需要临时使用土地， 也可以通过土地租赁方式取得临时用地使用权。原行政划拨土地使用权， 可以通过补办国有土地出让或补办国有土地租赁方式取得有偿使用条件下的国有土地使用权。房地产开发用地不采取国有土地租赁方式取得国有土地使用权。第七条土地出租人和承租人必须签订 (国有土地

3、租赁合同 )，合同文本由市土地部门统一制定。租赁合同自签订之日起生效。第八条土地租赁的年限由双方当事人约定，但不得超过下列最高年限：(一 )工业用地为 50 年；(二 )教育、科技、文化、卫生、体育用地为50 年(三 )商业、旅游、娱乐用地为40 年；(四 )综合或其他用地为50 年；(五 )临时用地为 2 年；(六 )法律、法规另有规定的，按有关规定办理。企业土地租赁的年限不得超过其工商营业执照规定的经营年限。第九条土地租金按地价总额和土地租赁年限， 采取收益资本化公式确定。 银行利率按中国人民银行当年公布的存贷利率的中间值确定。土地价格须由具备资质的地价评估机构进行宗地价格评估，由土地部门

4、确认。第十条土地租赁期间，租金可定期随银行利率变化作相应调整。第十一条租赁的土地是由集体土地征为国有土地的承租方必须将征地费用在首期租金中予以付清，其余地租部分可以逐年支付。第十二条苏州市人民政府已颁发的有关土地出让中土地收益分配的优惠政策，适用土地租赁。第十三条承租人应当按租赁合同约定的租金数额按期缴纳土地租金。租赁合同签订后， 承租人应于三十日内向出租人支付首期租金。 自合同签订之日起不满半年的， 土地租金按全年标准减半缴纳。 但首期租金中的征地费用应按确定的标准全额支付。超过半年的，按一年的租金缴纳。土地租金应当在每年6 月 30 日前支付。第十四条国有土地租赁的审批权限，按国有土地使用

5、权出让审批权限执行。临时用地租赁由所属县级市、苏州工业园区、苏州新区土地部门负责审批。市区临时用地租赁由市土地部门负责审批。第十五条土地使用者租赁国有土地，必须向县级以上土地部门提出承租申请 ?，按规定提供相关资料。经土地部门审核，并按规定的审批权限报经人民政府批准后，土地部门与土地使用者签订国有土地租赁合同 )，土地部门向土地使用者颁发 (建设用地批准书 )。第十六条土地租赁合同应当载明以下主要内容：(一 )租赁当事人；(二 )租赁地块的座落、四至范围和面积；(三 )租赁地块的现状条件；(四 )租赁地块的规划用地性质；(五 )租赁年限；(六 )租金金额、支付时间和方式；(七 )租赁双方的权利

6、、义务和违约责任；(八 )土地使用条件；(九 )开发期限；(十 )土地使用期满后，地上建筑物处置方式；(十一 )其他需要明确的事项。第十七条租赁合同签订后，承租人必须在15 日内到当地土地部门办理土地租赁登记，由县级以上人民政府向承租人颁发国有土地使用证，并注明“土地租赁 ”。土地租赁不登记的，承租人的权利不受法律保护。第十八条土地使用者租赁临时用地，由土地使用者向当地土地部门提出申请， 并按规定提供相关材料， 经土地部门审批， 土地使用者与土地部门签订国有土地临时租赁合同，土地部门向土地使用者颁发I临时建设用地批准书。临时租赁合同的内容，参照本办法第十六条规定。第十九条国有土地承租人应当按照

7、租赁合同约定的规划用地性质、 规划要求和其他条件进行土地利用和经营。 如用途发生变更的， 须经规划部门的同意， 并报经土地部门办理用途变更手续，调整租赁合同后方可变更。第二十条承租人不得在租赁的临时用地上修建永久性建筑物或构筑物。第二十一条经出租人同意， 承租人可以将土地转租给他人使用， 井办理土地转租登记手续。转租后的土地不得再转租。第二十二条土地转租时， 当事人应当签订转租合同， 转租自当事人签订之日起生效。转租合同约定的租赁期限不得超过原土地租赁合同约定期限减去已租赁期限后的剩余期限。转租合同的内容不得与土地租赁合同的内容相抵触。转租期间，原土地租赁合同变更，影。向转租合同履行的，转租合

8、同应当作相应的变更；转租期间，原土地租赁合同终止的，转租合同也随之终止。第二十三条转租合同签订后，转租当事人应当将合同送交土地部门进行登记。转租合同不登记的，承租人的权利不受法律保护。第二十四条承租人若将全部土地转给他人使用，可以选择以下两种方式：承租人向土地部门提出变更租赁合同的申请， 经土地部门批准后， 变更土地承租人承租人向土地部门提出土地使用权出让申请， 经批准受让后， 再对土地使用权进行转让。土地出让金按已确定的租金标准采用资本收益公式进行换算的方法确定。对承租人已支付的征地费用可以抵充出让金。第二十五条在土地租赁年限内， 承租土地上的房屋可以转让或出租。 转让房屋时，必须按本办法第

9、二十四条规定的方式， 办理租赁合同变更或土地使用权转让手续。房屋出租时， 出租期限不超过土地租赁合同或土地转租合同约定的承租期限。第二十六条租赁的土地因转租或房屋转让发生分割的， 由土地部门确定租赁土地的界限和面积。第二十七条在土地租赁年限内， 土地承租人可以将土地租赁权作价出资或者作为合作条件与其他投资者举办合资合作企业。 租赁的土地必须按本办法第二十四条规定的方式将原租赁合同的承租人变更或将土地使用权转让给合资合作企业。第二十八条在土地租赁年限内， 土地使用权可以抵押， 抵押金额区别下列情况确定：政府直接租赁的土地， 承租人在首期租金中付清了征地费用， 土地抵押金额按不高于评估地价的 40

10、确定。承租人未支付过征地费用，土地租金逐年支付的，不予抵押。但是地面建筑物可以单独抵押。原行政划拨土地使用者补办租赁的土地，抵押金额按不高于评估地价的40确定。在土地租赁年限内， 承租企业法人破产的， 土地租赁合同自然终止， 由土地部门收回出租的土地。在土地相质年限内， 承租企业法人被兼并或被合并的， 按本办法第二十四条规定的方式办理租赁合同变更或土地使用权转让手续。在土地租赁年限内， 土地承租人可以提出转办土地出让手续的申请， 如无特殊情况，应当予以批准。土地租赁年限届满， 承租人继续使用土地的， 应当至迟于届满前 1 肋日申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地外，承租人的续期申请应当予以

11、批准。经批准续期的，出租人应当与承租人重新签订租赁合同。第三十二条土地租赁年限届满， 承租人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地租赁合同自然终止，注销土地使用权证。土地租赁合同期满时， 其地上建筑物。 构筑物和其他附属物可按租赁合同约定的方式或按国家有关规定处理。第三十三条租赁年限未满的土地一般不得提前收回， 但在特殊情况下， 根据社会公共利益的需要，租赁的土地可以依照法律程序提前收回。第三十四条提前收回租赁土地的， 出租人应当在收回租赁土地之日前 1 肋日内，将租赁地块的座落、四至范围、收回理由、收回日期通知承租人，并予以公告。第三十五条 提前收回租赁土地的，出租人应当根据承租人已使用土地的年限和开发、利用、经营土地的实际情况给予相应补偿。第三十六条在土地租赁年限内， 承租人要求提前终止土地租赁合同的， 应当承担违约责任，支付违约金，造成出租人损失的，承租人应赔偿损失。第三十七条承租人未按租赁合同约定的开发期限或者条件开发、 利用和经营土地的，由土地部门责令其改正，限期不改正的，可以无偿收回其承租的土地。第三十八条承租人未按租赁合同约定的用途开发、 利用和经营土地的， 由土地部门按有关规定予以处罚；第三十九条承租人违反土地转租或土地租赁权转让规定的， 由土地部门依法没收违法所得并责令