物业管理系统设计与实现.docx

1、.小区物业管理系统设计与实现.目录第一章 系统规划 .21.1、项目开发背景 .21.2、现状与目标 .31.3、可行性分析 .61.3.1、经济可行性 .61.3.2、技术可行性 .61.3.3、运行可行性 .71.3.4、管理可行性 .7第二章 系统分析 .72.1、需求分析 .72.1.1、系统需求分析 .82.1.2、业务流程 .92.1.3、数据流图 .112.1.4、数据字典 .162.2、功能分析 .18第三章系统设计 .203.1、系统结构设计 .203.2、功能结构设计 .213.3、编码设计 .253.4、数据库设计 .263.4.1、系统概述 .263.4.3、数据库设计

2、 .273.4.4、数据库实现 .344.5、页面设计 .471第一章系统规划1.1、项目开发背景随着人民生活水平不断提高， 人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求， 为了适应这种形式， 小区的经营者不仅首先要有坚实的硬件基础，还要有一套现代化的物业管理系统。而要实现这一功能， 就职求物业管理者配备一套高效的管理住处网络系统，以便在小区内快速地发布和获取住处并以最快地速度响应用户的需求，及时为用户提供服务，为住户提供一个高效、舒适的居住、生活环境。住宅小区的物业管理准确地讲应当是指对以居住为主要功用的物业进行管理。本物业管理系统的开发， 是为了规范住宅小区的管理工作，为物

3、业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。适用于管理以下物业，房产业主、大中小型物业管理公司、物业服务提供商、房地产开发商、物业中介公司等物业管理企业，用来管理公寓、住宅群体、智能小区、商品房、多层住宅、商业大厦、学校、医院、别墅区、部队营房区、各类小区等。使用计算机进行小区物业信息的处理，具有如下的优点(1) 及时信息交流，改善服务质量通过本系统对小区物管信息的规范管理,可以及时的掌握业主们的需求，并根据需求有针对性的改进业务，以提高服质量。(2) 方便查询，提高工作效率。21.2、现状与目标1.2.1 、物业管理的发展成因(1) 住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。改革开放以来，住宅建设

4、飞速发展。我国城镇现有住宅已近80 亿平方米。现在大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好， 发挥其整体功能和综合效益。 国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果， 带动了全国物业管理工作的起步和发展。(2) 住房制度改革的逐步深化。随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过75%，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。 对管理的社会化形成了客观的要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产

5、权单位多头、多家管理， 各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。(3) 体制改革的推动。随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的转轨，政府职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、 社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化。 一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定来源的机制，3日益显示其新体制的优越性。(4) 人民群众生活水平的不断提高。居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广大住户拥有了自己的产业，对

6、保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立， 使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受， 其行业地位不断攀升， 外部环境逐步改善。1.2.2 、现行系统存在问题的分析该小区的管理工作大部分还是进行着手工管理，工作起来效率很低， 并且不能及时了解小区内部各处的信息，也不方便工作人员之间彼此的交流，不便于动态及时地了解概况， 以便更好地适应当前小区的管理需求。手工管理还存在这许多弊端，由于不可避免的人为因素，经常造成数据的遗漏、误报。计算机信息化管理有着储存信息量大、速度快等许多优点，提供给我们的处理信息及时快捷，同时也提高了我们工作人员的自

7、身素质。1.2.3 、解决方案基于以上的对问题的分析， 利用计算机给我们提供信息， 及时地调整小区物业管理整体结构，并且对整个信息进行动态管理就十分必要了。小区物业信息系统的建立， 需要进行对住户的需求调查与分析，以确定系统目标，提出解决问题的详细方案，这是系统建设的重要环节。小区物业信息管理系统的体系结构，既要符合企业的生产经营体制，又要符合计算机软件本身的特点，因此需要从下面几个方面来综合的考虑：4 综合考虑企业现行的管理体制下各个职能部门的要求，把关系紧密，数据采集，交换，加工分析路径最短， 业务相对独立的一些职能划分为一个子系统。 充分考虑企业管理部门的业务分工，尽可能的使一个功能子系

8、统属于一个职能的管辖范围内，以便于今后个子系统的管理和维护。 有利于子系统的开发，设计和维护，各个子系统之间相对独立和相对稳定。在软、硬件方面对系统的需求，软件要求易学，界面友好，容易掌握，可以很简单方便的管理各种信息。 硬件的配置要求不能太高， 这样可以很好的适应当前的实际情况。系统设计开发的周期要短，在短时间内完成，减少开发成本，提高开发效率，方便、简单、实用作为系统开发的指导思想。1.2.4 、设计目标结合物业管理的各种问题，实现物业管理的目标：1. 楼栋、业主、公共财产、维修管理，水电管理，业主投诉，突发事件，停车场管理物管费用等信息的安全化，快速化，简洁化管理。2. 费用数据的自动计

9、算与查询，并根据费用交纳情况自动生成收据单。3. 实现界面美观，操作简单，用户使用方便。4. 通过对具体的信息实施，简化了物业管理的复杂操作，提高了管理效率。5. 为了系统安全性添加管理权限分配功能。6. 根据维修信息自动生成维修单。7. 能够按照查询的需求打印出信息情况报表。51.3、可行性分析1.3.1 、经济可行性随着计算机技术的飞速发展， 计算机在企业管理中应用的普及，利用计算机实现企业人事管理势在必行。21 世纪是一个充满竞争和挑战的世纪。在这个世纪中，高效化、系统化、规范化、自动化已成为现代企业的代名词。做为我国支柱产业之一的房地产业在当今智能化小区的发展的驱动下，在当今信息时代的

10、推动下，拥有自己的一套特色的小区物业管理系统是非常必要的，与小区内繁多的硬件设施相比较，传统的手工式的管理方式已经无法适合当今的庞大的数据处理和精确的运算需求， 所以一套精美完善的小区物业管理系统是提高工作效率节省人力物力的有效解决方案。 传统的管理方式， 对物业管理人员要求数量多，耗资高，错误率高，工作人员流动和对新人的培训经费也是不小的开支。一套完善的小区物业管理系统可持续使用并能随着时代和工作的需求不断更新，一期投入终身受用，按长期的使用计算， 开发系统的造价平均到每年与传统式的管理方式的年耗资本相对比，性价比是可行的。开发这套系统的经济可行性是很高的。1.3.2 、技术可行性技术可行性

11、是最难决断和最关键的问题。技术上的可行性分析要考虑将来要采用的硬件和软件技术能否满足用户提出的要求。此外，还要考虑开发人员的水平，数据库设计以及基本的软件开发工具和软件开发语言以及开发方法在学习期间都已经进行了深入的学习， 从一定程度上具备了开发一个小型系统的能力。依据建筑企业系统需求、 系统的各项约束条件， 从技术上实现的系统可行性。依据6所需技术，从软硬件性能，技术人员水平等方面分析。1.3.3 、运行可行性运行可行性主要阐述系统的运行方式可行性。主要对管理员进行的培训进行了阐述。对系统在给定时间进行分析，预测系统完成的开发任务。同时还对新系统运行后给现行系统带来的影响（包括组织机构、管理

12、方式、工作环境等）和后果进行估计和评价。 通过利用计算机软件实现的物业管理系统代替了人为的手工管理。进行现代化的管理是必须的。所以在充分的资金给与上，对现代化思想进行融入。实现了系统化的物业管理方法。1.3.4 、管理可行性运行可行性研究内容包括新系统规定的运行方式是否可行。应考虑现有管理人员的培训问题， 分析在给定时间里能否完成预定的系统开发任务等。同时还对新系统运行后给现行系统带来的影响（包括组织机构、管理方式、工作环境等）和后果进行估计和评价。第二章系统分析2.1、需求分析住宅小区物业管理系统的研究与开发不但可以满足许多用户的需求，并且能够大量减少传统物业管理由于大量数据的输入输出、修改

13、等操作引起的人力、 物力与财力的浪费。从而大大提高工作效率，降低管理成本。7通过对小区物业管理实施后， 可以减少工作人员的工作压力，通过计算机软件管理实现劝解协调， 给业主提供的信息。 通过这种管理， 实现了小区物业化管理，提高了管理与工作的效率。给物业公司提高了利润。通过信息化的管理， 物业公司实现了系统化的管理，通过物业管理系统实现规范化的管理。 物业管理系统实现了小区物业工作的自动化和全面化管理。提高了物业管理员的管理质量与水平。并且实现了物业日常工作的管理，对业主各种费用的管理与查询， 实现了各种计费的计算。 对小区业主的各种管理实现了安排与调配。通过统计分析了业主的需求。2.1.1

14、、系统需求分析经分析，科达小区物业管理系统的用户有3 类，分别是：业主，物业管理员及系统管理员。1.业主的功能需求（1）查看小区信息：主要包括小区动态，小区公告等。（2）投诉：对小区的服务、管理等相关投诉建议，查看过往记录等。（3）报修：对基本设施故障报修，查看过往记录等。2.物业管理员的功能需求(1) 业主管理：对业主登记注册信息、删除业主、修改业主、查询业主。(2) 费用收取：根据房产信息收取相关物业费用。(3) 楼宇管理：添加楼宇信息，编辑楼宇信息，添加房产信息、编辑房产信8息等。(4) 物业管理：通过此功能对业主的报修、投诉、车位使用、公共维修信息进行查询、查看以及处理等。(5) 小区

15、信息管理：对小区信息进行编辑，公告信息发布更新等。3 系统管理员的功能需求系统管理员主要是对系统进行一些管理，主要包括：数据库备份，添加、修改物业管理人员、以及对相关密码的管理。2.1.2 、业务流程建立小区物业管理信息系统根据具体方法。系统的方法，实现一个有整体的组织，实现信息管理的建设，组织结构图。如图2-1 所示科达小区房投保管产诉安理财管管消维务理理防修部部部部部保停报维收安车修修费部场部部处图 2-1 组织结构图在小区物业管理中主要业务有： 基本管理、信息查询、维修管理、员工维修、9费用管理、业主交费等。业务说明如下：1、基本管理基本管理是对小区各种基本信息的管理操作，包括“业主信息

16、”、“小区信息”、“楼栋信息”等。管理员登录系统后通过操作界面对基本信息进行添加、删除、修改等操作，也可以根据查询条件筛选出有用信息并生成Excel报表。2、维修管理维修管理包括“业主维修”和“公共维修”，管理员在收到业主的维修通知后及时的将维修信息录入“业主维修管理”模块，并通知维修人员进行维修。维修后管理员将维修结果生成“维修单”交给业主。如同基本信息管理一样，管理员也可以将筛选后的信息生成Excel报表。3、费用管理费用管理是对物业的各种费用信息进行管理，包括“水电气费”和“物管费用”。以水电气费为例，管理员将业主的“水电气费”统计录入到水电气数据表中，以此作为业主交费的凭据。业主可以根

17、据该费用信息进行费用交纳，并打印出收据单。小区物业管理系统业务流图，如图2-2 所示。10物业管理人员基本管理维修管理费用管理基本信息维修信息费用信息业主交费信息查询员工维修业主交费收据统计报表维修单图 2-2 小区物业管理系统业务流程图2.1.3 、数据流图系统顶层数据流图描述了物业管理系统的基本数据流程信息。如图2-3 所示。用户名小区住户密码P0科达小区物业管理系统用户名密码小区管理员图 2-3系统顶层数据流图系统第一层数据流图如图2-4 所示。11S1.1 住户信息更新信息住户与房产信息更新信息报修信息更新信息投诉信息小区管理员更新信息车位信息费用信息更新信息公告信息发布公告小区信息更

18、新信息小区信息P1住户与房产信息管理P2住户报修管理P3住户投诉管理P4停车场管理P5缴费管理P6公告信息管理P7小区设施管理S1.2房产信息S1.3报修信息S1.4投诉信息S1.5 车位信息S1.6缴费信息S1.7公告信息S1.8小区信息图 2-4 系统第一层数据流图系统第二层数据流图如下所示：（ 1）住户与房产信息管理数据流图：12科达小区住户P1.5老住户检查住户信息P1.6科达小区管理员操作修改住户信息新住户修改P1.1信息正确删除P1.7新住户填写注删除住户信息册信息P1.2提交S1.1 住户信息P1.8查询房产信息提交信息查询P1.3修改P1.9提交登录信息修改房产信息S1.2 房

19、产信息P1.4P1.10登录系统删除删除房产信息图 2-5 住户与房产信息管理数据流图（ 2）住户报修管理数据流图：P2.1P2.2P2.8报修单不通过删除报修申请申请报修审核报修人身信息份科达小区管理员小区故障信息提交通过P2.3查看登记报修信息科达小区住户维修单P2.6S1.3 报修信息报修记录P2.4故障处理P2.5查询S1.6缴费信息故障缴费通知住户P2.7查询缴费情况图 2-6 住户报修管理数据流图（ 3）住户投诉管理数据流图：13S1.1住户信息P3.1P3.2申请投诉审核身份信息S1.2 房屋信息通过不通过投诉事件P3.3P3.6登记投诉事件删除申请投诉科达小区住户投诉事件信息P

20、3.4投诉事件处理反馈P3.5科达小区管理员S1.4 投诉信息整理投诉处理记录图 2-7 住户投诉管理数据流图（ 4）停车场管理数据流图：办理科达小区住户车卡信息更新车卡信息P4.3校对车卡信息P4.1S1.8车卡信息车卡办理P4.2车卡基本信息修改查询P4.5P4.6科达小区管理员查询车位信息更新车位信息P4.4发送停车信息P4.7计费P4.8S1.9收费记录计算停车时间收费数据图 2-8 停车场管理数据流图（ 5）缴费管理数据流图：14P5.1更新数据信息住户水电数据科达小区住户录入缴纳科达小区管理员P5.2P5.5住户收费计算住户费用缴纳登记S1.1住户信息P5.3登记缴费住户S1.2房

21、产信息S1.6缴费信息P5.4住户收费审核信息登记统计图 2-9 缴费管理数据流图（ 6）公告管理数据流图：发布信息P6.1提交信息P6.4发布公告科达小区住户提交公告科达小区管理员删除P6.2S1.7公告信息前台查看删除公告修改信息P6.3P6.5修改公告前台显示图 2-10 公告管理数据流图（ 7）小区设施管理数据流图：P7.1S1.8 小区信息查看小区设施科达小区管理员P7.2P7.3S1.6缴费信息修改小区设施计算所需费用图 2-11 小区设施管理数据流图152.1.4 、数据字典根据系统数据流图以及一般小区物业管理系统得要求，总结出下面的数据字典。1. 数据元素条目如下所示。房产编号

22、是房产的唯一标志。房产编号元素的数据字典如图2-12 所示。房产编号数据元素名称房产编号总编号 1-001编号 001说明房产编号标识房产类型整形长度8有关数据结构：房产信息表，报修信息表，投诉信息表图 2-12 房产编号元素2. 数据存储条目如下所示。住户信息的数据字典如图 2-13 所示。住户信息表存储总编号 2-001名称 住户信息表编号 S1.1说明 记录住户相关的信息结构：业主编号，姓名，身份证号，性别，出生日期，联系方式，系统登录密码图 2-13 住户信息表数据存储163. 数据流条目如下所示。住户编号数据流的数据字典如图 2-14 所示。住户编号数据流名称 住户编号总编号 3-0

23、01编号 001说明 住户编号标识住户数据来源：住户数据去向： P3.1结构：住户编号图 2-14 住户信息数据流4. 处理过程条目如下所示。住户登录系统后，提交投诉信息，系统根据住户、房产信息表可以判断该操作的对象是否为住户。如图 2-15 所示。审核身份信息处理过程总编号 4-001名称 审核身份信息编号 P3.1说明 根据住户、房产信息进行判断输入 住户、房产信息表输出住户处理：系统根据住户、房产信息表，可以判断出该操作的身份是否是住户。图 2-15 审核身份信息处理过程5. 外部实体条目如下所示。住户实体的数据字典如图 2-16 所示。17住户实体总编号 5-001名称 住户编号 00

24、1输出数据流住户信息输入数据流查询报修信息查询房产信息图 2-16住户实体2.2、功能分析系统功能主要介绍系统的功能， 使用户能够对该系统的各个功能都有详细的了解，以方便用户对系统的使用。（1） 物业资料提供对物业资料的全面管理功能。包括：小区资料、单元资料；业主入住登记、单元变更；文件资料，相关单位等。对小区、单元及一些相关类型和信息资料进行录入、删除和修改，并查询打印。业主资料 ,实现对入住的客户及家庭成员的各方面信息进行登记，也考虑到了业主对每个单元的买卖变更。能方便维护业主及家庭成员的信息，管理业主入住前后的整个过程。（2） 收费管理收费管理包括以下几部分： 收费类别、收款方式、收费项

25、目设置、 计量单位、表类型、表设置、用户装表、用户抄表、应收款、收款单等。收费管理主要是对已经入住的客户进行费用（租金、月收费、年收费、合同收费、停车、洗衣、清洁、水费、电费、管理费等）缴纳的各方面管理，该部分的设计十分灵活，用户可以根据需要自定义收费项目、收费单价等，并可以根据需要进行增加、删除、18修改，还能够方便地进行表类、 非表类等的收费管理。 应收款的生成可以分为手工和自动。比如手工生成，它在应收款编辑中可添加、删除、修改某一收费项目的应收情况；自动生成一个小区的所有单元的应收款，也可一个个处理某单元，无需在应收款编辑中手动了， 这样也省去了很多的劳动力。 手工生成相对于临时收费还是

26、比较适合的。该模块还有统计、查询、打印等功能，用户可以统计客户的交费情况，可以统计某个时间段的收费情况。 可以查询某客户的历次交费情况，可以查询、打印收费列表，对已交费和未交费的客户进行详细的统计。（3） 配件管理对库存信息的记录、 处理、统计，该部分可以完整的记录每笔入库和出库信息，并随时提供查询、统计功能，使您随时掌握库存的明细。库存数据以直观、明确的方式反映给用户， 使管理者对库存情况了如指掌。 内容包括：库存初始化、物料设定、入库单、出库单，同时具有丰富的查询功能：库存物品总帐报表、库存物品明细账报表，还根据用户需求增加了对报表的打印功能。（4） 维修管理主要包括：住户维修管理、设施设

27、备资料、 ；检测器具的管理：申购、验收、使用、维修、检定、报废等环节的管理。做到了对设施设备和检测器具的全面管理与维护，并增加了保养提醒， 使设施设备能及时得以保养，让用户的工作轻松自如。（5） 停车管理主要对小区的车辆（内部、外部车辆）进行管理。包括：停车场基础数据定义（停车场、车位）、车辆基本资料、车位使用情况。（6） 综合管理19综合管理分为这几大部分：投诉管理：不合格服务处理、 不合格服务返工验证记录、 不合格产品处理报告、对策表、预防措施报告、业主投诉报告单、服务质量检查、回访记录。报修管理：报修申请、报修现场勘测登记。（7） 系统维护包括：操作员及权限定义、数据库配置、数据备份、修

28、改密码等模块。操作员及权限定义：可以增加、删除有关操作组，在其下可以有多个用户，并分配相应的操作权限。以后用户根据这个用户名和密码来操作系统所给的模块；数据库配置：使系统与数据库相连接。备份和恢复：通过数据备份实现了把数据考入硬盘，通过恢复实现对损坏数据的恢复，通过恢复对系统数据的损失减少。（8） 修改密码能查看各用户的使用情况，用户能修改自身密码。第三章系统设计3.1、系统结构设计（1）实用性：系统以用户需求为目标，以方便用户为原则。根据用户实际的需求情况，可自己进行配置来满足业务的需求。（2）方便性：友好的操作界面已经方便快捷的操作，给用户很大的方便性，在使用过程中可能只需输入简单关键字，

29、按几个按钮就会完成操作。20（3）高安全性：在设计中，将充分利用网络软、硬件提供的各种安全措施，保证关键数据的安全性。（4）维护性：系统的维护包括硬件维护，软件维护，数据库维护和网络等需求。（5）扩展性：对未来业务扩充与扩展是系统设计的目标，系统的设计以方便未来业务的扩展和系统扩充为目标，系统要求能够方保护投资与方面升级。3.2、功能结构设计根据系统功能的要求， 小区物业系统分为七个主要模块。即住户与房产信息管理、住户投诉管理、住户报修管理、停车场管理、缴费管理、公告信息管理、小区设施管理。 可以将系统分解成为几个功能模块来分别设计。由于各个功能模块包含的业务太多， 因此下面仅仅是画出了几个具

30、有代表性的各个功能模块的展开图分支。如图3-1 所示：21科达物业管理系统住户住住公小与停户户房车缴告区报投产场费信设修诉信管管息施管管息理理管管理理管理理理登车卡发更申审记故发删修提车基送请核报障新卡本停布除改交报身修处车办信车公公公公修份信理位理息信告告告告息信修息息改住整住住修户审登投理户住登 户查计改填提修查申核记诉投水户记 收看算小写交改询请户投事诉电收缴 费小所区注信住住投主诉件处数费费 审区需设册息户户诉身事处理据计住 核设费施信份件理记录算户 统施用息录入计图 3-1 系统功能结构图小区物业管理具体模块如下：1.系统用户管理功能(1) 、系统用户的添加，包括用户名、密码、 、限

31、权等信息。(2) 、系统用户密码的修改。2. 小区住户信息管理功能(1) 、住户基本信息的录入，包括住户编号、住户姓名、物业地址、使用面积、入住时间等信息。(2) 、住户基本信息的修改。(3) 、住户基本信息的删除。(4) 、住户基本信息的查询。3. 小区房产信息管理功能22(1) 、房产基本信息的录入，包括小区名称、单元设置、房间编号、物业地址。(2) 、房产基本信息的修改。(3) 、房产基本信息的删除。(4) 、房产基本信息的查询。4.小区设施信息管理功能(1) 、设施基本信息的录入信息。(2) 、设备基本信息的修改。(3) 、设备基本信息的删除。(4) 、小区基本信息的查询。5.小区停车

32、场信息管理功能(1) 、停车场基本信息的录入，包括停车编号、车位位置、停车住户、物业地址、使用日期、备注信息。(2) 、停车场基本信息的修改。(3) 、停车场基本信息的删除。(4) 、停车场基本信息的查询。6. 小区收费管理功能(1) 、其中包括物业收费和仪表收费两大类信息的录入，包括收费名称、上次数值、本月数值、收费项目、应收总额、已交金额等信息。(2) 、收费基本信息的修改。(3) 、收费基本信息的删除。(4) 、收费基本信息的查询。237.小区住户投诉管理功能(1) 、住户投诉基本信息的录入，包括投诉编号、投诉日期、接待人员、处理日期、处理人员、投诉内容等信息。(2) 、住户投诉基本信息的修改。(3) 、住户投诉基本信息的删除。(4) 、住户投诉基本信息的查询。8.小区住户报修管理功能(1) 、住户报修基本信息的录入，包括报修编号、报修日期、接待人员、完成日期、维修人员、报修内容、维修情况等信息。(2) 、住户报修基