保利地产房地产投资决策董事长培训

1、目录目录 房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分 如何选择项目如何选择项目第二部分第二部分 项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分 项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分区域性区域性周期性周期性专业性专业性高风险性高风险性（一）区域性（一）区域性p房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产房地产项目具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。平都会大相径庭。p由于房地产市

2、场的区域性特点，我们从事房地产开发时由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。面情况。p房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣化的基本规律也是：繁荣调整调整衰退衰退萧条萧条复苏复苏繁荣。繁荣。p房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。p因此我们应把握好国民经济大势，了解

3、房地产市场的周因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性周期性（二）周期性（二）周期性专业性专业性高风险性高风险性区域性区域性p房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，美国不动产占其总财富的占有较大比重，美国不动产占其

4、总财富的73.273.2。房地产交易。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。p房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个项目，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开发每个项目都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每做每一个项目都是做全新的事

5、情，一个项目都是做全新的事情，具有很强的专业性。具有很强的专业性。专业性专业性（三）专业性（三）专业性区域性区域性周期性周期性高风险性高风险性p一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。场不景气，则难以退出市场。p此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我

6、国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性高风险性（四）高风险性（四）高风险性区域性区域性周期性周期性专业性专业性目录目录 房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分第二部分第二部分 项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分 项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分 如何选择项目如何选择项目如何选择项目如何选择项目p土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不产企

7、业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。断地寻找土地，发现投资机会。p区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征区位是房地产开发的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。决定了区位是房地产开发过程中至关重要的一个因素。我们常说，我们常说，房地产开发第一是区位，第二是区位，房地产开发第一是区位，第二是区位，第三还是区位。第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。位适于

8、建造不同的房地产。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件 一是看区位一是看区位看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京近的市场需求和消费特征，如北京cbdcbd附近。附近。p在当前房地产低速时期，在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求同时目前市场的购买者

9、多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。同时心才能满足。同时我们应当以一种发展、动态的眼光把握我们应当以一种发展、动态的眼光把握区位，区位，虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理的发展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。区位将会发生变化。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式香槟香槟花园花园市政府市政府

10、火车火车北站北站重庆香槟花园区位图p如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。基础设施水平及分区限制等。n不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。看场地条件看场地条件 二是看地块的场地条件二是看地块的场地条件看区位看区位看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p地块的临街状况，对项目商业布地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收置产生

11、影响，从而项目销售和收益都有重要影响。益都有重要影响。地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。广州百合花园p场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。因拆迁而存在不定因素。p地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式原貌原貌支护现状支护现状p通常城市规划管理部门出于对

12、整个城市和区域协调发展通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。p如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。的物业开发对资金需求也不一样。p如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。产品。p还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，还要关注设计条件

13、的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。对项目开发限制较大。看规划条件看规划条件 三是看项目的规划条件三是看项目的规划条件看区位看区位看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看区位看区位看付款方式看付款方式看场地条件看场地条件 四是看交易方式四是看交易方式看交易方式看交易方式p从获取土地使用权的途径和方式来看，有从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。和当前土地使用者转让两种途径。n政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。n从当前土地使用者手

14、中获取土地则有许多种操作方从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。方式，对项目运作影响不同。n买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。如同政府出让一样操作简单。n通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是较多，一是土地的合法性，二

15、是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。大影响。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式案例案例江西南昌象湖某项目江西南昌象湖某项目p占地占地600600亩，容积率亩，容积率1.51.5，可做部分联排，销售均价，可做部分联排，销售均价42004200。p要价要价6868万万/ /亩，后谈到亩，后谈

16、到6060万万/ /亩（原土地有效成本亩（原土地有效成本2020万左万左右一亩，每亩溢价右一亩，每亩溢价4040万。）万。）p转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于按照地价按照地价9797万元万元/ /亩进行土地过名转让。亩进行土地过名转让。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式两种收购让方式经济效益测算两种收购让方式经济效益测算销售价格减：土地成本 建设成本 费用 营业税金及附加销售利润

17、减：土地增值税税前利润企业所得税税后净利润总投资成本净利率收购公司（20万/亩帐面成本）42006002200300231869235634258.5375.512%土地过名（60万/亩帐面成本）420060022003002318690869217.25651.7521%看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p土地款数额巨大，一般占开发成本土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%30-70%不等，要求不等，要求付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时付款快，不仅是造成支付压力，更重要的是占用资金时间长，加大了融资成本和机会成本。

18、间长，加大了融资成本和机会成本。看付款方式看付款方式 五是看付款方式五是看付款方式看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看区位看区位看场地条件看场地条件目录目录 房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分 项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分 项目投资决策项目投资决策 如何选择项目如何选择项目项目投资决策项目投资决策p由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。决策是建立在各

19、种分析之上。p房地产投资三要素：时机、地段、质量房地产投资三要素：时机、地段、质量市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（一）市场分析（一）市场分析时机主要是指市场环境。时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。p政治政策环境：政治政策环境：主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领主要是指城市规划、土地政策、行政法规和领导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料

20、，会导执政理念等构成。房地产不仅是生产资料，也是生活资料，会对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影响，对城市发展、生态环境、城市风貌、产业布局等产生重大影响，其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业十分关其在社会经济活动中具有重要影响。因此政府对房地产业十分关注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生产、交易注，经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立项时，必须、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立项时，必须关注这些政策对项目的影响。关注这些政策对项目的影响。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析

21、竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p经济环境：经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多，以下为各城市对较多，以下为各城市gdpgdp与平均房价示意。与平均房价示意。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策城市城市gdp（亿元）（亿元）成交面积成交

22、面积(万平方米万平方米)成交套数成交套数(万套万套)成交金额成交金额(万元万元)成交单价成交单价 (元元/平方米平方米)全国30076062000 24071 3882 上海13698 2002 19.92 2039 10187 北京10488 1616 14.35 1941 12012 广州8216 649 6.92 634 9772 深圳7807 432 4.63 584 13528 天津6354 716 6.91 513 7163 重庆5097 415 4.70 178 4286 杭州4781 284 2.38 417 14689 青岛4436 195 1.88 138 7067 武汉3

23、960 639 6.23 327 5126 成都3901 1179 11.62 619 5254 沈阳3861 862 9.65 452 5241 长沙3001 681 267 3925 长春2588 536 5.70 209 3900 南昌1660 276 2.57 129 4671 市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p社会文化环境：社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程

24、度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。否则将能为当地消费者所接受。否则将“水土不服水土不服”。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p市场需求分析。市场需求分析。影

25、响市场需求的四个主要因素有：影响市场需求的四个主要因素有：n人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。口在减少，对生存空间的需求也在增多。市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（二）市场供求关系分

26、析（二）市场供求关系分析市场分析市场分析n家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说

27、是中等收入层，相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。费也有相当程度影响。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策n城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经

28、济发展而波动。济发展而波动。n消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开分人是对预期不看好，

29、持币观望。一部分人预期通胀，开始有入市投资的愿望。始有入市投资的愿望。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的发展前从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的发展前景，中长期仍然看好。我们要坚定做好主业的信心！景，中长期仍然看好。我们要坚定做好主业的信心！市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关系是市场最重要的

30、关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，系是市场最重要的关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，还要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。还要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。p这里的供应分析是指静态的存量分析。这里的供应分析是指静态的存量分析。n调查当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。调查当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。n存量以已批预售面积减去已售面积。存量以已批预售面积减去已售面积。n在建数量，一般以批准施工许可证的面积为依据。在建数量，一般以批准施工许可证的面积为依据。n计划开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面积计。计划开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面

31、积计。n已获规划许可数量，从城市规划和用地计划来分析。已获规划许可数量，从城市规划和用地计划来分析。n从建设周期、政策周期来分析供应的差异。从建设周期、政策周期来分析供应的差异。需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化。需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上。房上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上。房地产投资一般都是几亿，甚至几十亿，市场调研的准确地产投资一般都是几亿，甚至几十亿，市场调研的准确与否

32、直接影响到投资决策的正确与否。市场调研是获取与否直接影响到投资决策的正确与否。市场调研是获取市场信息的主要手段，在市场调研中所发现的问题必须市场信息的主要手段，在市场调研中所发现的问题必须如实反映，它的目的是为决策者提供参考依据，如实反映，它的目的是为决策者提供参考依据，其结其结果只是用于辅助决策者作出的正确决策，结果本身果只是用于辅助决策者作出的正确决策，结果本身不是目的。我们反对先入为主，反对为支持领导意不是目的。我们反对先入为主，反对为支持领导意图而论证。图而论证。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策市场供求分析

33、市场供求分析p在项目落实后，要对目标项目进行技术分析和初步规划在项目落实后，要对目标项目进行技术分析和初步规划设计。然后依据初步规划设计，对项目进行本体优劣势设计。然后依据初步规划设计，对项目进行本体优劣势分析，并对周边的竞争项目进行对比分析。通过分析，分析，并对周边的竞争项目进行对比分析。通过分析，基本判断本项目的市场定位准确与否与市场价格水平。基本判断本项目的市场定位准确与否与市场价格水平。p下面是案例：北京百合花园下面是案例：北京百合花园竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（三）项目本体和竞争项目分析（三）项目本体和竞争项目分析市场分析市场分析项目名称

34、项目名称地理位置地理位置建筑类型建筑类型主力户型主力户型毛坯毛坯/装修装修周边配套周边配套交通状况交通状况周边景观周边景观项目规模项目规模产品品质产品品质企业品牌企业品牌假日风景假日风景西四环外板式小高层三居（120-140）二居（70-90）毛坯中小学各一所临近小屯路，交通不便较为荒芜，未来有绿地公园45万中档北京中粮万科紫台紫台紧邻西四环板式高层三居（160-170）精装售楼处为未来会所临近西四环，交通相对便利较为荒芜11.5万高档北京万科万年花城万年花城南三环外小高层、板塔式高层90二居130三居毛坯学校、超市等紧邻南三环主路，交通便利周边相对荒芜200万中低档万年花城远洋山水远洋山水西

35、四环外板塔结合100-120二居130-150三居毛坯学校、超市等临近地铁1号线距雕塑公园相对较近150万中低档远洋地产金泰城丽湾金泰城丽湾西二三环间板塔结合115复式二居140三居毛坯学校、超市等临近丽泽路周边均为住宅项目22万中高档金泰保利百合保利百合西三环外西三环外板式高层板式高层两居、三居、两居、三居、(75-92)毛坯毛坯超市超市临近规划地铁站临近规划地铁站临近长途客运站，临近长途客运站，配套较差配套较差13.8万万中高档中高档北京保利北京保利对各项目的位置、建筑类型、户型、周边配套、企业品牌等条件进行综合分析对各项目的位置、建筑类型、户型、周边配套、企业品牌等条件进行综合分析项目名

36、称项目名称项目权重项目权重地理位置地理位置建筑类型建筑类型主力户型主力户型毛坯（装修）毛坯（装修）周边配套周边配套交通状况交通状况周边景观周边景观项目规模项目规模产品品质产品品质企业品牌企业品牌合计合计销售速度调整销售速度调整项目均价（毛项目均价（毛坯）坯）假日风景假日风景54108532486106513400紫台紫台1058610445510107713500万年花城万年花城66685106510567312200远洋山水远洋山水756758559687113200金泰城丽湾金泰城丽湾897857867767814200保利百合保利百合77795685681080一年半销售周期一年半销售周

37、期14600用用“比较法比较法”， 以以1010分为满分，计算合理、可能售价分为满分，计算合理、可能售价p考虑到考虑到20072007年年9 9月百合挂牌时，珠三角市场已经出现调月百合挂牌时，珠三角市场已经出现调整态势。为规避风险，项目预留整态势。为规避风险，项目预留5 5不确定性，以不确定性，以1400014000元元/ /平方米销售均价立项。平方米销售均价立项。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策在和竞争项目比较时，要注意三点：在和竞争项目比较时，要注意三点：p要摸清竞争项目的实际成交价。竞争项目的市场推出均要摸清

38、竞争项目的实际成交价。竞争项目的市场推出均价不等于实际成交价，决策依据应该是市场的价不等于实际成交价，决策依据应该是市场的“实际实际可行的价格可行的价格”。p要摸清竞争项目的销售周期，一般来讲销售速度和价格要摸清竞争项目的销售周期，一般来讲销售速度和价格成反比。成反比。p根据本项目的投资规模和经营要求作出适当调整。如果根据本项目的投资规模和经营要求作出适当调整。如果要求快速销售、快速回收资金，价格应定得低一些。要求快速销售、快速回收资金，价格应定得低一些。 市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策竞争项目分析竞争项目分析p

39、财务分析是项目投资决策的重要环节，包括项目成本测财务分析是项目投资决策的重要环节，包括项目成本测算、项目投资收益概算和项目资金运作分析，通过这些算、项目投资收益概算和项目资金运作分析，通过这些分析我们不仅要分析项目的投资价值，还要分析我们投分析我们不仅要分析项目的投资价值，还要分析我们投资此项目的资金能力。资此项目的资金能力。市场供求分析市场供求分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（四）财务分析（四）财务分析市场分析市场分析p财务分析之一财务分析之一 项目成本。项目成本。n项目成本一般包括土地成本、前期费用、工程建设、项目成本一般包括土地成本、前期费用、工程建设、政策收费、不可

40、预见费、三项费用六大部分。政策收费、不可预见费、三项费用六大部分。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策一一1 12 23 3二二1 12 23 3三三1 11.11.11.21.21.31.3项目项目土地费用土地费用土地中标价格土地中标价格契税契税补交出让金及契税补交出让金及契税前期费用前期费用勘探设计费用勘探设计费用地下管线迁移地下管线迁移临水临电安装等前期费临水临电安装等前期费土建建设投资土建建设投资土建安装土建安装土建总承包土建总承包甲方分包甲方分包甲供材料设备甲供材料设备总额总额110315 110315 10

41、48001048003144 3144 2371 2371 1333 1333 861 861 300 300 172 172 31327 31327 30864 30864 22895 22895 5302 5302 2668 2668 单价单价总建单价总建单价6408 6408 6088 6088 183 183 138 138 77 77 50 50 17 17 10 10 1820 1820 1793 1793 1330 1330 308 308 155 155 可售单价可售单价8008 8008 7607 7607 228 228 172 172 97 97 62 62 22 22

42、12 12 2274 2274 2240 2240 1662 1662 385 385 194 194 比例比例65.7%65.7%0.8%0.8%18.7%18.7%备注备注按总地价的按总地价的3 3补交地上商业地价款补交地上商业地价款5050元元/ /平方米平方米1010元元/ /平方米平方米包括电梯、消防、门窗等包括电梯、消防、门窗等包括外墙材料、电箱电表等包括外墙材料、电箱电表等北京百合花园立项成本测算表（一）北京百合花园立项成本测算表（一）四四1 12 23 34 45 56 67 7五五1 12 2六六项目项目红线内市政配套工程红线内市政配套工程供电供电自来水工程自来水工程雨污水工

43、程雨污水工程燃气工程燃气工程热力工程热力工程道路工程道路工程园林绿化工程园林绿化工程政府收费政府收费城市基础设施配套费城市基础设施配套费报建报批费报建报批费不可预见费不可预见费一至六项合计一至六项合计总额总额5178 5178 2066 2066 516 516 516 516 430 430 766 766 258 258 624 624 3099 3099 2754 2754 344 344 819 819 152070 152070 单价单价总建单价总建单价301 301 120 120 30 30 30 30 25 25 45 45 15 15 36 36 180 180 160 16

44、0 20 20 48 48 8834 8834 可售单价可售单价376 376 150 150 37 37 37 37 31 31 56 56 19 19 45 45 225 225 200 200 25 25 59 59 11039 11039 比例比例3.1%3.1%1.8%1.8%0.5%0.5%90.6%90.6%备注备注六通一平，暂定六通一平，暂定120120元元/ /平方米平方米六通一平，暂定六通一平，暂定3030元元/ /平方米平方米六通一平，暂定六通一平，暂定3030元元/ /平方米平方米六通一平，暂定六通一平，暂定2525元元/ /平方米平方米六通一平，暂定六通一平，暂定45

45、45元元/ /平方米平方米六通一平，暂定六通一平，暂定1515元元/ /平方米平方米绿化面积绿化面积250250元元按按160160元元/ /平方米平方米2020元元/ /平方米平方米二至五的二至五的2%2%北京百合花园立项成本测算表（二）北京百合花园立项成本测算表（二）p经测算项目立项时总建筑面积经测算项目立项时总建筑面积17.217.2万平方米，可售面积万平方米，可售面积13.713.7万万平方米。预计总投资平方米。预计总投资16.7916.79亿元，折合总建单价亿元，折合总建单价97529752元元/ /平方平方米，可售单价米，可售单价1218512185元元/ /平方米。其中：平方米。

46、其中：n土地费用土地费用11.0311.03亿元，占总成本的亿元，占总成本的65.7%65.7%；n前期费用前期费用0.130.13亿元，占亿元，占0.8%0.8%；n土建安装土建安装3.133.13亿元，占亿元，占18.7%18.7%；n红线内配套红线内配套0.520.52亿元，占亿元，占3.1%3.1%；n政府收费政府收费0.310.31亿元，占亿元，占1.8%1.8%；n开发费用开发费用1.581.58亿元，占亿元，占9.4%9.4%。p实际运作中面积有所增加，总建筑面积实际运作中面积有所增加，总建筑面积17.817.8万平方米，可售面万平方米，可售面积积13.913.9万平方米，动态成

47、本为万平方米，动态成本为17.3417.34亿元，上涨了亿元，上涨了3%3%，但折合，但折合总建单价为总建单价为97629762元元/ /平方米，仅上涨了平方米，仅上涨了0.1%0.1%。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p财务分析之二财务分析之二 收入测算。收入测算。n收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值，收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分

48、析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p项目立项时预计可实现总销售收入项目立项时预计可实现总销售收入20.2820.28亿元，其中车库是按亿元，其中车库是按照可售车库的建安成本来计算，资产值照可售车库的建安成本来计算，资产值0.40.4亿。亿。p实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住宅回收均价已经达到住宅回收均价已经达到1535915359元，商铺回收均价达到元，商铺回收均价达到3331133311元元，预计销售收入将达到，预计销售收入将达到22.622.6亿。亿。销售收入合计销售收入合计住宅住宅配套商业配套商业资产（地下

49、车库）资产（地下车库）1471914719元元/ /平方米平方米1400014000元元/ /平方米平方米2500025000元元/ /平方米平方米292292元元/ /平方米平方米202765202765万元万元180265180265万元万元2250022500万元万元40274027万元万元北京百合花园立项收入预测表北京百合花园立项收入预测表市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p财务分析之三财务分析之三 现金流量分析。现金流量分析。 现金流量分析中应现金流量分析中应包括：包括：n项目所需投资总额。项目所需投资总额

50、。n项目所需启动资金。项目所需启动资金。n企业可调剂资金和预计可调动资金。企业可调剂资金和预计可调动资金。n项目资金缺口最高值、时点及解决办法。项目资金缺口最高值、时点及解决办法。n融资可能与成本。融资可能与成本。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策序序号号11.122.12.22.32.42.53456 年份年份项目项目现金流入现金流入销售收入销售收入现金流出现金流出土地款土地款建设投资建设投资管理费用管理费用销售费用销售费用税费税费净现金流量净现金流量累计净现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值累计净现

51、金流量现值累计净现金流量现值计算指标计算指标 财务内部收益率财务内部收益率 财务净现值财务净现值(i=10%)静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期2007年年三季度三季度0 0 78540 78000 500 40 0 0 (78540)(78540)(78540)(78540)￥7,339.00四季度四季度1 0 33375 32315 1000 60 0 0 (33375)(111915)(32561)(111101)按季度按季度8.59 9.78 2008年年一季度一季度2 0 3100 3000 100 0 0 (3100)(115015)(2951)(114052

52、)3.64%万元万元季度季度季度季度二季度二季度3 17100 17100 5472 3000 100 406 1967 11628 (103387)10798 (103254)按年按年2.15 2.44 三季度三季度4 34200 34200 7844 3000 100 811 3933 26356 (77031)23877 (79377)14.56%年年年年四季度四季度5 34200 34200 10844 6000 100 811 3933 23356 (53675)20643 (58733)2009年年一季度一季度6 30000 30000 7817 4000 63 304 3450

53、22183 (31492)19129 (39605)二季度二季度7 30000 30000 8817 5000 63 304 3450 21183 (10308)17821 (21784)三季度三季度8 27000 27000 9472 6000 63 304 3105 17528 7220 14386 (7398)四季度四季度9 19489 19489 7608 5000 63 304 2241 11881 19101 9513 2116 2010年年一季度一季度10 5388 5388 4050 3000 25 406 620 1338 20439 1045 3161 二季度二季度11 5

54、388 5388 (93)2255 25 406 (2779)5482 25921 4178 7339 合计合计202765 202765 176845 110315 41755 800 4055 19919 25921 7339 北京百合花园立项全投资现金流量表北京百合花园立项全投资现金流量表序序号号11.11.222.12.22.32.42.52.62.7345 年份年份项目项目现金流入现金流入销售收入销售收入银行贷款银行贷款现金流出现金流出土地款土地款建设投资建设投资管理费用管理费用销售费用销售费用归还银行贷款本金归还银行贷款本金银行贷款利息银行贷款利息税费税费净现金流量净现金流量累计净

55、现金流量累计净现金流量净现金流量现值净现金流量现值2007年年三季度三季度0 0 78540 78000 500 40 0 0 (78540)(78540)(78540)四季度四季度1 0 33375 32315 1000 60 0 0 (33375)(111915)(32561)2008年年一季度一季度2 0 3604 3000 100 0 504 0 （3100） (115015)（2951） 二季度二季度3 97100 17100 800006984 3000 100 406 1512 1967 91124 (23891)84618 三季度三季度4 34200 34200 9356 30

56、00 100 811 1512 3933 24844 （953）22507 四季度四季度5 34200 34200 22230 6000 100 811 10000 1386 3933 11970 12923 10580 2009年年一季度一季度6 30000 30000 28888 4000 63 304 20000 1071 3450 1112 14035959 二季度二季度7 30000 30000 29510 5000 63 304 20000 693 3450 490 14526 413 三季度三季度8 27000 27000 29787 6000 63 304 20000 315

57、3105 (2787)11739 (2287)四季度四季度9 19489 19489 17671 5000 63 304 10000 63 2241 1818 13557 1456 2010年年一季度一季度10 5388 5388 4050 3000 25 406 620 1338 14895 1045 二季度二季度11 5388 5388 (93)2255 25 406 (2779)5482 20377 4178 合计合计282765 202765 80000 263901 110315 41755 800 4055 80000 7056 19919 20377 9417 北京百合花园立项自

58、有资金现金流量表北京百合花园立项自有资金现金流量表p百合花园立项时现金流测算情况见上表。百合花园立项时现金流测算情况见上表。p立项时项目预计在立项时项目预计在0808年三季度收回自有资金投资，在年三季度收回自有资金投资，在0909年三季度收回全部投资，实现正现金流。年三季度收回全部投资，实现正现金流。p根据目前情况来看，项目已于根据目前情况来看，项目已于0808年年5 5月取得银行贷款月取得银行贷款1010亿元，亿元，20082008年年7 7月再取得月再取得1.51.5亿元，至此股东已全部收回亿元，至此股东已全部收回。截至目前项目实现销售回笼。截至目前项目实现销售回笼10.8610.86亿元

59、，累计投资亿元，累计投资13.313.3亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全部投资，实现正现金流。部投资，实现正现金流。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p财务分析之四财务分析之四 盈利分析。项目盈利分析主要是计算与盈利分析。项目盈利分析主要是计算与评价项目盈利能力的指标。房地产开发最关心的两个核心指评价项目盈利能力的指标。房地产开发最关心的两个核心指标包括：标包括：税前成本利润率。税前成本利润率。n投资总额是指包括贷款利息的总投资。这项指标反映的是投资总额是指包括

60、贷款利息的总投资。这项指标反映的是项目的抗风险能力和项目盈利能力，也是公司实现利润的项目的抗风险能力和项目盈利能力，也是公司实现利润的主要依据。主要依据。n百合花园项目立项阶段税前成本利润率为百合花园项目立项阶段税前成本利润率为15.1%15.1%，目前测，目前测算税前利润率已经达到算税前利润率已经达到21.2%21.2%。 投资总额投资总额利润总额利润总额税前成本利润率税前成本利润率100 市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争项目分析竞争项目分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策投资年回报率。投资年回报率。n因为部分股东投入是以贷款来计算的。因此在实际工作中因为部分股东