深圳市“关外”自发建设的城中村空间演变

1、深圳市“关外”自发建设的城中村空间演变摘 要：在快速城市化过程中，以宝龙新村的历史发 展为主线，研究其自发卖地、建房、基础设施建设的过程， 为城市问题的解决和空间改造提供导向。关键词：自发建设；城中村；空间演变1 研究背景 在深圳快速城市化背景下，由于土地性质的转换，法律 法规的滞后及不健全，在原关外地区出现一些由非法买地的 建房人自发建设的居住小区。这类小区由于市场的需求出 现，建房者各自从利益出发，建筑拥挤空间无序，缺乏统一 的正规管理和规约，被称为“非正规小区” 。1.1 研究内容以宝龙新村的历史发展为主线， 研究其自发卖地、 建房、 基础设施建设的过程及其中伴随的不同利益团体的更迭和

2、矛盾。1.2 研究目标和意义 从空间角度，研究深圳市关外的自发建设的城中村的形 成过程，探究在如此复杂的土地环境和利益关系下解决公共 事务矛盾的途径。2 研究方法和过程2.1 研究方法2.1.1 访谈法。采用深度访谈的方法，对宝龙新村的历 史发展过程中的相关部门和主体展开访谈并全程录音记录， 访谈主体有：当地街道办、当地城建科物业管理办、出租屋 管理办、 执法队、 浪口居委会、 懿豪物业管理公司、 建房人、 二房东、租户。访谈人数共计 58 人，每人的访谈时间平均 1-2 小时，全面了解宝龙新村的空间和公共设施的发展历程。2.1.2 文献查阅法。通过查阅文献，了解深圳市各地区 改革开放以来的历

3、史过程和空间、区划变化，理清宝龙新村 不断发生变化的大背景。通过查阅深圳年鉴 ，理清深圳 市及各区的基本历史进程。查阅深圳市自改革开放以来关于 建房、土地产权、物业管理的法律法规，并对比不同时期的 变化。2.2 研究过程 查阅深圳市城中村的相关文献和书籍，关注城中村的发 展历程、空间形态以及相关的法律法规。走访深圳市内的代 表性城中村，如白石洲、向西村、平山村，了解城中村的空 间形态和基本模式。 到深圳宝龙新村， 熟悉村内的基本情况， 记录直观感受。对比宝龙新村和其它城中村的差异并分析原 因。首先进行物理环境的认知和记录，对建筑布局、层高， 道路，空地进行基本的测量，绘制新村的现状平面图。对全

4、 村的底层商业业态进行统计， 并进行分类。 走访当地居委会， 当地工作站和当地街道办，了解宝龙新村的基本情况和历史 发展，包括人口，面积，建筑数量和权属，以及不同层级的 政府部门对宝龙新村的职能。采访懿豪物业公司董事长吴 某，了解宝龙新村的房屋修建过程，公共设施的修建过程及 物业公司的管理情况。采访早期入驻宝龙新村的惠州人陈 某，了解宝龙新村的空间演变，电力设施修建，道路修建及 客家协会的成立和日常活动。宝龙新村是一类具有特殊性的异常复杂的城中村，其特 殊性体现在：（1）非自然村，属村集体的卖出地块； （ 2）土 地和建筑权属复杂； （ 3）公共基础设施投资方为多个非政府 团体；（4）利益团体

5、身份多重。由于其差异性带来的主要问题有： （ 1）公共事务纠纷较 多；（ 2）各种老乡团体之间、业主与物业公司、物业公司与 政府之间关系复杂，时有矛盾发生。3 研究结果3.1 宝龙新村的特殊性分析 城中村的产生是由于在城市化过程中，政府选择性地向 村集体征地产生一些飞地，村民为获取房租而在飞地上自行 修建房屋，形成与城市空间截然不同的城中村。在深圳，根 据空间与管理的成熟度的不同，划分为三种城中村模式：关 内空间和管理发展成熟的城中村，关外龙华新区空间成熟管 理欠佳的城中村和关外龙岗区空间发展不成熟但管理较早 的城中村。宝龙新村属于第二类，关外自发建设的空间发展成熟但 管理欠佳的城中城中村小区

6、，其特殊性可在与深圳其他城中 村的对比中体现。与第一类城中村如岗厦、白石洲等相比， 空间极为相似，但宝龙新村利益主体多，管理较为混乱，未 形成一定的管理规约。与第二类城中村如龙岗坪地地区相 比，自发建设早于基层政府入驻，建筑建设杂乱。3.2 宝龙新村的空间发展历程宝龙新村的空间发展共经历未开发期、统建期、自发建 设期和禁止建设期。3.2.1 80 年代，未开发期。宝龙新村为浪口村山地果园， 土地所有权和使用权都属于浪口村集体。322 1992 2002年，统建期。1991年后，特区内“ 律不准再兴建单门独院的住宅” ，但特区外仍以粗放式发展 为主。 1992 年深圳市一次性完成农转非。同年，龙

7、新村村集 体将土地的使用权卖给广东建设股份有限公司（以下简称 “广建公司” ）深圳分公司。1992-2002 年，广建公司将宝龙新村土地使用权分块卖 给个人，各地块间的公共空间权属不明。广建公司统一建设 了114栋 2-4层居民楼。由于建设管理粗放，居民楼多为烂 尾楼，基础设施匮乏。圳分公司倒闭，原浪口村民吴某，吴某某兄弟、早期入驻居 民陈某陆续进行基础设施（道路、水电、排水排污）建设， 并在 3年内新建 31 栋楼房。2006 年，大浪街道办从龙华街道办分离， 原来作为工业 区的大浪住宿需求升高，宝龙新村居民楼快速增长。2006-2010 年，新增房屋 113栋，流动人口数目由 20 人增加

8、 到 736 人。 2006 年，吴氏兄弟与广建集团签订合同，成立懿 豪物业公司，吴氏兄弟凭借原村民、多地块所有者、基础设 施投资者身份，暗自与政府达成协议向其他建房人收取市政 配套费与“违建费” 。年底至今，禁止建设期。 2011年年底，龙华 新区成立，监管力度加强，严厉禁止违建，村内剩余 120 块 未建土地。此时由于经济特区外工业的发展以及基础设施的 建设，外来人口大量涌入，流动人口由 1997人（ 2012 年） 猛增至 6036 人（ 2014 年）。随着人口的急剧增长， 2013 年 宝龙新村底层商铺数量飞涨。至此，宝龙新村的空间格局形成，极为常见的建筑密度 极高，空隙很窄，公共设施为私人所有，缺乏统一规划管理 的空间格局。4 结语 在城市化过程中，城中村具有其形成的特殊原因和空间演变过程。其空间建设以及基础设施修建不是基于统一的规划，而是带有自发性质的建设行为，由此导致了建筑密