动态经济测算：原理、方法与案例

1、引子内容框架动态经济测算：原理、方法与案例2008/11含义必要性前提与基础投资决策方案择优方案优化1其它需要注意的问题B.A.Co nsulting2引子：一个简单的案例B.A.Co nsulting案例：万科城市花园概况指标：总建35万平米成本：单位地价800元/平米，建造成本等1700元;销售：4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。万科：内部收益率46.73%,净现值16169B.A.Co nsulting4问题:思考1、静态指标，地价、成本、收入在时间上的分摊、分解2、引入现金流、净现金流、净现值、内部收益率指标3s折现关键词：分解还是模拟？计算还是评价?1、原理：何谓动态分析？

2、为什么要进行动态分析?2、方法：如何进行合理分解分摊？指标计算与评价?3、应用：可以有哪些方面的应用？应注意些什么?是什么？为什么？怎么样?B.A.Co nsulting7原理B.A.Co nsulting8项目战略三角何谓?图3-1) 项目战略二角aB.A.Co nsulting9B.A.Co nsulting10解析如何理解?项目战略三角是由投资者、贷款者和政府构成 建设项目财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析和预 测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、 偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预

3、测，项目策划，投资、成本 与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制 基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿 能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行 性。在建设项目领域，财务评价又称财务分析，是前期决策阶段广泛应用的分析技术/工具2、3、4、5、现行财税制度和市场价格体系：所得税税率，33%还是25%? 基础：市场研究、方案设计、B/C估算、报表编制计算范围：项目还是社会？重点：盈利能力、偿债能力、资金平衡能力、抵御风险能力 目的：经济上可行性，而不是技术先进性、社会可接受度在房地产项目决策和策划领域，财务评价俗称经济测

4、算，起辅助决策、策划作用B.A.Co nsulting13综合性如何理解?B.A.Co nsulting综合性如何理解?财务评价是多学科交叉领域，因此具有复杂性、综合性特点B.A.Co nsulting静态测算的局限性为什么?对房地产开发项目的投资经济效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态测算。1 S充分考虑资金时间价值。财务费用?2、是静态测算的延伸和深化静态是动态的基础，动态是静态的延展Is忽略了整个开发经营期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年。2、未考虑投资期末处理物业所带来的现金流量。对于有些物业投资 来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个

5、物业投资收益中占有 更大的比重。3、忽略了净现金流量的时间价值问题。如，静态投资回收期持有20年后 转让的情形静态测算的局限性使得其分析结果的准确性、可靠性大打折扣，制约了其应用范围B.A.Co nsulting资金时间价值的计算为什么?投资：资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。今天的1元钱 不等于 明天的1元利息；单利；复利；贴现；现值；终值资金成本：使用资金要支付代价银行借款：按利率支付利息股东投入：交付红利机会成本：（放弃即期消费的损失所应得的补偿）买地：建设：单利终值计算：F二P (1 +i*t) 单利现值计算：P=F*(l-i*t) 复利终值计算：F二P (1 +i )：复

6、利现值计算：P二F (1 +!)问：第1年年初存入100元，利率10%,分别按单 利和复利计算，两年后其终值多少？B.A.Co nsulting20前提与基础前提和基础?财务评价合理化的趋势就是，项目的投资收益等要作数量、质量和 时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值 和内部收益率等指标之后，再作决策。出售型项目出租型项目 混合型项目B.A.Co nsultingQ前提与基础前提和基础?B.A.Co nsultingQ前提与基础前提和基础?IEI动态经济测算，扩展了财务评价的应用范围，使得分析评价结果更全面、准确、可靠 第七条 房地产项目经济评价应在房地产

7、市场调查与预测、房地产项目策 划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的 基础上进行。有一定的前提与基础B.A.Co nsultingQ前提与基础前提和基础?规划建筑核心问题、项目特性市场分析 政府政策分析 该展商呑析基本假设综合分析市场定位产品定位经济测算基本假设之后，综合分析阶段进行B.A.Co nsulting小结前提和基础?开发建设计划资金来源与运用计划租售计划明确上述几个事项B.A.Co nsulting前提和基础?示例项目实施进度计划表B.A.Co nsulting26B.A.Co nsulting#序 号项目名称工 程 量持续时 间（月）进度安排（按双月计2

8、00120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27B.A.Co nsulting27思路与方法B.A.Co nsulting28思路第一步：明确目的，情景转换？第二步：确定性分析还是不确定性分析？第三步：全部投资财务评价还是自有资金财务评价?第四步：租售模式?案例一：是否该拿地？内部收益率、最高土地费用案例二：哪个方案更有利于快速回款？动态投资回收期明确目的，情景转换是关键B.A.Co nsulting程序财务分析的基本程序是

9、:1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2. 编制基本财务报表。3. 财务分析指标的计算与评价.4. 进行不确定性分析。5. 由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。难点：编制报表第二步：编制基本财务报表 财务现金流量表：分为：比项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来 源，假设全部投资都是自有资金。b.资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金 作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。c投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计 算的基础 损益和

10、利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。 资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。 借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源， 计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标。熟悉基本扌艮表指标表+1还本付息计划成本农投入计划现金流出1+收入表+租售计划 现金流入11损益表现金流量表编制与检查顺序：指标表、成本估算表、收入估算表、现金流量表B.A.Co nsulting建设投资小结基础数据销售收入经营成木项目全部投资现金流呈分析（融资前分析）FIRR： NPV:投资回收期流动资金融资方案损益表总成木费用偿债能力

11、分析盈利能力粋 态分析区分融资前融资后的主要目的，在于进一步明确自由资金的财务可行性B.A.Co nsulting36指标与方法第四步：不确定性分析(1)盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是通过盈亏平衡点分析项目对市场需求变化适应能力的一种方法。销售率达到多少?(2)敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目财务评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定期影响程度。敏感性分析只能指出项目财务效益评价指标对各个不确定因素的敏感程度，但不能表明不确定因素的变化对评价指标发生影响的可能性,以及在这种可能性下对评价指标的影响程度。如售价?(3)概率分析简单的概率分析一般是计算项目净现值的期

12、望值及净现值大于或等于零时的累计概率， 也可通过模拟法测算项目评价指标的概率分布，为项目决策提供依据。如：售价下跌40 %的概率70%,下跌30%概率30%酌情考虑，深入研究根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分 析指标两大类。匝険回收期还#:彳寸恵匕匕举枝资羽J涸毕按険和J梯毕财务分析扌旨标彳动養牙析扌旨标V贝才务匕匕举资丰金礒争羽湖举熒产至便率 流运力匕匕举 匕匕举以另I幻咅“政洗序2根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平 衡能力指标三大类。3根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标 三大类。时间性指标价值性指标-比率性指标投妙

13、:款偿还期财务分析指标投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率资产负债率 流动比率 速动比率B.A.Co nsulting41指标与方法财务分析指标与基本扌艮表的关系评价內容盈利能力分析基本抿表全部按资现金济童表自有演金现金涼量表静态扌詬全部验回收期动态扌詬 劳内部L 财各争观值 劳内諌考8损益表淸偿 能力 分析资金来源与运用表投资利闰率投资利底率资金釘1；1聲惜款碗期资产负债表费产负债率流动匕暉速动b淳外汇平衡分析不确定性分析财务外汇平衡表盈亏辛衡分析敏感性分析平衡点生产能力用率平衡点产星槪率分析财芬内部Li争现值大于等于委的累计慨率B.A.Co nsulting43指标与方法常用的动态评估

14、指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。(-)净现值III现值是指未来预期收益的现在价值。净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic (合 适的贴现率),将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现 到投资期初的现值之和。其计算公式为：NPV = 2(CI-CO)t(l + ic)-tt=o式中：NPV：净现值；67九第t年的现金流入量； 第t年的现金流出量；丄8行业或部门基准收益率或设定的目标收益率;t：项目计算期。在利用净现值评估项目时，III若NPV0,表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现 率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NPVv0,则说明方

15、案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资 收益若NPV = 0/则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率 所预定的投资收益水平。所以，只有NPVO时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。净现值法主要具有以下优点:(1) 净现值的计算考虑了资金的时间价值。(2) 净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利(或亏本) 数额大小。它也有不足之处：(1) 净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。也就是说，- 项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来,一项获 利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而

16、使得该项目的净现值较低。 净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润 率低的项目可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目可能具有较小的净现值。（二）内部收益率fii所谓内部收益率（IRR）,是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现 值累计等于零的贴现率。它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项 目盈利能力的主要动态指标。其计算公式如下：nNPV =(CI -CO)t(l+r)_t =0t=o在评估时，将求出的全部投资或自有资金(投资者的实际出资)的内部收益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率IC比较, 当IRRA IC时，即认为其盈利能力已满足最低

17、要求，该方案是可以接受的。 理解：内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目, 将一无所获。净现值法与内部收益率法的比较 这两种方法的区别主要表现在:(1)经济意义不同，净现值表示从事一项投资会使资金增加或减少的现值，而内部收益率则表示投资项目的内在利润率;(2)计算净现值需要首先确定贴现率大小，而内部收益率的计算则不需要; 在对多个互斥项目排序时，有时会得出不同的结论。（三）动态投资回收期投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以 年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为：（ci-co）t=ot=lPt累计净现金流量开始出现正值的年份数上年累

18、计净现金流量的绝对值当年净现金流量在评估中，求出的动态投资回收期同样与行业的基准投资回收期比较，当 PtwPc时，表明项目投资能在规定的时间内收回。上式得出的是以期为单位的投资回收期，应再把它换算成以年为单位的投B.A.Co nsulting50指标与方法资回收期。B.A.Co nsulting#应用B.A.Co resulting投资决策级开发决策拿地决策并购决策置业决策构建现金流量模型，明确基准，计算指标，进行比较万科项目可行性论证 经济指标体系投资决策核心指标1、内部收益率使累计净现值为零的贴现率2、销售净利率项目净利润/销售收入x 100%B.A.Co nsulting55万科项目可行

19、性论证经济指标体系参考指标3、总投资回报率4、销售毛利率5、获利指数6、资金峰值比例7、地价支付贴现比8、启动资金获利倍数投资决策项目净利润/项目总投资XI00%项目利润/销售收入X100%现金流入现值/现金流出现值资金峰值/项目总投资各期支付地价现值之和/地价总额项目净利润/启动资金B.A.Co nsulting45核心指标的基本要求(参考)投资决策内部收益率 25%销售净利率 9%指标评价考虑：(1) 核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做 参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。(2) 经过对部分项目(成都1期、大连等)的测试，其内部收益率均超 过30%。因此对

20、一般多层项目内部收益率暂定为25%。(3) 经测算，集团平均税前销售利润率为12%,销售净利率约在 8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。回到开头，万科：内部收益率46.73%,净现值16169B.A.Co nsulting47方案择优开发经营方案投融资方案市场定位基础上，明确基本假设，进行不同方案对比分析B.A.Co nsulting49CRD开发项目概况B.A.Co nsulting50用地性质：商业金融用地面积：7700平米容积率：4建筑面积：30800平米建筑高度：80米B.A.Co nsulting51B.A.Co nsulting#B.A.Co nsulting#B.A

21、.Co nsulting#占地面积小，容积率相对较高，产品组合方案在纵向上体现B.A.Co nsulting#B.A.Co nsulting52基本假设概况!日nrrmnim mKRnTtmlLnrtIHLrmrrn日口日1glnru【二 rTrnnTrnmtnlrtHKlRHTrr-1-bnr : ：差别只体现在塔楼部分B1-B2:地下停车人防（4000平米）F1-F3:商铺及配套（5000平米）F4-F22:公寓或写字楼（2580（呼米）写字楼商业人防、停车B.A.Co nsulting53测算结果结果与分析两个方案的财务指标对比如下:序号项目单位方向一方向二1总投资成本万元2382825

22、3602总建筑面积平方米34580345803单方成本元/平方米773682344销售收入万元32200347805税前利润万元660175076成本利润率%27. 7029. 607内部收益率%13. 4710. 418最大资金压力万元1344014887方向一投资额及收益额略小，但回款较快，内部收益率大于方向二，资金压力也较小。B.A.Co nsulting55方案优化开发经营方案B.A.Co nsulting56方案优化测算目的根据前述综合分析，本次定位调整提出如下三个方案:咼方案：A、B区保持不变，C区：小独栋+高层观景洋房 中方案：As B区保持不变，C区：联排+高层观景洋房 低方案

23、：As B区：大独栋+联排，C区：联排通过计算各方案的财务指标，为定位调整和方案优化提供依据。B.A.Co nsulting58方案优化测算结果通过比较三个方案的财务指 标，可以看出，高方案投 资少、单方成本低，销售 收入和利润高，成本利润 率和销售利润率可观；同 时内部收益率高，且大于 基准收益率，最大资金压 力小。因此，本次定位调 整，建议采用高方案。;三1=季度Ic=3%高方案中方案低方案总投资6元）10624910311192775单方成本（元/平米）551453514934销售收入（万元）142140136020129208税前利润（万元）280732542829326成本利润率26

24、. 42%24. 66%31. 61%销售利润率19. 75%69%22. 70%内部收益率8. 60%8. 71%9. 29%累计净现值（万元）163771518317290最大资金压力（万 元278302761426754B.A.Co nsulting60方案优化方案优化优化目的高层观景洋房平层设计具有一定的市场风险，且产品无特色。为增加项目卖点,规避销售风险，提高经济效益，考虑对推荐方案进行优化。B.A.Co nsulting62方案优化方案优化减少C区观景洋房面积(5000 rrf)优化途径之一“增加A区独栋面积(5000 nf)优化途径之二挑空，层高5.6米控制户型面积，40巧0平米

25、精装修，400500元/平米途径之一：挑空设计、控制户型面积以及精装修等途径之二：减少C区观景洋房面积，增加A区独栋面积途径之一优化效果不大明显减少C区销售压力5000平米（60多套）;A区独栋品质受到影响，单价降低；增加利润6216万元（假定A区独栋单价降为8000x7平米）。途径之二优化效果提高产品性价比；增加销售面积（4280平米）；提高销售速度（同比增加近50%）;增加利润9144万元（假定单价= 6000元/平米）。B.A.Co nsulting66方案优化结论与建议推荐采用高方案，即A、B区保持不变，C区调整为小独栋+高层观景洋房； 建议高层观景洋房采用挑空设计，以增加产品亮点，规

26、避市场风险，提高经济效益。B.A.Co nsulting67需要注意的问题B.A.Co nsulting68熟知开发建设程序熟知项目融资程序做好市场研究与预测提高专业性.开发建设计划资金来源与运用计划租售计划1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提；预测准确性2s正确的现金流量表是保证指标质量的关键;3、制订切实可行的项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础;B.A.Co nsulting70细节问题1、计算期确定 对开发项目而言，是指建设开始到全部隹出的时间，有时也叫开发期； 对开发后出租项目或翼业后出租的项目而言，是指从建矍或购买开筑,个断地 获取收益直到项目转蒼或项目的经济寿命结束的甫间，肴时也叫捋宥期或经营 期。 从辻算净现值的角度出发，这段时间应该是扌旨项目在经济上的可用时间而非耐 用年限。2、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度或月度编制现