武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p

1、2武汉市硚口区武汉市硚口区11351135项目项目定位及发展战略研究报告定位及发展战略研究报告德思勤德思勤深圳深圳20092009年年2 2月月1010日日本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 copyright; all rights reservedthis article is for internal use only. taskin holds the copyright of this article. without prior written authorization

2、of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 报告目录报告目录目目 录录项目研究思路项目研究思路1项目概况及分析项目概况及分析项目政策机会与竞争分析项目政策机会与竞争分析27项目项目swot分析及定位思路分析及定位思路34案例研究案例研究5项目产业研究项目产业研究6项目城市发展研究项目城市发展研究项目定位与体量建议项目定位与体量建议8第一部分第一部分项目研究思路项目研究思路项目研究思路项目研究思路项目市场与定位

3、定量研究分析思路项目市场与定位定量研究分析思路全球经济一体化研究全球经济一体化研究/ /区域经济研究区域经济研究功能定位功能定位产业定位产业定位形象定位形象定位项目及市场现状分析项目及市场现状分析全球可借鉴案例研究全球可借鉴案例研究本项目发展定位思路本项目发展定位思路项目发展定位项目发展定位项目产业研究项目产业研究项目定量研究项目定量研究s swwoot t分分析析经济环境机遇经济环境机遇项目优势项目优势项目劣势项目劣势城市机会城市机会/ /威胁威胁城市发展研究城市发展研究/ /城市城市多中心理论多中心理论产业匹配适应性产业匹配适应性分析分析服务业研究服务业研究城市发展分析城市发展分析政策机会

4、及竞争分析政策机会及竞争分析第二部分第二部分项目概况及分析项目概况及分析项目概况项目概况项目优劣势分析项目优劣势分析项目机会威胁分析项目机会威胁分析项目项目sowt分析小结分析小结 本项目地块位于武汉市硚口区西南部，占地1135亩。是旧城改选项目，需要搬迁4家化工厂，有十多万平方米的居住建筑面临拆迁还建。项目概况项目概况汉正街都市工业园b区 化工厂 蔬菜市场 废弃的厂房 制药厂 供销学校 项目优势项目优势优势一：城市历史悠久，区域商贸文化浓厚优势一：城市历史悠久，区域商贸文化浓厚武汉因水而生，因商而活，因港而兴；硚口区为武汉城市的发源地，武汉因水而生，因商而活，因港而兴；硚口区为武汉城市的发源

5、地，民族工业的发源地，最具经贸活动力与发展潜力的区域。民族工业的发源地，最具经贸活动力与发展潜力的区域。优势二：区位好，为城市核心区域，重点发展区域优势二：区位好，为城市核心区域，重点发展区域优势三：交通网络发达，人群辐射面广优势三：交通网络发达，人群辐射面广武汉七大主城区之一，汉口商业核心区以西，二环线与三环线之间。武汉七大主城区之一，汉口商业核心区以西，二环线与三环线之间。周边周边5 5公里范围内分布有王家墩公里范围内分布有王家墩cbdcbd、汉西建材大市场、舵落口物流中、汉西建材大市场、舵落口物流中心、汉正街都市工业园心、汉正街都市工业园武汉主干道解放大道，武汉主干道解放大道，1 1、3

6、 3、7 7号轻轨线，号轻轨线，距王家墩距王家墩cbdcbd仅仅5 5分钟车程，距天河机场和汉口火车站仅分钟车程，距天河机场和汉口火车站仅2020分钟车程。武汉城区及外围城市便利，分钟车程。武汉城区及外围城市便利，“1+8”1+8”城市城市人口人口31003100万万优势四：地块方正，规模较大，一侧景观优势四：地块方正，规模较大，一侧景观资源丰富资源丰富占地占地11351135亩。初步估计，容积占地亩。初步估计，容积占地11351135亩，容积率需亩，容积率需达到达到3-3.53-3.5，总建筑规模约为，总建筑规模约为160180160180万平方米率万平方米率城市三环线天河国际机场汉口火车站

7、王家墩cbd汉西建材大市场舵落口物流中心汉正街都市工业园项目地块汉口核心商业区轻轨一号线沪蓉高速107107国道318318国道国道京珠高速机场高速东西湖台商投资区东西湖台商投资区三环线三环线二环线二环线一环线一环线王家墩中央商务区王家墩中央商务区核心商业区核心商业区武汉新区武汉新区项目地项目地块块项目劣势项目劣势劣势四：劣势四：基础设施不完善，区域现有形象较差基础设施不完善，区域现有形象较差劣势三：劣势三：项目拆迁成本高，产业迁出，人口短期减少项目拆迁成本高，产业迁出，人口短期减少目前的基础设施不完善，尤其是交通干线的修建尚需提速受历史原因发展相对较慢，项目所在区域形象老旧。项目地块原为厂区

8、，且有化工厂，拆迁成本高。项目地块原为厂区，迁出以后，短期会造成对应人口流失 。劣势二：区域房地产开发滞后劣势二：区域房地产开发滞后硚口片区08年供给楼盘较少，且大多数处于后期状态阶段。由于08年整体房地产市场下滑，片区08年推售楼盘明显滞销。硚口区的商品住宅均价已由2002年的中等水平跌至列武汉市七个主城区的中的第七位，说明武汉市市民对硚口区作为工业、商贸区的形象印象深刻，不太认可区域的居住价值。区域房地产价值没有充分挖掘。劣势一：经济基础相对较差劣势一：经济基础相对较差2007年硚口区国民生产总值为198亿元，较上年增长14.5%。在七个主城区中排名第六。 2006年全区的城镇人均收入为1

9、1726元，消费8204元，在七个主城区中均位列第六。三金香港映象融侨锦城江湾新城汉口春天汉口.中心嘉园 时代天骄 项目机会项目机会机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇世界及中国产业转移，中部崛起，世界及中国产业转移，中部崛起，“1+8”1+8”城市圈，两型社会综合改革试验区给武汉带来的产城市圈，两型社会综合改革试验区给武汉带来的产业发展机会业发展机会武汉及硚口产业布局及规划给项目带来的现代服务业发展的机会武汉及硚口产业布局及规

10、划给项目带来的现代服务业发展的机会武汉及硚口产业发展分析发现在武汉及硚口产业发展分析发现在房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技术及房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技术及信息服务迫切需求信息服务迫切需求青 山青 山板块板块高新高新开发开发区板区板块块东 西 湖东 西 湖板块板块汉 正 街汉 正 街板块板块经济开发经济开发区板块区板块机会二：城市发展区域重建的空间发展机会机会二：城市发展区域重建的空间发展机会武汉由单核城市向多中心城市发展武汉由单核城市向多中心城市发展，武汉城市西移带来的机会和影响，武汉城市西移带来的机会和影响， cbd的发展必然的发展必然为我区域发展提供

11、能多的互生互容的需求为我区域发展提供能多的互生互容的需求单中心单中心大都市化大都市化都市群都市群区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜机会三：政策及规划发展机会机会三：政策及规划发展机会机会四：房地产市场发展机会机会四：房地产市场发展机会武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与“一城独大一城独大”的优势是本项目市场发展的有利基础的优势是本项目市场发展的有利基础武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下行阶段，武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供

12、大于求，价格提升过快，目前处于调整下行阶段，但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区域近期虽会受到但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区域近期虽会受到整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力各城市 2007 年固定资产投资额及近5年增长率比较0100020003000400050006000固定资产投资额 (单位：亿元)0%5%10%15%20%25%30%增长率固定资产投资3993.13966.61780.613451732.8近5年年均增长率13.90%16.96%13

13、.52%11.32%25%上海北京广州深圳武汉区域住宅市场刚性需求强劲区域住宅市场刚性需求强劲本项目区域市场供应有限，现属于中心城区的房价低谷，住宅仍有一定的吸引力；同时本区域内产业引入和转型、旧城改造和新城开发都能产生大量本地人换房置业的需求。区域商业物业市场亟需更新换代区域商业物业市场亟需更新换代以汉正街为代表的硚口商业，已不适合城市发展需求，亟需改造升级，而新商圈要形成规模效应尚需时日。区域写字楼市场借势区域写字楼市场借势cbdcbd发展发展随着王家墩cbd的发展成熟，本项目区域将有机会承接cbd区域写字楼需求外溢，与cbd有差异性的商务产品将是区域的写字楼的开发机会。区域酒店市场顺应及

14、预留未来市场需求区域酒店市场顺应及预留未来市场需求酒店的发展需要商务、休闲和旅游需求的支撑，而本项目酒店发展应避免汉口商业核心区和未来王家墩cbd高端酒店云集的激烈市场竞争环境，随着区域发展成熟逐步开发。时间时间土地面积土地面积（m2m2）容积率容积率成交价成交价（万元）（万元）计容积率建计容积率建面面平均楼面平均楼面地价地价20033194732.190505670068135120045001992.71712301364865125520051618292.545100407125110820061757992.970100513770136420071774824.1202170722

15、849279720081452003.2879404714841865合计14799812.866704541501601607项目威胁项目威胁威胁一：中部区域其他城市的竞争威胁一：中部区域其他城市的竞争中部其他城市，尤其是长株潭城市群对本区域的竞争威胁较大中部其他城市，尤其是长株潭城市群对本区域的竞争威胁较大威胁二：武汉其他区域、轻轨及主干道沿线的项目竞争威胁二：武汉其他区域、轻轨及主干道沿线的项目竞争项目区域周边的东西湖、王家墩、武汉新区等片区对本项目威胁较大。项目区域周边的东西湖、王家墩、武汉新区等片区对本项目威胁较大。武汉未来供求关系测算武汉未来供求关系测算未来5年的潜在新增商品住宅供

16、应总量=4099.5万+2007年空置量893.4=4992.9万。按照1998年2007年年均消化量702.2万计算：消化预计未来5年总供应量的时间=4992.9万/702.2万=7.11年未来未来5年市年市场供大于求场供大于求,竞争异常激烈。竞争异常激烈。武汉2008年存量共计13.66万套（其中新增5.83万套，结转7.83万套），1800多万平方，08年消化六万多套，六百多万平方米威胁三：房地产价格下行，市场投资信心疲弱，武汉整体供应较威胁三：房地产价格下行，市场投资信心疲弱，武汉整体供应较大，区域竞争加剧大，区域竞争加剧硚口区硚口区王家墩东西湖区武汉新区第三部分第三部分项目项目swo

17、t分析与定位思路分析与定位思路 swotswot分析分析定位思路定位思路strengths strengths 优势优势1.悠久的商贸文化2.便利的交通3.城市核心区域，城市重点发展区域4.项目规模较大，地块方正5.一侧临江，景观资源较好weakness weakness 劣势劣势1.土地拆迁使用成本高2.区域形象差3.公共设施不足4.产业迁出，产业缺失、短期人口不足opportunity opportunity 机会机会1.产业升级与结构优化机会：2.城市扩张，多中心发展，城市中心西移，cbd的发展借势机会；3.政策与规划对项目发展的支持机会；4.市场机会，改造升级带来的新的人口需求；房地产

18、综合性开发市场机会。threaten threaten 威胁威胁1.经济下行，市场信心不足2.各城市区域发展竞争（中部与长株潭城市3.项目区域内部、周边（东西湖、武汉新区等）及轻轨沿线的竞争项目项目swotswot分析分析项目发展目标与关键问题项目发展目标与关键问题产业问题工业迁出，产业人口流失，产业急需补充；区域商贸历史悠久，但产业规模效应受区域现状局限不能发挥最大价值，区域产业急待改造升级；区域房地产开发滞后，并与区域发展规划脱节。不能实现区域形象提升及产业发展的社会效益要求。应当引入何种产业与项目相适应？应当引入何种产业与项目相适应？旧区改造房地产开发如何实现产业价值的最大化？旧区改造房

19、地产开发如何实现产业价值的最大化？土地增值收益 ：土地增值及价值最大化税收与就业：引入持续发展的高收益产业，引入新的人口区域形象改善： 通过项目的开发，改善区域形象项目面临问题项目面临问题区政府对本项目发展目标区政府对本项目发展目标战略思考项目现状与目标有较大差距，产业既是机遇，也是挑战。项目现状与目标有较大差距，产业既是机遇，也是挑战。本项目做为硚口区政府未来区域发展的重点，项目需要以本项目做为硚口区政府未来区域发展的重点，项目需要以时间换空间时间换空间的战略实现项目现状下的质的飞跃。的战略实现项目现状下的质的飞跃。成功案例分析研究研究问题发现问题解决问题为项目发展定位指明方向解决产业问题解

20、决产业问题旧区改造房地产开发与产业发旧区改造房地产开发与产业发展关系展关系项目定位思路项目定位思路项目必须高屋建瓴，审时度势，充分借鉴国内外成功案例的经验案例研究重点第四部分第四部分案例研究案例研究 德国鲁尔工业区德国鲁尔工业区 英国伦敦码头区英国伦敦码头区 上海杨浦区区域更新与改造上海杨浦区区域更新与改造 日本大阪市五大区改造日本大阪市五大区改造北京北京798798艺术区艺术区 上海世贸商城上海世贸商城 华强北区域华强北区域分析本项目的特征与需求，我们认为按以下原则选择案例比较合理：分析本项目的特征与需求，我们认为按以下原则选择案例比较合理： 参考案例与本项目在城市参考案例与本项目在城市区位

21、区位上有相似性；上有相似性； 参考案例与本项目所拥有的自然参考案例与本项目所拥有的自然资源资源有相似性；有相似性； 参考案例的经济基础或改造的参考案例的经济基础或改造的时期时期有相似性；有相似性； 参考案例的开发改造的总体参考案例的开发改造的总体方向方向与项目有相似性；与项目有相似性； 参考案例的改造比较参考案例的改造比较成功成功，且对于本项目有一定的借鉴意义。，且对于本项目有一定的借鉴意义。因为区域地理位置及发展的经济背景不完全一致，所以没有一个案例可以完全与项目一样，因为区域地理位置及发展的经济背景不完全一致，所以没有一个案例可以完全与项目一样，但总有一些类似之处，借鉴案例关键就是针对项目

22、的定位要求，选取尽量相似或相关案例分但总有一些类似之处，借鉴案例关键就是针对项目的定位要求，选取尽量相似或相关案例分析其解决问题的思路，以不同的研究目的，案例可以在研究的不同领域来分别应用，参考与析其解决问题的思路，以不同的研究目的，案例可以在研究的不同领域来分别应用，参考与借鉴。借鉴。案例选取原则案例选取原则类似点：类似点：鲁尔区为老工业区且产业结构较为单一；鲁尔区为老工业区且产业结构较为单一；区域改造时期为该区域工业发展过程中的衰退期；区域改造时期为该区域工业发展过程中的衰退期；区域地理位置重要，发展历史悠久，处于主要河流干支交汇处；区域地理位置重要，发展历史悠久，处于主要河流干支交汇处；

23、曾经缺乏统一规划，区域形象差，污染严重。曾经缺乏统一规划，区域形象差，污染严重。借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入发展新兴工业，改变单一的经济结构，重点发展第三产业，大力推进信息技术的应用，区域产业朝多样化综合发展新兴工业，改变单一的经济结构，重点发展第三产业，大力推进信息技术的应用，区域产业朝多样化综合化发展，完成由单一的煤矿城市钢铁城市化工城市综合性城市的发展道路。化发展，完成由单一的煤矿城市钢铁城市化工城市综合性城市的发展道路。开发模式开发模式成立以政府为主导的权威的领导机构，负责区域开发的规划实施与管理成立以政府为主导的权威的领导机构，负责区域开发的规划实施与管理创新复合产业及个性化产品

24、创新复合产业及个性化产品工业旅游、环保技术研究中心。工业旅游、环保技术研究中心。房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关系先期改善配套环境交通，为产业及住宅创造良好的环境，带动区域土地价值提升。先期改善配套环境交通，为产业及住宅创造良好的环境，带动区域土地价值提升。项目规划项目规划完善区域产业新功能同时在工业中心和城镇间营造绿地或保持开阔的空间；完善环境管理和建设，重塑田园都完善区域产业新功能同时在工业中心和城镇间营造绿地或保持开阔的空间；完善环境管理和建设，重塑田园都市风光。市风光。案例参考分析案例参考分析德国鲁尔工业区德国鲁尔工业区是德国最大最重要的老工业区，20世纪50年代后，历时

25、10年之久的煤业危机，继而又发生了持久的钢铁危机，使鲁尔区受到重挫。20世纪60年代以来开始整治，现已完成由单一的煤矿城市向钢铁城市、化工城市、综合性城市的发展转变。伦敦码头区伦敦码头区类似点：类似点：区域单一主导产业受挫，外来开发投资锐减；区域单一主导产业受挫，外来开发投资锐减；区域基础设施差，难以满足当地企业的发展需求；区域基础设施差，难以满足当地企业的发展需求；区域位于伦敦中心区域附近；区域位于伦敦中心区域附近；属于水路交通发达区域。属于水路交通发达区域。借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入走产业综合发展道路，发展高端现代服务业，由近似废弃的走产业综合发展道路，发展高端现代服务业，由近似废弃

26、的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。开发模式开发模式政府主导，企业参与。政府提供工业园区的免税政府主导，企业参与。政府提供工业园区的免税10年等优年等优惠政策，成立半官方性质的伦敦码头区开发有限公司惠政策，成立半官方性质的伦敦码头区开发有限公司 ，开发公司与私营开，开发公司与私营开发商的合作共同开发。发商的合作共同开发。 开发公司在顺利完成开发目标后，自动解散退出开发公司在顺利完成开发目标后，自动解散退出。房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关系集中优势，围绕土地增值这个核心，加强集中优势，围绕土地增值这个核心，加强基础设施和社

27、会公用性的服务设施的建设，为引进前进产业提供优质的硬基础设施和社会公用性的服务设施的建设，为引进前进产业提供优质的硬件和软件配套，提升开发区内土地的价值。件和软件配套，提升开发区内土地的价值。案例参考分析案例参考分析始建于1802年，1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，到1981年止，伦敦码头区各老码头相继关闭。但是从1981年开始历时17年的改造，这个22平方公里近似废弃的老区已经改造成伦敦新的金融、商业、商务区。截止1998年3月，码头区的私人投资金额高达87亿英镑。区域的改造使区域内就业人数比以前增加了三倍，企业数量增加了五倍；新建的住宅可给未来4万5千人提供居住。上

28、海杨浦区上海杨浦区类似点：类似点：曾经的租界，老工业码头区，城市现代工业发祥区；曾经的租界，老工业码头区，城市现代工业发祥区；缺乏统一规划，工业发展走向衰退，城区经济严重受挫；缺乏统一规划，工业发展走向衰退，城区经济严重受挫；处于城市中心区域；处于城市中心区域；同处于长江三角洲，文化底蕴深厚。同处于长江三角洲，文化底蕴深厚。案例参考分析案例参考分析杨浦区位于上海市区的东北部, 东、南面濒临黄浦江。沿江杨树浦路一带,是上海市中心城北分区的中心，土地面积为6061平方公里，常住人口124万人。杨浦区是上海近代工业发展最早、最集中的地带,也是上海最大的工业码头区,对上海的发展功不可没。随着时代的发展

29、和变迁,城市发展和产业结构的调整,这一老工业区也不可避免的开始衰败没落,变成了一个相对落后的地区。进入新世纪后，新的城市改造计划，区域正发展成为上海重要的科技、教育产业和都市型工业基地。 600km2 60km2 借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入不但充分发挥了原有区域交通优势、科教资源丰富的不但充分发挥了原有区域交通优势、科教资源丰富的文化特色，而且结合服务经济的产业需求，将区域转变为文化特色，而且结合服务经济的产业需求，将区域转变为“知识创知识创新型生态城区新型生态城区”。由相对单一的工业区发展成为多功能的城市中心。由相对单一的工业区发展成为多功能的城市中心区之一。区之一。同济大学同济大学体

30、育学院二二 军军 大大理工大学理工大学财经大学复旦大学复旦大学（1）教育创新产业引入根据区域内高校的分布状况着重强化和突出高校园区作为上海市高校最集中的地域特点，完善其教育、产业和为之配套的生活服务功能，发挥人才高地优势，发挥政府公共政策和民间投资积极性，培育和形成一个以高等院校为纽带，辐射周边地区，文化氛围浓厚、科技产业发达、服务体系完善、优秀人才汇聚、生态环境良好的局部优化区域，成为上海乃至全国最适于创业发展的基地。 （2）发展都市型工业根据旧城区各自的产业组成及特征，调整优化城区产业结构，培育与提升一批具有城区特色的都市型工业。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业。论坛论坛借鉴

31、点：借鉴点：开发模式开发模式政府前期策划定位、统一规划，整合开发。政府前期策划定位、统一规划，整合开发。政政府府谋谋划划专专业业公公司司规规划划专专业业公公司司策策划划政府政府主导主导区域区域形象形象及及招商招商推广推广品牌品牌企业企业综合综合开发开发经营经营土土地地出出让让创新企业工程中心社会企业研发中心金融法律中介服务上下游产业服务支撑产业产业在空间上产生聚集大学与科技园共同构成创新网络示意图大学与企业间双向互动创新链的形成 大学大学园区园区注入注入技术、人才技术、人才反哺反哺研发、资金、市场研发、资金、市场借鉴点：借鉴点：房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关系先期开先期开发住宅

32、项目，获取土地收益之后，通过发住宅项目，获取土地收益之后，通过重点开发中心区五角场商务、商业、酒重点开发中心区五角场商务、商业、酒店等综合型项目带动区域价值提升，进店等综合型项目带动区域价值提升，进一步带动土地价值的提升。一步带动土地价值的提升。借鉴点：借鉴点：规划借鉴：整体规划与重点区域规划相结合规划借鉴：整体规划与重点区域规划相结合江湾江湾五角场总平面图五角场总平面图中央社区建筑规划效果中央社区建筑规划效果图图城区整体功能布局城区整体功能布局形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。重点区域重点区域江湾五角场城市副中心江湾五角场城市副中心规划面积：3

33、.11平方公里=311公顷总建筑面积：533万容积率：1.71功能定位功能定位江湾五角场城市副中心功能定位为以知识经济为特色的综合城市功能。作为四个市级副中心之一，江湾五角场城市副中心处于中心城区东北部，辐射杨浦、虹口、宝山以及浦东新区东北部分的城市地区，缓解城市中心的压力。其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。总体规模总体规模江湾五角场城市副中心研究范围内总建筑面积（地上）约为533万平方米，其中规划范围内总建筑面积（地上）377万平方米，规划范围内公共建筑总量约320万平方米，以商业、教育科研和商务办公为主，占总建筑规模的84.9%；住宅建筑总量约

34、56万平方米，可居住人口约1.3万。日本大阪市五大区改造日本大阪市五大区改造类似点：类似点：处于日本西部的中心城市；处于日本西部的中心城市；后工业化时代城市改造，城区为老工业区；后工业化时代城市改造，城区为老工业区；城市功能需要升级；城市功能需要升级；水滨区域水滨区域/城市，有良好的水资源。城市，有良好的水资源。案例参考分析案例参考分析借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入配合地理交通优势，发展高新产业，大力发展信息化服务，打造现代化城市。配合地理交通优势，发展高新产业，大力发展信息化服务，打造现代化城市。开发模式开发模式政府前期策划，统一规划。城市定位明确：水都大阪政府前期策划，统一规划。城市定位

35、明确：水都大阪拥有运河的未来城拥有运河的未来城市。政府推广区域定位与品牌形象，吸引投资开发。市。政府推广区域定位与品牌形象，吸引投资开发。房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关系建立强大的交通体系，优化配套基础设施建设，重塑日本建立强大的交通体系，优化配套基础设施建设，重塑日本关西的中枢基地，提升土地价值。关西的中枢基地，提升土地价值。项目规划项目规划重点利用城市优质水资源，保留城市文化，打造水滨城市风情及文化。重点利用城市优质水资源，保留城市文化，打造水滨城市风情及文化。大阪从80年代起开始规划对城市的五大地区进行改造，目标是全面提升大阪的城市功能，使其成为日本在21世纪的样板城市。

36、2001年各改造项目正式启动，2002年6月，为配合项目改造，政府特地制定并开始实施“都市再生特别措施法”，从法律上保证项目的成功。各区的定位充分发掘各自的地理和人文优势，使各区通过改造既突出各自的特点，又相互紧密关联，最终形成一个城市的特色，或一个独具魅力的城市。北京北京798798创意产业园创意产业园类似点：类似点：老工业厂区；老工业厂区；处于文化底蕴浓厚的城市中交通便利区域。处于文化底蕴浓厚的城市中交通便利区域。借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入借助区域历史文化特色，结合现代服务业发展借助区域历史文化特色，结合现代服务业发展亟需提高设计、创意的趋势，发展特色文化、创意产业；亟需提高设计、创

37、意的趋势，发展特色文化、创意产业；开发模式开发模式低成本改良运作方式；低成本改良运作方式；房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关系在产业基础上，进一步开发在产业基础上，进一步开发房地产，通过开发完善配套，做好特定产业领域全方位的服务，房地产，通过开发完善配套，做好特定产业领域全方位的服务，如商业设施、艺术品交易市场、艺术展厅等如商业设施、艺术品交易市场、艺术展厅等案例参考分析案例参考分析原为上个世纪50年代建成的国营798厂等电子工业的老厂区所在地。从50年代末到1964年，这个区域曾经叫做“718联合厂”。从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚798厂，他们以艺术家

38、独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。现今798已经引起了国内外媒体和大众的广泛关注，并已成为了北京都市文化的新地标。 上海世贸商城上海世贸商城类似点：类似点：城市新城的中心区域；城市新城的中心区域；项目专业市场发展成区域区域专业展贸中心。项目专业市场发展成区域区域专业展贸中心。借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入借助区域城市地位，针对经济一体化下的专业市场需求，差异化借助区域城市地位，针对经济一体化下的专业市场需求，差异化产业定位，搭建产业一体化平台，重点加强服装行业产业定位，搭建产

39、业一体化平台，重点加强服装行业“设计，采购，展销设计，采购，展销”等的等的信息服务，并采用信息服务，并采用“展贸联动展贸联动”的新型商业模式，增强竞争力。的新型商业模式，增强竞争力。开发模式开发模式政府重点支持引入，外资投资建议，本土化管理。政府重点支持引入，外资投资建议，本土化管理。房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关系通过开发物业的硬件提升搭建信息服务平台，通过开发物业的硬件提升搭建信息服务平台，整合品牌商家及建立数据收集、发布、促进交易等信息化技术应用，低成本、高整合品牌商家及建立数据收集、发布、促进交易等信息化技术应用，低成本、高效率的运作。效率的运作。案例参考分析案例参考分

40、析上海世贸商城位于上海虹桥经济技术开发区的黄金地段，建筑面积为28万平方米，总投资额为3亿美金，由几位海外华人共同投资兴建，是上海市政府十大“重点工程”中的唯一外商投资项目，1994年破土动工，1999年底正式对外开放。世贸商城是中国第一家、亚洲规模最大的国际级专业展贸市场。常年进行产品交易展示，商城囊括了服装面料、家纺、礼品百货等产业，并且延伸到了建材家具，云集了近万家优秀供应商。深圳华强北商业区深圳华强北商业区类似点：类似点：城市老工业区之一；城市老工业区之一；地处城市中心区域；地处城市中心区域；区域位于城市区域位于城市cbdcbd辐射区，交通便利，商贸环境好。辐射区，交通便利，商贸环境好

41、。借鉴点：借鉴点：产业引入产业引入在区域产业发展的市场需求与区域优势下，由原在区域产业发展的市场需求与区域优势下，由原有的加工制造前店后厂转为电子、零售行业有的加工制造前店后厂转为电子、零售行业“采购，展销采购，展销”等高等高利润环节的电子专业市场交易中心，现已由单一的电子产品交易利润环节的电子专业市场交易中心，现已由单一的电子产品交易转为以电子交易、商业、商务、旅游产业等多元化商业中心。转为以电子交易、商业、商务、旅游产业等多元化商业中心。开发模式开发模式前期自然形成，后期政府引导，逐步循环升级改前期自然形成，后期政府引导，逐步循环升级改造。造。房地产开发与产业发展关系房地产开发与产业发展关

42、系房地产开发改善区域配套设施，房地产开发改善区域配套设施，并并延伸出商务、金融、旅游、休闲、餐饮、酒店等综合服务行业延伸出商务、金融、旅游、休闲、餐饮、酒店等综合服务行业的发展。的发展。案例参考分析案例参考分析华强北片区位于深圳市福田区东部，作为深圳最繁华的市级商业中心之一，华强北商圈的前身是深圳的老工业区。伴随着城市的扩张及中心西移，区域用不到20年的时间，从工业园区蜕变成了一个辐射全球的电子商业交易中心。在产业选择上在产业选择上结合区域原有的资源优势与新形势下服务经济的需求构建适合项目的特色产业，如鲁尔区的工业旅游与环保产业，伦敦码头区的金融商贸服务，上海杨浦区的教育科技知识产业与都市工业

43、等，这些新的产业重组均是以高端服务业和新兴产业为主，以区域经济资源为特色，由单一的产业结构转变为多元、高效的复合产业结构。在开发模式上在开发模式上创新的采用了政府开发公司即一级半开发模式，与企业合作开发的模式，如鲁尔区的半政府性质的开发机构，伦敦码头区的政府开发有限公司，充分利用政府与企业各方的力量，给予政策优惠支持、协调管理和开发区域；在开发策略上在开发策略上通过先期开发公共设施，带动区域开发，以住宅项目获取先期收益，引入人流，保证项目收益滚动开发，在开发时序和资金运作上，充分围绕土地价值最大化；在整体空间规划上在整体空间规划上充分保留项目历史文化资源，保证绿化用地及大量开放式的城市生态景观

44、，预留弹性发展空间；在融资模式上在融资模式上采取政府、企业、私人、金融机构等多方融资，并建立资金退出机制。本项目应充分借鉴案例的成功经验，以现代服务业做为项目研究的重点产业，以创新的开本项目应充分借鉴案例的成功经验，以现代服务业做为项目研究的重点产业，以创新的开发模式与融资模式开发运作，以差异化的定位与个性化的产品应对市场竞争，以可持续的发模式与融资模式开发运作，以差异化的定位与个性化的产品应对市场竞争，以可持续的开发策略实现项目价值的最大化。开发策略实现项目价值的最大化。案例参考启示案例参考启示 成功案例分析研究研究问题发现问题解决问题结合本项目的资源重点引入现代服务业产业研究项目定位思路项

45、目定位思路本项目引入哪类现代服务业？解决产业问题旧区改造房地产开发与产业发展关系解决项目产业选择解决项目产业选择与定位问题与定位问题第五部分第五部分项目产业研究项目产业研究 全球一体化对服务业的需求全球一体化对服务业的需求和发展趋势和发展趋势中国服务业现状中国服务业现状服务业的信息化是全球一体服务业的信息化是全球一体化经济的重点化经济的重点在众多服务业中项目引入何在众多服务业中项目引入何种服务业匹配性研究种服务业匹配性研究全球一体化竞争需要服务业升级，发展生产性服务业是关键。全球一体化竞争需要服务业升级，发展生产性服务业是关键。全球生产性服务业发展规模不断壮大全球生产性服务业发展规模不断壮大生

46、产性服务业和制造业融合互动发展态势明显生产性服务业和制造业融合互动发展态势明显 生产性服务业产业链逐步形成并不断完善生产性服务业产业链逐步形成并不断完善服务外包成为生产性服务业国际转移的重要途径服务外包成为生产性服务业国际转移的重要途径创新成为生产性服务业发展的核心动力创新成为生产性服务业发展的核心动力劳动密集型产业劳动密集型产业鞋类鞋类小五金小五金玩具玩具纺织纺织技术密集型为主，资金技术密集型为主，资金密集型开始进入密集型开始进入电子资讯业电子资讯业石化行业石化行业家电业家电业汽车业汽车业技术及资金密集型外增技术及资金密集型外增加加金融、保险金融、保险电讯业电讯业旅游业旅游业传统制造业传统制

47、造业房地产房地产现代化的生现代化的生产服务业产服务业改革开放初期改革开放初期9090年代年代20002000年年20102010年年我国承接全球产业转移发展趋势我国承接全球产业转移发展趋势项目产业研究项目产业研究全球一体化对服务业的需求和发展趋势全球一体化对服务业的需求和发展趋势项目产业研究项目产业研究中国服务业的需求和发展趋势中国服务业的需求和发展趋势中国服务业升级占据中国服务业升级占据“微笑曲线微笑曲线”中市场营销与品牌设计的高利润两端是产业升级的关键。中市场营销与品牌设计的高利润两端是产业升级的关键。在现在的全球竞争格局下，在现在的全球竞争格局下，产品设产品设计，原料采购，物流运输，订单

48、处计，原料采购，物流运输，订单处理，批发经营，终端零售理，批发经营，终端零售这这6 6大环大环节就是整条产业链里面最有价值能节就是整条产业链里面最有价值能够创造出最多盈余的环节。够创造出最多盈余的环节。这些利润最高，技术含量最高的关这些利润最高，技术含量最高的关键环节，几乎都不是我们中国企业键环节，几乎都不是我们中国企业所控制的。所控制的。 伴随着国际互联网和移动通信网的发展，全球一体化的信息高速公路的连接，先进丰富的通信应用终端的出现，行业融合趋势的增强，现代信息服务业得到迅猛的发展，并具有辐射广、零距离、低成本的特点，资源消耗少，产业“溢出效应”很强，属于当前世界各国争相发展的战略性高端产

49、业。当今发达国家经济增长的4090%要归功于信息技术创新。据国际电联统计，一个国家对通信建设的投资每增加1%，其人均国民收入可提高3%。美国的信息内容服务业年产值已高达7000亿美元，成为美国第一大出口产业；在欧盟内容产业年产值为4300亿欧元，已超过电信和it制造业；在日本，内容产业的年产值达1600亿美元，超过钢铁业的两倍。全球内信息服务产业年增长率达33，正成为全球经济最具生机、发展最快的新的增长点。项目产业研究项目产业研究服务业的信息化是全球经济一体化的重点服务业的信息化是全球经济一体化的重点以信息技术为代表的高新技术是现代服务业的依托，是现代服务业发展的重要推动力量；而以信息技术为代

50、表的高新技术是现代服务业的依托，是现代服务业发展的重要推动力量；而现代服务业的发展，也引领着高新技术的发展，是现代信息技术应用的重要领域。现代服务业的发展，也引领着高新技术的发展，是现代信息技术应用的重要领域。如：浙江省人民政府联合科学技术部、国家知识产权局，由浙江电信公司承建信息网络，共同创建了一个网上技术市场。这个网上技术市场是以网络技术为支撑的信息化、网络化、规范化、集约化的现代技术市场。它以买方需求拉动卖方参与竞争，以企业难题招标为龙头，优化科技招投标活动。政府通过科技资源、科技政策的引导和相应的配套措施，促进企业难题招标活动的有效实施，把高等院校和科研院所的科技创新活动的注意力引向企

51、业，使企业真正成为科技进步的主体、技术创新的主体和科技投入的主体。绍兴市政府以“买”服务的形式扶持建立了国内第一个纺织业网络化制造应用公共服务平台(asp)，目前这个服务平台辐射了80%的纺织业中小企业，通过产学研合作平台引进智力成果。2005年7月11日 ，中美两国签署在中国武汉等14个中心城市启动“中美国际伙伴网络”合作项目的备忘录，以加强两国中小企业间合作，推动美国对华出口，鼓励中国企业赴美投资。该项目获美国国会高票通过，白宫拨专款予以支持。 这一项目主要提供“金钥匙”和“国际伙伴寻找”两大服务。“金钥匙”服务协助希望在中国投资合作或与中国企业进行贸易的美国企业安排对口洽谈，帮助他们联系

52、合资合作伙伴或销售代表等；“国际伙伴寻找”服务旨在通过提供中国公司具体信息，协助美方与中方相应企业联系，安排相关经贸活动。“中国非洲联合工商会”武汉联络办公室2008年4月经中国贸促会批准成立，将充分依托武汉、辐射中部，为经贸合作的中非双方企业提供专业服务，如提供有关非洲国家的经贸信息、政策法规，收集最新的中非经贸合作项目并安排对口洽谈，非洲国家市场调研报告服务等。近几年来，武汉市对非贸易呈较快增长态势，2007年武汉对非进出口贸易总额超过4.48亿美元，其中出口2.26亿美元，进口2.22亿美元，在中部地区名列前茅，涉及的西非主要贸易国家包括利比里亚、贝宁、多哥等。项目产业研究项目产业研究服

53、务业的信息化是全球经济一体化的重点案例服务业的信息化是全球经济一体化的重点案例服务业分类及定义服务业分类及定义服务业分类服务业分类结合中国国民经济行业分类中的服务业内部构成结合中国国民经济行业分类中的服务业内部构成生产性服务行业生产性服务行业金融业，房地产业，信息传输、计算机服务和软件业，租赁与商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业分配性服务业分配性服务业交通运输业，仓储业，邮政业，通信，批发、零售业消费性服务业消费性服务业住宿与餐饮业，居民服务业和其他服务业、娱乐业社会性服务业社会性服务业水利，环境与公共设施管理业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化体育业，公共管理与社会组织，国际组

54、织服务业行业属性及特性比较服务业行业属性及特性比较服务业分类服务业分类主要服务对象主要服务对象产品特征产品特征提供主体与目的提供主体与目的主要生产因素主要生产因素生产性服务业生产性服务业企业、政府和团体组织，制造业、服务业等中间投入产品，私人物品，经济性、竞争性私人提供，利润最大化知识、信息、技术与人才、资金分配性服务业分配性服务业为社会经济体系所有部门提供各种要素流流通服务，私人产品，经济性，竞争性私人提供，利润最大化土地、资金、信息、技术、劳动力等消费性服务业消费性服务业为个人提供最终消费服务产品最终消费产品，私人产品，经济性，竞争性私人提供，利润最大化劳动力、资金、信息等项目产业匹配研究

55、项目产业匹配研究服务业分类及项目服务业匹配研究服务业分类及项目服务业匹配研究现代服务业是相对于传统服务业而言的。美国学者马克卢普认为，现代服务业以知识性和信息服务性为主。现代服务业主要包括四个行业，即教育、科学研究、通信媒介和信息服务。相对应与传统服务业，现代服务业一般具有五大基本特性：即知识性、高增加值性、高素质性、高科技性和新兴性。一般认为，现阶段宽泛标准的现代服务业大致包括通信、信息服务、金融保险证券、物流、中介和咨询服务、旅游、房地产等行业。信息化服务业是属于现代服务业领域信息化服务业是属于现代服务业领域服务业选择标准服务业选择标准发展机会区位区域战略资源优势集聚效应区位决策竞争态势服

56、务业区位决策的关系据研究影响服务业区位选择的因素，大体可以归纳为，区域战略，发展机遇，产业前景，资源优据研究影响服务业区位选择的因素，大体可以归纳为，区域战略，发展机遇，产业前景，资源优势，竞争态势，集群效应五个大类。它们共同构成的服务区位因素体系。势，竞争态势，集群效应五个大类。它们共同构成的服务区位因素体系。 因素分类因素分类分析内容分析内容区域战略区域战略该产业是否符合该区域的经济政策及产业规划发展机会发展机会该产业在区域内是否拥有巨大的市场及发展空间，区域内是否有一些可以预见的特定时间促进该产业的发展资源优势资源优势该区域是否拥有良好的人文资源、自然资源，资金优势和基础设施竞争态势竞争

57、态势该产业在区域内或邻近区域有无竞争集群效应集群效应该产业是否具有较长的产业链，对区域其他产业有很强的带动作用项目产业匹配研究项目产业匹配研究服务业选择服务业选择服务业区位匹配分析服务业区位匹配分析筛选标准的定义及符号说明筛选标准的定义及符号说明 好（好（2 2分）分） 中（中（1 1分）分） 差（差（0 0分）分）区域战略区域战略该行业完全符合该区域的经济及产业规划该行业不是该区域的经济及产业规划的重点行业该区域的经济及产业规划不鼓励发展该行业发展机遇发展机遇该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间，及可预见时间促进其发展该行业在区域内市场一般，但较易向其他地域辐射，区域内无特定的可预见的事件

58、促进或阻碍行业发展该行业在区域内的市场一般且向其他区域辐射较强，区域内有一些可预见的事件会阻碍该行业的发展资源优势资源优势该区域拥有良好的人文资源、自然资源，资金优势和基础设施该区域的人文资源、自然资源，资金资源和基础设施情况一般该区域的人文、自然，资金资源贫脊，基础设施条件一般竞争态势竞争态势该行业在区域内无竞争该行业在区域内竞争情况一般该行业在区域内竞争激烈集群效应集群效应该行业具有较长的产业链，对其他行业有很强的带动作用该行业对其他行业带动效应一般该行业的产业链较短，对其他行业的带动效应较弱项目产业匹配研究项目产业匹配研究服务业区位选择服务业区位选择类型类型细分细分区域战略区域战略发展机

59、遇发展机遇资源优势资源优势竞争态势竞争态势集群效应集群效应合计合计生产型生产型服务业服务业金融保险业5房地产业5信息服务7计算机应用4科学研究与综合技术服务7商务服务8分配型分配型服务业服务业交通运输服务业7物流服务业5邮政电信6批发3零售8消费型消费型服务业服务业旅馆住宿6餐饮业6娱乐健身6居民和个人服务业5旅游服务业7社会型社会型服务业服务业医疗卫生4社会保障4教育7体育8文艺4广播电影4新闻出版4公共设施7公共管理2国际组织5服务业区位选择筛选的评分表服务业区位选择筛选的评分表项目产业匹配研究项目产业匹配研究服务业区位选择服务业区位选择核心及主要产业延伸核心及主要产业延伸教育教育体育健康

60、体育健康公共设施公共设施物流物流信息服务信息服务科研科研商服商服零售零售旅游旅游市场调查市场调查广告代理广告代理会计会计律师律师研究试验研究试验专业技术专业技术科技交流科技交流会议会议展览展览办公办公服务服务企业企业管理管理百货服饰百货服饰超市超市其他零售其他零售旅游中介旅游中介旅行社旅行社旅游商业旅游商业教育培训教育培训教育代理教育代理教育咨询教育咨询体育培训体育培训体育馆体育馆影剧院影剧院博物馆博物馆物流采购物流采购物流信息物流信息仓储业仓储业（计（计3535种种）体育管理体育管理教育管理教育管理科技中介科技中介医疗医疗医药医药保健保健陈列馆陈列馆纪念馆纪念馆图书馆图书馆项目定位项目定位产