广东中山东凤凯盛广场购物中心项目前期销售及招商策划

1、中山中山东凤东凤凯盛广场凯盛广场前期销售及招商策划报告前期销售及招商策划报告天地行房地产运营管理机构佛山市天地行房产营销策划有限公司郭铨辉郭铨辉 “你卖的不是一个钢筋水泥的商铺，它一定承你卖的不是一个钢筋水泥的商铺，它一定承载了一个很完备的商业计划，你的商铺能卖到五万、载了一个很完备的商业计划，你的商铺能卖到五万、十万，需要一个商业计划来支撑他的附加值，所以十万，需要一个商业计划来支撑他的附加值，所以一定要关注他的经营一定要关注他的经营”。 引言引言郭铨辉郭铨辉目目 录录第一部分：前期市场调查第一部分：前期市场调查 一、近期房地产政策研究一、近期房地产政策研究 二、城市发展现状二、城市发展现状

2、 三、市场竞争环境分析三、市场竞争环境分析 四、关联性商业项目分析四、关联性商业项目分析第二部分：商业经营定位第二部分：商业经营定位第三部分：项目租售策略第三部分：项目租售策略第四部分：营销推广实施第四部分：营销推广实施郭铨辉郭铨辉一、近期房地产政策研究一、近期房地产政策研究 郭铨辉郭铨辉 控制首付、收紧贷款、限制购房、上调利率，种种措控制首付、收紧贷款、限制购房、上调利率，种种措施对住宅地产销售影响甚大；施对住宅地产销售影响甚大；致使大量投资资金转向商业，致使大量投资资金转向商业，商铺销售价格节节攀升商铺销售价格节节攀升。一、近期房地产政策研究一、近期房地产政策研究 房地产政策研究小结：房地

3、产政策研究小结：郭铨辉郭铨辉二、城市发展现状二、城市发展现状 中山市中山市位于广东省珠江三角洲，珠江口西岸，北连广州、佛山，毗位于广东省珠江三角洲，珠江口西岸，北连广州、佛山，毗邻港澳。邻港澳。面积面积18001800平方公里，平方公里，户籍人口约户籍人口约140140万，外来人口约万，外来人口约310310万万；海；海外华侨和旅居港澳台约外华侨和旅居港澳台约8080万。市域公路通车里程万。市域公路通车里程1665.81665.8公里；市内有公里；市内有3 3个对外贸易港口；市周边有个对外贸易港口；市周边有5 5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。（一）

4、中山市概况（一）中山市概况中山中山郭铨辉郭铨辉二、城市发展现状二、城市发展现状 今年上半年生产总值（GDP）847.40亿元，按可比价格计算，总量继续居全省第五位。其中，第一产业增加值17.31亿元，增长2.3%；第二产业增加值508.42亿元，增长17.7%；第三产业增加值321.67亿元，增长8.1%。三次产业结构由上年的3.0：58.4：38.6调整为2.04：60：37.96。人均可支配收入和消费水平逐年递增。 （二）近年主要经济指标（二）近年主要经济指标郭铨辉郭铨辉二、城市发展现状二、城市发展现状 商业规划：商业规划：在中山构建由中心在中山构建由中心组团、东部组团、西北组团、组团、东

5、部组团、西北组团、南部组团四个组团形成的南部组团四个组团形成的“组组团式发展结构团式发展结构”。 中心城区商业中心布局采中心城区商业中心布局采取取“一主一副一主一副”结构，主中心结构，主中心为主城区综合商业中心，副中为主城区综合商业中心，副中心为东部新区商业中心。心为东部新区商业中心。 规划建设规划建设2 2个组团级商业个组团级商业中心，西北组团中心设在小榄、中心，西北组团中心设在小榄、古镇；南部组团中心设在三乡，古镇；南部组团中心设在三乡，应以大型商业设施为主要发展应以大型商业设施为主要发展模式，具有商贸集聚效应，突模式，具有商贸集聚效应，突出中心服务功能。出中心服务功能。中山市城市总体规划

6、中山市城市总体规划(2004-2020)(2004-2020)及及中山市近期建设规划（中山市近期建设规划（2004-20202004-2020）提出提出（三）城市商业规划（三）城市商业规划郭铨辉郭铨辉二、城市发展现状二、城市发展现状 中山市属居住城市和特色旅游城市，中山市属居住城市和特色旅游城市，市内人均收入和市内人均收入和消费水平较高，属国内发达消费水平较高，属国内发达富裕地区富裕地区。商业规划商业规划“一主一一主一副中心结合南北双组团副中心结合南北双组团”，即，即中心组团、东部组团、西北中心组团、东部组团、西北组团、南部组团。组团、南部组团。中山宏观经济及商业规划小结：中山宏观经济及商业规

7、划小结：郭铨辉郭铨辉（一）东凤镇镇区简介（一）东凤镇镇区简介 项目所在地东凤镇地处中山市项目所在地东凤镇地处中山市“北大门北大门”，是珠江三角洲经济开，是珠江三角洲经济开放区重点工业卫星镇之一，北邻顺放区重点工业卫星镇之一，北邻顺德容桂，南面与小榄、东升隔江相德容桂，南面与小榄、东升隔江相望；望；镇区面积镇区面积56.1656.16平方公里平方公里 ，常，常住人口住人口7.357.35万人，外来人口万人，外来人口3.93.9万万人人。 东凤镇是全国有名的东凤镇是全国有名的小家电产小家电产业基地业基地，同时着力推进现代服务业，同时着力推进现代服务业的稳步发展，天润物流已经成为中的稳步发展，天润物

8、流已经成为中山市北部最大的物流基地之一。山市北部最大的物流基地之一。 东凤镇是中山顺德片区的工业东凤镇是中山顺德片区的工业小镇，总人口少。小镇，总人口少。二、城市发展现状二、城市发展现状 郭铨辉郭铨辉（二）发展定位（二）发展定位 东凤镇是中山组团发展结构东凤镇是中山组团发展结构中中西北组团的副商业中心，接受西北组团的副商业中心，接受小榄、顺德双方辐射，配套小家小榄、顺德双方辐射，配套小家电产业，培育城市居住职能电产业，培育城市居住职能。远。远景规划（景规划（20102010年年-2020-2020年）建设用年）建设用地地3030平方公里，平方公里，控制人口控制人口3030万。万。 目前城市发展

9、以目前城市发展以完善原有工完善原有工业园区、建设新兴工业园区、起业园区、建设新兴工业园区、起步镇新中心区步镇新中心区为主。为主。西北组团西北组团项目所在地项目所在地二、城市发展现状二、城市发展现状 郭铨辉郭铨辉（三）交通路网（三）交通路网 东凤镇区内东凤镇区内105105国道国道贯穿西贯穿西北部；北部；S364S364沙口公路沙口公路贯穿南北贯穿南北连接顺德杏坛和中山阜沙镇；连接顺德杏坛和中山阜沙镇；城际轻轨和广珠西线城际轻轨和广珠西线经过镇区经过镇区东南部。东南部。 东凤镇内外交通网络均非东凤镇内外交通网络均非常发达常发达，是经济和商业发展非是经济和商业发展非常优厚的先天条件。常优厚的先天条

10、件。二、城市发展现状二、城市发展现状 S364S364城际轻轨城际轻轨广珠西线广珠西线G105G105郭铨辉郭铨辉（四）镇区功能布局（四）镇区功能布局 东凤镇发展规划为东凤镇发展规划为“一核、一核、两极、五片区两极、五片区” 城镇结构布局。城镇结构布局。 商业核心区商业核心区项目所在地项目所在地 一核：镇中心区为核心；一核：镇中心区为核心； 两极：同乐工业片区、和两极：同乐工业片区、和穗工业片区为中心的集中穗工业片区为中心的集中工业园区；工业园区； 五片区：分别为镇中心区、五片区：分别为镇中心区、同安居住片区、永益居住同安居住片区、永益居住片区、同乐工业片区、片区、同乐工业片区、 和穗工业片区

11、。和穗工业片区。本项目位于东凤镇中心区。本项目位于东凤镇中心区。二、城市发展现状二、城市发展现状 郭铨辉郭铨辉（五）镇中心区规划（五）镇中心区规划 中山市东凤镇中心区控制中山市东凤镇中心区控制性详细规划性详细规划体现：体现：东凤镇中心东凤镇中心区区的规划功能结构可归纳为：的规划功能结构可归纳为：“一核一核”、“两轴两轴”、“两带两带”。“一核一核”：即为全镇服务的政治、：即为全镇服务的政治、文化、体育、商业、金融中心，文化、体育、商业、金融中心，位于位于东阜一路、东海路和中心排东阜一路、东海路和中心排渠之间渠之间；“两轴两轴”：即东阜一路建发展轴：即东阜一路建发展轴以及东海北路发展轴。以及东海

12、北路发展轴。 本项目处于东凤镇中心区的本项目处于东凤镇中心区的核心功能区核心功能区。功能核心区功能核心区项目所在地项目所在地二、城市发展现状二、城市发展现状 郭铨辉郭铨辉 东凤属于工业小镇，总人口少，相对中山整体来说，东凤属于工业小镇，总人口少，相对中山整体来说，城市发展缓慢，但交通网络比较发达，目前正重点培育城城市发展缓慢，但交通网络比较发达，目前正重点培育城市居住职能；市居住职能；本项目正处于东凤镇中心区的核心功能区本项目正处于东凤镇中心区的核心功能区，是城市发展重点是城市发展重点。二、城市发展现状二、城市发展现状 东凤镇城市规划小结：东凤镇城市规划小结：郭铨辉郭铨辉（一）在售商铺和零售网

13、点分布（一）在售商铺和零售网点分布三、市场竞争环境分析三、市场竞争环境分析 老镇区老镇区天虹百货天虹百货冠鹏鞋服广场冠鹏鞋服广场鸿泰购物广场鸿泰购物广场壹加壹超市壹加壹超市兴华路商业街兴华路商业街肯德基肯德基东御世家东御世家本项目所在地本项目所在地丽景花园丽景花园佛奥阳光花园佛奥阳光花园逸湖半岛逸湖半岛电子商贸城电子商贸城在售商铺在售商铺零售网点零售网点易扬居易扬居郭铨辉郭铨辉（二）在售商铺销售价格对比（二）在售商铺销售价格对比 在售商铺基本是在售商铺基本是住宅底层临街商铺住宅底层临街商铺，面积小，实用率高；销，面积小，实用率高；销售价格不高，销售价格最高售价格不高，销售价格最高在在1.21.

14、2万万-1.5-1.5万元万元/ /左右。左右。三、市场竞争环境分析三、市场竞争环境分析 郭铨辉郭铨辉兴华路商业街兴华路商业街 郭铨辉郭铨辉（三）兴华路临街商铺租赁价格（三）兴华路临街商铺租赁价格 兴华路是东凤传统商业街，新旧两区从形象、业态和租金的兴华路是东凤传统商业街，新旧两区从形象、业态和租金的差距很大，除肯德基外，差距很大，除肯德基外，以二三线的品牌为主，总商业规模约以二三线的品牌为主，总商业规模约3.33.3万平方米万平方米。三、市场竞争环境分析三、市场竞争环境分析 郭铨辉郭铨辉天虹百货天虹百货 郭铨辉郭铨辉鸿泰购物广场、冠鹏鞋服广场鸿泰购物广场、冠鹏鞋服广场 郭铨辉郭铨辉东凤壹加壹

15、超市东凤壹加壹超市 项目名称：壹加壹项目名称：壹加壹项目位置：凤翔大道（东阜公路）项目位置：凤翔大道（东阜公路）建筑面积：约建筑面积：约1500015000业态构成：业态构成：一层：超市、珠宝、日用品；一层：超市、珠宝、日用品；二层：男女服装、潮流服饰、内衣、二层：男女服装、潮流服饰、内衣、 鞋具箱包、饰品；鞋具箱包、饰品；三层：家电、童装童鞋、文体用品。三层：家电、童装童鞋、文体用品。 壹加壹是中山本土连锁品牌，壹加壹是中山本土连锁品牌，其品牌知名度在当地扎根很深，对其品牌知名度在当地扎根很深，对东凤的零售业影响很大，但基本以东凤的零售业影响很大，但基本以生活化商品为主，可以说它与本项生活化

16、商品为主，可以说它与本项目相互促进和竞争。目相互促进和竞争。郭铨辉郭铨辉项目名称：易扬居项目名称：易扬居项目位置：凤翔大道（东阜公路）项目位置：凤翔大道（东阜公路）建筑面积：约建筑面积：约1000010000原业态构成：家居、家私城原业态构成：家居、家私城 易扬居业态规划规划：易扬居业态规划规划：一层：一层：苏宁电器苏宁电器、珠宝、品牌服装；、珠宝、品牌服装；二层为家居、家私城。二层为家居、家私城。 目前正在招商中，并不是太成功，目前正在招商中，并不是太成功，其未来的整体规划将根据项目经营情其未来的整体规划将根据项目经营情况再进行业态调整。况再进行业态调整。易扬居易扬居 郭铨辉郭铨辉（四）潜在

17、竞争对手概况（四）潜在竞争对手概况老镇区老镇区天虹百货天虹百货冠鹏鞋服广场冠鹏鞋服广场鸿泰购物广场鸿泰购物广场壹加壹超市壹加壹超市兴华路商业街兴华路商业街肯德基肯德基东御世家东御世家本项目所在地本项目所在地丽景花园丽景花园佛奥阳光花园佛奥阳光花园逸湖半岛逸湖半岛电子商贸城电子商贸城时代广场时代广场易扬居易扬居三、市场竞争环境分析三、市场竞争环境分析 郭铨辉郭铨辉项目名称：时代广场项目名称：时代广场项目位置：东阜公路与项目位置：东阜公路与105105国道交接国道交接 （与本项目一路之隔）（与本项目一路之隔）用地面积：约用地面积：约5050亩亩业态构成：娱乐城、购物中心、饮食城、业态构成：娱乐城、

18、购物中心、饮食城、 酒店、公寓酒店、公寓 时代广场将规划为集娱乐、休闲、时代广场将规划为集娱乐、休闲、购物、餐饮和酒店、公寓于一体的商业购物、餐饮和酒店、公寓于一体的商业综合体，预计其商业体量要大于本项目，综合体，预计其商业体量要大于本项目，目前停止开发，但目前停止开发，但若顺利开发，将会是若顺利开发，将会是本项目的最直接的竞争对手本项目的最直接的竞争对手。 时代广场时代广场 郭铨辉郭铨辉1 1、东凤零售商业相对比较落后、东凤零售商业相对比较落后, ,主要由超市和临街商铺组主要由超市和临街商铺组成，呈成，呈“三点一线三点一线”的布局的布局, ,总体规模小，业态落后单总体规模小，业态落后单一档次

19、低，不能满足享受性消费需求，一档次低，不能满足享受性消费需求，目前没有综合型目前没有综合型购物中心购物中心；2 2、镇区内没有成功经营到三层或以上的围闭式商场；、镇区内没有成功经营到三层或以上的围闭式商场；3 3、整体租赁价格比较低，、整体租赁价格比较低，最高约最高约90-10090-100元元/ / /月月，而且一，而且一般不收取管理费；般不收取管理费；4 4、在售商铺均集中在住宅底商，售价、在售商铺均集中在住宅底商，售价最高在最高在1500015000元元/ /左左右，基本没有一手商铺销售。右，基本没有一手商铺销售。三、市场竞争环境分析三、市场竞争环境分析 东凤镇商业发展现状小结：东凤镇商

20、业发展现状小结：郭铨辉郭铨辉天佑城天佑城业态分布：业态分布：-1F-1F：停车场；：停车场； 1F 1F：珠宝、服饰、皮具、名店街；：珠宝、服饰、皮具、名店街； 2F 2F：运动休闲服饰、童装、超市；：运动休闲服饰、童装、超市； 3F 3F：数码港、休闲、娱乐；：数码港、休闲、娱乐； 4F 4F：休闲、娱乐；：休闲、娱乐； 5F 5F：健身美容。：健身美容。 天佑城位于顺德区容桂镇，项目占地天佑城位于顺德区容桂镇，项目占地5 5万多平方万多平方米，商业总面积米，商业总面积1010万平方米。全优化的购物、饮食、万平方米。全优化的购物、饮食、文化、娱乐、运动五大核心全新业态格局，以及创文化、娱乐、

21、运动五大核心全新业态格局，以及创新的商业运营模式新的商业运营模式SHOPPING MALLSHOPPING MALL理念吸引来自本地理念吸引来自本地的大良、容桂、杏坛、均安以及周边城镇的中山南的大良、容桂、杏坛、均安以及周边城镇的中山南头、东凤、小榄、江门等地的消费人流，拥有八大头、东凤、小榄、江门等地的消费人流，拥有八大主题名店和三百多家专门店的多业态组合吸引了国主题名店和三百多家专门店的多业态组合吸引了国内外众多品牌商家纷纷入驻。内外众多品牌商家纷纷入驻。四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉 中山市具规模的商业地产之一，总建筑中山市具规模的商业地产之一，总建筑面积面积1

22、10000110000平方米；涵盖了超市、百货、专平方米；涵盖了超市、百货、专业店、专卖店、高档餐馆、娱乐等多种业态；业店、专卖店、高档餐馆、娱乐等多种业态；该项目在中山影响力非常大，聚集了大量的该项目在中山影响力非常大，聚集了大量的人流，以此为中心形成了一个具有强大辐射人流，以此为中心形成了一个具有强大辐射力的商业圈，由于大信的存在，周边的商铺、力的商业圈，由于大信的存在，周边的商铺、住宅均有明显的升值，是目前中山商业强势住宅均有明显的升值，是目前中山商业强势的引擎之一。的引擎之一。代表品牌：代表品牌：大润发、优越百货、国美、肯德大润发、优越百货、国美、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、屈臣氏、真功夫

23、等基、麦当劳、彩蝶轩、屈臣氏、真功夫等 大信新都会（中山店）大信新都会（中山店）业态分布：业态分布：-1F-1F：餐饮、电脑城、儿童百货；：餐饮、电脑城、儿童百货； 1F 1F：优越百货、时尚精品、国美电器、：优越百货、时尚精品、国美电器、 屈臣氏、肯德基；屈臣氏、肯德基； 2F 2F：优越百货、大润发、通讯；：优越百货、大润发、通讯； 3F 3F：优越百货、大润发、书城、儿童乐园；：优越百货、大润发、书城、儿童乐园； 4F 4F：KTVKTV、家居用品；、家居用品； 5F 5F：家居用品、餐饮、电影城、游艺城。：家居用品、餐饮、电影城、游艺城。四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨

24、辉郭铨辉 小榄店是中山店的复制品，无论是项目小榄店是中山店的复制品，无论是项目规模、业态规划、商家组合、辐射力、影响规模、业态规划、商家组合、辐射力、影响力均一致。力均一致。代表品牌：大润发、优越百货、苏宁、肯德代表品牌：大润发、优越百货、苏宁、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、屈臣氏、真功夫等基、麦当劳、彩蝶轩、屈臣氏、真功夫等 业态分布：业态分布：1F1F：珠宝手表、苏宁电器城、休闲运动服饰、：珠宝手表、苏宁电器城、休闲运动服饰、 手机城、屈臣氏、肯德基、手机城、屈臣氏、肯德基、2F2F：优越百货、大润发；：优越百货、大润发；3F3F：优越百货、大润发、儿童乐园、：优越百货、大润发、儿童乐园、 西餐

25、厅、美容、网吧；西餐厅、美容、网吧；4F4F：电影城、娱乐城、乐淘状元坊；：电影城、娱乐城、乐淘状元坊； 休闲运动服饰；休闲运动服饰；5F5F：饭店、：饭店、KTVKTV。大信新都会（小榄店）大信新都会（小榄店）四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉 位于康华路，总建筑面积位于康华路，总建筑面积8000080000平方米；平方米；是集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店于一是集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店于一体的大型商业项目，该项目现在招商阶段。体的大型商业项目，该项目现在招商阶段。业态分布：业态分布：1F1F：手表珠宝、化妆品、皮具、超市；：手表珠宝、化妆品、皮具、超市；2F2F：

26、女士服饰、男女鞋具、超市；：女士服饰、男女鞋具、超市；3F3F：男士服装、休闲运动系列、童装童鞋、：男士服装、休闲运动系列、童装童鞋、 床上用品、娱乐城。床上用品、娱乐城。恒基商业广场恒基商业广场四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉 位于东区中山三路的益华百货于位于东区中山三路的益华百货于9090年代年代中期兴建并投入使用，是当时中山炙手可热中期兴建并投入使用，是当时中山炙手可热的大型零售业旗舰。项目周边高档住宅林立，的大型零售业旗舰。项目周边高档住宅林立，如雍景园、恒信花园、豪逸华廷、俊轩庭等，如雍景园、恒信花园、豪逸华廷、俊轩庭等，主要居住着具有一定生活品味和消费能力的

27、主要居住着具有一定生活品味和消费能力的人群，作为益华百货本身走的也属中高端路人群，作为益华百货本身走的也属中高端路线，目前经营的包括餐饮、娱乐、电器、服线，目前经营的包括餐饮、娱乐、电器、服饰、百货等商业形态。饰、百货等商业形态。代表品牌：代表品牌：周大福、四海电器、哈根达斯、周大福、四海电器、哈根达斯、乐家超市等乐家超市等业态分布：业态分布：1F1F：乐家综合超市、珠宝手表、男士服装、：乐家综合超市、珠宝手表、男士服装、 皮具、化妆品、品牌专卖；皮具、化妆品、品牌专卖；2F2F：乐家综合超市、女士服装、内衣、：乐家综合超市、女士服装、内衣、 皮具、餐饮；皮具、餐饮；3F3F：乐家综合超市、男

28、士服饰、：乐家综合超市、男士服饰、 运动休闲服饰、运动用品；运动休闲服饰、运动用品；4F4F：乐家综合超市、床上用品、童装童鞋、：乐家综合超市、床上用品、童装童鞋、 儿童乐园、餐饮、品牌折扣店。儿童乐园、餐饮、品牌折扣店。益华百货益华百货四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉 位于中山一路，总建筑面积位于中山一路，总建筑面积2300023000平方米，平方米，属于一个较大型的综合购物商场，集百货、属于一个较大型的综合购物商场，集百货、超市、电器、饮食等多种业态的组合。超市、电器、饮食等多种业态的组合。 业态分布：业态分布：1F1F：超市；：超市；2F2F：男女服装、内衣、珠宝

29、、皮具、：男女服装、内衣、珠宝、皮具、 化妆品、体育用品；化妆品、体育用品；3F3F：日用品、家居用品、小家电；：日用品、家居用品、小家电；4F4F：童装童鞋、儿童玩具、餐饮、：童装童鞋、儿童玩具、餐饮、 婴幼儿用品、儿童乐园。婴幼儿用品、儿童乐园。吉之岛吉之岛四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉 假日广场位于孙文东路和兴中道交界的繁华假日广场位于孙文东路和兴中道交界的繁华处，占地共处，占地共3333亩、总建筑面积亩、总建筑面积5300053000平方米，是平方米，是中山新的大型商业广场之一，是商场、写字楼组中山新的大型商业广场之一，是商场、写字楼组合成的复合型商业，项目合

30、成的复合型商业，项目0505年初开业至今经营状年初开业至今经营状况一直不错，新式写字楼也较受企业青睐。目前况一直不错，新式写字楼也较受企业青睐。目前的假日广场已成为集休闲文化、配套饮食、购物的假日广场已成为集休闲文化、配套饮食、购物消遣、商务办公于一体的大型商业项目。消遣、商务办公于一体的大型商业项目。代表品牌：代表品牌：百佳超市、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、百佳超市、肯德基、麦当劳、彩蝶轩、明廊眼镜、颐东大酒楼等明廊眼镜、颐东大酒楼等 业态分布：业态分布：1F1F：男女品牌服装、休闲购物步行街、：男女品牌服装、休闲购物步行街、 餐饮、珠宝、化妆品；餐饮、珠宝、化妆品；2F2F：餐饮、综合超市。：

31、餐饮、综合超市。假日广场假日广场四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉小结：小结：1 1、中山城区整体的零售商业环境很成熟，是周边镇区消费、中山城区整体的零售商业环境很成熟，是周边镇区消费外流的主要目的地外流的主要目的地, ,大部分商场业态丰富齐全，都是大部分商场业态丰富齐全，都是大大而全以家庭式消费为主的购物中心而全以家庭式消费为主的购物中心；2 2、从以上的成功案例看、从以上的成功案例看在业态规划方面都有共性在业态规划方面都有共性：四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉关联项目租金对比关联项目租金对比备注：以上租金、物业管理费均按建筑面积计算。备注：以上

32、租金、物业管理费均按建筑面积计算。四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉备注：以上租金均按建筑面积计算。备注：以上租金均按建筑面积计算。关联项目租金对比关联项目租金对比四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉小结：小结： 1 1、中山城区或小榄像大信新都会、益华百货等商场均采取、中山城区或小榄像大信新都会、益华百货等商场均采取自营、联营或销售额扣点的形式出租，扣点比例幅度在自营、联营或销售额扣点的形式出租，扣点比例幅度在20%-26%20%-26%；2 2、而其他镇区如南头、黄浦、三角等地方商业规模都很少，、而其他镇区如南头、黄浦、三角等地方商业规模都很少，一

33、般在一般在7000 7000 10000 10000平方米，平方米，也很少三楼以上成功的案也很少三楼以上成功的案例例，基本采用按月收租的方式：，基本采用按月收租的方式： 街铺平均租金约街铺平均租金约9090元元/ / /月月; ; 内铺约内铺约50-6050-60元元/ / /月月; ; 二层在二层在35-4035-40元元/ / /月之间。月之间。3 3、另外还有最大的特征，这些、另外还有最大的特征，这些商场不销售商场不销售，产权集中、统，产权集中、统一经营。一经营。四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉 针对本项目需要进行销售的特点，我们选取周边城市正针对本项目需要进行销

34、售的特点，我们选取周边城市正在销售或我司实际操作过的案例对该类型物业的销售手法进在销售或我司实际操作过的案例对该类型物业的销售手法进行分析。行分析。四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况专项调查专项调查郭铨辉郭铨辉顺德容桂新翼银座（同类型项目近期成功案例）顺德容桂新翼银座（同类型项目近期成功案例） 新翼银座位于容桂核心文塔商圈，依傍容桂商业航母天佑城，商业面积新翼银座位于容桂核心文塔商圈，依傍容桂商业航母天佑城，商业面积约约60006000平方米，初步定位以女性用品为主的主题商城。目前二层售价约平方米，初步定位以女性用品为主的主题商城。目前二层售价约2800028000元元/ / （按套

35、内面积计算）；（按套内面积计算）；6 6年返租，年返租，前前6 6年实收年回报率年实收年回报率6%6%，其中，其中首年回报在物业交付时一次性返还，剩余首年回报在物业交付时一次性返还，剩余5 5年逐月返还；在签订商品房买卖年逐月返还；在签订商品房买卖合同时由业主与物业管理公司签订委托经营管理合同，由发展商作担保合同时由业主与物业管理公司签订委托经营管理合同，由发展商作担保；返；返租期内物业管理公司代收、代支经营过程产生的水、电、管理费等。租期内物业管理公司代收、代支经营过程产生的水、电、管理费等。郭铨辉郭铨辉容桂君豪酒店（我司近期实操案例）容桂君豪酒店（我司近期实操案例） 项目位于容奇大道，是纯

36、投资型的产权项目位于容奇大道，是纯投资型的产权式江景酒店，是容桂少有的四星级酒店，成式江景酒店，是容桂少有的四星级酒店，成熟经营熟经营5 5年之久。年之久。 目前销售均价约目前销售均价约1100011000元元/ /（按套内面（按套内面积计算），积计算），1010年返租平均实收回报率年返租平均实收回报率7.5%7.5%，可选回报形式：可选回报形式： 前前5 5年回报率年回报率8%8%，后，后5 5年回报率年回报率7%7%； 前前5 5年回报率年回报率10%10%，后，后5 5年回报率年回报率5%5%。 该项目现属二手物业销售，新业主签订该项目现属二手物业销售，新业主签订买卖合同后与酒店管理公司

37、签订委托经营管买卖合同后与酒店管理公司签订委托经营管理合同，理合同，由甲方属下的富士电梯公司作担保，由甲方属下的富士电梯公司作担保，返租期满后若业主认为酒店经营不能达到预返租期满后若业主认为酒店经营不能达到预期经济效益，期经济效益，开发商按原购买价回购该物业开发商按原购买价回购该物业。返租期内业主不需缴付任何水、电、管理费返租期内业主不需缴付任何水、电、管理费等，返租期后的管理费暂不约定。等，返租期后的管理费暂不约定。郭铨辉郭铨辉大良新红棉大厦（同类型项目近期成功案例）大良新红棉大厦（同类型项目近期成功案例） 红棉大厦位于大良老街宜新路，红棉大厦位于大良老街宜新路，比邻华盖路商业步行街、新世界

38、中心比邻华盖路商业步行街、新世界中心和即将落成的广百百货，定位产权式和即将落成的广百百货，定位产权式酒店公寓，由单套套内面积酒店公寓，由单套套内面积28 - 5428 - 54的单间或两房一厅组成，目前销售的单间或两房一厅组成，目前销售均价约均价约1600016000元元/ /（按套内面积计（按套内面积计算）。算）。业主购买物业同时，需与物业业主购买物业同时，需与物业管理公司签订管理公司签订5 5年期限的租赁合同，年期限的租赁合同，物业管理公司以年回报率物业管理公司以年回报率8%8%的金额逐的金额逐月返还给业主，但租赁过程产生的房月返还给业主，但租赁过程产生的房产税（月回报金额产税（月回报金额

39、8%8%）和租赁期间的）和租赁期间的管理费（管理费（5 5元元/ / / /月）由业主承担，月）由业主承担，在返还回报中扣减，另外该返租期间，在返还回报中扣减，另外该返租期间，开发商不提供任何担保承诺。开发商不提供任何担保承诺。郭铨辉郭铨辉新兴时代广场（我司近期实操项目）新兴时代广场（我司近期实操项目） 时代广场位于云浮市新兴县环城北路，商业面积时代广场位于云浮市新兴县环城北路，商业面积2000020000多平方米，是新多平方米，是新兴县首个集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店于一体的商业广场。目前销售均兴县首个集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店于一体的商业广场。目前销售均价价1800018000元元/

40、 / （面价，按建筑面积计算），（面价，按建筑面积计算），业主购买商铺时需与开发商签业主购买商铺时需与开发商签订订3 3年期限经营权转让协议，并同意将一次性扣减回报率年期限经营权转让协议，并同意将一次性扣减回报率24%24%后的房款作为买后的房款作为买卖合同成交价格卖合同成交价格，返租期内商铺的水、电、管理费、租赁税等费用由开发商，返租期内商铺的水、电、管理费、租赁税等费用由开发商承担，商铺出租后以业主名义与商家签订租赁合同，承担，商铺出租后以业主名义与商家签订租赁合同，并以业主名义缴纳租赁并以业主名义缴纳租赁税税。郭铨辉郭铨辉湛江白马服装城（我司近期实操项目）湛江白马服装城（我司近期实操项目

41、） 湛江白马服装城位于湛江服装批发商圈，地处新旧商圈中轴线，商业面湛江白马服装城位于湛江服装批发商圈，地处新旧商圈中轴线，商业面积接近积接近3 3万平方米，定位湛江首个产权式服装批零商城。首层销售均价约万平方米，定位湛江首个产权式服装批零商城。首层销售均价约2200022000元元/ /, ,二层销售均价约二层销售均价约1300013000元元/ /（面价），（面价），业主购买商铺时与物业业主购买商铺时与物业管理公司签订管理公司签订3 3年免租合同，并同意以扣减回报率年免租合同，并同意以扣减回报率24%24%后的总房款作为买卖合后的总房款作为买卖合同成交价格同成交价格，业主，业主3 3年后收回

42、商铺，返租期内水、电、管理费、租赁税由物年后收回商铺，返租期内水、电、管理费、租赁税由物业管理公司或使用者承担。业管理公司或使用者承担。郭铨辉郭铨辉南宁大嘉汇建材家居城（国内关注项目）南宁大嘉汇建材家居城（国内关注项目） 大嘉汇国际建材家具城商业建筑面积大嘉汇国际建材家具城商业建筑面积5050万平方米，致力打造集展示、交万平方米，致力打造集展示、交易、办公、仓储、物流、餐饮、休闲为一体广西首席建材家居一站式体验中易、办公、仓储、物流、餐饮、休闲为一体广西首席建材家居一站式体验中心，销售价格心，销售价格7000 7000 22000 22000元元/ /于于1111月月2828日开售。发展商作为

43、担保，日开售。发展商作为担保，业主业主委托经营管理公司委托经营管理公司“2020年返租年返租”统一管理，其中统一管理，其中1-31-3年回报年回报6%6%、4-64-6年回报年回报7.5%7.5%、7-97-9年回报年回报9%9%、10-2010-20年回报年回报10%10%，每半年返还一次，但业主需承担经，每半年返还一次，但业主需承担经营过程中租赁税即回报金额的营过程中租赁税即回报金额的11.5%11.5%。郭铨辉郭铨辉各项目返租条件设定横向对比各项目返租条件设定横向对比 四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉1 1、销售方式、销售方式 凡进行对外销售的商场物业均采用凡进行

44、对外销售的商场物业均采用“售后返租售后返租”的销售方式。的销售方式。四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况 2 2、返租方式、返租方式 方式一：返租租金一次性在总房价中扣减险，合同金额为扣减返方式一：返租租金一次性在总房价中扣减险，合同金额为扣减返租租金后的成交金额。租租金后的成交金额。 方式二：返租租金分次返还，合同金额为未扣减返租租金的成交方式二：返租租金分次返还，合同金额为未扣减返租租金的成交金额。金额。专项调查小结：专项调查小结：郭铨辉郭铨辉四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况3 3、返租年限、返租年限 采用返租租金一次性返还模式，返租时间一般不超过采用返租租金一次性返还

45、模式，返租时间一般不超过3 3年年 采用返租租金逐月返还模式，返租时间一般采用返租租金逐月返还模式，返租时间一般5-65-6年。年。4 4、返租回报率、返租回报率 采用返租租金一次性返还模式，返租租金回报率一般设定为采用返租租金一次性返还模式，返租租金回报率一般设定为8%8%； 采用返租租金逐月返还模式，返租租金回报率一般设定为采用返租租金逐月返还模式，返租租金回报率一般设定为6%-7%6%-7%； 部分增值空间不大的物业（酒店、公寓），返租租金回报率一般部分增值空间不大的物业（酒店、公寓），返租租金回报率一般 设定为设定为8%-10%8%-10%；5 5、担保回购、担保回购 部分发展商为增强

46、投资者的购买信心，部分发展商为增强投资者的购买信心，会设定担保，甚至做回购会设定担保，甚至做回购承诺承诺。郭铨辉郭铨辉二层租赁价格：二层租赁价格：110-140110-140元元/ / /月（建筑面积）月（建筑面积）二层成交价格：二层成交价格：2800028000元元/ /二层市场价格：二层市场价格：1792017920元元/ /6 6年委托经营，年回报率年委托经营，年回报率6%6%，合计，合计36%36%；首年一次性返还，其余逐月返还。首年一次性返还，其余逐月返还。二层租赁价格：二层租赁价格：105105元元/ / /月（套内面积）月（套内面积）实用率实用率85%85%年回报率年回报率7%7

47、%案例定价体系分析案例定价体系分析 - - 新翼银座新翼银座 租金反推法：直接利用租金反推目标销售底价，然后结租金反推法：直接利用租金反推目标销售底价，然后结合返租政策再反推销售成交价格，保证发展商的基本收益。合返租政策再反推销售成交价格，保证发展商的基本收益。3.84%四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉案例定价体系分析案例定价体系分析 新兴时代广场新兴时代广场 首层面价：首层面价：1800018000元元/ /首层成交价格：首层成交价格：1350013500元元/ /3 3年经营权转让，年回报率年经营权转让，年回报率8%8%，合计，合计24%24%；在房款中一次性扣减并

48、写进合同价格。在房款中一次性扣减并写进合同价格。首层租赁价格：首层租赁价格：6565元元/ / /月（建筑面积）月（建筑面积）年回报率年回报率5.8%5.8%4.33%四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉案例定价体系分析案例定价体系分析 湛江白马服装城湛江白马服装城 首层面价：首层面价：2200022000元元/ /首层成交价格：首层成交价格：1650016500元元/ /打打7676折，折，3 3年免租给物业公司年免租给物业公司（相当于年回报（相当于年回报8%8%）；）；房款扣减后写进合同价格。房款扣减后写进合同价格。首层租赁价格：首层租赁价格：8080元元/ / /月（

49、建筑面积）月（建筑面积）年回报率年回报率5.8%5.8% 市场对比结合回报反推：根据市场的对比制定销售价格市场对比结合回报反推：根据市场的对比制定销售价格（制定过程与租金没有直接联系），然后利用返租政策形成（制定过程与租金没有直接联系），然后利用返租政策形成面价，通过该手段获得前三年租金并有效控制成交总价。面价，通过该手段获得前三年租金并有效控制成交总价。4.36%四、关联性商业项目概况四、关联性商业项目概况郭铨辉郭铨辉目目 录录第一部分：前期市场调查第一部分：前期市场调查第二部分：商业经营定位第二部分：商业经营定位 一、项目理解一、项目理解 二、功能定位与业态组合二、功能定位与业态组合 三、

50、目标招商及销售对象三、目标招商及销售对象 四、总体形象定位四、总体形象定位第三部分：项目租售策略第三部分：项目租售策略第四部分：营销推广实施第四部分：营销推广实施郭铨辉郭铨辉凯盛广场商业项目概况凯盛广场商业项目概况1 1、位于东凤镇凤翔大道（东阜公路）与、位于东凤镇凤翔大道（东阜公路）与105105国道交接处，国道交接处， 北邻顺德容桂，南接东升、小榄。北邻顺德容桂，南接东升、小榄。2 2、用地面积为、用地面积为1609916099，总建筑面积，总建筑面积8923489234； 商场部分建筑面积约商场部分建筑面积约2588225882；预留停车位约；预留停车位约600600个；个；3 3、地块

51、长约、地块长约165165米，宽约米，宽约7575米，商场部分共米，商场部分共4 4层。层。一、项目理解一、项目理解郭铨辉郭铨辉S(S(优势优势) )WOTWOT分析分析交通地段优势，巨大发展空间交通地段优势，巨大发展空间 东凤镇地处中山市东凤镇地处中山市“北大门北大门”，北邻顺德容桂，南接东升小榄，项目地，北邻顺德容桂，南接东升小榄，项目地处处105105国道、国道、364364省道（东阜公路）交汇处，往东连接广珠西线和正在建设的省道（东阜公路）交汇处，往东连接广珠西线和正在建设的珠三角城际快速轨道，交通网络便捷发达，人流易达性相当强，其难以复制珠三角城际快速轨道，交通网络便捷发达，人流易达

52、性相当强，其难以复制的区位优势为项目带来了巨大的发展空间。的区位优势为项目带来了巨大的发展空间。规模优势规模优势 项目商业体量约项目商业体量约2.62.6万平方米，对于镇级市场，规模较大、体量适中，可万平方米，对于镇级市场，规模较大、体量适中，可容纳购物、餐饮、娱乐等多种业态，能满足各品类品牌商家的经营需要，体容纳购物、餐饮、娱乐等多种业态，能满足各品类品牌商家的经营需要，体现其综合性，从而形成较大的市场号召力。现其综合性，从而形成较大的市场号召力。建筑立面时尚大气，停车位配套充足建筑立面时尚大气，停车位配套充足 项目建筑立面规划时尚、大气、可塑性强；双面临街，临街商铺长达项目建筑立面规划时尚

53、、大气、可塑性强；双面临街，临街商铺长达165165米，极具商业价值；设置地下和户外停车位，预留约米，极具商业价值；设置地下和户外停车位，预留约600600个停车位。个停车位。一、项目理解一、项目理解郭铨辉郭铨辉S SW(W(劣势劣势) )OTOT分析分析商业气氛尚未成熟，不利于项目前期经营商业气氛尚未成熟，不利于项目前期经营 东凤镇整体环境目前尚未形成较为成熟的商业氛围，可能会导致目标品东凤镇整体环境目前尚未形成较为成熟的商业氛围，可能会导致目标品牌商家预期信心不足，对项目的全面销售、招商及前期经营将造成不利影响。牌商家预期信心不足，对项目的全面销售、招商及前期经营将造成不利影响。低端市场消

54、费意识薄弱，中高端市场消费外流低端市场消费意识薄弱，中高端市场消费外流 周边居民对传统业态和传统零售品具有一定的消费惯性，奢侈品消费意周边居民对传统业态和传统零售品具有一定的消费惯性，奢侈品消费意识薄弱，部分消费能力较强的有可能习惯于前往广州、中山或顺德，而本地识薄弱，部分消费能力较强的有可能习惯于前往广州、中山或顺德，而本地却缺乏享受性消费的商业载体。却缺乏享受性消费的商业载体。在售商铺销售价格低，可参考项目少在售商铺销售价格低，可参考项目少 目前东凤镇较少商铺或投资型在售物业，整体投资环境尚未成熟，而且目前东凤镇较少商铺或投资型在售物业，整体投资环境尚未成熟，而且周边商铺销售价格不高，与本

55、项目价格容易形成强烈对比。周边商铺销售价格不高，与本项目价格容易形成强烈对比。一、项目理解一、项目理解郭铨辉郭铨辉SWSWO(O(机会机会) )T T分析分析城市规划重点城市规划重点 项目所在的地段，是东凤镇政府的重点规划区域，在政策和资金各方面项目所在的地段，是东凤镇政府的重点规划区域，在政策和资金各方面都受到大力支持，同时该区域为整个中山西北组团未来的副商业中心及东凤都受到大力支持，同时该区域为整个中山西北组团未来的副商业中心及东凤镇的新城镇规划的商业中心。镇的新城镇规划的商业中心。住宅限购，投资客转战商铺住宅限购，投资客转战商铺 随着随着“国十条国十条”调控政策的指向性日渐明朗，住宅类地

56、产投资处处受限，调控政策的指向性日渐明朗，住宅类地产投资处处受限，有可能吸引大量的投资资金转向商铺投资。有可能吸引大量的投资资金转向商铺投资。消费空白、市场需求消费空白、市场需求 项目周边整体的消费能力处于上升态势，当地缺乏一个综合性的大型商项目周边整体的消费能力处于上升态势，当地缺乏一个综合性的大型商业中心去满足这潜在的巨大需求，所以项目的开发将能够弥补由此产生的市业中心去满足这潜在的巨大需求，所以项目的开发将能够弥补由此产生的市场空白。场空白。一、项目理解一、项目理解郭铨辉郭铨辉SWOSWOT(T(威胁威胁) )分析分析潜在竞争对手潜在竞争对手 壹加壹等商超是中山本土老字号品牌，以及时代广

57、场，对本项目的未来壹加壹等商超是中山本土老字号品牌，以及时代广场，对本项目的未来都是极大威胁。都是极大威胁。周边未有成功经营至三层或以上的商场周边未有成功经营至三层或以上的商场 东凤镇内基本都是最高只有三层的超市，包括小榄、古镇、东升、黄浦、东凤镇内基本都是最高只有三层的超市，包括小榄、古镇、东升、黄浦、三角等周边镇区，三角等周边镇区，3 3楼以上经营成功的很少。楼以上经营成功的很少。一、项目理解一、项目理解郭铨辉郭铨辉一、项目理解一、项目理解SOSO策略分析策略分析1 1、把握、把握“住宅限购住宅限购”的政策调控时机，的政策调控时机，加快本项目的工程进度，加快本项目的工程进度，争取尽快开售争

58、取尽快开售；2 2、充分利用东凤城市规划的指导方向充分利用东凤城市规划的指导方向，拉升区位形象；，拉升区位形象；3 3、借助项目规模和时尚外形，、借助项目规模和时尚外形，树立标杆形象形成号召力树立标杆形象形成号召力；3 3、抓准市场综合性、享受性消费的空白抓准市场综合性、享受性消费的空白，迎合需求进行差异化的，迎合需求进行差异化的定位和竞争。定位和竞争。WTWT策略分析策略分析1 1、参考中山市场成熟案例，指导本项目各楼层业态定位；、参考中山市场成熟案例，指导本项目各楼层业态定位；2 2、切合市场，、切合市场，避免盲目高档次避免盲目高档次，适当在现有零售行业中有所提升。，适当在现有零售行业中有

59、所提升。郭铨辉郭铨辉区域型、综合性、生活区域型、综合性、生活化、时尚化的购物中心。化、时尚化的购物中心。区域型：区域型：地处中山市西北组团的副中心，以项目所处的凤翔路（东阜路）为圆心，覆盖东凤镇。综合性：综合性：集休闲、购物、美食、娱乐于一体的综合性、一站式消费的体验式购物环境。生活化：生活化：品牌结构及商品档次以中档知名商品、服务品牌为基础，以中档齐全为号召力，注重家庭购物体验。 时尚化：时尚化：收入水平不断提高的年轻消费群将成为项目的核心目标消费群之一，时尚化的购物主题将能深入挖掘他们的消费能力，吸引受众消费意欲。项目总体功能定位：项目总体功能定位：二、功能定位与业态组合二、功能定位与业态

60、组合 郭铨辉郭铨辉东凤汇集休闲、购物、东凤汇集休闲、购物、美食、娱乐为一体的购物中心美食、娱乐为一体的购物中心二、功能定位与业态组合二、功能定位与业态组合 郭铨辉郭铨辉1 1、项目地处非传统商业中心，周边已有壹加壹等知名本地连锁超市，本、项目地处非传统商业中心，周边已有壹加壹等知名本地连锁超市，本项目必须强化主力店的影响力和号召力，建议在招商时适当把主力店项目必须强化主力店的影响力和号召力，建议在招商时适当把主力店的条件放宽，可在的条件放宽，可在1-31-3楼中庭以上位置灵活选择；楼中庭以上位置灵活选择；2 2、首层以强化中档、适度高端为宗旨，选择抗风险力强、形象档次较佳、首层以强化中档、适度