锦绣“好吃街”招商项目策划

1、n 当前文档修改密码：8362839锦绣“好吃街”招商方案第一部分：市场环境概述第二部分：竞争对手分析第三部分：战略分析（SWOT）第四部分：“好吃街”经营规划第五部分：招商策略第六部分：招商实施方案第一部分：市场环境概述一、 锦绣店面概述：1、内部环境（1）、店面层高在3.3米4.5米之间，进深：合作路有6.6米6.7米和4间11.5米、其它路为11.5或12米。（2）、店面没阁楼（只有15#A楼有二层46可做小夹层）。（3）、面内卫生间地板已做好，但由于锦绣地势西北高东南低导致同一店面走道与店面的高度差不等（4）、未租售店面大致集中在9#B、2#、5#、15#及合作路最大达400多。2、外

2、部环境（1）、锦绣花园城所处中山北路较偏地段，往东“君临世纪”拆迁未完成且拆迁时间没确定，往北未拆迁无商业行为，往西靠科山、坪山，往南是惠兴街和县医院。惠兴街一边还在进行拆迁，很多店面已搬迁，而县医院大门朝南，无法给锦绣带来正面商业气氛。可见锦绣现处孤立经营状态。（2）、惠安旧城改造已接近尾声，大多规划小区以半封闭式做内街店面的形式，以至惠安店面多且乱。租售都有一定程度的难度，如文苑、金石、新世纪等等。（3）、就招商而言，惠安现有案盘的店面都要进行招商。二、 消费者状况：由于惠安外来人口较少，因而消费群体主要以本地居民为主，从消费习性看以中低消费为主，心理特性主要表现为从众、易引导、爱热闹等特

3、点。三、 经营户状况： 经营户主要可划分为：大中型连锁商家、品牌专卖商、批发商、企业展售商、个体经营户和小商贩。各种商业都有其相对的消费人群，但经营情况较好的只有大中型连锁商家和专业市场经营户。而专业化、统一化经营将逐步成为惠安商业经营的发展趋势。第二部分：竞争对手分析主要竞争对手：霞张花园（店面定位为美食一条街）、中新花园和东南商业城。霞张花园位于惠兴街与建设街交汇处，地理位置优越，原有商业气氛浓，目前正在开发建设中。在其规划中有一条美食街，这与我们项目目前的招商定位相同，如果我们没在他们招商之前将招商工作完成的话，我们的招商难度将大大增加。中新花园位于惠安县最繁华的中山北街、八二三东街和建

4、设南街的中心地段，商业气氛非常浓重。目前其小区内的商业形态较为完善，特别是几家大型商业项目的进驻（如岛内价等）使中新花园城已初步形成以大型商场、电子一条街、小商品市场、娱乐、美食等商业模式。 东南商业城位于中山南街、八二三东街和建设南街交汇中心，与中新花园隔八二三街相望。是目前惠安开发量最大的项目，商业规划有：步行街、大型商场、休闲购物广场和大量的沿街店面。它的建成对惠安房地产市场是个巨大的冲击，市场的竞争激烈程度将达到最大化。现其一期安置部分正在外装修，由于其有地段上的优势，如我们未在其建设期内招商成功今后将相当困难。 间接竞争：目前在惠安各条街已经形成的大中型餐饮店。因这些餐饮店大都已经营

5、一段时间，都有其较固定的消费群，如我们没办法招一部分进驻我们“好吃街”，那对我们“好吃街的招商将有一定的影响。第三部分：战略分析（SWOT）一、 优势和机会点：1、 有现房马上可进行装修经营。2、 大面积的店面未销售我们可灵活对店面进行招商。3、在租金方面实行低租金政策。4、在时间上：赶在石灵街未全部拆迁，而有同样规划美食街的霞张花园未建设好。5、 惠安县医院及对面即将开盘的君临世纪可吸引部分客户。6、 惠安大面积旧城改造有很多店面拆迁同时短时间内不能建成。而目前有现成店面可以马上经营的就只有锦绣了，其它象中心花园以销售为主的不可能进行大规模招商。二、 问题和威胁点： 1、地段相对较偏，原有的

6、区域没有商业的氛围。 2、配套设施不齐全：道路、停车位等都不能满足大的要求。 3、对面的君临世纪拆迁工作缓慢。在“好吃街”开街之前如未拆迁完，那拆迁产生的尘土对美食商家的经营将有很大的影响。4、绣店面层高低是招商的一个障碍。美食类大多需要较大的经营场所，一般老板会考虑租金较便宜的阁楼或有夹层，而我们目前只有大量相连的空置店面。第四部分：“好吃街”经营规划一、 “好吃街”整体定位： “好吃街”以“人无我有，人有我精。”的规划理念，将附近县市中极具地方或民族特色的风味小吃、精致小点、特味小菜招入其中，并结合当地的一些稍有规模的特色餐厅以此建立惠安第一条以中华饮食文化“精美情礼”为主题的美食街。 精

7、，是对中华饮食文化的内在品质的概括。孔子说过：“食不厌精，脍不厌细”。这反映了先民对于饮食的精品意识。当然，这可能仅仅局限于某些贵族阶层。但是，这种精品意识作为一种文化精神，却越来越广泛、越来越深入地渗透、贯彻到整个饮食活动过程中。选料、烹调、配伍乃至饮食环境，都体现着一个“精”字。 美，体现了饮食文化的审美特征。中华饮食之所以能够征服世界，重要原因之一，就在于它美。这种美，是指中国饮食活动形式与内容的完美统一，是指它给人们所带来的审美愉悦和精神享受。首先是味道美。孙中山先生讲“辨味不精，则烹调之术不妙”，将对“味”的审美视作烹调的第一要义。晏氏春秋中说：“和如羹焉。水火酰醢盐梅以烹鱼肉，焯之

8、以薪，宰夫和之，齐之以味。”讲的也是这个意思。 美作为饮食文化的一个基本内涵，它是中华饮食的魅力之所在，美贯穿在饮食活动过程的每一个环节中。 情，这是对中华饮食文化社会心理功能的概括。吃吃喝喝，不能简单视之，它实际上是人与人之间情感交流的媒介，是一种别开生面的社交活动。一边吃饭，一边聊天，可以做生意、交流信息、采访。朋友离合，送往迎来，人们都习惯于在饭桌上表达惜别或欢迎的心情，感情上的风波，人们也往往借酒菜平息。这是饮食活动对于社会心理的调节功能。过去的茶馆，大家坐下来喝茶、听书、摆龙门阵或者发泄对朝廷的不满，实在是一种极好的心理按摩。 中华饮食之所以具有“抒情”功能，是因为“饮德食和、万邦同

9、乐”的哲学思想和由此而出现的具有民族特点的饮食方式。 对于饮食活动中的情感文化，有个引导和提升品位的问题。我们要提倡健康优美、奋发向上的文化情调，追求一种高尚的情操。 “礼”，是指饮食活动的礼仪性。中国饮食讲究“礼，这与我们的传统文化有很大关系。生老病死、送往迎来、祭神敬祖都是礼。礼记礼运中说：“夫礼之初，始诸饮食。”“三礼”中几科没有一页不曾提到祭祀中的酒和食物。礼指一种秩序和规范。坐席的方向、箸匙的排列、上菜的次序都体现着“礼”。 我们谈“礼”，不要简单地将它看作一种礼仪，而应该将它理解成一种精神，一种内在的伦理精神。这种“礼”的精神，贯穿在饮食活动过程中，从而构成中国饮食文明的逻辑起点。

10、二、 “好吃街”主题概念提炼：随着人们生活水平的不断提高，人们对生活的品质有了更高的要求。对于吃，人们已经不在满足于吃饱就可以了，而更加关注于怎样能吃得好，吃得健康，吃得愉悦。“好吃街”含盖了三层意思：一是指这里的食物味道鲜美，二是指这里的食物很洁净很健康，三是指在这里吃得很开心很愉快。三、 “好吃街”功能规划：（见附图） 四、 配套及设施建议：整洁宽敞的16米美食街道，道路两边均有安装路灯。楼房严格按照国家标准设置消防设备。在“好吃街”入口处建有牌坊并有统一的广告宣传（如广告牌、罗马旗等）。五、 “好吃街”运营规划：将本地稍有规模的特色餐厅集中在沿中山北路的沿街店面内，这样可方便需要大场所的

11、食客就餐，同时也方便停放车辆。具有地方特色的小吃商家安排在岳路里，这样即可以弥补内街空间不够的局限有能充分发挥小店面的利用价值。在物业管理方面采用“管理统一化、管理专业化、管理人性化”对管理人员统一培训，组建一支专门的清洁、保安队伍，统一营业时间。成立一个专业服务队伍，专门解决商家提出的关于经营、广告宣传等方面的问题。第五部分：招商策略一、 项目整体营销策略：结合锦绣花园极具闽南特色的建筑外观，以惠安县独一无二的“特色小吃一条街”为商业诉求点，吸引商家进驻“好吃街”。二、 商业氛围营造策略：1、 重新装修接待中心，树立起一个全新的形象。引发客户的兴趣，增强客户的进驻信心。2、 制作广告牌、罗马

12、旗、宣传条等招商工具，烘托现场火热气氛。3、 在“好吃街”入口处（既1#B与9#A之间）建一个“好吃街”的牌坊。4、 将各商家的店名统一制作成挂旗的形式以烘托气氛。三、 招商政策：1、 政府优惠政策：向政府争取，凡是来此经营的业户享受减免相关税费，简化手续办理的相关政策。2、 优先入住政策：在招商活动开始阶段对前3名规模或品牌入住商家给予特别的优惠（在给予租金价格优惠的同时再赠送开业支持费5000元）。3、 大户：租用面积在300以上，带动市场人流作用显着且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年。4、 品牌户：租用面积在80-300之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合

13、同时免租两年。5、 散户：租用面积在80以下，一次性签订租赁合同在两年之时，免租一年。优惠对比表：租用面积()合约年限月租金免租年限实际月租金可节省开支四、 目标商户设定与选择1、 经营大、中型餐饮店的商家。2、 经营具有浓郁地方特色的风味小吃、精品糕点的商家。第六部分：招商实施方案一、 招商目标力争在2005年1月1日时“好吃街”开街。二、 招商推广方案1、召开招商大会邀请具有较强感召力和影响力的餐饮商家参加经营研讨会。2、举办“特色小吃节”时间：招商大会取得很好效果，有4、5家稍有规模的商家有进驻意向时（初步估计在11月中旬）。地点：惠安锦绣花园“好吃街”内。主题：以“惠安还缺什么？”为主

14、题，巧妙的将惠安县独一无二的特色小吃一条街“好吃街”引入其中，预示惠安还缺少象“好吃街”这样可以尝尽天下美食的好地方。3、广告媒体宣传第一篇：海报以与众不同，一定出众我有我精彩为主题作为开篇，全面系统的介绍了锦绣“好吃街”的自身的优势；版面以整版红色的为底，广告主题“与众不同，一定出众”特别突出，图中尤其是盖在建筑物上的那个“1”字与锦绣“好吃街”字样，首先向人们传达一种“好吃街”与众不同的形象，让他们对“好吃街”有一个印象；同时，建筑物的介绍在图上并未体现出来（广告上锦绣“好吃街”极具闽南地方特色的建筑物还是用线条勾划出来的），给“好吃街”遮上一层面纱，留给受众一种神密的感觉。 第二篇： 海

15、报以即将闪亮登场因你更精彩广告则重点诉求招商的相关事项，在广告设计中，还是采用了整版的红色来夺人眼球。文案主要对第一篇海报发出后，客户反馈和想探知的问题进行简述，形成新闻式的广告。 第三篇： 以爱你=爱自己将爱进行到底将“爱”进行了全新的诠释，文案中指出开发商及经营商之间的结合是爱的开始，在以后的日子里开发商将一道与经营商共同携手创造良好的经营环境，赢得更多的利润，寻求更大的发展。 第四篇： 以冬至为主题的人缘财源冬至圆心中充满爱广告，一边向广大的惠安人民表示节日的问候，一边向目标客户亮出与众不同的一招凡在冬至这天来锦绣“好吃街”现场参观者都可领取一份另人意想不到的惊喜。 第五篇： 在招商工作

16、接近尾声、准备开街时举办一个庆功酒会。广告以把酒当歌须尽欢金鸡晓年我们同举杯来答谢各商家对锦绣“好吃街”的支持和信任。三、 招商费用估算（待定）： 项 目费 用 内 容费用估算备 注现场包装“好吃街”现场广告、接待中心设置，形象广告运用2万元印刷品招商手册、宣传单页、海报等3万元公关活动现场SP活动、组织策划费用3万元合计8万元按项目金额的0.5%投入广告费四、 招商团队架构及人员组织职能：由售楼部业务人员和公司人员配合组成：招商部经理（负责人）： 1人。策划人员： 1人。招商部人员： 34人。人员组织职能：招商部经理（负责人） 对招商人员进行培训、清晰权责策划人员 （指导、配合） 招商部人员 现场接待及签订合约五、 招商进度安