振业城项目二期营销报告021141774

1、本报告是严格保密的振业城2-5期营销策略报告振业城项目部振业城项目部2010.2.252010.2.25本报告是严格保密的报告思路1 1目标解析目标解析2 2项目分析项目分析 与与 市场分析市场分析 3 3项目市场定位项目市场定位 4 4项目营销策略项目营销策略 5 5创新营销的思考创新营销的思考 本报告是严格保密的目标解析目标解析目标目标1 1操盘层面目标：年底前实现结转收入操盘层面目标：年底前实现结转收入6 6个亿，争取个亿，争取8 8个亿！个亿！2 2战略层面目标：树立振业城强势品牌和良好市场口碑，战略层面目标：树立振业城强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销！形成大盘生命力，

2、持续旺销！销售销售6 6个亿意味着什么？个亿意味着什么？u联排别墅、叠加别墅均价整体1.2万，推售率80%，销售率70%，别墅部分回款3.7亿；u高层的价格8000元/平米，推售率为15%，销售率70%预计回款2.5个亿，总体约6个亿。限制限制因素因素1 1整体经济形式和房地产市场走低，信心不足，不确定性强整体经济形式和房地产市场走低，信心不足，不确定性强2 2项目沉寂了项目沉寂了1 1年，需重塑项目高端市场形象年，需重塑项目高端市场形象20102010振业城面临怎样的目标和挑战？振业城面临怎样的目标和挑战？1本报告是严格保密的2项目分析与市场分析项目分析与市场分析2区域分析区域分析1市场和竞

3、争分析市场和竞争分析 3项目本体项目本体本报告是严格保密的1 1、“持续大幅度降息持续大幅度降息”：金融环境转为宽松：金融环境转为宽松08年下半年进入快速降息通道，贷款利率半年内数次大幅下调，希望鼓励金融环境向好发展2 2、“拉动内需拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽：楼市调控针对消费者单边放宽（1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张（2）超过两年的购房营业税取消（3）肯定地方救市，自行调整的权力（4）第二套房首付大幅降低当下市场：政策面放宽，之前调控政策逐步取消当下市场：政策面放宽，之前调控政策逐步取消+ +降息，市场反应良好降息，市场反应良好拉动国内房地产也就是拉动内需的表

4、现拉动国内房地产也就是拉动内需的表现宏观市场宏观市场本报告是严格保密的0808年年1111月，深圳一手房成交面积为月，深圳一手房成交面积为59.2259.22万平米，环比上升万平米，环比上升75.01%75.01%，同比也上升，同比也上升294.04%294.04%。08年11月，深圳一手房成交均价为12387元/平米，环比下降4.56%，同比也下降22.19%。从成交走势来看，一手房成交量呈上升走势，成交均价呈回落态势。金融机构人民币贷款基准利率在2007年连续6次加息后，于08年9月16号首次降息，接下来又连续数次降息。经过央行几次大幅降息，11月市场开始做出反应，成交量出现大幅度持续回暖

5、。周成交套数打破低迷破千，开始稳定在周成交套数打破低迷破千，开始稳定在1500-16001500-1600套左右套左右当下市场：政策刺激效果短期显现，成交量出现上当下市场：政策刺激效果短期显现，成交量出现上升趋势，价格仍在进一步回落升趋势，价格仍在进一步回落宏观市场宏观市场本报告是严格保密的0909年市场：有机遇，但是挑战更大年市场：有机遇，但是挑战更大宏观经济结构将经历长期而艰难的调整宏观经济结构将经历长期而艰难的调整此次宏观经济的调整源于结构失调，特别是中美之间的结构失调。中美经济的互补性在过去的十年间不断深入，同时也积累着巨额的风险。此次美国经济增长模式的崩溃将使得中国被迫进行经济结构的

6、调整。中国高投资、高出口的经济增长模式终结，但是新的增长点尚没有找到。过去十年里，消费占gdp的比重已经下降了10个百分点，将消费重新拉升将成为一项艰巨的任务，且美国的金融危机正向纵深发展，其影响还远未见底，因此很难说09年经济将回升。即使下半年比上半年在经济数据上有提高，也不能说明经济回升了。此次中国经济结构的调整应该是长期的过程，也远比98年亚洲金融风暴时更加深刻，gdp增长率可能会长期在低位徘徊。观点一：上半年经济低迷，下半年经观点一：上半年经济低迷，下半年经济回暖济回暖观点二：经济将随着美国次贷危机的观点二：经济将随着美国次贷危机的深入而更加下滑深入而更加下滑无论哪种观点，对于本项目而

7、言，在当前市场逐渐回暖的前提下，以合理的价位无论哪种观点，对于本项目而言，在当前市场逐渐回暖的前提下，以合理的价位确保项目快速旺销，从确保项目快速旺销，从0909年近期的市场表现可以看出，大户型单位开始走量，各年近期的市场表现可以看出，大户型单位开始走量，各区项目上门、成交均有较大的上升，因此区项目上门、成交均有较大的上升，因此0909年上半年对于项目而言是出货销售的年上半年对于项目而言是出货销售的好时机，而下半年随着经济危机对实体经济的影响的渗透，不可控的因素太多，好时机，而下半年随着经济危机对实体经济的影响的渗透，不可控的因素太多，因此振业城因此振业城2-52-5期应审慎大势期应审慎大势

8、，合理安排节奏、准确定位，跑赢大势！，合理安排节奏、准确定位，跑赢大势！宏观市场宏观市场本报告是严格保密的清林径中心城北五联连心路35.71.8联排/高层/公寓万科山景资源，品牌社区2401.5420深业紫麟山龙城路西龙盛大道南200.6联排/高层深业山景资源，品牌社区226-2761.5450-550十二橡树布吉镇坂田布龙路南侧14.7万1.1联排/高层大贸双地铁160-3301.2300-700中粮澜山广深高速宝安出口企龙山下11万1.1联排/独栋/高层 中粮地产交通便利，城市山居288-406未定600以上金域华府梅林关18.92.85联排/合院万科交通便利地铁物业，品牌社区联排：263

9、-293；合院：246-3302-3650-1000中海大山地新城金龙路与新区大道交汇处221.2洋房/联排中海景观资源，品牌社区南区：190-195，北区：228-232南区：1.4南区：240-360北区：390-610棠樾林枰大道400.8双拼/联排/高层万科高尔夫球场景观，品牌社区195以上2400-1000招华曦城广深高速宝安出口招商华侨城330.5双拼/联排/独栋招商/华侨城中国最大纯别墅区212-9123.7800-2000水榭山龙华玉龙路东侧8.50.6双拼/联排水榭花都山湖资源，纯粹th大社区（剩余单位）240-26041000以上香瑞园龙珠大道与南坪快速交汇101.7联排/

10、小高层佳兆业品牌大社区260-4883-4600-2000卓越维港科苑大道西，招商路与工业八路之间162联排/高层卓越后海豪宅区，未来升值潜力，片区最大th群220-3806-81000-3000曦湾华府后海填海区4.82叠拼/复式富力投资后海豪宅区，未来升值潜力170-220约3-5500-1000皇庭港湾南山区蛇口东填海区8.32联排/高层皇庭地产后海豪宅区，未来升值潜力300-350未定1000中信红树湾4期沙河东路与白石路交汇处153.1叠拼/高层中信城市海景，品牌大社区390-4223-61000以上东海岸大梅沙外环路高速北侧270.7联排/独栋/公寓万科山海资源，大梅沙片区资源（剩

11、余单位）联排：223，独栋416联排：3.5700-2000价格（万）价格（万） 总价区间（万）总价区间（万）深圳主要在售豪宅项目情况一览深圳主要在售豪宅项目情况一览项目名称项目名称位置位置建筑面积建筑面积（万）（万）容积率容积率产品结构产品结构开发商开发商项目价值点项目价值点面积段平面积段平米）米）市场竞争市场竞争本报告是严格保密的截至到截至到0909年年1 1月底在售别墅销售情况月底在售别墅销售情况市场竞争市场竞争项目项目总套数总套数累计销售累计销售套数套数当月销当月销售售当月实现均当月实现均价（万）价（万）当月销售总建当月销售总建面（平米）面（平米）剩余套数剩余套数销售率销售率凤凰谷凤凰

12、谷8266001680%佳兆业香瑞园佳兆业香瑞园227001532%卓越维港卓越维港604814.501280%招华曦城二期一批招华曦城二期一批975307764455%招华曦城二期二批招华曦城二期二批5425257142946%水榭山一期水榭山一期242100388%水榭山二期水榭山二期1391165311252379%万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲4743451500491%中海大山地中海大山地8428005633%星河丹堤星河丹堤d区区9177142681485%深业紫麟山深业紫麟山2022991.519314%天麓七区天麓七区564900788%天麓二区天麓二区443800686%万科东海岸

13、万科东海岸1079633.56751190%中信红树湾中信红树湾10813.33390280%天琴湾天琴湾31111.3485233%十二橡树庄园十二橡树庄园6118181.553003330%桂景园桂景园18861612.11590012732%本报告是严格保密的0909年年1 1月份，众多开发商利用元旦节日纷纷将新品推向市场，其中仅别墅项目就有两个，分别是位于龙月份，众多开发商利用元旦节日纷纷将新品推向市场，其中仅别墅项目就有两个，分别是位于龙岗区的十二橡树庄园及宝安区的桂景园因新盘的入市，导致本月别墅市场成交量有所上升，成交总量为岗区的十二橡树庄园及宝安区的桂景园因新盘的入市，导致本月别

14、墅市场成交量有所上升，成交总量为106106套，较上月的套，较上月的7373套环比增长了套环比增长了4545。新入市的两个别墅项目成交。新入市的两个别墅项目成交7979套，占套，占1 1月份总成交量的月份总成交量的7575，而成交总价均在而成交总价均在500500万左右。已入市的别墅产品成交量持续走低。万左右。已入市的别墅产品成交量持续走低。本报告是严格保密的6 6月月3 3月月4 4月月5 5月月佳兆业香瑞园/总计22套/剩余15套宝安龙坂南山罗湖20102010年年富力熙湾/2.9万/r=2/8套十二橡树/1.27万/r=1.12/双拼、联排/61套招华曦城二期一批（联排）/总计97套/剩

15、余44套1010月月7 7月月8 8月月9 9月月2 2月月1 1月月1212月月皇庭港湾/5.33万/r=2.0/联排、高层/约13套 凤凰谷/总计82套/剩余16套天琴湾/2.53万/独栋/约40套联泰梅沙湾/3.21万/独栋/r=0.23/66套万科金域华庭/9万 /r=2.8/联排、高层/25套兆丰溪山美地/13.71万/r=2/双拼、联排、高层/约80套深业紫麟山/总计98套/剩余30套招华曦城二期二批（独立+双拼）/总计54套/剩余29套龙岗0909年第一季度各别墅项目将入市加上年第一季度各别墅项目将入市加上0808年底年底市场存量，项目入市将面临较大的竞争市场存量，项目入市将面临

16、较大的竞争万科兰乔圣菲7.25万/r=0.6/独栋、双拼/剩余8套水榭山一期/总计24套/剩余2套水榭山二期/总计139（含16套双拼）/剩余40套盐田天麓七区/总计56套/剩余7套，天麓二区/总计44套/剩余6套万科东海岸/总计91（可售套数）/剩余10套南澳凯旋湾/3.2万/r=0.4/独栋/约100套2002008 8年年月亮湾别墅2.6万/r=1/独栋、双拼、联排、退台/91套中海大山地/总计299套/剩余75套金光华龙岸/19万/r=2.0/联排、高层/约60套注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目。 数据来源：世联资源平台数据截到09年1月初。推售密集期推售密集期12月市场可售

17、约月市场可售约350套套09年新推约年新推约650套套公园大地/13.71万/r=2/双拼、联排、高层/约80套振业城二期/23万 /r=1.54/联排/142套市场竞争市场竞争本报告是严格保密的别墅市场分类：别墅市场分类：宝安市场宝安市场代表项目：兰乔圣菲、曦城代表项目：兰乔圣菲、曦城总价区间：总价区间：800-1200万之间万之间客户群体：兰乔圣菲以本地客为主，曦城客户较为广泛，辐射全市。客户群体：兰乔圣菲以本地客为主，曦城客户较为广泛，辐射全市。龙坂市场龙坂市场代表项目：大山地、振业城、水榭山、十二橡树、紫麟山代表项目：大山地、振业城、水榭山、十二橡树、紫麟山总价区间：总价区间：300-

18、600万之间万之间客户群体：大山地以市区客户为主，水榭山与十二橡树以市区客户为主，紫麟山以客户群体：大山地以市区客户为主，水榭山与十二橡树以市区客户为主，紫麟山以本地客户为主。本地客户为主。盐田市场盐田市场代表项目：代表项目：天麓、东海岸、天琴湾天麓、东海岸、天琴湾价格区间：单价价格区间：单价4万以上万以上客户群体：全市范围内的度假型客户。客户群体：全市范围内的度假型客户。本报告是严格保密的市场竞争市场竞争项目项目总套数总套数累计销售套累计销售套数数当月销售当月销售数据数据当月实现均价当月实现均价当月销售总建当月销售总建面（平米）面（平米）剩余套数剩余套数销售率销售率（万元（万元/平米）平米）

19、百仕达乐湖百仕达乐湖94230352.174763932%东方尊峪东方尊峪16101603007100%鸿景翠峰鸿景翠峰447429001896%纯水岸四期纯水岸四期18016644.411001492%东堤园东堤园4522002349%中信红树湾中信红树湾4期期6253421272.6476528355%博海名苑博海名苑11670004660%浪琴半岛浪琴半岛44419762.160024744%兰溪谷二期兰溪谷二期4891000038920%侨香诺园侨香诺园20718742.35202090%首地容御首地容御11621009518%佳兆业香瑞园佳兆业香瑞园96041291.58105484

20、3%后海公馆后海公馆54835900018966%卓越维港高层卓越维港高层8648262.13896%招商海月招商海月5期期820（拼前）（拼前）577401.4460024370%皇庭港湾皇庭港湾50660452.3760044612%半岛城邦二期半岛城邦二期20201741631.81100273009%新世界四季山水新世界四季山水266（首批）（首批）863254018032%熙龙湾熙龙湾754622601.51100013282%星河丹堤高层区星河丹堤高层区1250872222383937870%公园大地公园大99658321887%万科城万科城6786784

21、1.262100100%截至到截至到0909年年1 1月底在售平面豪宅销售情况月底在售平面豪宅销售情况本报告是严格保密的0909年年1 1月份，平月份，平面豪宅成交保持面豪宅成交保持较好的态势，共较好的态势，共成交成交691691套（中套（中信红树湾、半岛信红树湾、半岛城邦本月开盘，城邦本月开盘，两盘销售两盘销售290290套套占总成交比例占总成交比例41%41%；卓越维港；卓越维港公示公示142142套，占套，占总成交比例总成交比例20%20%）。虽然较）。虽然较0808年年1212月份成交月份成交量减少量减少9999套，但套，但在市场环境欠佳在市场环境欠佳的阶段取得这样的阶段取得这样的成绩

22、也较为难的成绩也较为难得得 ，在价格上各，在价格上各项目并没有借助项目并没有借助元旦及春节做大元旦及春节做大力度的促销活动，力度的促销活动，本月平面豪宅成本月平面豪宅成交价格依然维持交价格依然维持在在0808年年1212月份同月份同等水平等水平 。本报告是严格保密的占地占地面积面积建筑建筑面积面积容积容积率率产品类产品类型型推售时间推售时间推货量推货量单价单价 （元（元/ /平米）平米）面积段面积段 （平米）（平米）总价区间（万）总价区间（万）18221.2联排/叠加/高层持续推售，明年推售时间未定北区：共84套，首批推出32套南区：11000北区：13000南区：190-195，北区：228

23、-232南区一口价：240-360， 北区：390-610六期公馆六期公馆南区南区北区北区南区：南区：n 共500多套，仅剩仅剩10套（包括样板房）套（包括样板房）n 剩余面积段：156-196 ， 赠送面积赠送面积1：1 （包括露台、花园、地下室、车库）n 价格：一口价240-360万万重点竞争对手重点竞争对手大山地大山地本报告是严格保密的北区北区别墅：别墅：n 共84套，首批推出32套n 已售22套，剩余10套剩余单位面积段：228-232剩余单位价格：390万-610万高层高层公馆：公馆：n 共1000多套，12月6日首批推出180套，当天成交约130套n 面积段：72-82两房，89小

24、三房n 均价：折后6500元/（带1000元/装修）6期一批公馆期一批公馆北区在售别墅北区在售别墅销售情况：销售情况：275平米以上的中大面积别墅销售状况良好，220-250平米的别墅销售一般，横岗本地客户对于大面积产品的需求较高，中小面积市场状况较为尴尬重点竞争对手重点竞争对手大山地大山地高价销售后又低价倾销导致项目价值贬损严高价销售后又低价倾销导致项目价值贬损严重，本地客户与市内客户均不认同现象。重，本地客户与市内客户均不认同现象。本项目要总结其教训，避免重蹈覆辙本项目要总结其教训，避免重蹈覆辙本报告是严格保密的振业城振业城 vs 大山地大山地大山地卖点：大山地卖点：n 交通便捷：同时具备

25、高速及地铁两大交通工具n 品牌社区：中海品牌n 产品优势：产品用材高档实用。户型方正实用，赠送率超过100% n 一流物管：深蓝物管，众多豪宅管理经验，市场口碑好劣势：劣势：n 生活氛围未成熟：入伙时间晚，社区居住氛围有待成熟n 噪音影响：北区紧靠水官高速，噪音影响大n 价值贬损严重，成为“白领盘”大山地项目的优势除了品牌优势方面，其他的优势也是我们的优势：大山地项目的优势除了品牌优势方面，其他的优势也是我们的优势：纯粹大户、纯粹大户、别墅大社区，彰显尊贵感，近地铁、交通便利；别墅大社区，彰显尊贵感，近地铁、交通便利；而他的劣势明显，本项目的而他的劣势明显，本项目的1期已入伙，具备较成熟居住氛

26、围，同时本项目具备期已入伙，具备较成熟居住氛围，同时本项目具备自身商业、教育配套，未来生活便利；自身商业、教育配套，未来生活便利；重点竞争对手重点竞争对手大山地大山地本报告是严格保密的赠送面积主要包括地下室、前后花园、阳台、露台赠送面积主要包括地下室、前后花园、阳台、露台户型1：建筑面积：226赠送面积：219赠送率：赠送率：97%97%户型2：建筑面积：309赠送面积：398赠送率：赠送率：129%重点竞争对手重点竞争对手紫麟山紫麟山本报告是严格保密的振业城振业城 vs 紫麟山紫麟山紫麟山卖点：紫麟山卖点：n 地势高差：项目具有40米地势高差，户内通风透气好n 产品优势：产品户型方正实用，赠

27、送率达100%-150%，用料高档。劣势：劣势：n 社区规模：项目建筑面积为20万平米，规模较小n 配套缺乏：项目周边配套较少，生活便力度较差n 形象价值传递不到位，不断地降价销售，价值不被客户所接受本项目对比点：本项目对比点：54万平米大社区，成熟社区、一期入伙。万平米大社区，成熟社区、一期入伙。重点竞争对手重点竞争对手紫麟山紫麟山项目在市场中营销价值树立不清晰，不断降价销售，对本项目价值体系树项目在市场中营销价值树立不清晰，不断降价销售，对本项目价值体系树立有非常不好的负面影响立有非常不好的负面影响本项目要总结其教训，避免重蹈覆辙本项目要总结其教训，避免重蹈覆辙本报告是严格保密的十二橡树相

28、对优势十二橡树相对优势n坂田为大型品牌开发商聚集区域，区域逐步成熟，是关内置业的首选区域坂田为大型品牌开发商聚集区域，区域逐步成熟，是关内置业的首选区域n产品面积控制较好，总价控制较好，产品赠送率价高，达到产品面积控制较好，总价控制较好，产品赠送率价高，达到1：1项目相对优势：规模优势项目相对优势：规模优势项目项目振业城二期十二橡树区位区位龙岗区横岗街道位于深圳市坂田片区的核心区域，北面隔布龙路和万科城遥望，南临万科第五园，西临万科四季花城，东接珠江旭景佳园交通交通深惠路、地铁三号线、盐排高速距梅观高速、水官高速出入口约3000米，距规划中地铁5号线出入口约500米，双地铁物业商业配套商业配套

29、自建配套自建配套景观资源景观资源内部湖景资源无总建筑面总建筑面积积25万平米万平方米151424.12平方米容积率容积率1.31.12产品产品联排、双拼别墅和高层，别墅主力面积区间为270-300一期双拼、th、叠拼面积在168-300平方米（主力面积为200-250平方米）重点竞争对手重点竞争对手十二橡树十二橡树本报告是严格保密的q品牌开发商逐鹿稀缺资源，别墅郊区化明显；品牌开发商逐鹿稀缺资源，别墅郊区化明显；q推售量较大大，消化速度慢，市场存量压力巨大；推售量较大大，消化速度慢，市场存量压力巨大；q典型竞争对手营销上的失误，价值贬损较为严重；典型竞争对手营销上的失误，价值贬损较为严重；q中

30、等面积别墅产品市场实现较好，本项目可以以此作为中等面积别墅产品市场实现较好，本项目可以以此作为重新打开市场局面的热销产品；重新打开市场局面的热销产品；q本项目相比竞争对手的优势在于：近地铁、大社区、纯本项目相比竞争对手的优势在于：近地铁、大社区、纯别墅。别墅。0909年的市场需要果断出击，不断地搅动市年的市场需要果断出击，不断地搅动市场，持续保持热度跑赢大市！场，持续保持热度跑赢大市！竞争分析小结竞争分析小结本报告是严格保密的2项目分析与市场分析项目分析与市场分析2区域分析区域分析1市场和竞争分析市场和竞争分析 3项目本体项目本体本报告是严格保密的横岗：横岗：“深圳中部物流组团深圳中部物流组团

31、”的老大的老大 中部物流组团规划用 地范围1638平方公里，横岗街道办（机荷高速以南片区）666平方公里、占40.66%。中部物流组团现状建成区面积620平方公里，占总面积的37.9，具备未来的发展后劲。 横岗：横岗：“深圳中部物流组团深圳中部物流组团”人口重镇人口重镇 规划至2020年中部物流组团人口控制规模为98万，如果按照占地的比例来推算，横岗将成为人口最集中的区域：98*4066%40万人，产业跟地走、人跟产业走、房地产跟人走。深圳中部物流组团老大深圳中部物流组团老大 人口重镇人口重镇区域地位区域地位本报告是严格保密的临未来第二条深南大道深惠路临未来第二条深南大道深惠路 方便通往中心城

32、、布吉、及市区方便通往中心城、布吉、及市区深惠公路深惠公路南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处。改改造后深惠公路达造后深惠公路达8080米宽米宽，中间留出8米绿化带，双向双向8 8快车道，快车道，2 2慢车道慢车道。改造完毕后的深惠路将成为深圳第二条“深南大道”。地铁三号线地铁三号线3号线沟通布吉、横岗、龙岗三个卫星新城沟通布吉、横岗、龙岗三个卫星新城，全长32.983公里，20102010年年1010月月3030日完成系统日完成系统联调并开始试运行。联调并开始试运行。红棉路红棉路东起布吉东西干道立交，西至龙岗中心城宝荷东起布吉东西干道立交，西至龙岗中心城宝荷路，全长约路，全长约1313公里，

33、双向公里，双向6 6车道车道。立体化的交通网络将大大拉近片区与城市的距离，便捷的交通提升区域价值，决立体化的交通网络将大大拉近片区与城市的距离，便捷的交通提升区域价值，决定了未来城市第二通道的地位。定了未来城市第二通道的地位。区域交通区域交通本报告是严格保密的关外少有的纯居住区关外少有的纯居住区 深圳最大别墅群落深圳最大别墅群落六约北区域除了大约18%的工业厂房外，其余的其余的82%82%的土地部分规划全部为住宅及的土地部分规划全部为住宅及街头绿地、道路广场、郊野公园、学校、街头绿地、道路广场、郊野公园、学校、医院、商业等公共建筑医院、商业等公共建筑。可以说，横岗六约北，中海大山地和振业城片区

34、是关外少有的纯居住区。振业城、梧桐花园、大山地构建成深圳振业城、梧桐花园、大山地构建成深圳最大别墅群落最大别墅群落，横岗六约北西侧是“平湖布吉横岗绿廊”的核心也是面积最大的绿地，北面为“平湖布吉横岗绿廊”的中段，并且有雁田水库和龙口水库。南侧则与深圳第一山峰梧桐山相望，加上五指岭、排水坑、长排岭牛姑岭、求水岭等，形成绿廊环绕、山峰相望的格局，本区域拥有极尽完美的生态环境。片区纯粹片区纯粹本报告是严格保密的最有发展潜力锦绣以西最有发展潜力锦绣以西 地铁六约站带来大量投资、就业地铁六约站带来大量投资、就业横岗城市未来发展的核心在六城市未来发展的核心在六约片区约片区，未来随着区域的成熟将吸引大量的人

35、口来此就业、安家；地铁三号线的育马场站、塘坑站、新世界广场站、银海市场站、荷康路站等5个站点都集中在横岗，3#地铁拆迁，横岗六约段（振业城以南，仅隔深惠路）属于车辆段，车辆段投资最大，占地最广、设施最多、未来集中的地铁就业人口最多，横岗六约段将是横岗六约段将是3#3#地铁横岗地铁横岗段的最大受益。段的最大受益。 横岗最有潜力区域横岗最有潜力区域本报告是严格保密的2项目分析与市场分析项目分析与市场分析2区域分析区域分析1市场和竞争分析市场和竞争分析 3项目本体项目本体本报告是严格保密的二五期户型配比分析二五期户型配比分析p项目总占地 约41万，建面54万，其中2-5期推售的总建面达25万；p别墅

36、大盘，别墅共203套，基本上为180平米以上纯大户豪宅社区，纯粹、罕有；p产品线丰富，从120平的多层到210平的大平面在到550平的联排别墅均有。用地面积用地面积( () )154687154687建筑面积建筑面积( () )258047258047住宅住宅( () )25719752571975商业商业( () )80728072总户数总户数985985停车位停车位11681168产品类型产品类型多层洋房、联排别墅、叠加、高层平多层洋房、联排别墅、叠加、高层平层大户型、空中别墅层大户型、空中别墅 户型户型面积（平方米）面积（平方米）套数套数套比套比联排别墅（含双拼）联排别墅（含双拼）280

37、55028055015915916%16%叠加别墅叠加别墅20523020523044444%4%多层住宅多层住宅12015012015094949%9%高层（平层大户）高层（平层大户）18021018021030830831%31%高层（复式大户）高层（复式大户）26030026030017517518%18%高层（三错层）高层（三错层）22023022023020520521%21%2-52-5期基本指标期基本指标本报告是严格保密的分类分类优势优势劣势劣势地段横岗 ,“深圳中部物流组团”的老大、人口重镇横岗六约北：关外少有的纯居住区、大盘片区横岗六约北：水官拓宽、深惠路改造、地铁3号线，形

38、成立体交通网络交通现状堪忧交通现状堪忧客户缺乏片区认同感客户缺乏片区认同感地铁建设,道路改造施工噪音粉尘影响大旧城改造进度缓慢资源“七岛一湖”的总体布局西班牙风格和中国文化的契合充分营造空间环境的可参与性七大区域为居者提供不同的景观体验园林景观缺乏核心,没有形成视觉差异园林绿地较为分散,未形成景观组团缺乏外部自然景观资源缺乏外部自然景观资源建筑180平米以上纯大户豪宅社区，纯粹、罕有中国第一个获3a新标准住宅性能认定的小区 产品线丰富,满足不同产品喜好客户的需求深圳唯一地铁上盖、深圳交通最立体、科技含量最高的townhouse 户型面积段偏大，且存在面积段重合户型面积段偏大，且存在面积段重合t

39、ownhouse楼层过高且无电梯配置楼层过高且无电梯配置 townhouse产品厨房餐厅的开间尺度过小厨房餐厅的开间尺度过小服务自带学校幼儿园和商业街、游乐设施、体育设施等振业物管:国家一级资质物业管理企业物管在人性化管理、标准化工作模式、精细化人性化管理、标准化工作模式、精细化的工作安排的工作安排方面还是有很多值得改进的地方商业街招商现状不容乐观商业街招商现状不容乐观, ,没有形成良好的商没有形成良好的商业氛围业氛围立体化的交通网络.第二深南路、3号线地铁7大科技.3a认证集中别墅群落.豪宅居所价值体系价值体系本报告是严格保密的规模价值：规模价值：54万平米别墅大盘万平米别墅大盘核心卖点核心

40、卖点项目总占地 约41万，建面54万，为横岗之最，横岗之最，深圳罕见深圳罕见。本报告是严格保密的纯大户稀缺价值：纯大户稀缺价值：90%以上为以上为180平以上户型平以上户型别墅大盘，别墅共别墅大盘，别墅共203203套，基本上为套，基本上为180180平米以上纯大户平米以上纯大户豪宅社区，纯粹、罕有。豪宅社区，纯粹、罕有。核心卖点核心卖点本报告是严格保密的与纯大户高度匹配、舒适度稀缺价值：超低容积率、超宽楼间与纯大户高度匹配、舒适度稀缺价值：超低容积率、超宽楼间距、超高绿化率距、超高绿化率.核心卖点核心卖点本报告是严格保密的与大户型高度匹配的大开间，适宜聚群而居，休闲养生的园林价值：与大户型高

41、度匹配的大开间，适宜聚群而居，休闲养生的园林价值：“七岛一湖七岛一湖”的总体布局的总体布局 多风情园林的融合多风情园林的融合项目地形起伏较大，总体布局上结合地形，地块中部洼地成湖，湖西岸地势较高处设计为做岛式坡地住宅，湖东、南、北三面地势较为平坦处设计为七个岛式组团，形形成成“七岛一湖七岛一湖”的总体布局形式。的总体布局形式。住宅分级设置住宅分级设置，以湖为景观中心，按照景观等级，分别布置独立住宅、独院住宅及双层叠加住宅。在建筑风格上采取了古典与现代结合，糅糅合了西班牙、地中海和南加州风情。合了西班牙、地中海和南加州风情。 核心卖点核心卖点本报告是严格保密的与纯大户高度匹配、传世引领未来的科技

42、价值：七大环保科技与纯大户高度匹配、传世引领未来的科技价值：七大环保科技 建设部建设部3a认证认证 节能示范住区节能示范住区中水处理系统，中水处理系统，节约用水每天可以处理100吨生活污水用于园林灌溉雨水收集系统雨水收集系统，收集雨水用于内湖活水循环太阳能热水系统太阳能热水系统，绿色环保节能low-elow-e玻璃玻璃，有效阻隔热辐射结构底板结构底板，保持地面干燥有效防止地下室渗水屋面双层挤塑板双层挤塑板,隔热保温数字可视对讲数字可视对讲，确保居家安全核心卖点核心卖点本报告是严格保密的与纯大户高度匹配的为居住，为家庭每个成员精心设计居住细节的产品与纯大户高度匹配的为居住，为家庭每个成员精心设计

43、居住细节的产品价值：户户朝南价值：户户朝南,南北通透，双主卧，产品功能分区合理南北通透，双主卧，产品功能分区合理 产品线丰富产品线丰富奢享空间：奢享空间：南北通透、功能分区合理独门独院前后私家庭院三层主人私享生活空间，私密阔绰全套房设计理念，双主卧布局特设阳光spa，彰显别墅尊贵气度 大家风范：大家风范：市场稀缺大尺度别墅，彰显尊贵与平层单位相比拥有更为丰富的家庭活动空间与平层相比拥有更为私密的生活空间核心卖点核心卖点本报告是严格保密的与纯大户居住型社区匹配的全面配套：学校、幼儿园、商业、地铁与纯大户居住型社区匹配的全面配套：学校、幼儿园、商业、地铁3 3号线号线1 1、针对梧桐学校的师资可以

44、适当加强，或者冠名名校附属学校，也可以作为一个、针对梧桐学校的师资可以适当加强，或者冠名名校附属学校，也可以作为一个卖点或者弥补现在的不足，通过学校师资的加强，改变项目的入住率低的局面；卖点或者弥补现在的不足，通过学校师资的加强，改变项目的入住率低的局面；2 2、幼儿园同样需要引入品牌幼儿园，形成完备的教育体系；、幼儿园同样需要引入品牌幼儿园，形成完备的教育体系；3 3、商业配套的利用问题：针对目前振业城项目商业配套较为缺少和不成熟的问题、商业配套的利用问题：针对目前振业城项目商业配套较为缺少和不成熟的问题n商业可以逐步完善，把引入商家作为销售节点的利好消息和卖点之一n商业可以以优惠条件引入生

45、活基本配套商家，比如华润万佳等n可以参考万科城案例，先对商家免租2-3年，免水电费，免管理费，把基本配套做起来，解决业主购买的顾虑。核心卖点核心卖点本报告是严格保密的54万纯粹别墅地标1.深圳唯一纯别墅的大盘价值2.纯大户型的稀缺价值3.建设部3a认证的生态环保价值4.“七岛一湖”的多风情园林价值5.高赠送率、高附加值的产品价值6.新城市轨道交通的城市生活价值项目核心价值项目核心价值本报告是严格保密的3项目市场定位项目市场定位2项目形象定位项目形象定位1项目属性定位项目属性定位 3项目客户定位项目客户定位4项目价格定位项目价格定位本报告是严格保密的新轨道生活模式下的纯粹别墅群落新轨道生活模式下

46、的纯粹别墅群落新轨道生活：地铁三号线开通后的城市变迁趋势新轨道生活：地铁三号线开通后的城市变迁趋势生活模式：随着交通改善后的生活方式和居住理念将发生巨大变革生活模式：随着交通改善后的生活方式和居住理念将发生巨大变革纯粹别墅群落：强调项目的纯粹性和居住性纯粹别墅群落：强调项目的纯粹性和居住性项目属性定位项目属性定位本报告是严格保密的3项目市场定位项目市场定位2项目形象定位项目形象定位1项目属性定位项目属性定位 3项目客户定位项目客户定位4项目价格定位项目价格定位本报告是严格保密的针对深圳关内客户的项目形象定位：one villa,one world定义后资本时代的别墅生活本报告是严格保密的针对横

47、岗本地客户的项目形象定位：龙岗首席别墅大邸本报告是严格保密的项目形象推广语项目形象推广语1 1、one villaone villa，one world/one world/一城别墅，一个世界一城别墅，一个世界3 3、龙岗首席别墅大邸、龙岗首席别墅大邸振业城振业城2 2期期上东央区新轨道上东央区新轨道3a别墅别墅2 2、定义后资本时代的别墅生活、定义后资本时代的别墅生活本报告是严格保密的2期各批推售产品推广名建议期各批推售产品推广名建议1 1、振业城世家（联排别墅产品）、振业城世家（联排别墅产品）2 2、振业城观园（合院产品）、振业城观园（合院产品）3 3、振业城荣府（高层产品）、振业城荣府（

48、高层产品）4 4、振业城上堤（叠加别墅产品）、振业城上堤（叠加别墅产品）本报告是严格保密的3项目市场定位项目市场定位2项目形象定位项目形象定位1项目属性定位项目属性定位 3项目客户定位项目客户定位4项目价格定位项目价格定位1 分析项目的核心客户分析项目的核心客户2 为什么关内与横岗客户并重为什么关内与横岗客户并重3 本地客户置业能力分析本地客户置业能力分析4 影响本地客户成交的原因影响本地客户成交的原因本报告是严格保密的自我自我家庭家庭精神精神物质物质炫耀标签型炫耀标签型“身份身份”重视圈层重视圈层强调身份相符强调身份相符养老自享型养老自享型“退休退休/半退休半退休”闲暇时间充足闲暇时间充足用

49、环境酬劳自己用环境酬劳自己回馈家人型回馈家人型“感恩感恩”多为父母购置多为父母购置回报意味浓厚回报意味浓厚改善居住型改善居住型“提升提升”首次尝试低密度首次尝试低密度生活水平提升生活水平提升收藏家型收藏家型“喜欢喜欢”随意性强，依赖个随意性强，依赖个人喜好人喜好第一居所别墅和高层大平面类客户，分类如下：5类不同置业目的别墅和高层大平面自用客户表现特征各不相同别墅客户分类别墅客户分类本报告是严格保密的结合这5类客户的购买能力，其中改善居住型和炫耀居住型是深圳最刚性需求的主流客户。我们可判断出他们各自对本项目的贡献意义购买能力金字塔收藏家型：收藏家型：20002000万以上万以上本项目的游离客户目

50、标本项目顶端物业积极争取的标杆形象客户，后期会随社区成熟而略微自然增多自享养老型：自享养老型：400-2000400-2000万万本项目的最易扩展客户群体。对配套相对不敏感，最易克服距离来项目的客户看重资源，对配套要求不高，但对医疗服务有一定要求回馈家人型：回馈家人型：400-2000400-2000万万本项目的最易扩展客户群体。对配套相对不敏感，最易克服距离来项目的客户类似自享养老型客户，家庭处于半退休状态。改善居住型：改善居住型：300-600300-600万万本项目重要的核心目标客户群体，冲量的有力支撑炫耀居住型：炫耀居住型：500-2000500-2000万万本项目的标签客户群体但并非

51、最早大量到达的客户，需要大力牵引项目契合度项目契合度本报告是严格保密的本项目定位必须契合深圳最刚性的主流客户群体，确保项目二期成功发售：客户类型客户类型购买物业心理购买物业心理本项目针对性物业匹配本项目针对性物业匹配炫耀标签型“有地位有地位”的社区500-550平米双拼和端户300-330平米联排改善居住型经济实力有限，但希望挤进有名的社区280平米联排主力户型自享养老型与经济实力和年龄相关养老型客户户型需求变小半退休型更愿意选择大整个产品线均有可能回馈家人型选择资源较好，又能承受的整个产品线路都有可能收藏家型最好或某一类产品中最好的标签客户标签客户核心客户核心客户扩展客户群扩展客户群项目契合

52、度项目契合度本报告是严格保密的我们的核心客户来源区域在哪里？我们的核心客户来源区域在哪里？横岗本地客户 私企业主、企业高管、本地村民，自建房已经不能满足现代化的生活需私企业主、企业高管、本地村民，自建房已经不能满足现代化的生活需求，老社区的客户群过于复杂，不愿意再迁就。求，老社区的客户群过于复杂，不愿意再迁就。市区关内客户 随着事业的发展，家庭人口的增加，需要满足自身居住需求的同时，满随着事业的发展，家庭人口的增加，需要满足自身居住需求的同时，满足工作，休闲各方面的生活居所。足工作，休闲各方面的生活居所。龙岗区他区域客户 无论别墅还是高层单位，横岗本地客户是本项目的无论别墅还是高层单位，横岗本

53、地客户是本项目的核心目标客户核心目标客户，在牢牢地占领本地市场紧抓本地客户的前在牢牢地占领本地市场紧抓本地客户的前提下有效的拉动市区及其他镇区客户！提下有效的拉动市区及其他镇区客户！本报告是严格保密的一期成交业主一期成交业主75%75%来自关内来自关内客户构成客户构成根据项目自身质素，以及前期客户情况，建议项根据项目自身质素，以及前期客户情况，建议项目客户分成目客户分成2条线：关内客户和横岗客户条线：关内客户和横岗客户5：5关内客户数量庞大，是项目后续销关内客户数量庞大，是项目后续销售的后备售的后备横岗大户型想购买别墅客户无可选横岗大户型想购买别墅客户无可选择对象项目，本项目是最好选择择对象项

54、目，本项目是最好选择横岗本地人购买项目后入住率高，横岗本地人购买项目后入住率高，本地人爱聚群而居，有挖掘的潜力本地人爱聚群而居，有挖掘的潜力关内客户应继续关内客户应继续跟进，长线跟进，长线横岗客户是项目短横岗客户是项目短期内爆发的保证期内爆发的保证本报告是严格保密的客户构成客户构成一期成交业主一期成交业主75%75%来自关内来自关内！项目一期发售时正处于市场的高速上升期，项目价格及别墅的稀缺性吸引了大项目一期发售时正处于市场的高速上升期，项目价格及别墅的稀缺性吸引了大量的投资客户购买；量的投资客户购买；振业集团的客户资源带来了大量市区购买客户。振业集团的客户资源带来了大量市区购买客户。一期成交

55、业主一期成交业主25%25%来自关外！来自关外！其中横岗本地客户占其中横岗本地客户占12%12%，龙岗其他区域占，龙岗其他区域占8%8%。大面积别墅单位大面积别墅单位及高层单位及高层单位小面积别墅单位小面积别墅单位及洋房单位及洋房单位关外客户为主，其关外客户为主，其中横岗客是重点。中横岗客是重点。主打关内客，面积主打关内客，面积及总价有优势。及总价有优势。本报告是严格保密的2 2、关内客户、关内客户短期内爆发存短期内爆发存在困难在困难一期入伙后，装修率约40%，入住率不高关内客户购买目的主要是投资关内客户购买目的主要是投资关内客户关内客户项目虽仍具有投资价值，但市场项目虽仍具有投资价值，但市场

56、大环境导致投资客户急剧减少大环境导致投资客户急剧减少关内客户关内客户有成功希望，但也有巨大的阻有成功希望，但也有巨大的阻力，力，5成是各项目成功上限成是各项目成功上限1 1、各项目成、各项目成功经验功经验5 5成左右是上限成左右是上限1、万科清林径主打休闲度假+低价投资，吸引56%关内客户购买；2、中海大山地别墅客户关内客户组成大约为40%左右关内和其他区域可选择项目关内和其他区域可选择项目很多，项目片区关注度不高很多，项目片区关注度不高本报告是严格保密的n目前的市场形势下投资客退场，自住成为购房的绝对因素，而对于关内换房客户而言，别墅置业仍将是其终极置业梦想；别墅置业仍将是其终极置业梦想；n

57、随着地铁修通深惠公路改造完成，关内客户在对于别墅置业的终极需求随着地铁修通深惠公路改造完成，关内客户在对于别墅置业的终极需求的指引下，在价格上与市区高端物业有较大竞争优势的前提下，项目将吸的指引下，在价格上与市区高端物业有较大竞争优势的前提下，项目将吸引部分关内客户置业。引部分关内客户置业。关内客户关内客户项目必须存在吸引关内客户项目必须存在吸引关内客户购买关键因素，别墅代表的终极置业，客购买关键因素，别墅代表的终极置业，客户层次和环境，保值性和性价比高户层次和环境，保值性和性价比高关内客户关内客户“买房子吧，还是觉得要买就要买好的，毕竟几十年的事情。” 别别墅是最好的墅是最好的“买别墅的都是

58、有钱人，住着比较安心一点。”生活氛围纯粹，安生活氛围纯粹，安心心“这里很安静，比住市区好”注重关外和纯大户给予的安静环境注重关外和纯大户给予的安静环境“其实我还是看重这里的发展前景，地铁三号线对这里的带动一定是很大的”看重发展价值，未来几年不会掉价看重发展价值，未来几年不会掉价“恼火的是大山地最开始我看的时候说2万，还可以，最后等了一年开盘，就4万了，4万想了还是值，毕竟别墅还是很稀缺，越来越少的。”别墅独立产权的稀缺性别墅独立产权的稀缺性”现在投资就不是这样算了，但是自己买着住，300万也能买别墅，还是很划算的“自住买别墅，还是要便宜自住买别墅，还是要便宜大山地别墅关大山地别墅关内客户购买语

59、内客户购买语录录本报告是严格保密的关内客户关内客户本项目的别墅价值远大于大山地的没有园林价值和清林径的不能作为第一居所的遗憾，因此项目存在挖掘关内客户的可能性，并且达到关内客户的上限的可能性1.深圳唯一纯别墅的第一居所大盘价值2.纯大户型的稀缺价值3.建设部3a认证的生态环保价值4.“七岛一湖”的多风情园林价值5.高赠送率、高附加值的产品价值6.新城市轨道交通的城市生活价值清林径、大山清林径、大山地、十二橡树地、十二橡树清林径、大清林径、大山地山地清林径、大山地、清林径、大山地、紫麟山、十二橡树紫麟山、十二橡树.大山地、清林径大山地、清林径大山地、清林径大山地、清林径大山地、清林径紫大山地、清

60、林径紫麟山、十二橡树麟山、十二橡树.关内客户关内客户客户有需求客户有需求 ，项目完全满足，项目完全满足本报告是严格保密的横岗区域，总面积70.6平方公里，是深圳经济特区东部的工业重地。全街道下辖15个社区、45个居民小组，总人口约65万人，其中户籍人口1.95万人。辖区现已发展形成颇具规模的工业区工业区1010个，有各类企业个，有各类企业23002300多家，其多家，其中中“三资三资”企业企业250250家、家、“三来一补三来一补”企业企业415415家、民营和其它内资企业家、民营和其它内资企业16001600多家多家，是深圳市东部眼镜、玩具、电子、塑胶、纸品等出口产品重要生产基地，其中有7家