北京盛久合2010呼和浩特金华学府营销策划报告

1、金华学府营销策划报告 北京盛久合 2010.4.30part2 项目定位研究项目定位研究part1 市场分析研究市场分析研究part3 part3 产品营销建议产品营销建议part4 part4 营销推广部署营销推广部署u 14日国务院召开常务会议，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，会议还要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；u 国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；u 19日住建部发出的通

2、知指出：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产新政回顾房地产新政回顾市场分析研究p呼市整体楼市供求严重失衡，该市市区总人口约236万人，人均居住面积却已经不低于26.02平米，供大于求的市场局面已存在了一段时间。09年起政府批准预售面积有所下降，一定程度上缓和了市场竞争的加剧。本案的销售应把握好这一市场节点。p2009年起，商品住宅成交均价集中区间向中低

3、端集中，保障性住房建设、当地企事业单位的自建房现象将会一定程度上冲击商品住宅市场，拉低商品住宅价格走势，市场预期宜谨慎理性。但同时顶级价格区间的成交量亦有所放大，说明市场细分下的消费需求放大。p据呼市房产局发布最新成交数据显示，在新政策之后，呼市投资市场受到强烈冲击，中高端住宅成交量有所下降，这一现象正在日渐明显，而中低端和顶级价位楼盘商品住宅成交比例没有下降，这是新证据之后市场的大势拐点后的一个典型市场表现，中低端刚性需求放大。本案应把握好这一市场节点。新政之后呼市整体楼市发展趋势对本项目的影响新政之后呼市整体楼市发展趋势对本项目的影响市场分析研究u 多层是主力产品，从销售状况看，因价格相对

4、较低，消化率较高，70100左右的两居，销售速度较快。u 项目多没有纯正的建筑风格，只有部分项目主打现代简约风格 ，大多楼盘缺乏景观设计主题，景观规划系统性较差，立体性较差。u 目前市场上项目价格在2100元/平米-2500元/平米之间。价格在2200元/平米左右的项目去化速度较快，楼层差价在50元左右不等。u区域因为房价低而被大多数人认同，此区域的购房者大部分是本区域工作的人或者其他区域的首次置业者。同时，也是周边旗县在首府购房的首选区域。u150以上的大户型去化速度慢，房源比重较小，年龄层段在3550岁左右，大部分是改善型客户，看重的是项目的环境景观、地理位置、配套、物业、建筑形式。竞争项

5、目小结竞争项目小结市场分析研究u 就整个区域而言，金川开发区是政府重点开发的区域之一，发展速度较快。以上院为中心的内蒙古工业大学电力学院附近项目集中，而且在上院入住以后周围配套日渐齐全，这里也将是金川的中心区域，也是本案的所在之处1. 1. 在调研中我们发现，区域项目的产品同质化严重，而且竞争激烈，建议本案做差异化在调研中我们发现，区域项目的产品同质化严重，而且竞争激烈，建议本案做差异化产品，凸显项目个性。产品，凸显项目个性。2. 国家出台的新政主要针对投资客和高端改善居住条件的产品做调控。对金国家出台的新政主要针对投资客和高端改善居住条件的产品做调控。对金川项目影响甚微，相反的对于金川项目及

6、本案有一定的契机。而且国家政策调川项目影响甚微，相反的对于金川项目及本案有一定的契机。而且国家政策调控将进一步压缩，市场未来走向不明朗，建议本案尽早开盘，或尽快做市场蓄控将进一步压缩，市场未来走向不明朗，建议本案尽早开盘，或尽快做市场蓄水，提前获取客户资源。水，提前获取客户资源。两点建议两点建议市场分析研究 呼市整体市场描述呼市整体市场描述城市外扩，大盘割据；市中心混战，群龙无首城市外扩，大盘割据；市中心混战，群龙无首市场分析结论part2 项目定位研究项目定位研究part1 市场分析研究市场分析研究part3 part3 产品营销建议产品营销建议part4 part4 营销推广部署营销推广部

7、署在给该项目进行定位之前，我们先来分析一下在给该项目进行定位之前，我们先来分析一下“上院上院”项目的市场定位项目的市场定位及其它几个因素：及其它几个因素：1、上院是金川开发区第一个有规模的项目，直接开启了金川开发区真正意义上的住房商品房化时代，开始了统一规划、统一设计、专业销售和专业管理，并实现了热销；2、上院在项目定位之初也有过几次反复，曾出现过“回家像度假”、“开启宜居革命时代”，到现在的“咱老百姓的幸福生活”。经过我们的仔细研究和分析，发现：该项目并无太多的优势可以吸引客户，就当时的金川而言，位于远郊区、偏僻荒凉、配套不完善、生活不方便、产品档次较低、社区环境一般等等，那什么才是真正吸引

8、客户前来购买的呢？最后的结论是：便宜！（性价比高），可以发现，多数人不是冲着金川来的，不是冲着你的环境来的，是因为在这里他们可以买的起房子，甚至还有多余的钱买车子，所以他们来了；3、有这样几个口号（定位）是正确的：“1588，首府安个家”、“1599，财富跟着上院走”、“咱老百姓都买的起的房子”、“来上院过有房有车的生活”，这些定位，销售力特别强，直接有效，真正抓住了这个项目的核心诉求，所以上院成功了，出现了持续热销。项目定位研究那么本项目的市场定位又是什么呢？那么本项目的市场定位又是什么呢？仍是最低廉的房子？那是否跟其他再售项目有冲突？如果要跟上院比较，有没有突出的优势或是升级的地方？除了大

9、环境的多数共性外，还有没有可突破的地方？市场的定位又该如何跟客群定位相结合呢？我们的答案是：本案除了价格相对低外，还有教育资源，还有产品升级，环境升级、服务升级。项目定位研究地块展示分析地块展示分析西面西面内蒙古新远房地产开发有限责任公司内蒙古新远房地产开发有限责任公司南面南面丰州路丰州路项目本体项目本体东面东面内蒙古伊利集团内蒙古伊利集团项目定位研究北面北面内蒙古工业大学西校区内蒙古工业大学西校区伊利集团内蒙古工业大学西校区丰州路新远房地产公司项目界定1.1.区域区域价值价值：如何重新提炼和重塑区域价值？如何重新提炼和重塑区域价值？2.2.项目定位项目定位：市场地位应如何确立？市场地位应如何

10、确立？如何在公众心目中如何在公众心目中树立树立品牌的品牌的第一印第一印象？如何有效吸引并锁定目标客户？象？如何有效吸引并锁定目标客户？3.3.风险防范风险防范：如何合理设置推盘顺序与模式，从而降低营销风险？如何合理设置推盘顺序与模式，从而降低营销风险？项目是本区域中大型居住社区。项目是本区域中大型居住社区。区域价值未能充分挖掘，未来将成为极具发展前景区域价值未能充分挖掘，未来将成为极具发展前景的板块，本项目将成为该板块中的地标。的板块，本项目将成为该板块中的地标。项目定位研究 呼和浩特经济技术开发区金川区是在改革开放大潮的推动下和邓小平南巡谈话精神的鼓舞下辟建的，于1992年8月8日正式奠基建

11、设，1995年7月31日经内蒙古自治区人民政府批准为自治区级开发区，1999年8月7日被自治区科委批准为自治区民营科技工业园区，2000年7月2日被国务院批准为国家级开发区。 金川区位于呼和浩特市西北大青山南麓土默川平原腹地，地处呼和浩特一包头一鄂尔多斯资源富集的金三角要道口，是连接呼包两市工业走廊的桥头堡。总规划面积达11.97平方公里，首期开发6平方公里。区域内资源丰富，经济、科技、教育实力雄厚，为实施资源转换战略，发展优势产业，提供了得天独厚的发展条件。金川区地理位置优越，交通便利，有3条主干道直通市区。开发区北接110国道和呼包高速公路，南靠京包铁路，东连呼准公路，距呼和浩特火车站5公

12、里，距飞机场20公里。呼和浩特西站规划在金川区西区，将极大的方便企业的原料运进和产品输出。金川开发区金川开发区项目定位研究项目所处板块的界定项目所处板块的界定市中心板块市中心板块城市空间发展战略前沿城市空间发展战略前沿-东抑、西联、南拓、北控、中优- 呼市地势东北高，西南低，东北两地在发展上有一定的限制“西联南拓”成为人们关注的焦点，地产格局也悄然发生变化 “西联”（以金川开发区为核心，与金山开发区联手发展）项目定位研究城市活力的延长线城市活力的延长线 伴随政府政策的推进和城市扩张，城西将是：伴随政府政策的推进和城市扩张，城西将是：地产升值空间最大的区域。它拥有充足的土地，可以实现政策的持续发

13、展距回民区商业中心最近的板块首府最大的居民聚集区，物业投资潜力最大的区域城市对外联通枢纽，海拉尔西街、鄂尔多斯西街、西二环项目所处板块的界定项目所处板块的界定项目定位研究城市未来宜居地城市未来宜居地项目所处板块的界定项目所处板块的界定经过过大约经过过大约1010年的发展，金川开发区将是呼市最易居住的板块之一：年的发展，金川开发区将是呼市最易居住的板块之一：内蒙古工业大学、内蒙古电力学院、内蒙古医学院分院、内蒙古国际电脑学院，人文氛围浓郁；毗邻伊利集团、亿阳集团；金川商贸城、文化商城，虽然还在开发阶段，但因因为早期项目多半已经入住，并且都带有底商，商业配套日渐完善，进一步提升了该板块的价值；紧邻

14、海拉尔城市交通动脉，51、8、79多路公交途经与市中心无缝对接，交通便利； 丽珊瑚度假村、金川文化广场 占地余亩的。附加了较高的生态环境价值。项目定位研究weaknessesweaknesses劣势分析劣势分析opportunitiesopportunities机会分析机会分析threatsthreats威胁分析威胁分析1 区域升值潜力大2 位于金川核心位置，紧邻大学及丽珊瑚度假村环境幽静，宜居。3 产品规划丰富，与其他项目有一定差异化。4 项目社区内部规划完整，配套齐全，产品丰富。1 金川是内蒙政府开发的重点区域，2 升值潜力不可估量。随着金川开发区楼盘的增多，可用土地越来越少，房屋的价格也

15、将会越来越高。3 受政策调控影响，市场低中端住宅走俏，市场刚性需求凸显。4 本项目处于区域核心地段，有较大的市场操作空间。1、整体市场动荡不安，投资客减少，部分客户持币观望2、 板块内竞争项目现楼即买即住对销售造成的压力2、市场对本区域价值的重新认知需要一个培育过程；1 1 项目所处区域从城市建设、人居环境等层面尚不完善，本市人对区域认可度不高。strengthsstrengths优势分析优势分析项目项目swotswot分析分析项目定位研究 本案均好性强，具有很强的可操作性 比较适居，是市场需求的主流产品 无明显的usp项目定位研究结结 论论本案形象定位表述（本案形象定位表述（slog)： 知

16、府领地知府领地 悠然生活悠然生活项目定位研究金华学府：金华：金华地产学府：项目紧邻内蒙古工业大学西校区，内蒙古电力学院、医学院西校区等，教育文化资源丰富，而项目本身有自己的幼儿园，配套齐全。 整个名称大气而文雅，紧抓“教育资源”这一卖点，一定程度提升了项目品质，是目前金川唯一一个做教育文化的项目，使得项目个性明显，推广延展性强。项目定位研究案名解析案名解析客源细分客源细分1、开发区内企事业单位工作人员及高校教师；2、呼市回民区、玉泉区中低收入阶层或者投资客；3、土左旗在呼市工作，希望在呼市置业的人群；4、金川开发区周边农村因为开发区建设拆迁而需要购房的人群；5、 在呼市打工或者做生意的外地人，

17、 想在呼市落户的人群。客户定位客户定位项目定位研究开发区内企事业单位工作人员、管理人员、企业业主、高校教师：开发区内企事业单位工作人员、管理人员、企业业主、高校教师： 普通职工。月收入在12002000元左右，年龄在2032岁左右，以单身、新婚夫妻、 三口之家为主，根据家庭结构和经济能力的不同，产品需求以两居、三居为主，户型从较紧凑到较舒适都有一定需求。 企业中层管理人员、高级科技人员。月收入在3000元以下，年龄从2845岁不等，多为三口之家或和父母同住，很多人在市区有住房，产品需求以舒适型两居和舒适型三居为主，一部分是作为第一居所，一部分是作为第二居所，部分高收入阶层可以承受4居或者别墅。

18、 开发区企业高层管理者、企业业主。收入不透明，经济能力极强，大多在市区有住房，主要作为第二居所，产品需求以舒适型的大户型为主，并对洋房有一定需求。 工业大学老师和职工也是本区内住宅需求的重要来源，目前已有教师公寓兴建。项目定位研究呼市回民区、玉泉区中低收入阶层或者投资客：呼市回民区、玉泉区中低收入阶层或者投资客：n海西路、钢铁大街、鄂尔多斯大街等通往今川的干道沿线的中低收入人群，当地房价已超过3000元/平米，而金川开发区距此区域仅几分钟车程，而低将近500元的房价使购房人还有余力再买辆车，非常合算。他们比较担心的问题主要是教育、医疗和生活配套，产品需求以一居和两居为主。n看好金川开发区的发展

19、潜力，买房子作为投资的人群。他们的需求以紧凑型的两居和三居为主，在出租的同时静待房产升值。n呼市西南区域农村（比如当浪土牧）居民由于城市建设拆迁和改善生活条件而产生的购房需求。他们的需求以舒适型的两居为主。项目定位研究土左旗在呼市工作，希望在呼市置业的人群：土左旗在呼市工作，希望在呼市置业的人群：n金川区位于土左旗与呼市之间，从地缘角度分析很容易吸引土左旗在呼和浩特工作的人群，他们既渴望在呼市拥有自己的住房，又希望回家探望老人方便，金川区将成为他们首选区域。产品需求以舒适型的两居和三居为主。金川开发区周边农村因为开发区建设拆迁而需要购房的人群：金川开发区周边农村因为开发区建设拆迁而需要购房的人

20、群：n金川开发区的建设征用了大量土左旗用地，农村（比如台阁牧）居民由于拆迁和城市化而产生的购房需求。产品需求以舒适型的两居和三居为主。项目定位研究在呼市打工或者做生意的外地人，在呼市打工或者做生意的外地人， 想在呼市落户的人群。想在呼市落户的人群。n近几年呼市外地人口急剧增加，这些人在呼市打工或者做小生意，希望能够在呼市落户，但是由于其呼市市区里房价过高，他们选择在金川置业。产品需求以舒适型两居为主。可能是刚起步的小白领，他们没有足够的财富但对于生活追求向上的水准他们相信自己的判断，追求属于自己的精神家园对于置业观追求向上的满足主流客群社会特征主流客群社会特征主流客群心理特征主流客群心理特征不

21、能承担太高的住宅价格，但追求高尚的社区生活心理的优越感，对于用品的质量，他们选择宁缺毋滥基于理性的自信，追求身份，渴望认同，但不随波逐流他们的能量，共同筑就了向上的生活力量项目定位研究一次置业者，高性价比追求者经济能力与置业目标存在差距，但又无法退而求次要选择更有发展前景的新区域安家，获得更好的生活环境二次置业者，升级生活追求者经济能力有一定积累，更希望享受优质生活有余款可以购买交通工具，住房需要进一步升级置业特征置业特征项目定位研究part2 项目定位研究项目定位研究part1 市场分析研究市场分析研究part3 part3 产品营销建议产品营销建议part4 part4 营销推广部署营销推

22、广部署1、符合项目客群定位和功能规划；2、强调单套户型的均好性，在不能实现户户观景的情况下，要考虑到舒适性；3、对室外公共空间和灰度空间的处理上要照顾到大多数客户的需要；4、适度控制容积率，提升项目整体品质；5、严格控制单体建筑的体量，以小体量分散分布为好；6、建议对局部限高适度争取，谋求整体建筑的层次感；7、单体建筑的造型要体现建筑的柔美、轻盈、富有韵律感；8、建议针对不同分区的不同使用功能，分别配置相应的配套设施，使整体配套具有互补性和共享性；9、所有规划均需符合塑造一个知府领地（学院）的主题社区，具有可持续发展的生命力；10、所有规划应符合可实现、经济性、时效性的原则。 整体规划原则：整

23、体规划原则：产品营销建议一居一居两居两居三居三居跃层跃层四居四居面积区间（平米）4050506070.03708080909010010011090100110120130140120六带七130160180220跃层130165已售数量240022239210381511519481108285总户数30072243942564801841532145183113429销售率 %8009260.7827927.7010059336707382.3017.20产品营销建议户型配比建议户型配比建议上院已成交房源户型比例上院已成交房源户型比例景观价值最大化 通透性最优化 空间布局人性化 户型设计上

24、充分考虑到户内真正可支配的面积比 例，尽量规避面积的浪费，保证了客户的切身利益，做到人性化设计。户型设计尽可能最求“四明”原则。即明客厅、明卧、明卫、明厨产品的观景价值需要充分体现，用景观提升产品价值产品营销建议户型设计原则户型设计原则介于本案客群总体特点介于本案客群总体特点 收入水平和需求特征收入水平和需求特征,建议户型比例如下：建议户型比例如下：40 50 大开间 15%6085 中小两居 20%8595 小三居 30%95 -115 中三居 10%100126 复式三居 5%130140 跃层（错层） 10%户型配比建议户型配比建议产品营销建议户型说明：户型说明：此户型深受广大客户的喜爱

25、，尤其是在创业期间的年轻人士和老人。由于面积较小，此户型做不到南北（或东西）通透，尽量将其放在南面。位置示意图：40 - 50 大开间户型说明：户型说明：u 此户型深受广大客户的喜爱，尤其是在创业期间的年轻人士和老人。u此户型面积偏小，可以有两种做法，即：南厅南卧但不通透（图上）；南北通透但出现北向的卧室或客厅(图下）；u此种户型往往会出现一个刀把型的客厅，厅的面宽不要低于3.5米。卧室的面宽不低于3.1米。50 - 60 一居室户型说明：户型说明：u 60平米到90平米的户型是本案所处区域的主力户型；u户型设计不用复杂，高得房率是关键，传统的两居室布局就可以满足泛市场的要求；u此种户型厅的面

26、宽不要低于3.6米。卧室的面宽不低于3.2米。7474平米平米86.4186.41平米平米60 - 90 两居室c户型：98.50m2小三居d户型：108.02m2中三居户型说明：户型说明：u 90平米110平米的中小型三居室户型越来越受到客群的喜爱，总价较低的同时从功能上满足了客户的居住需求；u户型设计紧凑，得房率高是制胜的关键；u此种户型厅的面宽不要低于4.2米。卧室的面宽不低于3.3米。户型：99m2中三居90 - 110 三居室p bp分离型l跃层多层复式四房两厅 面积：186平方米 a aa 可直接入户，方便年轻人与老年人各自生活的相对独立性（垂直的bp分离）经典跃层小户型p bp分

27、离型 一房一厅 面积：53.99平方米 两房两厅 面积：88.08平方米 户型特点： 能满足两代人不同阶段的需要，可分可合。合时： a 将此墙打通 b 北面次卧室可改为主卧，厨 房改为储藏室或走入式衣帽间。a ab b经典跃层小户型边户是与中心景观带衔接最紧密的地方，是景观价值最大的体现，所以从设计上要充分考虑到观景因素，运用阳台、转角窗等。i户型：135平米四居边户设计三室两厅两卫建筑面积：107平方米玄关景观起居室（起居室位于西侧）客厅凸阳台主卧室凸阳台南北阳台明厨明卫走道空间合理利用边户设计p 错层l三房两厅： 面积：120.48平方米 平面设计紧凑，功能齐全。客厅、餐厅相对独立，餐厅自

28、然采光，并有好的 自然通风和采光；厨房外设工作阳台，户内设有储藏室；公共卫生间距次卧室距离较近，窗都为凸窗。错层设计u凹、平、凸结合应用，打破建筑主立面的平板形态；u装饰板配合窗、台的开放与封闭组合，完成立面造型；u构件造型分割配合色彩搭配对比，形成丰富的视觉跳动，消除压迫感；产品设计亮点建议亮点一：立面亮点一：立面除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性；产品设计亮点建议示例一：示例一：u除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化

29、，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性；产品设计亮点建议示例二：示例二：u除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性；产品设计亮点建议示例三：示例三：l户型设计优劣的决定性元素之一就是窗户的运用；l窗户不仅满足采光和通风的基本功能，而且直接代表着不同的情趣；l提升客户层的鉴赏力，首当其冲是充分调动光影元素，丰富户型之于居住之外的功能；产品设计亮点建议亮点三：窗（光与影的游戏建筑的表情）亮点三：窗（光与影的游戏建筑的表情）一味追求大开间、大面宽的潮流已经盛行了一段时间，需要

30、再次创新；切入客户心理，玩味怎样将“生活形态”切实塑造出来，在于情趣；横条窗、竖条窗近一时期比较流行；产品设计亮点建议示例一：条窗示例一：条窗l示例二：窗示例二：窗低飘窗低飘窗u飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；u但因安全问题政府加强了控制，但是飘窗对于户型的附加值提升依然十分突出；变化之后的低台飘窗变化之后的低台飘窗u飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为了户型设计的必备元素之一；产品设计亮点建议示例二：低飘窗示例二：低飘窗u 设置低窗政府规定要求增设护拦，不如再进一步，在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，

31、打造个性化的风格和情趣；产品设计亮点建议示例三：窗和门的界线模糊化示例三：窗和门的界线模糊化与户外景观互动与户外景观互动u 尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；u 高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；扩展观景视野扩展观景视野产品设计亮点建议示例四：低平窗示例四：低平窗u 形式丰富，进而彼此搭配，得到迥然不同的装饰效果；u 小方窗与竖条窗的对比效果突出，而且组合之后的采光功能更完善；产品设计亮点建议示例五：呼应与组合示例五：呼应与组合主卧室的情趣变化产品设计亮点建议示例五：窗，融入生活情趣示例五：窗，融入生活情趣次卧室的情

32、趣变化产品设计亮点建议示例五：窗，融入生活情趣示例五：窗，融入生活情趣书房的情趣变化产品设计亮点建议示例五：窗，融入生活情趣示例五：窗，融入生活情趣u仅仅洗手间的窗户就具有三种不同的变化形式，情趣何其丰富；洗手间洗手间最私密空间的情最私密空间的情趣变化趣变化横条窗横条窗产品设计亮点建议示例五：窗，融入生活情趣示例五：窗，融入生活情趣u 安全防范部分安全防范部分 闭路电视监控及周界防范系统（包括公共设施监控，出入口管理等） 可视对讲与防盗门控 家庭安防（包括呼救报警，煤气报警等）u 物业管理系统物业管理系统 水、电、气、热等表具远程抄收与管理或ic卡电子计量 车辆出入与停车管理 对部分供电设备，

33、公共照明、电梯、供水等设备实施监控管理 紧急广播与背景音乐系统 物业管理计算机系统产品设计亮点建议亮点四：智能化配套亮点四：智能化配套part2 项目定位研究项目定位研究part1 市场分析研究市场分析研究part3 part3 产品营销建议产品营销建议part4 part4 营销推广部署营销推广部署 u初级目标：通过对人文环境与自然的诉求，提高产品内涵，提升产品形象，达成良好的销售结果u中级目标：以“自然、品位、气质、精致”塑造新一代人文住宅，完成与其它住宅项目的强烈区隔。使项目成为本地区最具有代表性的住宅。u高级目标：通过项目美誉度推动开发商在产品领域的品牌，塑造开发商形象。推广目标推广目

34、标营销推广部署 p集中户外、活动、网络、数据库、软宣等为主要推广渠道，以硬广等其他渠道为辅助推 广；p我们完全可以借助教育文化概念已被大多数人所认知，但很多项目往往忽视了项目的地域特征的现实，通过草原文化的主诉求，直击目标客户层的精神层面。既节省了广告费用，又能迅速打动消费者。p知府领地，悠然生活”所有的推广宣传都围绕这样的精神主题展开，居住格调和生活品位才是真正有价值的东西，物质享受归根结底是一种精神享受。营销推广部署推广策略推广策略集中推广，重点投放集中推广，重点投放8月月媒体引爆媒体引爆主题：产品主题：产品6月月媒体预热媒体预热主题：道路指引、主题：道路指引、户外、围挡户外、围挡筹备期筹

35、备期续销期续销期开盘期开盘期工程进度工程进度认筹认筹7月月、9、10-11月月老客户回馈老客户回馈12月月系列主题活动系列主题活动阶段阶段售楼处包装售楼处包装时间时间媒体媒体推广推广vi设计、整体包装设计、整体包装宣传制作物宣传制作物媒体炒作媒体炒作主题：知府领主题：知府领地地 悠然生活悠然生活媒体加温媒体加温主题：销售业主题：销售业绩绩巡展蓄客巡展蓄客现场活动蓄客现场活动蓄客销售销售开盘引爆开盘引爆换签合同换签合同开盘加推开盘加推媒体巩固媒体巩固主题：加推主题：加推认筹期认筹期营销推广部署 1. 1.项目认筹时间项目认筹时间 20102010年年7 7月月1 1日（拟定）日（拟定） 2.2.

36、项目开盘时间项目开盘时间 20102010年年8 8月月1515日（拟定）日（拟定）注：销售许可证的取得时间及营销环境打造注：销售许可证的取得时间及营销环境打造是制定计划的基础与前提是制定计划的基础与前提营销推广部署重要事件节点重要事件节点6 6月月6 6月月2020日日临时接临时接待处接待处接待咨询待咨询7 7月月1 1日日认筹认筹8 8月月1515日日开盘开盘 筹筹 备备 期期认筹期认筹期开盘期开盘期营销推广部署节奏规划节奏规划筹备期6月6月15日6月10日6月20日广告公司确定园林、外立面的确定临时售楼处启用沙盘制作完成项目vi系统确立项目效果图确定完成6月30日7月1日销 售人 员 基 础 培 训基础销售物料项目现场包装营销推广部署认筹期7月1日7月30日7月20日8月10日价格表、销售表确定新营销中心启用开盘活动方案确定项目开盘（拟定）物业公司确定按揭银行，律师行确定8月15日8月30日项目认筹开始（拟定）7月产品推介会营销推广部署第一阶段：亮相期第一阶段：亮相期推广主题：推广主题：