襄樊市团山镇城中村改造考察报告

1、襄樊市团山镇城中村改造考察报告为提升团山镇建设水平，加快城中村改造步伐，最近，我们组织考察团山镇城中村改造项目。团山镇位于襄樊市以北中心区，其所辖的可开发改造 4 个自然村城中村占地面积 00000 万亩，原建筑面积 00000 余万平方米，常住人口 0000 万，流动人口 0000 万。为使团山镇积极应对区域面积缩减、土地资源紧张的不利形势，从城区内部寻空间，向单位面积要效益，强力改造城中村，涉及村民00000 户、 1 万人，可腾出土地 1600 余亩，拆迁建筑面积 0000 万平方米，吸引省内外投资 0000 亿元，较好地解决城中村这一长期困扰城市管理的难题，有效地解决城区经济发展中的土

2、地、资金制约问题，推动了城区经济的快速发展。一、团山镇城中村改造的主要做法（一）痛下改造决心，理清工作思路。 团山镇位于襄樊市以北中心区，其中 4 个城中村多数位于城市黄金地段，可谓“寸土寸金”。随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。但城中村长期以来缺乏规划、人口密度大、私搭乱建、环境较差，不仅实现不了土地的实际价值，而且在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。该区管理难、乱、差，严重影响了城市形象。如主动适应城区发展新形势，痛下决心强力实施城中村改造，成功实现城中村改造和城区经济发展的良性互动，成为摆在团山镇委、区政府面前的难题。为解决制约城区经济发展的瓶颈，团山镇委、

3、区政府将城中村改造作为实现城区发展的难点强力攻坚，适时提出“集全镇之力推动城中村改造”的工作思路，始终做到“三个坚持”，迅速打开城中村改造局面。一是坚持政府主导、市场运作、群众自愿。政府主导就是由政府定原则、给政策、创环境，吸引开发商推动城中村改造。市场运作就是巧用市场之手，按照公开、公平竞争的原则选择开发商，引入社会资本进入城中村改造。群众自愿就是尊重群众意愿，动员群众参与，保障群众利益。二是坚持村民、开发商、政府三方共赢。在城中村改造中村民算好得失账，开发商算好收益账，政府当好利益裁判，找准利益的平衡点，实现村民、开发商、政府三方共赢。三是坚持突出重点、分类推进。对于严重影响市容、位置重要

4、、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，对暂不具备改造条件的村庄以整治为主，做到成熟一个、改造一个，改造一个、成功一个，不急进、不冒进、不留后遗症。（二）深入调查研究，科学制定政策。 搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序规范，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。为确保城中村改造成功推进，开发商及政府结合深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，政府全面了解开发商的想法和担心，认真总结试点经验，为襄樊市科学制定城中村改造意见提供了第一手资料。襄樊市人民政府应下发关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知 ，明

5、确城中村改造必须遵循的基本原则，严格规范城中村改造运转程序，使团山镇城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。一是严格城中村改造土地供应方式。要求城中村改造土地必须通过招拍挂出让方式取得，为城中村改造工作创造了公开、公平、公正的市场竞争机制，能够实现土地资源利用价值，使政府更能充分引导城中村改造的方向。二是严格执行城中村改造详规。要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和基础设施承载能力，使城中村改造更加符合城区发展需要。三是严格确定城中村安置开发比例。我们经过认真调查研究，科学设定 1：2 的安置开发比例，维护了群

6、众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。对土地较多的村，政府还可储备一些土地，用于公益事业及基础设施建设。四是严格制定城中村整体发展规划。努力通过城中村改造实现产业规划和产业培育，大力发展楼宇经济、特色街经济、商圈经济等多种经济形式，为区域经济发展提供强大后劲。（三）强化组织领导，形成改造合力。 良好的工作机制是干好工作的重要保证。为强力实施城中村改造，团山镇应成立了高规格的城中村改造总指挥部，由区委、区政府主要领导亲自担任政委和指挥长，区四大班子领导担任各拆迁村项目指挥部指挥长，严格实行区领导分包责任制，每个改造项目明确 1 至 3 名区领导负责，明确城中村改造总指挥部、各项目指挥部工作

7、职责，形成了推动城中村改造的强大合力。区城中村改造总指挥部主要负责城中村改造工作的业务指导、综合协调和日常管理，具体负责制定和完善改造的总体规划目标和实施细则，确定改造条件基本成熟的村，对开发协议及拆迁补偿安置方案进行审核把关，组织实施改造项目的控规编制和土地的招拍挂。各拆迁村项目指挥部主要负责拆迁组织、安全稳定、资料准备及遗留问题处理。在日常工作中，区城中村改造总指挥部与各拆迁村项目指挥部建立了工作联动机制、项目联络员制度和工作例会制度，每个项目指挥部设立一名专职联络员，负责上下沟通联系，定期召开工作例会，及时掌握工作进展情况，发现解决存在问题，保证了全区城中村改造稳步推进。（四）建立三种机

8、制，破解拆迁难题。 拆迁工作是城中村改造的难点，能否完成拆迁是城中村改造能否顺利实施的关键。在推进城中村改造过程中，团山镇政府结合实际建立三种机制，努力破解改造拆迁难题。一是建立市场补偿机制。通过市场化评估的办法确定补偿标准，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实维护双方当事人的合法权益。该改造的村组拆迁时，村组与开发商应用 10 天时间开展市场评估，制订科学、合理的拆迁安置补偿标准，达到了村民满意、开发商乐意的目的。二是建立科学安置机制。在多方征求群众意见的基础上，结合改造村的实际情况，合理确定安置地点，做到各项配套设施齐全，居住舒适。在户型确定上，根据国家相关建筑设计规范要求，

9、按照多数群众意愿，设计多种户型，征求群众意见后由开发商制定出安置房规划方案及沙盘模型、效果图，供群众自由选择。三是建立人性化拆迁机制。坚持以人为本的拆迁理念，通过深入细致的思想工作，广泛动员群众积极参与，实现“无情拆迁，有情操作”。深入宣传发动，使改造政策、补偿标准、安置办法等内容家喻户晓，赢得群众信任和支持。干部带头拆迁，充分发挥村（组）干部和党员的带头作用，使其带头签订拆迁协议、带头搬迁、带头拆除房屋，进而以村组干部的亲属、党员和已做通思想工作的村民群众为突破口，积极督促已签订协议的村民尽快搬迁。严格拆迁程序，所有拆迁项目都按照有关法律规定的权限和程序进行，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，

10、从政策到具体标准，一律公开透明，全程接受群众监督，保证拆迁群众的知情权和参与权，做到阳光作业、依法拆迁。在凤凰台村拆迁过程中，项目指挥部科学安排，周密部署，深入细致地做好群众思想工作，确保两个月内完成村民安置、房屋拆迁和附属垃圾的清运，成功实现城中村改造的零聚集、零闹事、零上访、零钉子户和零安全事故的“五零”稳定目标，创造城中村拆迁改造的“新速度”。（五）培育产业支撑，繁荣城区经济。 实施城中村改造不是就改造论改造，而是把城中村改造与培育产业支撑有机结合，实现改变城区面积和繁荣城区经济双赢的目标。明确提出将城中村改造与产业发展规划相结合，以城中村、老城区、老市场、老企业“四个改造”为依托，强化

11、规划引导，积极培育新兴产业，促进区域经济跨越式发展。一是提前谋划产业定位。在每个城中村改造项目前期，开发商组织有关专家，根据城中村的位置研究、选择适宜发展的优势产业，引导开发商根据产业定位进行商业地产的建筑设计，尽可能多地扩大商业地产面积，以商品房开发促产业发展。召开产业规划研讨会，广泛听取省、市有关专家和部门的意见，确立打造全新的大型现代化商业中心的发展定位。二是着力培育产业支撑。把城中村改造与发展现代服务业相结合，积极引进符合改造项目产业定位的企业入驻。三是积极推动发展转型。面对城中村改造带来的投资热潮，大力发展楼宇经济、商圈经济和街区经济，努力推动土地招商向楼宇招商转变，推动商业经济向商

12、务经济转变，推动经济增长以投资拉动为主向以消费拉动为主转变，形成了城区经济发展的新动力，创造了区域经济发展的新优势。通过成功实施城中村改造，而且为今后几年全区投资扩张和经济增长积蓄了后劲，有力地支撑了持续性跨越发展。二、加快城中村改造的对策建议襄樊市城中村改造工作还存在一些差距和不足：一是机制不够健全。缺乏强有力的组织推进机构，配套的动员拆迁、补偿安置、产业招商、政策扶持等机制还没有形成。二是规划不到位。城中村改造缺乏高标准的规划作指导，功能分区不明显，新开发项目监控力度不够，建设标准较低，品位不高，私宅借机改造、翻新等违规现象时有发生。三是产业带动效果不明显。城区改造缺乏有实力的大企业集团入

13、驻，没有骨干的大建设项目推动，对区域经济的辐射带动作用有限。加快城中村改造，是今后一个时期城区建设的重点。要紧紧抓住省、市强力推进城中村改造的难得机遇，认真学习借鉴城中村改造的先进理念，坚持科学规划、合理布局、完善设施、培育产业的原则，强力实施城中村改造，努力为经济发展提速增效做出新贡献。（一）解放思想，更新干群观念。 思想解放的程度，决定着工作的力度。首先要解放干部职工的思想，组织城建、国土、规划、城关镇等与城中村改造密切相关的单位干部职工开展“解放思想，更新观念，推进城中村改造”大讨论，认真学习借鉴外地城中村改造的新经验，探索研究城中村改造的新方法、新政策，在规划、建设、用地、拆迁等方面敢

14、于创新、敢于超越，为城中村改造创造良好的政务环境。其次要解放城中村居民的思想，及时召开镇、乡、村三级参加的城中村改造动员大会，坚决克服小农意识，牢固树立建设现代城市、打造新型社区的理念，鼓励城中村居民通过各种途径参与城中村改造，为城中村改造营造良好的舆论氛围，提高城区居民对开展城中村改造重要性、必要性和紧迫性的认识，激发调动群众参与城中村改造的内在动力和积极性。（二）统筹规划，提高建设水平。 科学规划对优化布局和资源配置至关重要。抓紧完成老城区的控规编制，科学界定城中村改造的发展方向、建筑风格、功能分区，从源头上提高建设的科学性、合理性和前瞻性。严格控制规划用地，在城市规划区内坚决杜绝审批居民宅基地和零星、点状开发用地。坚决实行土地集中供给，实现政府对土地收益的高度控制，利用土地收益置换更多的基础建设资金。强化规划监管，抓紧成立城乡规划委员会，对规划执行、变更进行科学的监审和论证，对正在制定的控制性规划和修建性规划进行论证和评审，坚决维护规划的权威性和严肃性。（三）健全机制，加快改造步伐。 城中村改造涉及单位多、工作难度大、协调任务重，必须成立高规格的指挥机构，强力推进城中村改造。借鉴其他省市城中村改造的成功经验，实行领导分包项目负责制，建立项目联络员制度，在指挥机构的强有力领导下，科学制定城中村改造实施方案，结合实际制定拆迁