物业管理建议

1、 物业管理建议书编制： 审核： 批准： *物业服务有限公司2012.*.17前 言为了进一步提升*.*世家物业精品品牌，促进物业管理工作的开展，有效推动楼盘的销售工作，*物业在分析规划设计要点及实地考察的基础上, 结合多年的物业管理实际运作经验， 对建设、管理初步提出如下一些建议和意见，以期*.*世家整体工作更趋完善。本次建议立足于目前收集到的信息及资料,不妥之处，敬请指正。 建议的目的及侧重点 -根据*.*世家的特点以及存在的问题加以改进，使其建设更趋向合理及实用，从而有效促进销售； -为日后优秀的物业管理打下坚实的基础； -从客户及物业管理的角度考量业主生活及物业管理工作开展的便利性；-减

2、少入住后业主对房屋存在在瑕疵在误解升级为房屋质量，对后期销售产生影响。 建议的原则 -尊重原有设计、不需要进行大的调整和投资、科学合理并便于操作 建议的内容 -本建议书涉及建设、物业管理（含给排水、机电设备、园林绿化、客户服务等）第一部分 总体规划1、*.*世家档次高、占地面积大，分期开发，小区出入口较多，其规划居住户多，秩序维护员无法对众多人员熟悉掌握而增加管理难度，建议在施工过程中通过妥当的方式使小区已建和在建部分分隔开，形成相对的封闭管理，以便确立集中控制与分期管理相统一的管理模式；2、*.*世家水景（叠瀑、溪流、湖泊等）周围的儿童、老人安全问题尤其值得关注，建议采用适当的岸边安全布置的

3、方法（安装防护栏）。第二部分 土建部分1、小高层之天面烟道应加铁丝网防护，外露高度应高出女儿墙高度，公共烟道务必做好防水处理； 2、小高层每层电梯厅门坎应比装修面高1公分（做15。20。坡度），防止清洁污水流入电梯井道，烧坏电梯元件；地下室的厅门地坎应比装修面高3公分； 3、地漏与楼板接口处建议做嵌缝材料封闭，厨房、卫生间的套管接口须用防水水泥沙桨封闭，以避免渗漏； 4、窗台处作适当坡度，保证窗台外不积水，门窗实密性、防风强度要符合国家规范及常德气候特点，推拉窗防坠落限位装置要采用成熟可行方案； 5、楼梯踏步扶手一端应设置约3cm高的挡水隔，防止清洁时污水侧流污染墙体； 6、所有设备房（包括电

4、梯机房、配电房、变压器室、水泵房等）内，地面应铺设防滑瓷砖；另外,电梯机房、低压配电房、变压器室等处建议安装空调，以符合优秀住宅小区的考评标准； 7、小区内考虑设置公共洗手间，并建议内设衣帽钩、不锈钢扶手等，方便使用；同时应考虑设置残疾人专用位置，方便伤残人士使用； 8、在小区完全竣工并交付使用后，应将楼宇的各种装饰材料预留一小部分交管理处储存，便于日后修补时能使用相同材料；9、建议地下室电梯厅到车库的通道的装修标准跟标准层一样；10、电梯底坑应做排水设施，不能有积水现象；11、建议后期开发房屋外墙刷一次防水材料，再做外墙装饰；12、建议水管井房做防水、排水工程，避免给水管道爆裂造成电梯和电井

5、浸水事故；13、建议卫生间和绿化带做预留疏水地漏，避免渗漏、积水。第三部分 电气部分1、低压计量要完善，尽可能每路公共负荷加表计量，便于以后物业公司掌握各用电情况，为节能技改提供依据；2、室外公共照明采用光控与时控相结合的方法，室内楼梯及走道控制开关选用红外感应开关（电梯厅除外）；3、室外草坪灯，庭园灯具选用带防护罩防水防风灯具；小区水系电气部分灯具、线路选用安全电压等级、接地线应连接牢固；4、建议电梯机房选用足够容量、性能优良的空调降温，确保电梯安全运行； 5、各单元表箱处总进线空气开关不宜带漏电功能，既节约成本又便于维护； 6、强、弱电井及设备房门锁按类别采用通用锁芯，钥匙按类别通用； 7

6、、各户用室内及室外线路开关按前后顺序整定额定值，按“户内小、户外大”原则整定，确保出现故障时按顺序跳闸，避免业主误会，不便于沟通及管理，并影响后期销售和企业口碑； 8、供配电系统建议注意以下事项： A.设备房（包括低压配电房、变压器室等）请考虑防尘、降温设备； B.设备房内应配备烟感、温感探测器和自动气体灭火系统； C.专业操作防护器具应配备齐全,包括应急照明灯、手提式灭火器及温度计、湿度计、绝缘手套、绝缘靴等； D.竣工投入使用后供配电系统图、相关操作规程、保养规程必须在现场悬挂；E.设备房门应设置挡鼠板和防水墙，电缆桥架穿墙处应封堵好；F设备房（如小区中心配电室、加压泵房等）门口处应设置照

7、明灯具；G高低压配电柜上方避免设置日光灯管等照明灯具；和给排水管道； 9、小区智能控制中心在设计施工时应考虑：集中消防报警系统、闭路监控系统、可视对讲系统、智能化管理系统、小区广播系统及路灯控制系统等，便于集中管理，建议监控内存达到两个月时效；同时，控制中心须配齐相关消防器材，如：消防斧、消防水龙带、消防头盔、缓降器、防毒面具、应急照明灯等；10建议明确电管井内地线连接工艺，避免地线连接不牢固；11. 为方便业主用电增容，建议预留预埋线管。第四部分 电梯部分 1、电梯安装应由厂家或具有资质、信誉好的专业公司进行，安装中应保证安全，特别要注意机房及井道开口的防护； 2、电梯的安装合同中应明确乙方

8、的主要配件免保时间责任，和规定免保期及免费更换的配件；3、电梯应配有发电电源，市电停电时发电机组迅速自动响应工作，使电梯恢复正常使用；4、电梯应配有断电自动平层开门系统，避免电梯困人； 5、 轿厢内建议设置闭路监控摄像头，由控制中心实施监控和录像；6、控制中心应具备电梯迫降功能，和五方通话； 7、 电梯机房应设“电梯困人救援操作规程”及“电梯维修保养规程”； 8、 电梯曳引钢丝绳应做平层标记； 9、设备应用黄绿双色线做良好接地，且不得串接（包括线槽、控制柜、主机、限速器等）；10、电源开关箱应做明显标识，应设井道七米灯及双控开关；曳引机盘车装置应有明显的方向标志；11、机房应配备空调设备，防止

9、电梯高温运行；12、机房电缆桥架上方不应设置照明灯具，确保安全。第五部分 给排水部分 1、小高层的首层应和首层以上楼层的排水分开，独立排水，避免管道堵塞时排水倒灌进入首层业主家中，造成责任赔偿； 2、建议小区安装水表、气表的自动抄送系统，如果是人工抄表，水表、气表应安装在人工便于抄录的地方； 3、关于管道： A生活管、消防管和喷淋管等管道上须明显标识水流流向； B所有管道应按照规范要求颜色进行涂漆或涂色环，例如：消防管红色，给水管绿色，排水管银灰色，煤气管黄色等；C为便于日后维修和保养，各水泵应编号并明确标识； 4、楼宇天面消火栓试验口应加压力表以指示管道压力值； 5、关于水箱： A水池水箱应

10、装设不锈钢爬梯，内壁全部做好防水处理贴瓷片，保证日后清洁水箱的质量； B通气孔、排空管以及水箱盖等应加装不锈钢防虫纱网；C水箱应增设溢流报警和低水位报警装置，以保证在水箱浮球阀失灵或管道破裂水箱无水时，能及时报警，确保供水及消防用水； 6、关于给排水系统：A加压泵应使用压力变频控制系统；各配件需签订免费维保时间；加压泵房内的污水井和排水井应加装防护网，并装设水位报警装置由控制中心进行监控，防止因爆管原因引起泵房漫水；B室外给水井、雨水井、污水井等井盖上标识“*.*世家”等字样，还应明确标识水井类别（如给水井、雨水井、污水井）； 7、小区内必须建立完善的计量系统，即小区总表计量，各单元、户分表计

11、量。且所有的公共用水点（如绿化、清洁水源等）都应该安装计量水表，以利于日后的用水管理和费用核算； 8、关于清洁水源： A条件允许的情况下,标准层内每隔4层最好能安装一个清洁用水龙头，水龙头应设置在楼层隐蔽处并加锁，同时考虑相应的排水管道； B地下停车场内亦应考虑充足水源，便于日后清洁工作； C垃圾中转站应考虑给水和排水，以便于清洁工具、设备的清洗；9关于加压泵房：A 蓄水箱内水应设计成流动状态，避免箱内水变质；B 室内应配备照明灯具、应急照明、灭火器材等；C 供水管道应刷绿色油漆并有流向标识；D 泵房内悬挂相关供水管网图；E 泵房内电箱、管线需抬高，并安装一备一用排污泵，避免设备浸水。第六部分

12、 园林部分1、 为避免靠近路面绿化带在大雨及浇灌水量大情况下，造成水土流失，建议在靠近路牙30CM范围内全部种植草皮，防止大量水土流失造成对绿化的影响；2、 绿化回填土不应有建筑垃圾避免影响植物生长；3、 绿化选种种类不应选用根系发达树木，避免对路面及周围绿化造成破坏。第七部分 智能化是否可在以下方面予以考虑：1、闭路电视监控与红外对射相结合系统：该系统应能使管理人员在控制中心能观察到小区所有重要地点的情况，如电梯轿箱、各单元大堂、小区中央花园、围墙、地下车库、地下室通道及小区隐蔽处等；室外管线应预埋于墙内或用铁线管埋于地下，接线处需用防水接线盒；控制中心各系统电线应使用独立线槽更于以后检查线

13、路；2、保安巡更系统或GPS定位系统：保证秩序维护员能在规定时间、巡逻路线对小区进行巡视，能记录秩序维护员的身份和到达时间，模拟即时秩序维护员所在位置、状态；3、设备自动控制系统1）供配电系统A.高低压配电柜的状态监控及开关控制；B.变压器出线电流、电压及有功功率监测；C.自动开关、母联开关的切换及故障报警；D.各单元配电状态监测及故障报警；2）给排水系统A.各水箱、水池高、低位报警；B.各水泵运行状态与故障监控；C.检测总管压力、流量，自动控制相关水泵。3）电梯控制系统A.电梯运行状况监测、故障报警；B.电梯设置备用电源；C.电梯轿箱内增加摄像头及五方通话系统，直接由监控中心控制；D.电梯消

14、防状态应能在控制中心实现；4）各智能系统均需做防雷处理；4、物业管理软件系统1）房产管理:A.建立物业档案，主要是房屋的各类信息数据；B.业主档案、住户人数、相片等;2）财务及收费管理:A.实现电子账务管理B.自动抄表、自动计费、可供查询、打印报表、收费划账等；3）办公自动化系统:A.各类文件以电子形式分类保存，方便管理人员查询B.记录小区日常事务，以便管理者全过程监控和事后查询；C.记录各类投诉及事务处理过程；4、停车场管理系统：车辆进入小区停车场时，系统应能记录车型、车牌号等图像和入场顺序号（卡号），离去时经核实无误后方可放行，并可查阅历史记录；该系统应对摩托车出入有监控作用 ； 5、家庭

15、安全防范系统应包括：室内紧急报警按钮、燃气泄露报警、红外线防盗、门磁等功能，保证业主家居安全；6、在小区的主要出入口可考虑设置电子显示屏（LED），便于日后发布销售策划信息，提供天气预报、温馨提示等服务,提升开发商企业小区品牌。第八部分 其 他 一、关于销售： 为促进销售，发挥综合资源优势，在现有“驾御山水的名人特区，高尚生活的理想家园”概念基础上，建议增加以下题材：1、营造“健康”概念：购房者通常为成功人士，生活优越、更多地是期望有一个健康的身体，来享受荣华富贵，可以设置卵石通道、悬空原木走廊、攀岩、各种时尚运动设施等来营造全民健身氛围，设置“泛会所”，把会所中的部分功能设施移至室外，供全体

16、业主免费享受； 2、营造高尚社区概念：为迎合购房者积极向上的人生心态，可以设置绿化浇水住户自助设施、图书室、社区活动角等设施，营造积极向上的良好氛围；3、另对应售楼人员进行基本的物业知识的培训；售楼人员应避免给业主日后不利于物业服务的承诺；4、通过举行盛大的“入住仪式”，来宣传推广小区；5、可考虑与银行部门开展合作，推行物业管理费“电脑划款”收费方式，力争做到常德市第一家电脑划款小区，成为推动销售的又一亮点。二、停车场管理系统： 1、一期工程竣工时，应确保各类停车场设施得到完善，包括：出入口道闸、减速坡、路面导向线、车位线、警示线、挡车桩、反光板、停车场标识系统等； 2、停车场的公共照明系统、

17、智能管理系统应作为一类供电设计，与小区的后备发电机组相连，以便紧急停电时仍然可以提供服务，不致出现混乱；3、停车场照明应考虑节能措施； 4、考虑小区档次属常德高档楼盘，小区内停放单车、摩托车等非机动车辆，将直接影响小区整体视觉形象，建议在地下室一些及不影响车位规划的情况下，将一些拐角、柱子等一些不能使用的地方设置为非机动车位。 三、视觉形象识别系统（VI）： 1、应尽快完善小区的视觉识别系统（VI），以提高物业的使用功能和整体形象；2、小区VI系统应涵盖物业管理各方面内容，具体包括公共设施类、清洁卫生类、设备管理类、园林绿化类、安全警示类（含消防、交通）、室外导向类、使用须知类、服务指引类、办

18、公用品类等等；3、考虑到*.*世家的整体氛围，户外标识系统尽量能使用如木材、石头等材质制作，并追求独特新颖的造型。 四、垃圾收集系统： 1、垃圾站应与各组团风格及园林小品相呼应； 2、建议在小区内增设分类回收垃圾箱；3、条件允许的情况下,所有户外垃圾箱、果皮箱宜用乔灌木围成，顶做绿化覆盖；4、小区垃圾中转站的位置最好设置在小区外，以减少垃圾异味、清运对业主的滋扰。 五、小区灯饰系统 1、在主要干道选用高杆路灯，次要道路上采用园林灯即可满足小区的照明需要；2、在小区大门、小高层天面、大树、园林小品等处，建议能够实施一定的泛光工程，营造*.*世家夜间的美丽景色。 六、背景音乐 1、建议音箱能用灌木或花卉适当进行隐蔽，做到只闻其声，不见其物，使花园内有仙乐飘飘之